文/戚丹瓔 程筱艾

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣。在國民經(jīng)濟(jì)中，在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入和金融機構(gòu)貸款總額中，它都占有相當(dāng)高的份額，對于社會民生、經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要影響。受到新冠疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)施工環(huán)節(jié)、運營銷售環(huán)節(jié)等都受到負(fù)面影響。停工停產(chǎn)、居家隔離、售樓處關(guān)閉使得房地產(chǎn)成交量大幅下降，銷售回款受阻、延遲復(fù)工導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)困難，加劇房企資金鏈緊張，傳導(dǎo)到土地市場，致使地方政府的土地收入減少。因此，2020年以及2022年疫情爆發(fā)以來，全國各地紛紛出臺各種政策以及時防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本文通過匯總梳理兩輪疫情期間全國各地出臺的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，深入分析兩輪政策的共同點與差異，對緩解本輪疫情給上海市房地產(chǎn)市場帶來的不利影響、促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場未來健康發(fā)展提出幾點思考。

一、兩輪疫情背景下全國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的共同點分析

通過對比分析全國兩輪疫情背景下出臺的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策可以發(fā)現(xiàn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策、供給端政策（針對房企）以及需求端政策（針對居民）方面，兩輪政策出臺存在以下共同點。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策：積極表態(tài)，穩(wěn)定市場預(yù)期

兩輪疫情期間，均多次召開國務(wù)院常務(wù)會議、中央政治局會議穩(wěn)基調(diào)、抓方向，國務(wù)院金融委、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、外匯局六部委均釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期信號。2020年疫情期間召開數(shù)次國務(wù)院常務(wù)會議和中央政治局會議，強調(diào)在加強疫情防控工作的同時也要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展各項任務(wù)，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實施力度，做好“六穩(wěn)”工作。本輪疫情期間，中央強調(diào)把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，堅持穩(wěn)中求進(jìn)，統(tǒng)籌好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，采取更加有效的措施，努力用最小的代價實現(xiàn)最大的防控效果，最大限度減少疫情對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響。

（二）貨幣政策：降準(zhǔn)降息，復(fù)蘇市場信心

兩輪疫情期間，央行和全國銀行間同業(yè)拆借中心均多次下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和貸款市場報價利率（LPR），支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2020年疫情期間央行共宣布三次降準(zhǔn)，全國銀行間同業(yè)拆借中心宣布兩次降息，4月宣布1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。2022年至今已全面降準(zhǔn)一次，降息三次。1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1月20日1年期LPR為3.7%，下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個基點。2022年4月15日央行宣布，于4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點。5月15日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套利率下限調(diào)整為5年期LPR減20個基點。5月20日，5年期LPR由4.6%下調(diào)至4.45%，下調(diào)15個基點。LPR再次下調(diào)，5年期降幅略超市場預(yù)期，按揭利率下限持續(xù)打開。

（三）針對房企：降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，放松預(yù)售資金監(jiān)管

兩輪疫情期間，全國各地紛紛對房企的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)和資金監(jiān)管進(jìn)行了不同程度的松綁。2020年疫情期間，武漢、長春多地出臺包括降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、放松預(yù)售資金監(jiān)管在內(nèi)的相關(guān)政策措施。其中，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》，核心內(nèi)容是通過放松預(yù)售監(jiān)管來緩解房企資金壓力，一方面適當(dāng)調(diào)整預(yù)售許可形象進(jìn)度要求，另一方面提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率。本輪疫情期間，出臺了全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見。意見明確：預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等因素確定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用，有助于提升房企資金流動性。

（四）針對居民：放松貸款、降低首付

兩輪疫情期間，全國各地通過放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率和首付比例等方式刺激居民消費需求。2020年疫情期間，從融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2020年3月中國房貸市場報告可知，2020年3月，30個城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，其中8個城市降幅在10BP以上，昆明首套房貸利率環(huán)比降幅最大，達(dá)29BP。研究院監(jiān)測的41個重點城市、674家銀行分支行中，6家銀行分支機構(gòu)下調(diào)首套房首付比例，其中上海的部分銀行將首套房首付比例首次調(diào)至三成。本輪疫情期間，浙江及青島、南寧等地均發(fā)布了放松公積金貸款的有關(guān)政策。4月14日，央行的鄒瀾司長回答記者提問時曾指出：“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”

二、兩輪疫情背景下全國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的不同點分析

由于兩輪疫情傳播的范圍、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策背景等存在差異，全國以及各地出臺的政策側(cè)重點存在不同。通過對比分析全國兩輪疫情背景下出臺的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策可以發(fā)現(xiàn)，在宏觀政策背景、政策覆蓋范圍、政策落腳點、預(yù)售政策調(diào)整重點等方面，兩輪政策出臺存在以下不同點。

（一）宏觀政策背景不同

2020年上半年，中央仍繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”依然是長期調(diào)控目標(biāo)。在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展因突發(fā)疫情受到較大沖擊的背景下，2月的金融市場工作會議強調(diào)繼續(xù)“因城施策”，落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。3、4月份的中央政治局會議指出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，在堅持“房住不炒”的定位下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022年疫情期間，房地產(chǎn)政策整體而言較為寬松。3月中旬，六部委先后發(fā)聲，對房地產(chǎn)市場表達(dá)了積極態(tài)度。金融委表示，針對房企，要研究和提出有力有效的方案來防范和化解風(fēng)險，要提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施；銀保監(jiān)會提出，要重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目；央行提出，要穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險；財政部表明，今年不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件；證監(jiān)會提出，要積極配合化解房企風(fēng)險；外匯局提出，要配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場、平臺經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。相關(guān)政策均體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的信號。

（二）政策覆蓋范圍不同

2020年，由于疫情在全國多地爆發(fā)，多地針對推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)出臺政策。除北京、上海、廣州、深四個一線城市外，武漢、天津、重慶、天津、蘇州、寧波、無錫、青島等多個城市均出臺推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)相關(guān)政策，對建筑施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)等房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)做出明確要求。

2022年疫情爆發(fā)較為集中，且當(dāng)前仍處于疫情期間，就目前所收集的城市政策情況來看，鮮有復(fù)工復(fù)產(chǎn)相關(guān)政策出臺，多地推出人才政策以推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。上海全面落實各類人才計劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加大海外人才引進(jìn)、服務(wù)和支持力度，加快實施人才安居工程；上海臨港新片區(qū)優(yōu)化調(diào)整人才住房政策，放松人才購房限制。常熟給予符合條件的人才首套自主商品住宅1%的購房補貼。長沙加大對人才的獎補支持力度，鼓勵吸引各類人才來長創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。沈陽提升畢業(yè)五年內(nèi)全日制本科及以上畢業(yè)生的公積金貸款上限。無錫梁溪區(qū)針對高層次和高技能人才購房最高補貼1000萬元。

（三）政策落腳點不同

分析兩輪疫情下房地產(chǎn)政策重點內(nèi)容可知，2020年政策主要針對企業(yè)，2022年政策主要針對購房者。由于兩輪疫情暴發(fā)集中城市有所差異，故針對2020年的武漢、上海和2022年的上海在疫情期間發(fā)布的各項房地產(chǎn)政策進(jìn)行政策落腳點差異分析。2020年武漢政策落腳點主要在企業(yè)，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可享受分期繳納土地出讓金、疫情期間房產(chǎn)稅等稅收減免、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、疫情期減免部分單位企業(yè)房租、放寬預(yù)售申請、優(yōu)化審批服務(wù)等政策；2020年上海出臺的政策更多是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困，主要政策包括部分企業(yè)可申請減免相應(yīng)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、減免部分中小企業(yè)租金等。

2022年上海政策落腳點主要在居民，對購房需求起到推升作用，政策主要包括受疫情影響公積金貸款不作逾期處理、放松疫情原因個人房貸還款期限、加大購房信貸支持、優(yōu)化調(diào)整人才住房政策、優(yōu)化人才直接落戶、加大海外人才引進(jìn)及加快實施人才安居工程等。

（四）預(yù)售政策調(diào)整重點不同

2020年疫情期間，全國多地對預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，主要調(diào)整預(yù)售形象進(jìn)度要求。如：蘇州規(guī)定分期銷售項目每期申請預(yù)售面積由不低于3萬平方米，調(diào)整為高層、小高層商品房不少于2萬平方米，多層商品房不少于1萬平方米。無錫規(guī)定，已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設(shè)的，申請預(yù)售時原形象進(jìn)度要求調(diào)整為按投資額計算，預(yù)售部分完成25%以上投資即可（裝配式建筑的形象進(jìn)度要求不變）。焦作規(guī)定，因疫情影響施工建設(shè)的，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售時，預(yù)售部分完成高層正負(fù)零、多層2層以上即可。撫州規(guī)定，因疫情影響施工建設(shè)的，適當(dāng)降低預(yù)售商品房形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，高層、小高層房屋預(yù)售形象進(jìn)度由原來的1/3調(diào)整為1/4，多層房屋預(yù)售形象進(jìn)度由原來達(dá)到主體封頂調(diào)整為1/2，符合條件的可依法申請商品房預(yù)售許可證。

2022年疫情期間多地預(yù)售政策調(diào)整重點為預(yù)售資金調(diào)整。如：上海今年首輪集中供地活動重啟后，對供地規(guī)則進(jìn)行了微調(diào)，監(jiān)管賬戶的凍結(jié)資金比例降低20%；徐州提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點，由原來的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點監(jiān)管資金，同時試點商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函的方式；長春允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；四川資陽優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)定將預(yù)售資金監(jiān)管期限延展至房屋所有權(quán)首次登記為止，將貸款銀行或住房公積金管理機構(gòu)投放貸款資金的時間由20日調(diào)整為直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，支持企業(yè)不超過支付比例10%的重點資金專項用于支付民工工資和工程款等。

三、政策建議

盡管當(dāng)前形勢嚴(yán)峻，但仍要堅定房地產(chǎn)業(yè)依然是中國經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定器的信心，需要進(jìn)一步加大政策調(diào)節(jié)力度。房地產(chǎn)政策應(yīng)更加凸顯穩(wěn)增長要求，因城施策松動需求端限制政策，有效拉動投資與消費，促進(jìn)內(nèi)需增長。通過分析兩輪疫情下全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，可從放松土地市場規(guī)則、加強金融機構(gòu)支持、適當(dāng)放松限購門檻、緩解房企經(jīng)營壓力等方面出發(fā)，對本市房地產(chǎn)市場提出四點建議。

第一，放松土地市場規(guī)則，推動釋放住房供應(yīng)量。臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的調(diào)整以及加大購房信貸支持等政策在一定程度上推升了住房市場的需求。為緩解疫情過后房地產(chǎn)市場強勢反彈，從住房供給側(cè)出發(fā)，考慮進(jìn)一步放松供地規(guī)則，如優(yōu)化土地出讓方式、降低監(jiān)管資金比例等，提升房企拿地積極性，推動釋放本市住房供應(yīng)量，以滿足市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二，加強金融機構(gòu)支持，滿足合理住房需求。購房方面，在重點加大對首套、小戶型、新市民購房信貸支持之余，可考慮適度下調(diào)房貸利率，落實好“因區(qū)施策”的差別化住房信貸政策，通過增加公積金貸款額度等方式進(jìn)一步降低公積金貸款門檻。租房方面，建議根據(jù)實際情況合理提高公積金租房提取額度，同時考慮增加對新市民、青年人的住房補貼力度，對困難家庭予以適當(dāng)?shù)淖饨饻p免。

第三，適當(dāng)放松限購門檻，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。受本輪疫情影響，本市部分非上海戶籍居民定居上海的信心可能受到動搖。本市可以適當(dāng)放松限購門檻，可考慮率先在部分區(qū)域（如五個新城）進(jìn)行試點，在社保或個稅繳納年限等方面降低購房門檻，滿足外地人口在滬的安居需求，一方面有利于提升上海的人才吸引力，另一方面也能為本市房地產(chǎn)市場注入新的活力。

第四，緩解房企經(jīng)營壓力，鼓勵引導(dǎo)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。2020年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)潛在的金融風(fēng)險受到空前關(guān)注，除政策層面一再強調(diào)的“房住不炒”的長期原則外，融資方面也得到嚴(yán)格限制。針對房企融資管理的“三道紅線”在2021年全面實施，疊加本輪疫情沖擊，加劇了本市很多房企存在的資金鏈緊張、債務(wù)到期和違約等問題。對此，一方面建議本市在加強宏觀調(diào)控的逆周期調(diào)節(jié)中，適當(dāng)放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對資質(zhì)良好的房企增加金融支持，另一方面，在此大變局下，建議鼓勵引導(dǎo)房企及時對內(nèi)部管理進(jìn)行改革，提升經(jīng)營質(zhì)量，培育適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需要的核心競爭力，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。