文/本刊評論員

探索新的發(fā)展模式，是黨中央和國務(wù)院對房地產(chǎn)發(fā)展提出的新要求。2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導，探索新的發(fā)展模式”。2022年《政府工作報告》強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式”。2022年國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議進一步要求，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

有評論認為，“舊模式已走向末路，新模式轉(zhuǎn)型正當時”。但是，應(yīng)該清醒地認識到，新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換既不是一蹴而就的，也非涇渭分明的。一方面，新的發(fā)展模式尚處于探索之中，有許多機制不健全，另有不少探索有待實踐檢驗。另一方面，經(jīng)濟社會發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換絕不會像脫換新舊衣服那么容易、那么明顯。

鑒于此，我們認為要尊重客觀規(guī)律和發(fā)展實際，善用增量改革策略探索新的發(fā)展模式，以增量提升促進存量優(yōu)化，實現(xiàn)新舊發(fā)展模式的有機銜接和動態(tài)更新。

首先，全面客觀分析房地產(chǎn)現(xiàn)有發(fā)展模式，既總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗，也要找到瓶頸和短板。已有發(fā)展模式是伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革逐步形成的，從土地出讓到金融信貸，從新房預(yù)售到二手房交易，從財稅收入到住房保障，構(gòu)建起了一個多元多層多類、耦合機理復(fù)雜的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)推動了中國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

在改革發(fā)展過程中，有許多經(jīng)驗值得總結(jié)。比如，堅持社會主義市場化方向，促進各類資源更有效地配置，努力降低各種交易成本。又比如，注重激活各類主體的積極性，努力在發(fā)展中解決遇到的各種問題。當然，已有發(fā)展模式也面臨諸多瓶頸，存在不少短板。比如，在發(fā)展短板方面，至少有三方面較為明顯：長租房、保障房、城市更新。

其次，聚焦短板，找準探索新發(fā)展模式的著力點。從理論上設(shè)計一種發(fā)展模式不難，但是要在實踐中推行一種發(fā)展模式，卻非常不易。作為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中一個非常重要的領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要兼顧好促進經(jīng)濟增長、改善居住民生、推動行業(yè)升級等目標，掌握好多元目標的平衡甚為困難。因此，從務(wù)實的角度分析，新的發(fā)展模式應(yīng)聚焦當前短板，注重增量改革。對于新建商品房的開發(fā)建設(shè)模式，以問題為導向進行調(diào)整改革；對于長租房、保障性住房、城市更新等領(lǐng)域，以目標為導向進行新發(fā)展模式的探索。

在供給側(cè)，對于長租房、保障性住房、城市更新、應(yīng)用新型科技提升品質(zhì)等領(lǐng)域的市場主體，以所得稅減免額度為資源，實行掛鉤配置、動態(tài)調(diào)整，既鼓勵市場主體增加供給，也優(yōu)化金融資源配置。在需求側(cè)，對于長租房、保障性住房、舊區(qū)（棚戶區(qū)）改造等，以住房消費券為資源，實行效果導向、動態(tài)調(diào)整，鼓勵住房需求有序釋放。

再次，要加強防范新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換過程中的各種風險隱患。對于一種有突出瓶頸和明顯短板的發(fā)展模式而言，最容易滋生風險的時候通常是探索新發(fā)展模式的改革時期。這些風險隱患有些是內(nèi)生的，有些是由外部環(huán)境變化引發(fā)的，但都可能對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大沖擊。這是探索新的發(fā)展模式過程中不容輕視的問題。相對而言，增量改革策略更有助于防范和控制風險隱患。