文｜《小康》·中國小康網(wǎng)記者 郭煦

攝影/寧穎

“盼了九年，今天終于交房了，這下心里踏實了！”10月31日，在河南省洛陽市宜陽縣龍灣盛景“保交樓”項目交付儀式現(xiàn)場，業(yè)主王備戰(zhàn)拿著房屋鑰匙和不動產(chǎn)權(quán)證書，難掩激動之情。

龍灣盛景項目位于宜陽縣錦龍大橋橋北，于2013年開建，后因資金短缺在2017年停工，一停就長達數(shù)年之久。今年9月，該項目被列入洛陽市“保交樓”項目，獲得2500萬元紓困資金后，項目建設(shè)速度大幅提升。此次龍灣盛景項目首批共交付使用3棟樓、117套房，這也是河南省“保交樓”項目中首個交付使用、首個交房即辦證的項目，今年年底前該項目還將進行第二批交付，共計3棟樓、398套房。

除龍灣盛景項目外，近日，洛陽市洛龍區(qū)開元壹號項目的5棟樓950套“保交樓”、老城區(qū)建業(yè)定鼎府項目的2棟樓100套“保交樓”也將陸續(xù)交付使用，洛陽“保交樓”工作取得初步成績。

“保交樓”是2022年房地產(chǎn)市場一個繞不開的關(guān)鍵詞。7月28日，中共中央政治局召開會議，明確提出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

8月，住建部、銀保監(jiān)會和央行提出將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，提振了市場的信心。

緊接著地方開始迅速行動起來。有數(shù)據(jù)顯示，7月以來，已有近30個省份出臺“保交樓”舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、成立紓困基金等。

據(jù)了解，為妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險、切實解決樓盤項目逾期交付問題、維護人民群眾合法權(quán)益，今年8月，國家安排了2000億元全國性紓困基金，服務(wù)保交樓、穩(wěn)民生。

為保證國家專項借款落到實處、取得實效，各地相繼出臺了詳細的專項借款撥付辦法，進一步強化對專項資金的監(jiān)管，推動項目建設(shè)緊張有序開展，確保不誤工期、按期交房。

政企聯(lián)動多措并舉“保交樓”

作為“保交樓”進展備受關(guān)注的城市之一，哈爾濱市“保交樓”專項資金陸續(xù)到位，數(shù)個此前停工的房地產(chǎn)項目正在有序推進施工?！缎】怠冯s志、中國小康網(wǎng)記者獲悉，截至目前，哈爾濱市已有約28個房地產(chǎn)項目收到“保交樓”專項資金，有力地推動了施工及交付進度。

記者經(jīng)過多方核實了解到，近期，獲得專項資金支持的華鴻金色紐約項目、哈爾濱寶能城、融創(chuàng)旗下4個項目（融創(chuàng)公園壹號、融創(chuàng)四季印像、融創(chuàng)文旅城、融創(chuàng)冰雪影都）均實現(xiàn)復(fù)工。另外，部分項目也相繼舉行工地開放日活動，向外界傳遞“保交付”信心。

根據(jù)哈爾濱市人民政府官網(wǎng)于9月16日發(fā)布的消息，今年5月至8月期間，該市啟動了城鄉(xiāng)房屋安全排查百日攻堅戰(zhàn)，除檢查自建、違建房外，還對爛尾樓進行了摸排，排查爛尾樓項目13個、94棟，其中68棟已啟動復(fù)工。當前，哈爾濱保交樓行動仍在進行中，而且專項基金也在持續(xù)發(fā)揮重要作用。

據(jù)洛陽市住建局相關(guān)負責(zé)人表示，目前該市27個“保交樓”項目也正按計劃緊張施工，確保2023年3月31日前1.55萬套“保交樓”按期交付。下一步，洛陽將深入貫徹落實黨的二十大精神，進一步強化日常服務(wù)和監(jiān)管工作，對項目建設(shè)、資金撥付等情況進行督察，督促施工方在確保工程質(zhì)量和施工安全的前提下，倒排工期、加班加點，確保項目建設(shè)進展順利、資金合規(guī)使用、保交樓按期交付、購房群眾按時收房、專項借款足額償還，推動全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，貴陽、紹興等多地“保交樓”相關(guān)舉措也在陸續(xù)出臺。

8月以來，長沙、東莞等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項目”，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。9月17日，貴陽發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對新建商品房預(yù)售資金實行全額監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實行重點監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。

繼鄭州、寧波、咸陽等地出臺“一樓一策”全面落實“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項目全面排查，針對重點項目，制定風(fēng)險化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險項目處置專班、設(shè)立項目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實“保交樓、穩(wěn)民生”目標任務(wù)。

值得注意的是，鄭州市落實“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會后，鄭州市9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長何雄此前在會上特別指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細化實施方案，打好打贏“保交樓”攻堅戰(zhàn)。

資金缺口亟待解決

10月6日，距鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》整30天的時間節(jié)點，鄭州全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復(fù)工，鄭州“保交樓、穩(wěn)民生、促發(fā)展”專項行動取得重要階段性成果。

30天來，鄭州“保交樓”專項行動打出一個個解決實際問題的組合拳。

在鄭州市的統(tǒng)籌布局下，鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證，共約談147家停工項目企業(yè)562家次，累計受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，對37人采取強制措施，限制出境人數(shù)250人，促成資金回攏85.06億元。

鄭州法院系統(tǒng)構(gòu)建“一樓盤一法官”工作模式，共解封相關(guān)項目37個；解封土地21宗、36.6萬平方米；解封房產(chǎn)379套、3.08萬平方米；解封賬戶380個，解封資金8.62億元等。

鄭州財政金融系統(tǒng)已落地4個項目18.7億元銀行配資，批復(fù)7個項目13.24億元銀行配資；同時爭取中原銀行“保交樓”專項貸款授信額度50.1億元，撥付平臺公司32.6億元，推動鄭州銀行專項借款配資已過會審批56.92億元，投放18.42億元；市地產(chǎn)紓困基金已確定落地項目8個，涉及總投資27億元；首批購買人才公寓2萬間，涉及金額57億元，正在按建設(shè)進度節(jié)點陸續(xù)撥款。

鄭州住房保障系統(tǒng)積極申請國家專項借款，獲得首批70億元專項借款資金支持，目前70億元專項借款已經(jīng)足額撥付至具體項目的政府監(jiān)管賬戶。

同時，鄭州市全面壓實房企自救主體責(zé)任，督促企業(yè)通過處置未開發(fā)土地、在建項目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式瘦身自救、斷臂求生，籌集資金125億元，涉及78個項目。其中，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押借款21.86億元，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)2.4億元，通過退還土地變現(xiàn)1.2億元，其他渠道獲取資金92.4億元。

作為保交樓的責(zé)任主體，房企也積極應(yīng)對。9月12日，備受關(guān)注的恒大集團召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會。會上，許家印立下軍令狀，要求未復(fù)工的地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工；未達到正常施工水平的地區(qū)公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。

隨著“保交樓”政策的推進，房地產(chǎn)竣工面積降幅收窄。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，全國房地產(chǎn)竣工面積為4833.38萬平方米，同比下降2.49%，降幅較上月收窄33個百分點。

要完成“保交樓”任務(wù)，資金問題是關(guān)鍵。在監(jiān)管部門的推動下，金融資產(chǎn)管理公司（簡稱“AMC”）紓困房企的速度加快，中國華融、中國長城資產(chǎn)、中國信達等全國性AMC相繼與房企進行戰(zhàn)略合作，對接紓困項目并進行出資。

與此同時，地方AMC也在積極行動，如河南資產(chǎn)和鄭州地產(chǎn)宣布聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金。據(jù)了解，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模為100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。

此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來源問題。8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項借款初期規(guī)模達2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進展。不過，仍有分析認為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標普全球評級公司預(yù)測，要保證開發(fā)商出險之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億～8000億元人民幣的資金。

標普全球評級信用分析師陳令華認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項借款初期規(guī)模尚不足以解決問題，但具有重要的信號意義，向消費者和投資者表明，國家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從沈陽“保交樓”專項借款來看，其承接主體應(yīng)該是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項借款進入的項目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項目。而對于存在資金硬缺口的項目，還需要做多方資金平衡過程中的機制搭建，包括項目自身的啟動，以及項目與項目之間的平衡，這些都需要在壓實地方主體責(zé)任后才能落實創(chuàng)新性的政策工具。

行業(yè)良性循環(huán)是長久之計

10月11日，祥生控股集團公告稱，紹興市人民政府主導(dǎo)成立的房地產(chǎn)紓困穩(wěn)保產(chǎn)業(yè)基金已落地，公司位于諸暨市的城市之光項目或成為穩(wěn)保基金項下潛在受益人之一，基金注入總額為7億元。這也是浙江首個房地產(chǎn)紓困基金的落地項目。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自8月份以來，包括昆明、紹興、南寧、深圳、鄭州、廣州等地紛紛傳出通過引入國企央企、信托介入、設(shè)立紓困基金等方式盤活當?shù)赝９ろ椖康南?。如恒大位于深圳龍崗?個項目已與當?shù)貒筮_成合作，助力“保交樓”；位于昆明的佳兆業(yè)城市廣場，引入中鐵諾德成為該項目代建商等。

事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)大變局背景下，“交付力”正成為最能檢驗房企自身是否穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵指標。

8月30日，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含在2022年半年度業(yè)績交流會上表示，盡管面臨著銷售簽約額下滑、經(jīng)營性現(xiàn)金流入減少等問題，但中南建設(shè)正圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”的政策導(dǎo)向，全力推進保交付工作，承擔(dān)市場主體責(zé)任。

在房企“保交樓”攻堅破局、不斷提升“交付力”之時，政策層面亦在持續(xù)發(fā)力，千方百計“保交樓、穩(wěn)民生”，房企“保交樓”進度正在提速。

以湖南省長沙新力鉑園項目為例，該項目最終得以復(fù)工復(fù)產(chǎn)，就是政府牽頭、多方協(xié)同、全力推進的結(jié)果。

在路上 在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進展，問題項目不斷傳來復(fù)工復(fù)產(chǎn)進展。然而，目前各地“保交樓”還存在一些阻礙，其中最突出的問題是資金壓力較大。攝影/寧穎

據(jù)了解，8月8日，長沙市天心區(qū)赤嶺路街道辦事處發(fā)布《致新力鉑園全體業(yè)主的公開信》稱，長沙新力鉑園于今年5月中旬啟動復(fù)工，由于多種原因，進度緩慢。7月份，當?shù)爻闪⒘恕靶铝︺K園項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作專班”領(lǐng)導(dǎo)小組，明確由三位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)牽頭負責(zé)推進項目確保交樓。

與此同時，安徽省合肥市、蕪湖市南陵縣，江西省萍鄉(xiāng)市和浙江省湖州市吳興區(qū)等多地亦在千方百計推進“保交樓”工作。

以合肥市為例。在8月13日召開全市房地產(chǎn)問題治理專題會議，提出千方百計“保交樓、穩(wěn)民生”后，合肥市8月17日再次召開相關(guān)會議，強調(diào)要千方百計“保交樓、穩(wěn)民生”，依法合規(guī)“治亂象、防風(fēng)險”。

湖州市吳興區(qū)則要求，牢牢按照“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的要求,持續(xù)落實“一樓一策一專班”機制,確保項目平穩(wěn)交付。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，本次政策的出臺將對穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用，疊加央行降息預(yù)期以及各地加大因城施策力度，房地產(chǎn)市場情緒有望好轉(zhuǎn)。

李宇嘉認為，對于“保交樓”，一般是地方政府承擔(dān)屬地責(zé)任，開發(fā)商承擔(dān)主體責(zé)任。地方政府將這個工作統(tǒng)籌起來，必須要把“保交樓”政策落實到位，具體工作形式可以“一城一策”。對于開發(fā)商來說，也不能因為有政府的政策幫助而“躺平”，因為出現(xiàn)不能交房問題的原因還是在開發(fā)商，比如有些項目挪動資金造成了施工困難等現(xiàn)象。

多位業(yè)內(nèi)專家表示，在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進展，問題項目不斷傳來復(fù)工復(fù)產(chǎn)進展。然而，目前各地“保交樓”還存在一些阻礙，其中最突出的問題是資金壓力較大。當前房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)銷售下降，企業(yè)流動性風(fēng)險有所聚集，再加上個別房企爆雷，各種不利因素疊加，導(dǎo)致銀行等金融機構(gòu)收緊了房地產(chǎn)項目融資端。一些地方房地產(chǎn)市場微循環(huán)出現(xiàn)流動性“梗阻”，“保交樓”工作因此受到影響。“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，此次推出專項借款政策，意味著各地問題項目將進入規(guī)?；瘡?fù)工復(fù)產(chǎn)，全國“保交樓”工作有望加速推進。多部門聯(lián)手推動“保交樓”，有助于管控重點風(fēng)險，緩解市場觀望情緒，提振房地產(chǎn)市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。各地各部門聯(lián)手穩(wěn)步推進“保交樓”工作，有利于“穩(wěn)民生”，有利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標，同時也是促進房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)健康發(fā)展的關(guān)鍵一步。