楊 亮

貴州理工學(xué)院，貴州 貴陽 550003

在處理租賃合同糾紛的過程中，是否賦予違約方合同解除權(quán)？無論在實(shí)踐中，還是理論界，都是一個(gè)不容回避的問題。筆者認(rèn)為，該問題不能通過一個(gè)簡(jiǎn)單的正、誤判斷予以解決，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，從全局性上對(duì)該問題進(jìn)行分析，從而得出一個(gè)更為均衡的結(jié)論。以下就以承租人租賃期限屆滿前要求解除合同為例，闡述上述問題。

一、立法現(xiàn)狀及理論概述

《民法典》施行以前，原《合同法》并沒有賦予違約方解除權(quán)。傳統(tǒng)的民法理論認(rèn)為在合同因違約而解除的情形中，解除權(quán)只能為守約方享有，違約方并不具有單方解除合同的權(quán)利。［1］但是在個(gè)別案例中，如《最高人民法院公告》案例“新宇公司訴馮某梅商鋪買賣合同糾紛案”，法院認(rèn)為當(dāng)違約方繼續(xù)履行合同費(fèi)用過高，合同已不具備履行條件時(shí)，可以允許違約方解除合同，從而支持了違約方解除合同的訴求，從某種層面上突破了這一理論的限制。［2］最高法院在2019年11月8日發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《會(huì)議紀(jì)要》）規(guī)定：“違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.違約方不存在惡意違約的情形；2.違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；3.守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或免除。”圍繞這一問題，理論界形成兩種對(duì)立的觀點(diǎn)：“有限肯定說”即有條件地賦予違約方合同解除權(quán)；［3］“否定說”則明確反對(duì)違約方的合同解除權(quán)。［4］

《民法典》編撰的過程中，理論界和實(shí)務(wù)界就“是否賦予違約方解除合同的權(quán)利”這一問題產(chǎn)生了巨大爭(zhēng)議。2018年9月的《民法典合同編草案一審稿》和2019年1月的《民法典合同編草案二審稿》第三百五十三條第三款曾就違約方解除合同作出如下規(guī)定：“合同不能履行致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，有解除權(quán)的當(dāng)事人不行使解除權(quán)，構(gòu)成濫用權(quán)利對(duì)對(duì)方顯失公平的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)對(duì)方的請(qǐng)求解除合同，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)?！比欢?，在2019年12月的《民法典（草案）征求意見稿》該款則被刪除。2020年5月22日最終提交審議的《中華人民共和國民法典草案》在第五百八十條基礎(chǔ)之上新增第二款，規(guī)定了實(shí)際履行被排除情形下，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。［5］2020年5月28日十三屆全國人大三次會(huì)議最終表決通過的《中華人民共和國民法典》保留了這一條款。雖然《民法典》第五百八十條的表述是“終止合同”而非“解除合同”，但是考慮到我國從原《合同法》以來的立法并未嚴(yán)格區(qū)分“合同終止”和“合同解除”。筆者認(rèn)為，該條款從實(shí)質(zhì)上賦予了違約方在特定情形下的解除權(quán)。即使非要區(qū)分“合同解除”與“合同終止”，前者則構(gòu)成了后者的原因，根據(jù)《民法典》第五百五十七條第二款規(guī)定，“合同解除的，該合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止?！倍睹穹ǖ洹返谖灏侔耸畻l第二款規(guī)定的合同終止是基于一方當(dāng)事人的請(qǐng)求，就法律后果而言其合同終止與合同解除幾乎沒有差別。然而從行使的程序上看二者的差別在于，《民法典》第五百八十條第二款規(guī)定的合同終止權(quán)的行使需要通過向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出請(qǐng)求，合同權(quán)利義務(wù)終止的時(shí)間則為判決或裁定生效。而合同解除權(quán)的行使不以向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出請(qǐng)求為要件，合同權(quán)利義務(wù)終止的時(shí)間則為通知到達(dá)對(duì)方時(shí)或通知載明的期限屆滿時(shí)?；凇昂贤K止”與“合同解除”在實(shí)質(zhì)和程序要件上的差別，筆者認(rèn)為，《民法典》第五百八十條第二款采用“合同終止”的表述，其主要作用在于與第五百六十三條規(guī)定的法定解除進(jìn)行明確的區(qū)分。《民法典》第五百六十三條可看作是合同法定解除權(quán)的一般規(guī)則，第五百八十條則屬于其特殊規(guī)則。

就租賃合同而言，守約方是具有法定的解除權(quán)的。根據(jù)《民法典》第七百二十二條：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！钡?，在這種情況下，守約方怠于行使解除權(quán)極有可能導(dǎo)致租賃物在一定時(shí)期內(nèi)得不到有效利用，擴(kuò)大因違約造成的損失?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀粭l；“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)?！彪m然《民法典》沒有明確賦予拒不支付或拖欠租金的承租人解除合同的權(quán)利，但是考慮到《會(huì)議紀(jì)要》對(duì)審判工作的指導(dǎo)性，司法實(shí)踐中針對(duì)該問題采用的是“有限肯定說”。筆者認(rèn)為，無論采用哪一種學(xué)說，都應(yīng)以全局為視角，就此具體問題做經(jīng)濟(jì)方面的分析。

二、租賃合同解除權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析

為分析上訴問題筆者做如下立法假設(shè)。

（一）在出租人無其他違約事由的情況下，不賦予承租人合同解除權(quán)，租賃合同必須嚴(yán)格執(zhí)行至期限屆滿為止

根據(jù)合同法理論及《民法典》有關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定，且不考慮權(quán)利濫用等因素。承租人有義務(wù)將房屋租下去。即便是找到下一個(gè)承租人，如果下一承租人租金低于原租賃合同的，承租人還應(yīng)支付其中差額。這種立法形式采用的是前述“否定說”，其目的在于對(duì)守約方權(quán)利維護(hù)的同時(shí)，對(duì)違約方進(jìn)行“懲罰”或威懾。在該制度安排下，出租人會(huì)更加傾向于怠于去尋找下一個(gè)承租人，而承租人卻有著幫助出租人找到“下家”的強(qiáng)烈意愿。但是，在無特殊約定的情況下，租與不租的主動(dòng)權(quán)在出租人，這種制度將不利于房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)。這一立法形式，讓一些原本租不出去或逐漸鮮人問津的房屋，以另一種形式被長期“租”了出去。雖增加了房屋的供給但同時(shí)也增大了房屋空置的概率，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。與此同時(shí)，這種制度設(shè)計(jì)也增加了承租人的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)租賃需求的減少。兩項(xiàng)因素相結(jié)合造成租賃價(jià)格的下降，最終對(duì)出租人造成不利的影響。

當(dāng)然，市場(chǎng)存在一個(gè)長期博弈的過程，在這種制度設(shè)計(jì)之下。經(jīng)歷了長期的博弈和經(jīng)驗(yàn)的積累，出租人、承租人會(huì)變得更加的成熟，承租人會(huì)綜合考慮自己所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)壓縮租賃期限。最終，市場(chǎng)也將達(dá)到一個(gè)均衡點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)因素會(huì)成為租金調(diào)節(jié)的主導(dǎo)因素，制度因素的作用仍然存在，但是會(huì)被“無形之手”所消弭。然而，這種制度所帶來的代價(jià)，就是無端增加了很多空置的房屋，并且使得低風(fēng)險(xiǎn)偏好的潛在承租人不再進(jìn)入租賃市場(chǎng)。另外，這種制度下，必然導(dǎo)致訴請(qǐng)承租人繼續(xù)履行合同成為出租人的最佳選擇，勝訴后導(dǎo)致法院需長期持續(xù)執(zhí)行的案件增多，從而增加了法院的執(zhí)行成本。

（二）賦予承租人任意解除權(quán)，且承租人不用支付違約金

這種制度安排，短期看是對(duì)出租人不利的。租期只用于限制出租人，對(duì)出租人而言增加租金收入的不確定性，增大了風(fēng)險(xiǎn)。必然導(dǎo)致很多市場(chǎng)主體不再進(jìn)入或甚至退出房屋租賃市場(chǎng)。導(dǎo)致供給的減少，從而提高租賃市場(chǎng)的租金。當(dāng)然，在實(shí)踐中由于商業(yè)用房的裝修者大多是承租人，并且市場(chǎng)中“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的存在，承租人有意愿延長租期。所以在商業(yè)用房租賃市場(chǎng)中，這種制度安排下租房供給下降的幅度會(huì)在一定程度上減少。

只要合同的意定性存在，即使在這種制度下市場(chǎng)也將達(dá)到均衡。長期來看，隨著出租、承租雙方的反復(fù)博弈，出租人會(huì)減少租賃期限，因此與承租人希望延長租期的天然訴求相悖，導(dǎo)致承租人長期經(jīng)營的可能性降低，短期租賃的供給會(huì)增加而長期租賃的供給會(huì)減少。不考慮房屋新增等其他因素，市場(chǎng)租期總時(shí)長是減少的，供給的減少仍然會(huì)導(dǎo)致租金的上升。并且越來越多的出租人會(huì)通過約定、收繳履約保證金、定金等其他形式，限制承租人的“任意解除權(quán)”，以保障自己的權(quán)利。最終經(jīng)過長期博弈，市場(chǎng)會(huì)達(dá)到新的均衡，決定租金的仍是經(jīng)濟(jì)因素。但是，由于承租人解除合同后，出租人尋找下一個(gè)承租人需要時(shí)間，需要借助有償?shù)闹薪榉?wù)。即使是在長期博弈后，不成熟的出租人仍然會(huì)存在。于是，就會(huì)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)較多的無法彌補(bǔ)出租人損失的租賃空置期，制度性地導(dǎo)致房屋短期空置的概率增加。這種空置既是出租人的損失，也是整個(gè)社會(huì)的損失。并且也阻礙短期空置房屋市場(chǎng)價(jià)格的形成，阻礙市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮。由于中介費(fèi)用的存在，這種制度也會(huì)增加整個(gè)市場(chǎng)的交易成本。這種制度安排下，限制了出租人的權(quán)利以及合同的穩(wěn)定性，加之法律對(duì)承租人提前退出的“倡導(dǎo)、支持”，不可避免增加了出租人談判難度，也將“嚇阻、勸退”潛在的出租人，這一制度所帶來的不利影響將一直存在。

（三）賦予承租人任意解除權(quán)，但承租人需要支付一定違約金

這種制度設(shè)計(jì)采用的是前述“有限肯定說”，符合現(xiàn)階段的司法實(shí)踐。較之第二種制度設(shè)計(jì)，更能從法律層面保障出租人的利益。通過確立一種普遍性的違約金計(jì)算方法。在租賃合同框架下，保障了成熟的、不成熟的廣大出租人的利益。雖然這種立法形式仍然無法避免租賃房屋的制度性的縮短租期，但是這種制度由于對(duì)承租人的違約行為進(jìn)行了處罰，更有利于合同關(guān)系的穩(wěn)定。違約金對(duì)出租人的補(bǔ)償，也彌補(bǔ)了由于出租人尋找下一個(gè)承租人所支付的成本。由于實(shí)踐中承租人的提前解除合同的違約金是以租金計(jì)，而租金是在市場(chǎng)交易中得出的。所以這也使得因合理的租賃間隙，一時(shí)空置的房屋的使用價(jià)值以違約金的形式得以體現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制能夠?yàn)橹l(fā)揮，有利于租賃市場(chǎng)的運(yùn)行。由此所引發(fā)的關(guān)鍵問題則在于違約金應(yīng)如何確定？抑或等于幾個(gè)月的租金？實(shí)踐中并沒有明確規(guī)定，有的法院認(rèn)定的是違約金相當(dāng)于一個(gè)半月至三個(gè)月的租金，是否正確姑且不論。

筆者認(rèn)為，違約金應(yīng)該用于彌補(bǔ)一個(gè)理性的出租人，找到下一個(gè)承租人不可避免的空置時(shí)間。這個(gè)時(shí)間并不是找到下一個(gè)承租人所耗費(fèi)的實(shí)際時(shí)間，而是出租信息在合理定價(jià)的情況下，能夠充分展現(xiàn)在租賃交易市場(chǎng)的必要時(shí)間。也就一般而言房屋以公允的市場(chǎng)價(jià)，什么時(shí)候能租出去？這一時(shí)間需要法院結(jié)合市場(chǎng)充分考量，因地制宜制定合理的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，這是相當(dāng)具有難度的，但聊勝于無。筆者認(rèn)為從有利于市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮的角度來看，這一方案優(yōu)于前兩者。

當(dāng)然，這一制度還可以進(jìn)一步完善，即法律規(guī)定承租人提前解約應(yīng)提前一段時(shí)間通知（類似于《勞動(dòng)合同法》中勞動(dòng)者提前通知用人單位得以辭職），這樣既避免了房屋的空置，又以更加直接的形式彌補(bǔ)了出租人的損失。關(guān)鍵的問題仍是應(yīng)規(guī)定提前多久通知？這一期限可參考上一段對(duì)于違約金按多長時(shí)間計(jì)算的論述。

三、結(jié)論

租賃合同就出租人而言，往往僅以收取租金為目的，該債權(quán)與金錢債權(quán)具有同質(zhì)性。在承租人無正當(dāng)理由，意圖在租期屆滿前解除合同的情況下，出租人只要找到下一個(gè)承租人就可以減少承租人、出租人雙方整體上的損失。在這種情況下，制度設(shè)計(jì)應(yīng)為市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮創(chuàng)造條件，鼓勵(lì)甚至督促出租人盡快找到“下家”，并且也讓承租人承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約金，以彌補(bǔ)出租人因?qū)ふ蚁乱粋€(gè)承租人而導(dǎo)致的交易成本。

進(jìn)一步而言，相較于出租人僅僅只為收取租金，承租人在租賃合同約定的范圍內(nèi)可以從事各種不同的經(jīng)營，因此更加異質(zhì)化，對(duì)于豐富和繁榮消費(fèi)市場(chǎng)起到的作用更加直接。并且承租人也為租賃市場(chǎng)的形成找到了“目的”。因此，就市場(chǎng)而言，制度設(shè)計(jì)上應(yīng)適當(dāng)傾向于保護(hù)以承租人為代表的異質(zhì)化一方的利益。