張斌

當前房地產(chǎn)市場處于幾十年來的低谷期，房地產(chǎn)行業(yè)下行嚴重威脅到了全社會宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。各級政府在過去一年里采取了眾多措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，迄今為止房地產(chǎn)還是沒有走出低迷局面。走出房地產(chǎn)市場困境，非要有更進一步政策手段才能奏效。

我國不缺政策空間，缺的是對房地產(chǎn)市場問題更進一步的認識。找到真問題，找到主要矛盾，不被社會上很流行但缺乏證據(jù)和邏輯支持的觀點混淆，才能找準政策發(fā)力點，對癥下藥，讓政策奏效。這里我們重點討論房地產(chǎn)市場上的高房價現(xiàn)象，辨析高房價背后哪些是當前需要解決的真問題，哪些是似是而非或者已經(jīng)解決的問題，立足于此提出政策建議。

一、大城市的高房價及其原因

相比房價絕對水平，房價收入比更適合用來衡量和比較房價高低。中國房價收入比總體偏高，尤其是大城市房價收入比更高。2020年我國前五十大城市房價收入比達到12.3倍，其中一線城市20.3倍，二、三線城市分別為11.4倍和11.3倍。中國大城市的房價收入比遠超過國際平均水平，給購房家庭帶來了很大壓力。

相比大城市房價收入比，更值得關(guān)注的是都市圈的房價收入比，都市圈房價更緊密關(guān)系到中低收入群體在大城市的居住成本，關(guān)系到大城市對外來人口的開放程度。這里我們以美國紐約與英國倫敦為例做一個橫向比對。紐約曼哈頓核心區(qū)域的房價收入比最高接近30，倫敦核心區(qū)域的房價收入比最高也接近20。紐約都市圈邊區(qū)域，房價收入比迅速降至5以下；倫敦都市圈邊區(qū)域，房價收入比降至3以下。如果不去追逐紐約、倫敦核心區(qū)域的住房，該國普通家庭用 3-5年左右的收入可以負擔都市圈的一套房產(chǎn)。在中國，北上廣深核心區(qū)域的房價收入比超過30，都市圈區(qū)域的房價收入比也均超過15，有的接近30。都市圈過高的房價收入比，遠遠超出了中低收入群體的負擔能力。

大城市高房價背后，有合理成分也有不合理成分。大城市中心城區(qū)的高房價是個普遍現(xiàn)象，大城市中心城區(qū)住房不僅交通便利，而且附著了全國最優(yōu)秀的商業(yè)服務、教育、醫(yī)療和其他公共服務資源，高房價有其合理成分。高房價背后也包含了大量的不合理成分，有些來自市場發(fā)育滯后，有些來自政策扭曲。

一是土地供給彈性不足，尤其是大都市住宅用地供給缺乏彈性。住房供給富有彈性意味著房價上漲會帶來住房供給的顯著改善，房價增速由于住房供給增加也相對溫和，大城市住房供給富有彈性同時會帶來人口流入和城市擴張。缺乏供給彈性意味著房價上漲難以帶來住宅數(shù)量增加，房價上漲壓力難以得到遏制，這同時會伴隨著人口流入和城市擴張受阻。從全國100個大中城市的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)用地（住宅、商服）的供應力度并未隨著房價攀升而提高。由于房地產(chǎn)用地供給不足，房地產(chǎn)用地出讓單價連年走高，成為推動房價攀升的重要因素，在住宅用地上體現(xiàn)更為明顯。2008年至2021年，100個大中城市建設用地出讓中住宅類用地的占比從38.5%整體在波動中降至33.1%，住宅用類用地的出讓單價則從2254元/平方米升至12998元/平方米，13年間提高了近6倍，年均漲幅14.4%。

二是都市圈基礎教育醫(yī)療服務和基礎設施供給不足，制約了都市圈的住房供應提升。購買住房也是購買其所在位置帶來的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套等各種服務流。住房供應不僅是住房本身，也包括住房附著的各種服務和交通基礎設施。通過完善都市圈基礎設施和公共服務，可以增加都市圈高品質(zhì)住宅的供給，這是緩解中心城市房價壓力的必要手段。紐約、東京等大都市圈的發(fā)展，都借助于大力發(fā)展郊區(qū)的公共服務和公共基礎設施，縮短到中心城區(qū)的通行時間，完善教育醫(yī)療配套措施，進而實現(xiàn)郊區(qū)住房對中心城區(qū)住房的替代。這不僅讓大都市圈容納了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。中國在大城市周邊的交通基礎設施方面做了很多工作。但是無論是基礎設施還是公共服務的完善程度都還有較大差距，制約了郊區(qū)對中心城區(qū)住宅的替代，成為緩解大城市房價上漲壓力的重要掣肘。

三是保障性住房供給不足，與人口流動脫節(jié)。保障性住房的分布與新建商品住房分布和人口流動分布有明顯區(qū)別。在市場競爭力量驅(qū)動下，新建商品住房基本還是緊跟人口流動，在人口流入地區(qū)多蓋房。保障房建設則不然，我國保障房建設集中在新疆、黑龍江、安徽、江蘇、浙江等幾個省份；中南部地區(qū)，尤其是人口大量流入的珠三角地區(qū)，保障房建設較少。保障房不能跟著人口流動走，尤其是人口希望流入的大都市保障房供給滯后，沒能遏制房價上漲或者緩解房價上漲對低收入群體的過重負擔。

四是金融服務供給不足，提升了房地產(chǎn)的投資屬性。我國債務主導型金融體系助長了房地產(chǎn)投資需求，加劇了房價上漲。債務主導型金融體系增加了房地產(chǎn)的投資屬性。支撐債務主導型金融體系的重要元素是抵押品，而房地產(chǎn)是天然的抵押品。哈佛大學教授葛雷瑟指出，債務主導型的經(jīng)濟體當中，以銀行為代表的金融機構(gòu)普遍使用房地產(chǎn)作為抵押品，并因此提升了全社會對于房地產(chǎn)的投資偏好。中國是典型的債務主導型金融體系，金融機構(gòu)也普遍使用土地和房地產(chǎn)作為抵押品，這大幅提升了房地產(chǎn)的投資屬性，增加了對房地產(chǎn)的需求 。另一方面，養(yǎng)老和保險金融服務滯后，房地產(chǎn)成為家庭養(yǎng)老和保險的替代金融投資工具。

五是融資成本過高并傳遞到房價。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨較多限制，融資成本偏高，這從兩個方面推升了房價。一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款限制遏制了住宅供應，推升了房價。我們對分城市的房價的回歸模型中顯示，對開發(fā)商的開發(fā)貸款與住房價格顯著負相關(guān)，開發(fā)貸款下降直接帶來新增住宅供給下降，加劇房價上漲。另一方面，在過去住房需求較為旺盛的環(huán)境下，房地產(chǎn)的高融資成本都轉(zhuǎn)化為更高的房價。

二、高房價背后的問題與爭議

高房價究竟帶來哪些問題頗有爭議。有些觀點把高房價、房價泡沫和金融危機聯(lián)系在一起，高房價成了金融危機的根源；有些觀點把高房價和擠占居民消費、企業(yè)利潤聯(lián)系在一起，高房價和實體經(jīng)濟部門對立起來。這些觀點都未必站得住腳，高房價帶來的真正問題未必在這些地方。

1.高房價不等于房價泡沫，更不等于金融危機

房價高不等于房價泡沫，高房價帶來的痛苦未必會像泡沫那樣很快破滅，可能長期持續(xù)。

中國與國外房價的對比，與歷史房價的對比，還有房價收入比都不能作為判斷房價泡沫的依據(jù)。也有專家使用家庭部門的債務/GDP，認為這個指標快速上升且比很多國家都高，以此作為房價泡沫依據(jù)。這也很不可靠，舉個簡單的例子，兩個人收入和債務一樣，債務收入比相同，但其中一個人收入1000元支出500元，債務利率3%；另一個人收入1000元支出900元，債務利率6%，兩個人的儲蓄率和面臨的利率不一樣，償債能力完全不一樣，對房價的支撐也完全不一樣。

萬科公司譚華杰曾經(jīng)基于大量國際經(jīng)驗的研究表明，家庭部門利息保障倍數(shù)（居民可支配收入減去居民消費支出作為居民儲蓄，用居民儲蓄除以居民債務利息，以此得到居民部門的利息保障倍數(shù)，這個指標包含了債務收入比、儲蓄率和利率三方面的信息）反映了家庭償付住房抵押貸款的能力，是預測房價是否大跌最有效的指標，預測能力遠好于房價收入比、居民部門債務杠桿率等其他諸多指標。他們的研究發(fā)現(xiàn)，居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時，基本沒有國家或地區(qū)發(fā)生過房價大跌情況。國際經(jīng)驗這個指標低于1.5的臨界值會導致房價大跌和居民部門債務困境。中國目前的家庭部門利息保障倍數(shù)在過去十多年快速下降，盡管如此還有6～8倍左右，遠高于國際警戒線水平。這說明中國居民償還住房抵押貸款能力有較高的保障，至少從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)價格短期內(nèi)大幅下跌并引發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能很低。

2.住房供給彈性而不是高房價，決定了房價上漲與其他實體部門之間的關(guān)系

中國經(jīng)濟過去二十多年的成長經(jīng)歷中，一個普遍的城市化進程現(xiàn)象是房價上漲、基礎設施投資增加、城市擴容、人口和產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟快速增長。無論是對于居民工作生活還是企業(yè)經(jīng)營，城市化都帶來了更多的機會，房價上漲是這個過程中的重要一環(huán)。另一個普遍現(xiàn)象是房價上漲以后居住成本越來越高，特別是對大城市，過高的居住成本擠占了新購房者的消費，對企業(yè)經(jīng)營也帶來了持續(xù)攀升的成本。

房價上漲對其他部門究竟是好還是不好呢？這個問題本身可能就錯了。對于其他部門而言，重要的不是房價上漲，而是住房供給彈性。想象一個兩種不同類型的城市。城市A住房供給富有彈性，房價上漲刺激了住房供給，同時帶動了相關(guān)的基礎設施建設和城市擴容，就業(yè)機會增加，人口和產(chǎn)業(yè)流入，收入水平提高，住房投資增加本身也遏制了房價的進一步上漲壓力。這個城市即便房價上漲了，總體而言對城市居民和企業(yè)也是利大于弊。城市B住房供給缺乏彈性，房價上漲不會帶來住房供給增加，城市享受不到城市擴容和規(guī)模經(jīng)濟帶來消費者和企業(yè)的好處，但要承擔房價上漲的成本，難以提高的住房供給本身也對房價上漲形成進一步的支撐。對這樣的城市來說，房價上漲對城市居民和企業(yè)弊大于利。

3.高房價帶來的最大問題是大量外來勞動者難以在大城市安居

城鎮(zhèn)常住人口家庭和農(nóng)村家庭，住房自有率很高，基本住房需求絕大部分得到滿足?；咀》啃枨笞畲蟮娜笨谑谴蟪鞘械耐鈦韯趧诱?。都市圈過高的房價收入比大大超出了眾多在一線城市打工群體的支付能力，也使得希望遷居一線城市的家庭望而卻步。2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為61%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為45.4%，二者之間存在著16個百分點的差距，全國常住和戶籍城鎮(zhèn)人口差約為2.3億左右。這說明以農(nóng)民工為主的流動人口仍未實現(xiàn)市民化。僅北上廣深四個城市的常住人口和戶籍人口差就達到3950萬人。流動人口的定義雖然源于戶籍分割，即使戶籍制度大幅放開，在都市圈的高房價面前，大量流動人口也難以在核心都市圈定居。都市圈的高房價是制約流動人口在都市圈定居的最直接因素，對我國經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生諸多負面影響，這里列舉幾項。

一是遏制了流動人口的消費。由于不能在大城市定居，大部分流動人口在長期預期上并不把工作所在的“常居地”當成“定居地”。在消費選擇上，流動人口往往在城市工作期間節(jié)衣縮食，不愿消費。農(nóng)民工儲蓄率高于全國平均家庭儲蓄率，且勞動力轉(zhuǎn)移地點與家庭儲蓄率高度相關(guān)。相對于在省內(nèi)工作，農(nóng)民工在省外大城市就業(yè)的定居可能性更小，所以更傾向于減少消費、增加儲蓄。

二是流動人口的返鄉(xiāng)置業(yè)中，相當一部分形成浪費，阻礙了資源配置優(yōu)化。在大部分的人口流出地，流動人口在大城市工作獲得收入、抑制消費積攢儲蓄后，出于婚姻、養(yǎng)老甚至于社會評價等原因在本地購置房產(chǎn)。人在外地打工，房產(chǎn)購置大多空置?？紤]到人口流出地的現(xiàn)實情況，空置的房產(chǎn)很難獲得租金收入形成浪費。在此過程中形成的房產(chǎn)需求會抬高當?shù)胤績r，增加了實際留守當?shù)囟ň拥木用穹績r負擔。

三是流動人口在大城市工作、創(chuàng)造稅收，但要求其戶籍地為其提供社會保障，加劇了人口流出地的政府收支矛盾，強化地區(qū)間發(fā)展的不均衡態(tài)勢。流動人口的長居工作地在大城市，他們的工作通過為企業(yè)創(chuàng)造增加值等各種途徑為其常居地的政府提供了較為充足的財政收入。常居地政府并不需要去全額負擔流動人口的公共服務支出。以社會保障為例，體現(xiàn)工作地政府社保支出的主要是由企業(yè)代扣代繳的城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、醫(yī)療保險以及工傷和失業(yè)保險，農(nóng)民工在上述4類保險中的參保比例遠遠低于全體職工參保比例。反觀人口流出地，由于人口流出、政府財力有限，但基本上全部的流動人口都會在戶籍所在地參保城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老、醫(yī)療保險，這兩類保險的政府支出負擔雖然要低于城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、醫(yī)療保險，但依然對財力受限的人口流出地政府形成壓力。在如此的財政收支壓力下，人口流出地政府更難以提供更多的公共服務、發(fā)展基建，進一步制約當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。如果流動人口在大城市定居的房價門檻能夠降低，再配套戶籍社保制度改革，人口流出地政府的收支將會減少壓力，區(qū)域發(fā)展也會更加均衡。

三、面向新市民的都市圈建設方案

解決高房價帶來的問題，關(guān)鍵不是遏制住房需求，不是把關(guān)注點放在城市中心區(qū)，而是要大幅提高都市圈的住宅供給。這里我們提出了面向新市民的都市圈建設方面。

方案主要包括兩方面內(nèi)容，一是面向新市民的住房/租賃房供給，不僅是房屋供給，也包括相應的教育、醫(yī)療配套資源供給，尤其是中小學教育供給；二是面向新市民的住房購買力支持。建設方案當中，無論是建房還是提供教育和醫(yī)療幅度，都要盡可能地利用新市民和企業(yè)的市場自發(fā)力量，政府發(fā)揮的作用是對開發(fā)住宅所需的土地交易、設立學校和醫(yī)院開綠燈，對低收入群體給予一定的稅收優(yōu)惠政策支持。考慮到新市民定居對經(jīng)濟增長和稅收的貢獻，都市圈建設并不會增加額外財政負擔。

供給方：（1）為沒有戶籍和自有住房，長期在該城市工作的打工者發(fā)放“長期工作簽證”，以此作為新市民的身份。（2）允許郊區(qū)集體建設用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當?shù)刈≌玫刂笜?。?）支持為新市民提供眾籌合作建房服務，新市民合作建房免稅，新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民。（4）現(xiàn)有開發(fā)商持有的工業(yè)、商業(yè)等缺乏現(xiàn)金流回報的房產(chǎn)可變更用途，改造為新市民住房，可用于出售或者租賃給新市民。（5）鼓勵企業(yè)為新市民及其家庭成員提供醫(yī)療、教育服務，鼓勵正規(guī)職業(yè)醫(yī)生開設診所，鼓勵開設新市民子弟學校，為新市民教育和醫(yī)療服務提供稅收優(yōu)惠和開設場地政策支持。

需求方：設立針對新市民的住房金融互助機構(gòu)，該類機構(gòu)應采取股份制公司形式，保持多家競爭的市場格局。機構(gòu)的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券；資金用途是針對新市民的低息貸款，貸款額度與新市民的存款時間和數(shù)量掛鉤。