文｜《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者 劉建華

疑慮重重 今年前九個(gè)月，廣州樓市雖然在政策方面時(shí)有利好放出，但始終給人一種不夠重磅的感覺，對(duì)樓市的刺激影響較弱，除了極個(gè)別區(qū)域、項(xiàng)目之外，整體市場(chǎng)的起色不大。攝影/寧穎

“我是有買房的打算，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯的上漲，不知道還會(huì)不會(huì)有下降的可能?！眮碜院系哪贻p人張誠對(duì)《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者說，他從年初就計(jì)劃買房，幾年的積蓄和家里的支持，手頭已有了100多萬的現(xiàn)金，但一直都在考慮之中，轉(zhuǎn)眼一年快過去了，還沒有下定決心，“考慮到經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，重點(diǎn)在看番禺的樓盤”。

“今年不會(huì)有金九銀十了。”在10月之前，很多人對(duì)廣州樓市的走向預(yù)判都比較悲觀。今年前九個(gè)月，廣州樓市雖然在政策方面時(shí)有利好放出，但始終給人一種不夠重磅的感覺，對(duì)樓市的刺激影響較弱，除了極個(gè)別區(qū)域、項(xiàng)目之外，整體市場(chǎng)的起色不大。

廣州的限購和限售政策，本身就比較柔性，比如在限購上，增城和從化本地戶籍不限購，而外地戶籍在不夠社保的情況下，也能買一套。這在北上廣深四大一線城市中，是一種門檻最低最友好的做法，在業(yè)界看來，無論需求端還是融資端，廣州樓市維穩(wěn)政策都在持續(xù)升級(jí)。

市場(chǎng)越跌觀望者越多

一直給張誠提供購房建議的陳曉目前名下有兩套房：一套在萬勝圍自住，有貸款300多萬；另一套是東曉南三房電梯小區(qū)，無貸。如今他也在謀劃著想把東曉南房子置換掉，買琶洲、金融城的房子。但他有兩個(gè)顧慮：東曉南房子賣不起價(jià)，琶洲、金融城已被哄搶一輪，價(jià)格已經(jīng)漲了不少，是否要等東曉南補(bǔ)漲？其次再買要七成首付，加不了多少杠桿，感覺比較折騰。他分析稱，長(zhǎng)期看，是一定要置換的。

而另一位考慮孩子上學(xué)因素的黃賢平在海珠區(qū)和荔灣區(qū)樓盤上搖擺，他說，“追求學(xué)位確切性跟潛力，我還是喜歡翠城多一點(diǎn)，海珠的學(xué)位房后續(xù)會(huì)比廣鋼吃香，因?yàn)閺V鋼畢竟還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是海珠的客群后續(xù)主要是琶洲那塊，購買力是很強(qiáng)的。目前海珠學(xué)位房這塊，以光大為首的學(xué)位房率先復(fù)蘇，翠城這些還是有追趕空間的。翠城的學(xué)位組合大概就是昌崗中路小學(xué)+五中翠城校區(qū)+五中高中海珠學(xué)位房，大部分是搖號(hào)的，少部分是既可以搖號(hào)又可以直升昌崗中路小學(xué)和五中的，五中還可以提前簽約五中高中?！?/p>

多位受訪的廣州市民表示，無論是投資還是剛需，對(duì)購房的需求還存有一定的量，但部分年輕人考慮到經(jīng)濟(jì)實(shí)力的因素，在當(dāng)下樓市低迷的情況下，很大一部分人持觀望的態(tài)度。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，今年9月，廣州新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲僅1%，且同比成交下跌了11%。2021年9月的成交成績(jī)?yōu)?921套，并不算高，與樓市高熱度的2020年同期相比已經(jīng)跌了28.8%。九月的成交，已經(jīng)連續(xù)兩年一跌再跌。

與此同時(shí)，目前廣州全市新房的庫存量也在持續(xù)攀升。9月，廣州樓市新房供應(yīng)猛增，導(dǎo)致整體庫存量已經(jīng)高達(dá)1203.4萬平。全市的去化周期，也從去年9月的11.2個(gè)月，延長(zhǎng)至17.6個(gè)月，換句話來說，現(xiàn)在全廣州的房子，在沒有新增的情況下，也要賣一年半才能賣完。外圍區(qū)的情況就更夸張，南沙、花都、增城、從化四區(qū)，去化周期均超過了20個(gè)月，妥妥位于庫存高位。

業(yè)界有評(píng)論認(rèn)為，廣州一手房市場(chǎng)相對(duì)來說還算是不錯(cuò)的，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)更慘一些。2022年9月1日至27日，不含自助網(wǎng)簽，廣州二手中介網(wǎng)簽量為1402宗，環(huán)比不漲反跌，下降了14.6%。

9月份，廣州新房市場(chǎng)有好幾個(gè)熱盤開售，包括黃埔的科城山莊、海珠的琶洲南TOD、番禺的越秀·和樾府等，幾乎都是秒光，部分房源有錢都不一定能搶到。

新房市場(chǎng)的整體去化率，在低位徘徊，主要是被郊區(qū)拖了后腿。

二手房市場(chǎng)雖然成交量在下行，但是這幾個(gè)月以來，房?jī)r(jià)一直都比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，廣州二手房均價(jià)為27319元/平，環(huán)比微漲了1.6%。

松綁政策信號(hào)頻出

“早在今年五月份，就有人在業(yè)主群里發(fā)消息征求一房多證的業(yè)主填寫資料，說番禺可能會(huì)有政策允許多證合一?！狈畢^(qū)錦繡半島一位業(yè)主向記者介紹說，他家的房子面積共175平方米，但是有兩個(gè)房產(chǎn)證，一個(gè)證是86平方米，一個(gè)證是89平方米?！皟蓚€(gè)證占用了兩個(gè)購房名額，對(duì)房子的升值空間有很大的影響，賣也不好出手。如果有政策允許的話，還是希望能盡早兩證合一。”該業(yè)主說，消息一出，就有一百多戶人填寫了房產(chǎn)信息交到番禺區(qū)房管局，但到目前為止，還沒有接到下一步消息。

所謂的一房雙證（多證），指的就是一套房子擁有兩個(gè)房產(chǎn)證或者多個(gè)房產(chǎn)證。2006年，建設(shè)部等9部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。其中一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是“90/70政策”：即自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。當(dāng)時(shí)出臺(tái)這一政策，初衷是硬性規(guī)定發(fā)展商要多建小面積、低總價(jià)的剛需產(chǎn)品。

但上有政策下有對(duì)策，開發(fā)商為了規(guī)避限制，推出了雙拼甚至多拼的大戶型來迎合市場(chǎng)需求，也就有了人們現(xiàn)在看到的雙證房或多證房。其中，一房?jī)勺C最常見，甚至還有一房三四證的……

直到2016年3月，“90/70政策”才宣告結(jié)束歷史使命。

在不限購不限貸的當(dāng)年，雙/多證房并沒有什么不好影響，甚至還有多個(gè)學(xué)位等好處。

但在各大城市紛紛開啟限購政策之后，問題隨之產(chǎn)生。如廣州戶籍家庭限購兩套房。但“雙證房”業(yè)主住著一套房，卻因?yàn)橛袃蓚€(gè)房產(chǎn)證，導(dǎo)致貸款購房名額已滿，這估計(jì)是最讓購房者抓狂的問題。

因?yàn)橄拶J限購，“房票”、“貸票”在一線城市越加珍貴，而雙拼房和多拼房需要兩張甚至多張房票才能買一套房，無比雞肋，也少有人接盤。

這就導(dǎo)致，以前買了雙證房的人，一下子用掉了兩個(gè)名額，無法再買限購區(qū)的房子。即便去到增城、從化這些不限購的區(qū)域購買，那也算第三套房產(chǎn)，無法貸款，只能全款。

此外，這些買了雙證房產(chǎn)的人，現(xiàn)在想要換房，根本沒人愿意接手，除非價(jià)格“打骨折”！比如天河區(qū)的天健上城，當(dāng)普通小戶型掛牌7字頭時(shí)，雙證的大戶型只能掛牌6字頭，兩者價(jià)差1萬/平方米左右，還不好賣。

據(jù)了解，花都、番禺、白云都是雙證房重災(zāi)區(qū)，部分雙證房泛濫的小區(qū)，甚至出現(xiàn)了一個(gè)小區(qū)上千戶居民置換難的局面。

《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者向廣州多個(gè)區(qū)房管局了解情況，回復(fù)都稱先讓業(yè)主帶上相關(guān)資料到房管局填寫表格提交申請(qǐng)，具體可否辦理、什么時(shí)候辦理，還有待進(jìn)一步通知。

盡管一房多證的問題目前在廣州多數(shù)區(qū)內(nèi)都還沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但卻被許多房產(chǎn)行業(yè)人士解釋為“樓市政策有所松動(dòng)”的信號(hào)。

值得注意的是，有消息稱，9月15日，廣州市已調(diào)整了新房備案價(jià)，“一房一價(jià)”由原來按樓棟均價(jià)上下浮動(dòng)6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超過項(xiàng)目核定線均價(jià)。9月22日，人民銀行廣州分行也向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布了關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知，擬進(jìn)行二手房“帶押過戶”推動(dòng)工作。