鐘 嘉 兒

(北京大學(xué) 法學(xué)院, 北京 100871)

根據(jù)《民法典》第208條,不動(dòng)產(chǎn)買受人未經(jīng)登記未取得所有權(quán),但隨著移轉(zhuǎn)過程推進(jìn),出賣人所有權(quán)受限制、買受人地位提升,買受人債權(quán)人的法律地位也值得關(guān)注。從《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條到《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查扣凍規(guī)定》)第17條,再到《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》)第28條、第29條的細(xì)化,直至《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(以下簡稱《會(huì)議紀(jì)要》)第125條到第127條的補(bǔ)充解釋,對受讓人的保護(hù)已從商品房消費(fèi)者擴(kuò)張到不動(dòng)產(chǎn)買受人。根據(jù)上述規(guī)定,滿足要件(訂立書面買賣合同、合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、支付全部價(jià)款或已依約支付部分且將剩余價(jià)款交付執(zhí)行、非因買受人原因未過戶)的買受人可排除對出賣人名下不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行,出賣人債權(quán)人無法就此求償。第四個(gè)要件因過于嚴(yán)苛飽受質(zhì)疑,對買受人的保護(hù)隨著該要件的松動(dòng)繼續(xù)擴(kuò)張。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)盡量作寬松解釋[1],甚至僅限于重大過錯(cuò),除非買受人基于不正當(dāng)目的惡意拖延[2],更有主張無過錯(cuò)并非期待權(quán)標(biāo)準(zhǔn)者[3]。立法者則將“非買受人原因”限縮為“非買受人過錯(cuò)”,但認(rèn)為買房人未通過訴訟或強(qiáng)制執(zhí)行主張權(quán)利亦無過錯(cuò)[4]425,不應(yīng)過于苛責(zé)買受人。因此過錯(cuò)范圍被擠壓,實(shí)際已實(shí)現(xiàn)類似廢除無過錯(cuò)要件的效果。最高人民法院(2019)最高法民再49號(hào)判決書也確認(rèn)了上述觀點(diǎn),期待權(quán)產(chǎn)生不需買受人無過錯(cuò)。

此種轉(zhuǎn)變值得肯定,賦予無過錯(cuò)買受人特殊保護(hù)的實(shí)質(zhì)理由為:若不賦予其排除執(zhí)行的權(quán)利,無異于用買受人資金清償出賣人債務(wù)[5]。第三個(gè)要件蘊(yùn)含的“錢貨兩訖”觀念亦證明了此點(diǎn):買受人給付金錢加入出賣人責(zé)任財(cái)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值應(yīng)剝離于出賣人責(zé)任財(cái)產(chǎn),否則出賣人及其債權(quán)人將雙重得益。故買受人過錯(cuò)無關(guān)緊要,至少應(yīng)作最大限度寬松處理?！稌?huì)議紀(jì)要》第127條重申了上述精神,無過錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)非常寬松,買受人實(shí)施了積極登記行為或未實(shí)施但有合理客觀理由即可,法官據(jù)此可自由裁量,對買受人保護(hù)將極盡擴(kuò)張。如約定的登記時(shí)間未屆至,不應(yīng)認(rèn)定買受人有過錯(cuò)。隨著保護(hù)擴(kuò)張,不動(dòng)產(chǎn)在買賣期間將長期處于尷尬期。為示區(qū)分,滿足要件享有期待權(quán)的買受人仍稱作無過錯(cuò)買受人。在上述尷尬期,其債權(quán)人的法律地位尤值關(guān)注,下列問題亟待解決:其債權(quán)人能否強(qiáng)制執(zhí)行登記在出賣人名下的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn),若否,是否存在替代措施。

一、 買受人債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行可能性

無過錯(cuò)買受人在程序法上可對仍登記在出賣人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,以避免被出賣人債權(quán)人執(zhí)行,但買受人在實(shí)體法上取得該不動(dòng)產(chǎn)仍需時(shí)間。此間若不許買受人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行該不動(dòng)產(chǎn)或其上權(quán)利稍顯不當(dāng)。一則該不動(dòng)產(chǎn)將從執(zhí)行程序逃逸成為事實(shí)上無法變價(jià)之物。二則當(dāng)事人可利用此漏洞損及他人,如約定遠(yuǎn)期登記避免債務(wù)壓力、買受人此間預(yù)先設(shè)定擔(dān)保使其他債權(quán)人的求償落空。為避免上述不當(dāng)后果,有必要就不動(dòng)產(chǎn)或其上權(quán)利的執(zhí)行可能性展開研究。

1.不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行可能性

強(qiáng)制執(zhí)行通常僅限于被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn),僅例外時(shí)可執(zhí)行他人財(cái)產(chǎn):一是他人以自己財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保,二是他人同意時(shí)。在不動(dòng)產(chǎn)登記前,不動(dòng)產(chǎn)尚非買受人財(cái)產(chǎn),買受人債權(quán)人不能強(qiáng)制執(zhí)行,此時(shí)亦不存在執(zhí)行出賣人財(cái)產(chǎn)的特殊情形。因此,就不動(dòng)產(chǎn)本身強(qiáng)制執(zhí)行的可能性被排除。

2.給付債權(quán)的執(zhí)行可能性

不動(dòng)產(chǎn)無法作為強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的,此時(shí)應(yīng)考慮其他可能性。買受人顯然可請求交付并移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),這種給付請求權(quán)是否可供執(zhí)行?對此我國經(jīng)驗(yàn)較為匱乏,不妨借鑒比較法。

(1) 域外經(jīng)驗(yàn):不動(dòng)產(chǎn)給付債權(quán)并非獨(dú)立的強(qiáng)制執(zhí)行客體

根據(jù)《德國民法典》第873條和第929條,物權(quán)變動(dòng)要求物權(quán)合意與登記雙重要件?！兜聡恋氐怯浄ā返?0條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記以有效轉(zhuǎn)讓合意為前提。由于登記耗時(shí)長,買受人長期處于合意后登記前狀態(tài),常引發(fā)此間其債權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)債權(quán)的疑慮。舊說認(rèn)為買受人債權(quán)人通過查封買受人給付請求權(quán)實(shí)現(xiàn)[6]12-17。這種觀點(diǎn)因遭受批評而逐漸式微。一說認(rèn)為給付請求權(quán)在達(dá)成轉(zhuǎn)讓合意后已因履行消滅,另一說認(rèn)為合意達(dá)成后給付后果仍未出現(xiàn)請求權(quán)不消滅,但已喪失獨(dú)立查封價(jià)值,后者占據(jù)上風(fēng)。

達(dá)成轉(zhuǎn)讓合意后,買受人作為合意受讓人根據(jù)《德國土地登記法》第13條第2款、第20條無需出讓人同意可自行提出登記申請,僅需向登記機(jī)關(guān)出示所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意證書,該登記申請將被同意[6]12-17。買受人不依賴出賣人可獨(dú)立推動(dòng)登記取得所有權(quán)。此時(shí)出賣人已完成必要行為義務(wù),盡管仍負(fù)有不妨害轉(zhuǎn)讓的不作為義務(wù),但該附隨義務(wù)因欠缺獨(dú)立變價(jià)性不宜作為查封客體[7]。

此外,強(qiáng)制執(zhí)行也不涉及登記。查封不動(dòng)產(chǎn)給付請求權(quán)時(shí),其執(zhí)行以下列方式實(shí)現(xiàn)(《德國民事訴訟法》第846條、第848條、第828條以下):執(zhí)行法院命令出賣人向買受人作出轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意思表示,保管人依職權(quán)受領(lǐng),雙方達(dá)成合意。如果出賣人拒絕,那么買受人債權(quán)人為收取而轉(zhuǎn)付可訴請出賣人向保管人作出,判決確定時(shí)擬制為已作出[8]。而查封并不影響買受人提出登記申請,登記機(jī)關(guān)不要求出賣人或執(zhí)行法院協(xié)助即可為買受人登記,因此給付請求權(quán)的執(zhí)行根本與登記無關(guān)。綜上,給付請求權(quán)不宜作為強(qiáng)制執(zhí)行客體。

(2) 我國非金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行可能性

第一,作為獨(dú)立強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的的可能性。無過錯(cuò)買受人債權(quán)人能否執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)給付請求權(quán)不可一概而論,隨著對無過錯(cuò)要件的寬松化處理,買受人可能處于不同階段:一是已申請登記僅未完成。此類型下不動(dòng)產(chǎn)給付請求權(quán)如上述已喪失獨(dú)立執(zhí)行價(jià)值,出賣人已完成因合同負(fù)擔(dān)的行為義務(wù)。二是已交付未申請登記。依意思表示解釋通常已可推出所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意,故與德國法相仿大部分買受人也處于合意后申請前的狀態(tài)。

與德國法不同,我國原則上需雙方共同申請所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,這種差異和所有權(quán)變動(dòng)形式有關(guān)。德國法要求所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意及登記:《德國民法典》第925條要求雙方當(dāng)事人在公證機(jī)關(guān)或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)達(dá)成合意,《德國土地登記法》第20條則要求登記時(shí)僅需出示轉(zhuǎn)讓合意文書,無需出賣人同意登記,變動(dòng)形式為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意(雙方出席)+登記。因上述第925條的形式要件已足以證明當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意思[9],且該合意大于出賣人的同意登記意思。從前者可當(dāng)然推出后者,否則這種矛盾有違誠實(shí)信用。然而,我國未規(guī)定轉(zhuǎn)讓合意形式,合意的證明推遲至登記階段,故而登記要求雙方當(dāng)事人出席,變動(dòng)形式為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意+登記(雙方出席)。如果轉(zhuǎn)讓合意可通過其他形式證明,單方申請登記亦可行。例如《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第11條規(guī)定了受贈(zèng)人憑公證贈(zèng)與合同可單方申請房地產(chǎn)登記,此處公證取代了雙方出席的形式功能。沒有理由排除這種可能性在有償買賣合同的適用。

因此在可單方申請登記的情形,給付請求權(quán)無強(qiáng)制執(zhí)行價(jià)值。此外,更可通過否定我國強(qiáng)制執(zhí)行他人非金錢債權(quán)的可能性在整體上釜底抽薪地否決不動(dòng)產(chǎn)給付請求權(quán)的執(zhí)行價(jià)值。

第二,強(qiáng)制執(zhí)行的可行性。我國不承認(rèn)對第三人非金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。反對者認(rèn)為,債務(wù)人責(zé)任財(cái)產(chǎn)均屬于執(zhí)行標(biāo)的。只要法律未禁止,具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的債權(quán)均應(yīng)接受強(qiáng)制執(zhí)行[10]。支持者則認(rèn)為,執(zhí)行標(biāo)的僅限于金錢、貨幣或有價(jià)證券等可直接執(zhí)行的債權(quán)[11],甚至應(yīng)當(dāng)限縮為金錢債權(quán)[12]。理由有三:一是體系上《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第五章“金錢給付的執(zhí)行”編未規(guī)定對次債務(wù)人的非金錢債權(quán)的執(zhí)行。二是對非金錢債權(quán)的執(zhí)行極繁瑣,背離執(zhí)行效率原則[12]。三是有害第三人意思自治。

執(zhí)行法確實(shí)故意排除了對第三人非金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。最開始民事訴訟法僅規(guī)定了對金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,因非金錢債權(quán)的執(zhí)行牽涉給付行為、影響第三人責(zé)任財(cái)產(chǎn)[13]。后來合同法引入了債權(quán)代位制度,本意為解決“三角債”,卻恰巧彌補(bǔ)了欠缺非金錢債權(quán)執(zhí)行的遺憾[14]329。債權(quán)人代位權(quán)是固有權(quán)利,非金錢債權(quán)的債權(quán)人當(dāng)然也可享有[14]329。既有成熟的債權(quán)人代位權(quán)制度使青澀的非金錢債權(quán)執(zhí)行制度變得多余。二者功能重復(fù),債權(quán)執(zhí)行制度完備的德國未規(guī)定債權(quán)人代位權(quán),反之應(yīng)亦然。盡管債權(quán)代位權(quán)和第三人非金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的功能未完全重合,前者相較于后者更簡捷,且代位行使能補(bǔ)全其他依強(qiáng)制執(zhí)行不能達(dá)其目的之保存行為[14]326。然而無從否認(rèn)二者功能上的高度近似,反而強(qiáng)調(diào)了前者對后者的包容。因此民事訴訟法和相關(guān)司法解釋迄今未納入對第三人非金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,最近的“強(qiáng)制執(zhí)行法草案”第六稿仍然僅涉及對金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。此外,該草案在對債權(quán)的執(zhí)行一章規(guī)定了執(zhí)行債權(quán)人代位訴訟,有意以其替代非金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行,非金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的前景不容樂觀。綜上,由于欠缺強(qiáng)制執(zhí)行第三人非金錢債權(quán)的規(guī)定,結(jié)合立法者的否定態(tài)度,在我國將買受人給付請求權(quán)作為強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的不可行。

二、 物權(quán)期待權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行及法律效果

買受人在登記前未取得所有權(quán),且非金錢債權(quán)不宜作為強(qiáng)制執(zhí)行客體,故須考察其他執(zhí)行可能性。比較法上物權(quán)期待權(quán)作為執(zhí)行標(biāo)的的觀點(diǎn)及實(shí)踐日臻成熟,該經(jīng)驗(yàn)可供我國參考。

1.物權(quán)期待權(quán)的理論淵源

期待權(quán)發(fā)軔于德國,通說認(rèn)為期待權(quán)是完整權(quán)利的先期階段,是與完整權(quán)利本質(zhì)相同之縮型[15]。不動(dòng)產(chǎn)買賣因登記耗時(shí)不定通常無法同時(shí)履行,買受人取得所有權(quán)前主要面臨下列風(fēng)險(xiǎn):出賣人破產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)被出賣人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行、出賣人違約繼續(xù)處分。此種背景下期待權(quán)學(xué)說日臻成熟,通說承認(rèn)在不動(dòng)產(chǎn)買賣不同階段存在三種程度漸強(qiáng)的期待權(quán):已達(dá)成所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意、買受人已提出所有權(quán)登記申請、買受人已完成所有權(quán)預(yù)告登記。

第一種最常見,當(dāng)事人達(dá)成所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意后,買受人享有以取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為內(nèi)容的期待權(quán),即確定的、不可剝奪的、現(xiàn)時(shí)的財(cái)產(chǎn)權(quán)[6]4。買受人此時(shí)享有期待權(quán)的理由在于,其法律地位已足夠確定,可不依賴出賣人自行推動(dòng)取得所有權(quán)。這種權(quán)利也被稱為取得權(quán)[16-17]。買受人可獨(dú)立向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交移轉(zhuǎn)登記申請及所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意文書等材料,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)同意該申請。出賣人的再次出讓可能性不影響期待權(quán)的認(rèn)定;不可剝奪應(yīng)作廣義理解,即期待權(quán)義務(wù)人原則上不能通過直接的單方意思廢除合意所生拘束力以阻止完整權(quán)利發(fā)生。質(zhì)言之,不能通過單方意思表示破壞期待權(quán)人的受讓期待。期待權(quán)并非說絕對不可被剝奪,期待權(quán)不排除期待權(quán)義務(wù)人在第三人配合時(shí)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán),此時(shí)其仍不具備單方剝奪期待權(quán)的能力[18]。何況再次處分亦未剝奪買受人的期待權(quán),此時(shí)買受人仍可自行取得所有權(quán),只需趕在第三買受人前提出登記申請。

承認(rèn)買受人此時(shí)享有期待權(quán)的意義還在于:通過轉(zhuǎn)讓期待權(quán)簡化不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù);防止買受人在連環(huán)轉(zhuǎn)讓后再提出登記申請使第三買受人取得期待落空;為資力貧瘠的買受人提供變價(jià)可能。買受人基于轉(zhuǎn)讓合意所生期待權(quán)具有獨(dú)立價(jià)值,可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押、查封。當(dāng)雙方已達(dá)成轉(zhuǎn)讓合意但未登記時(shí),如上述給付債權(quán)不能作為查封標(biāo)的,此時(shí)不妨查封買受人的上述期待權(quán)。

2.物權(quán)期待權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則

法律未明確規(guī)定期待權(quán)查封,舊說將期待權(quán)視作其他財(cái)產(chǎn)權(quán)適用《德國民事訴訟法》第857條,新說則趨向適用期待權(quán)對應(yīng)的完整權(quán)利的規(guī)則。理由有二:第一,期待權(quán)是發(fā)展中的完整權(quán)利,適用完整權(quán)利規(guī)則防止法律針對不動(dòng)產(chǎn)的形式被規(guī)避,故期待權(quán)查封應(yīng)適用完整權(quán)利的規(guī)則。第二,強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)應(yīng)避免夾雜多種強(qiáng)制執(zhí)行措施[6]116。法律雖未直接規(guī)定,但該原則可從強(qiáng)制執(zhí)行法立法意旨推導(dǎo)出來[6]116。基于上述原則,對不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合意受讓人期待權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)適用最便于直接變價(jià)的規(guī)定,即不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行規(guī)則。只要查封期待權(quán)與查封不動(dòng)產(chǎn)適用相同法律規(guī)定,在受讓人取得所有權(quán)后,針對期待權(quán)頒布的查封令經(jīng)由目的變動(dòng)繼續(xù)生效,已在期待權(quán)上實(shí)施的執(zhí)行措施繼續(xù)適用于不動(dòng)產(chǎn)。

首先,執(zhí)行債權(quán)人向不動(dòng)產(chǎn)所在地法院申請強(qiáng)制執(zhí)行期待權(quán),并在申請中明示取得所有權(quán)后欲對不動(dòng)產(chǎn)采取的執(zhí)行措施——通常為強(qiáng)制拍賣,法院依申請類推適用《德國強(qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法》第15條及第146條針對期待權(quán)頒布查封令。隨后,法院請求登記機(jī)關(guān)針對不動(dòng)產(chǎn)作附條件的強(qiáng)制拍賣登記,在受讓人被登記為所有權(quán)人時(shí)變更為正式強(qiáng)制拍賣登記[6]120。最后,登記機(jī)關(guān)完成正式登記后通知執(zhí)行法院,法院相應(yīng)修改查封令,對期待權(quán)的查封轉(zhuǎn)為對不動(dòng)產(chǎn)的查封?！兜聡鴱?qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法》第17條第1款及第19條第1款規(guī)定的強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)的雙重要件此時(shí)均已實(shí)現(xiàn),即被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記及不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣登記,原對期待權(quán)的查封得以在不動(dòng)產(chǎn)上繼續(xù)施行。

若適用《德國民事訴訟法》第857條其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的查封規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行期待權(quán),當(dāng)受讓人取得所有權(quán)后,執(zhí)行法院須重作查封命令,且根據(jù)《德國強(qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法》第1條及《德國民事訴訟法》第828條,管轄法院不同。質(zhì)言之,執(zhí)行債權(quán)人必須重新針對受讓人取得的不動(dòng)產(chǎn)提出強(qiáng)制拍賣,如此會(huì)徒耗時(shí)間精力與金錢。

3.物權(quán)期待權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的法律后果

查封令到達(dá)被執(zhí)行人或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完成執(zhí)行法院的登記請求時(shí),期待權(quán)查封生效,同時(shí)產(chǎn)生有利于執(zhí)行債權(quán)人的讓與禁止[19]。執(zhí)行債權(quán)人對期待權(quán)享有查封質(zhì)權(quán),受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)后自動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)查封,對期待權(quán)的查封質(zhì)權(quán)也自動(dòng)轉(zhuǎn)為對不動(dòng)產(chǎn)的擔(dān)保性抵押權(quán)[20]。這種擔(dān)保性抵押權(quán)無需更正登記即產(chǎn)生,可延續(xù)原查封順位,優(yōu)先于后順位查封期待權(quán)的債權(quán)人,也優(yōu)先于后來查封不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)人。完整權(quán)利查封的順位延續(xù)期待權(quán)查封的順位,此可從代位原則及《德國民法典》第1287條的基本思想推出[21-22]。期待權(quán)查封的利益有二:一是取得期待權(quán)質(zhì)權(quán),就其變價(jià)優(yōu)先受償。二是待被執(zhí)行人取得所有權(quán)后自動(dòng)取得不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保性抵押權(quán),且可維持順位利益。

三、 預(yù)查封到查封: 我國物權(quán)期待權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則的變遷

與德國法相似,我國也有物權(quán)期待權(quán)的生存發(fā)展空間,尤其是近年來不動(dòng)產(chǎn)無過錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)在學(xué)界及司法實(shí)踐漸漸受到關(guān)注并得到肯定。在汲取德國法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,我國結(jié)合本土制度環(huán)境形成了獨(dú)特的強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則。下文將就我國無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的內(nèi)涵及其具體查封規(guī)則展開論述。

1.不動(dòng)產(chǎn)無過錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)

我國承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)上存在區(qū)別于所有權(quán)、給付債權(quán)的獨(dú)立物權(quán)期待權(quán)。在《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋(送審稿)》的說明中,立法者針對樓花按揭明確表示:存在某種獨(dú)立于債權(quán)、所有權(quán)的“期待性利益”;買樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇,樓花的歸宿是樓宇[23]35-36。樓花按揭的出現(xiàn),將期待性利益納入抵押標(biāo)的[23]35-36。無過錯(cuò)買受人取得不動(dòng)產(chǎn)的期待性利益與前者沒有本質(zhì)區(qū)別,《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》起草人更是徑直將此種期待利益評價(jià)為物權(quán)期待權(quán)[4]431。此后物權(quán)期待權(quán)概念頻現(xiàn)。最高人民法院在許多判例中將無過錯(cuò)買受人的法律地位稱為物權(quán)期待權(quán),明確區(qū)分于給付債權(quán)及(尚未取得的)所有權(quán)(1)參見: 最高人民法院(2016)最高法民申2660、3620號(hào)判決書;最高人民法院(2017)最高法民終510號(hào)判決書;最高人民法院(2018)最高法民申5792號(hào)判決書;最高人民法院(2019)最高法民終1934號(hào)判決書;最高人民法院(2019)最高法民申4562號(hào)判決書。。最高人民法院舉辦的《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》發(fā)布會(huì)指出,《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28至第30條正是借鑒自德國等大陸法系保護(hù)買受人物權(quán)期待權(quán)的有益經(jīng)驗(yàn),始賦予符合要件的買受人以期待權(quán)使其得排除執(zhí)行[24]。最終,最高人民法院《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》第942條、第943條的文本正式將無過錯(cuò)買受人的上述法律地位表述為物權(quán)期待權(quán)。這一稱謂塵埃落定。

無過錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)與前文德國法下轉(zhuǎn)讓合意受讓人的物權(quán)期待權(quán)最相似,其作為基礎(chǔ)模型極具參照意義。盡管將無過錯(cuò)買受人法律地位稱為物權(quán)期待權(quán)已確鑿,且立法者篤定以德國期待權(quán)制度為藍(lán)本,但由于兩國關(guān)于登記的規(guī)定有異,就無過錯(cuò)買受人期待權(quán)是否徒有其名仍存疑慮。爭議在于,當(dāng)形式要件未如前文所述通過公證被替代,需雙方共同申請移轉(zhuǎn)登記時(shí),無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)的確定性是否被動(dòng)搖。

期待權(quán)的實(shí)質(zhì)判斷須從權(quán)利內(nèi)涵出發(fā),只要某種取得完整權(quán)利的期待足以被認(rèn)定為權(quán)利即可稱之為期待權(quán)。權(quán)利是具有獨(dú)立存在價(jià)值的利益。故單獨(dú)申請并非期待權(quán)固有標(biāo)準(zhǔn),期待權(quán)的類型也不唯一。無過錯(cuò)買受人法律地位因其流通性具有獨(dú)立價(jià)值,主要體現(xiàn)為程序法上的可查封性及實(shí)體法上的可轉(zhuǎn)讓性。

從《查扣凍規(guī)定》第17條可推知無過錯(cuò)買受人法律地位的可查封性。依該條立法目的,為保障買受人權(quán)益兼顧公平原則,滿足要件時(shí)認(rèn)定其已取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)[25]。為維護(hù)物權(quán)基本原則,必須承認(rèn)出讓人仍有所有權(quán),但解釋買受人在執(zhí)行法上的地位已與所有權(quán)類似[4]422。此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)屬于“買受人可取得的將來財(cái)產(chǎn)”[26],但現(xiàn)時(shí)查封已可行。《查扣凍規(guī)定》第17條是《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的“前輩”,二者構(gòu)成要件幾無二致,前者所稱“將來財(cái)產(chǎn)”即后者所謂“物權(quán)期待權(quán)”,對將來財(cái)產(chǎn)的查封正是對物權(quán)期待權(quán)的查封,這是現(xiàn)時(shí)的、獨(dú)立的、可變價(jià)的權(quán)利。

程序法上的查封性又與實(shí)體法上的可轉(zhuǎn)讓性存在對應(yīng)關(guān)系,除非法律另有規(guī)定,權(quán)利的可查封性以轉(zhuǎn)讓性為前提[27-28]。二者關(guān)系可從《德國民法典》第134條、第135條、第400條,《德國民事訴訟法》第851條、第857條及《德國強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》第23條推知。我國雖無類似系列規(guī)定,但個(gè)別條文也體現(xiàn)了上述思想。由《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第5條可知不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)不僅不得設(shè)定擔(dān)保亦不得用以實(shí)現(xiàn)債權(quán),立法目的是確保不得轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的禁止流通性[23]62。故不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)不得查封,可查封的財(cái)產(chǎn)必定可轉(zhuǎn)讓。

即使欠缺上述規(guī)定二者關(guān)系也可證,理由如下:首先,權(quán)利人的債權(quán)人享有的利益不得超出權(quán)利人。若權(quán)利人不能轉(zhuǎn)讓其權(quán)利,權(quán)利人的債權(quán)人也不應(yīng)從強(qiáng)制執(zhí)行獲得交換利益。其次,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情形不應(yīng)予以登記[29]。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)對不得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)予以查封登記,隨后將強(qiáng)制拍賣拍定人登記為權(quán)利人時(shí),權(quán)利登記因強(qiáng)制拍賣無效將屬錯(cuò)誤登記[30],登記機(jī)關(guān)自始應(yīng)拒絕致使錯(cuò)誤登記的查封登記。再次,查封不得轉(zhuǎn)讓的權(quán)利沒有意義。通說認(rèn)為查封功能是禁止權(quán)利人處分,使查封債權(quán)人基于查封享有優(yōu)先受償權(quán),當(dāng)權(quán)利自始不得轉(zhuǎn)讓時(shí),上述功能均落空。最后,為避免禁止流通目的被架空,不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定擔(dān)保,基于法律評價(jià)一致性,也不得通過強(qiáng)制執(zhí)行享有優(yōu)先受償權(quán)。可查封性與可轉(zhuǎn)讓性關(guān)系由此得證,同理可擔(dān)保性也得證,此處不再贅述。因此,可查封的無過錯(cuò)買受人期待權(quán)可轉(zhuǎn)讓、可擔(dān)保。實(shí)踐中無過錯(cuò)買受人期待權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)買賣中可轉(zhuǎn)讓給第三買受人(2)參見: 北京市高級(jí)人民法院(2019)京民終628號(hào)判決書。,前述樓花抵押也驗(yàn)證了以上觀點(diǎn)。

綜上,無過錯(cuò)買受人取得物權(quán)的期待因可查封、可轉(zhuǎn)讓、可擔(dān)保等獨(dú)立價(jià)值屬于物權(quán)期待權(quán)。其亦契合我國學(xué)界對期待權(quán)定義:期待權(quán)是取得完整權(quán)利的期待;已實(shí)現(xiàn)完整權(quán)利的部分要件;期待權(quán)具有獨(dú)立性,能夠被處分,享有權(quán)利的獨(dú)立機(jī)能并獲得法律的確保[31]。另外為防止該期待落空,法律已提供足夠保護(hù):排除強(qiáng)制執(zhí)行,甚至賦予破產(chǎn)取回權(quán)。當(dāng)某種法律保護(hù)地位兼具流通性,必須賦予權(quán)利性質(zhì),被稱為物權(quán)期待權(quán)[32]。其與德國法合意受讓人期待權(quán)略有差異無關(guān)緊要,期待權(quán)形態(tài)并非唯一。

2. 無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)的預(yù)查封、查封

預(yù)查封最早出現(xiàn)于《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》)第13條至15條,主要適用于債務(wù)人所有但尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)[33]。部分地區(qū)擴(kuò)張了此適用范圍,適用于買受人支付全部價(jià)款且占有不動(dòng)產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的情形,如北京《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行有關(guān)問題的通知》第18條。此種擴(kuò)張?jiān)谒痉▽?shí)踐被驗(yàn)證(3)參見: 日照市中級(jí)人民法院(2019)魯11民終1952號(hào)判決書;福州市中級(jí)人民法院(2018)閩01民終8075號(hào)判決書。,最高人民法院在“孫寶剛案”中也表示了肯定,若符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條要件則享有物權(quán)期待權(quán)可為預(yù)查封。然而隨著對期待權(quán)認(rèn)識(shí)增長,對無過錯(cuò)買受人期待權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,應(yīng)從預(yù)查封走向查封。新近《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》第365條呼應(yīng)了《查扣凍規(guī)定》第17條,并結(jié)合第942、第943條重申了無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)應(yīng)被查封的觀點(diǎn)。

首先需區(qū)分查封標(biāo)的和查封標(biāo)的物,前者是物權(quán)期待權(quán),后者是不動(dòng)產(chǎn),查封標(biāo)的物由查封方式?jīng)Q定。預(yù)查封觀點(diǎn)混淆二者,此時(shí)“預(yù)”查封僅是文字游戲:查封標(biāo)的及標(biāo)的物均為不動(dòng)產(chǎn),因被執(zhí)行人未取得所有權(quán),強(qiáng)制執(zhí)行只能稱為“預(yù)”查封。然而,對買受人將來財(cái)產(chǎn)的“預(yù)先”查封,卻是對出賣人現(xiàn)時(shí)財(cái)產(chǎn)的正式查封。根據(jù)《協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第16條及第18條,預(yù)查封的效力等同于正式查封,土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的,預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。若堅(jiān)持執(zhí)行標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn),預(yù)查封擬制為查封的效果是,對出賣人不動(dòng)產(chǎn)查封的效力等同于對買受人不動(dòng)產(chǎn)的查封。然而查封的是同一不動(dòng)產(chǎn),法律效果無差異,擬制功能失靈,預(yù)查封制度反而喪失價(jià)值。何況預(yù)查封本是法院無法查封時(shí)退而求其次的選擇,物權(quán)期待權(quán)雖以將來取得物權(quán)為內(nèi)容但本質(zhì)為現(xiàn)時(shí)權(quán)利,無需舍近求遠(yuǎn)。最高人民法院在“孫寶剛案”中還稱物權(quán)期待權(quán)為買受人責(zé)任財(cái)產(chǎn),不免陷入矛盾,對責(zé)任財(cái)產(chǎn)何不直接查封?

預(yù)查封走向查封正當(dāng)且有益。實(shí)踐運(yùn)用上,該轉(zhuǎn)變不會(huì)增加執(zhí)行負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院僅關(guān)注應(yīng)對被執(zhí)行人哪個(gè)財(cái)產(chǎn)采取措施,當(dāng)財(cái)產(chǎn)名稱所在地等明確時(shí),期待權(quán)的查封在現(xiàn)行法沒有障礙。法律效果上,期待權(quán)查封更利于執(zhí)行債權(quán)人。預(yù)查封不動(dòng)產(chǎn)后,被執(zhí)行人仍可讓與給付請求權(quán)從而喪失取得可能,預(yù)查封將無法轉(zhuǎn)化為查封,預(yù)查封制度落空。查封物權(quán)期待權(quán)時(shí),基于變更他人之權(quán)利應(yīng)經(jīng)權(quán)利人自主決定原則[34],應(yīng)禁止期待權(quán)義務(wù)人實(shí)施使期待權(quán)消滅的行為,包括債權(quán)讓與,因此執(zhí)行債權(quán)人免遭債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律最開始承認(rèn)預(yù)查封恰是為保障執(zhí)行債權(quán)人利益,當(dāng)更利于執(zhí)行債權(quán)人時(shí)不應(yīng)拒絕適用。雙方關(guān)系上,承認(rèn)期待權(quán)查封沒有消滅預(yù)查封制度,例如土地使用權(quán)未登記等情形仍需適用預(yù)查封。綜上,期待權(quán)查封制度不但與現(xiàn)行法相契合,且彌補(bǔ)了預(yù)查封制度的不足。

3.無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)的查封方式及其效果

第一,遵循不動(dòng)產(chǎn)的查封方式。無過錯(cuò)買受人期待權(quán)的查封應(yīng)遵循不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)規(guī)則。一是我國沒有類似《德國民事訴訟法》第857條的援引性規(guī)范,無需考慮債權(quán)執(zhí)行規(guī)則。二是適用不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則符合執(zhí)行效率。若遵循債權(quán)執(zhí)行方法,被執(zhí)行人取得所有權(quán)后,執(zhí)行債權(quán)人若欲就不動(dòng)產(chǎn)求償,需另行謀求查封該不動(dòng)產(chǎn),徒費(fèi)時(shí)間精力。三是便于銜接現(xiàn)行法。前文《查扣凍規(guī)定》第17條等規(guī)定均明確指出查封標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn),即便原先采預(yù)查封觀點(diǎn)時(shí)強(qiáng)制執(zhí)行亦始終對不動(dòng)產(chǎn)本身進(jìn)行,適用債權(quán)規(guī)則會(huì)反其道而行且欠缺公示性。四是防止取得利益落空,保障執(zhí)行債權(quán)實(shí)現(xiàn)。德國法下遵循不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行規(guī)則查封物權(quán)期待權(quán)時(shí)只能在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為附條件查封登記,在被執(zhí)行人取得所有權(quán)的條件實(shí)現(xiàn)前登記不生效,不動(dòng)產(chǎn)仍可能被處分。然而我國查封不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)時(shí),標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)本身,應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行查封登記,為避免誤解應(yīng)附注標(biāo)的實(shí)際為物權(quán)期待權(quán)。查封登記期間禁止處分不動(dòng)產(chǎn),此亦為物權(quán)期待權(quán)查封的附帶效力。

原觀點(diǎn)誤認(rèn)查封標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)故陷入“預(yù)”查封的文字陷阱,適用查封僅是查封標(biāo)的澄清為物權(quán)期待權(quán)后的必然結(jié)果,當(dāng)事人利益狀態(tài)始終如一,向查封觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變不涉及法律后果。故物權(quán)期待權(quán)查封的核心效力仍可從《協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第16條及第18條推導(dǎo)出來,主要內(nèi)容為:一是被執(zhí)行人在期待權(quán)查封期間取得所有權(quán)時(shí),期待權(quán)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)查封登記。二是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)查封法律效果經(jīng)擬制提前至期待權(quán)查封時(shí),就好像期待權(quán)查封時(shí)已取得所有權(quán)那樣。例如,5月1日查封物權(quán)期待權(quán),被執(zhí)行人6月1日取得所有權(quán),同日則期待權(quán)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為所有權(quán)查封,且所有權(quán)查封法律效果提前至5月1日發(fā)生,禁止處分效果、查封擔(dān)保物權(quán)從5月1日計(jì)算。

第二,不動(dòng)產(chǎn)無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)上的查封擔(dān)保物權(quán)。在無過錯(cuò)買受人取得所有權(quán)前,執(zhí)行債權(quán)人查封物權(quán)期待權(quán),可以就期待權(quán)的變價(jià)所得受償以實(shí)現(xiàn)債權(quán)?！兜聡袷略V訟法》第804條、第867條還規(guī)定執(zhí)行債權(quán)人對查封的期待權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。我國雖無直接規(guī)定亦應(yīng)肯定?！睹袷略V訟法》第94條第4款以及《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第282條規(guī)定了禁止重復(fù)查封,使執(zhí)行債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人受償。《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第88條第1款重申了這種基于查封的優(yōu)先受償?shù)匚弧！镀飘a(chǎn)法》第19條規(guī)定破產(chǎn)可破除查封的優(yōu)先效力,可解釋為使查封擔(dān)保物權(quán)消滅;在擴(kuò)張解釋的基礎(chǔ)上《民訴解釋》第516條也可視為查封擔(dān)保物權(quán)的依據(jù)[35]。最高人民法院(2018)最高法執(zhí)監(jiān)845、847、848號(hào)執(zhí)行裁定書亦明示了查封的優(yōu)先受償效力,認(rèn)為應(yīng)依查封順序確定受償順序,未按此確定受償順序的執(zhí)行侵害了順位在先的債權(quán)人利益。

這種查封所生優(yōu)先受償權(quán)本質(zhì)為擔(dān)保物權(quán),其順位適用擔(dān)保物權(quán)的效力及順位規(guī)則。一是優(yōu)先于其他無擔(dān)保債權(quán)人,二是面對其他在期待權(quán)上設(shè)定的擔(dān)保物權(quán),遵循先來后到規(guī)則。查封擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生以查封生效為準(zhǔn),其優(yōu)先性不得對抗被查封的財(cái)產(chǎn)上已有的擔(dān)保物權(quán)[35];根據(jù)《查扣凍規(guī)定》第26條,后設(shè)立擔(dān)保物權(quán)不得對抗查封擔(dān)保物權(quán);整體受償順序?yàn)樵谙葥?dān)保權(quán)人>執(zhí)行債權(quán)人>在后擔(dān)保權(quán)人>普通債權(quán)人。執(zhí)行債權(quán)人就期待權(quán)變價(jià)所得可優(yōu)先受償,但物權(quán)期待權(quán)難以估價(jià),且鑒于向不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)轉(zhuǎn)化的便捷性,執(zhí)行債權(quán)人通常怠于謀求期待權(quán)變價(jià)而蟄伏至被執(zhí)行人取得所有權(quán),希望就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)求償。

第三,不動(dòng)產(chǎn)上查封擔(dān)保物權(quán)。在無過錯(cuò)買受人取得所有權(quán)后,隨著物權(quán)期待權(quán)向所有權(quán)轉(zhuǎn)化,執(zhí)行債務(wù)人基于查封對期待權(quán)享有的優(yōu)先受償權(quán)轉(zhuǎn)化為對所有權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。這種轉(zhuǎn)化的理論基礎(chǔ)是代位原則,這種原則亦蘊(yùn)含于我國法律規(guī)定。《民法典》第390條第1句承繼《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定確定了代位原則,認(rèn)為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損等事由的,擔(dān)保物權(quán)人仍可就保險(xiǎn)金等代位物優(yōu)先受償。代位原則的立法理由一脈相承:擔(dān)保物權(quán)的目的不是占有利用擔(dān)保財(cái)產(chǎn),而是支配其交換價(jià)值;故而即使擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損滅失,只要承載交換價(jià)值的替代物仍存在,無論其形態(tài)均仍被擔(dān)保物權(quán)支配,擔(dān)保物權(quán)的效力移轉(zhuǎn)至替代物上,此時(shí)僅是交換價(jià)值提前現(xiàn)實(shí)化。

同理,查封亦不以占有利用為目的,而希望就查封標(biāo)的變價(jià)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。何況物權(quán)期待權(quán)和完整權(quán)利的關(guān)系相較于擔(dān)保物和替代物的關(guān)系更緊密。期待權(quán)是完整權(quán)利的同質(zhì)縮型(4)參見: Sicherungsübereignung eines Warenlagers[1958], BGH(VIII ZR 205/57)。,完整權(quán)利是期待權(quán)的同質(zhì)擴(kuò)張,二者同一性毋庸置疑。學(xué)者描繪所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程為“削梨”[36],其實(shí)更似“沙漏”,緩緩移轉(zhuǎn)時(shí)本質(zhì)不變。故而查封也作用于同一的完整權(quán)利,無過錯(cuò)買受人取得所有權(quán)時(shí),基于查封的優(yōu)先受償權(quán)存續(xù)。優(yōu)先受償權(quán)的延續(xù)并非無先例,最高人民法院(2007)民二終字第61號(hào)判決書認(rèn)為在建工程抵押可在不動(dòng)產(chǎn)上延續(xù),在建工程抵押權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)拍賣所得可優(yōu)先受償。

轉(zhuǎn)化后的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的順位與物權(quán)期待權(quán)擔(dān)保物權(quán)的順位相同[6]123,前文也曾論及不動(dòng)產(chǎn)查封效果經(jīng)擬制提前至期待權(quán)查封時(shí)。這種順位沿用也是代位原則的應(yīng)有之義。同上,不動(dòng)產(chǎn)上的查封擔(dān)保物權(quán)亦需遵循“先來后到”物權(quán)順位規(guī)則,但排序時(shí)需注意比較的基準(zhǔn)時(shí)。接前例,以5月1日為分界點(diǎn),不動(dòng)產(chǎn)查封擔(dān)保物權(quán)順位次于此前生效的擔(dān)保物權(quán),優(yōu)于此后的。

不動(dòng)產(chǎn)無過錯(cuò)買受人期待權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行并非適用預(yù)查封而是查封,查封標(biāo)的是期待權(quán),標(biāo)的物卻是不動(dòng)產(chǎn),因而應(yīng)遵循不動(dòng)產(chǎn)的查封方式。執(zhí)行債權(quán)人因查封首先享有期待權(quán)擔(dān)保物權(quán),可就期待權(quán)變價(jià)優(yōu)先受償。然而鑒于不景氣的期待權(quán)交易行情,執(zhí)行債權(quán)人更愿待到被執(zhí)行人取得所有權(quán),此時(shí)基于代位原則自動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)查封擔(dān)保物權(quán),可就不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)優(yōu)先受償。不動(dòng)產(chǎn)查封擔(dān)保物權(quán)沿用期待權(quán)查封擔(dān)保物權(quán)的順位,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)查封法律效果經(jīng)擬制提前至期待權(quán)查封時(shí)。查封擔(dān)保物權(quán)適用通常物權(quán)順位規(guī)則,以期待權(quán)查封基準(zhǔn)時(shí)為分水嶺,不得對抗此前但可對抗此后產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)。

四、 不動(dòng)產(chǎn)無過錯(cuò)買受人期待權(quán)查封的現(xiàn)實(shí)意義

查封無過錯(cuò)買受人期待權(quán)具有好處。對執(zhí)行債權(quán)人即買受人債權(quán)人而言,期待權(quán)查封一則為其創(chuàng)設(shè)了查封擔(dān)保物權(quán),可就此享有優(yōu)先受償權(quán);二則自查封起禁止妨害性處分以免求償落空,期待權(quán)處分受限制,鑒于查封方式及法律效果不動(dòng)產(chǎn)處分亦受限制。期待權(quán)查封后,出賣人對不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或擔(dān)保設(shè)定依“絕對禁止說”則絕對無效,依“相對禁止說”則相對不產(chǎn)生效力[37]。買受人讓與期待權(quán)及在其上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)當(dāng)然也被禁止,讓與無效,設(shè)定擔(dān)保物權(quán)因期待權(quán)擔(dān)保物權(quán)順位在后而不屬于妨害性處分。作為被執(zhí)行人的買受人獲得反射利益,享有取得所有權(quán)的保障,隨著買受人債權(quán)人受償可能性增強(qiáng),買受人獲得借款等融資機(jī)會(huì)也上升。結(jié)合樓市尤其在二手房交易蓬勃發(fā)展的當(dāng)下,買受人尋求資金幫助時(shí)若無余產(chǎn)將難獲支持,何況其在登記前還有財(cái)物兩失風(fēng)險(xiǎn),由此陷入“沒房借錢買房就借不到錢買房”的僵局。在房產(chǎn)是安身立命根本的傳統(tǒng)觀念下,承認(rèn)無過錯(cuò)買受人的期待權(quán)及其可查封性就可緩和此種窘境,符合《民法典》保障居住利益及關(guān)懷弱者的基本價(jià)值。

期待權(quán)查封自有優(yōu)越性,即使是功能類似的期待權(quán)質(zhì)押亦無法將其取代。一是查封更具自主性無需被執(zhí)行人同意,而質(zhì)押需雙方達(dá)成合意。二是查封效力更強(qiáng),期待權(quán)查封具有類似不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)查封的功能,期待權(quán)質(zhì)押僅針對期待權(quán)。三是查封因公示而具有對抗效力,期待權(quán)質(zhì)押反之欠缺公示性因此對抗效力存疑。因此期待權(quán)查封在程序法上為買受人債權(quán)人提供了額外的不可替代的保障。

學(xué)說及實(shí)踐“去無過錯(cuò)化”趨勢愈加明顯,無過錯(cuò)買受人期待權(quán)范圍將急劇膨脹。無過錯(cuò)買受人期待權(quán)的相關(guān)論述至少可推及至其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán),例如商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)以及所有權(quán)預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)。隨著我國物權(quán)期待權(quán)理論發(fā)展,其種類及適用范圍日漸擴(kuò)大。在此背景下,對無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)可執(zhí)行性的研究富有現(xiàn)實(shí)意義。