徐曉宇 諸暨月龍房產(chǎn)開發(fā)有限公司

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭逐漸加劇，為提升自身競爭實力，在市場中占有一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷拓展市場份額，還應(yīng)強化自身內(nèi)部管控。雖然較多房地產(chǎn)已經(jīng)認識到此項工作的重要價值，逐漸加大了對于內(nèi)部控制工作的重視程度，不過在實際內(nèi)部控制中，仍存在一定的問題，影響到了內(nèi)部控制工作的良好開展，因此仍需對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控策略進行重點研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)特點分析

第一，區(qū)域差異化明顯。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍較廣，可能在不同的地區(qū)均存在工程項目。不同區(qū)域中，項目開發(fā)成本也會存在較大的差異，主要體現(xiàn)在土地成本上，一些區(qū)域因為土地較為緊缺，因此土地成本會更高，再加上市場行情影響，使得不同的項目存在不同的收益與風(fēng)險[1]。第二，宏觀調(diào)控影響較為明顯。我國人口較多，存在較大的居民居住需求，從而使得市場房價增長較快，而國家為對民生進行保障，會制定出各種措施進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，限制房價漲幅，如放貸額度收緊以及房價漲幅限制政策等，以此維持房地產(chǎn)市場秩序，所以宏觀調(diào)控影響較為明顯。第三，項目建設(shè)投入大、周期長。房地產(chǎn)項目開展中，會存在較大的土地成本，所以，土地成本會對房屋銷售價格產(chǎn)生較大的影響。并且，項目開展各個階段，均會存在較大的投入，加上建設(shè)周期較長，所以會使企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)與普通企業(yè)存在較大的不同，其面臨的風(fēng)險更高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重內(nèi)部控制工作的良好開展，通過有效的控制措施，提升自身競爭實力的同時，提升會計信息質(zhì)量，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）內(nèi)控體系不夠完善

受到傳統(tǒng)工作模式及理念的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)并不重視內(nèi)部控制工作，未形成全員參與意識，認為內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理人員負責(zé)的工作。不管是在思想意識，抑或是制度方面，均未形成統(tǒng)一、完善的內(nèi)控體系，影響到了內(nèi)部控制工作的良好落實。實際工作中常常出現(xiàn)互相推諉、責(zé)任不清的情況，無法有效解決現(xiàn)存問題，沒有發(fā)揮出內(nèi)控工作的真正作用，使其企業(yè)面臨較大的經(jīng)營及管理風(fēng)險。

（二）業(yè)財融合度不高

房地產(chǎn)企業(yè)正常運行環(huán)節(jié)，需要使各部門協(xié)同發(fā)展，特別是財務(wù)部門，應(yīng)與其他部門做到良好互動，在各部門的良好配合下，共同促進企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。業(yè)務(wù)與財務(wù)的融合不能只停留在表面，應(yīng)在理念上進行融合[2]?，F(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財融合度不高，財務(wù)大多屬于事后財務(wù)，沒有與具體工作的業(yè)務(wù)流程良好融合。這種情況下，企業(yè)沒有進行項目初期的科學(xué)籌劃，造成了后期資金流失等問題，對稅務(wù)籌劃工作也產(chǎn)生了影響，降低了內(nèi)控水平。

（三）缺乏有效信息溝通體系

房地產(chǎn)企業(yè)各個經(jīng)營環(huán)節(jié)均需要開展內(nèi)部控制工作，只有保證溝通順暢，才能實現(xiàn)各企業(yè)的良好協(xié)同，推動企業(yè)各項工作活動順利開展。如果企業(yè)存在的內(nèi)控制度不夠完善，或者與自身實際情況不匹配，會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部上下溝通不暢，上級信息無法順利下達給各個部門，出現(xiàn)信息失真情況。

（四）內(nèi)部監(jiān)督力度有待提升

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本上均是由內(nèi)部審計機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管工作，不過，實際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督力度不足，設(shè)定的審計機構(gòu)未能充分發(fā)揮出自身的監(jiān)管職能。雖然較多房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)置審計部門，不過卻不具備較強的獨立性，內(nèi)部監(jiān)管沒有與財務(wù)部門相分離，一些審計部門成員來自于財務(wù)部門，未能做到不相容職務(wù)相分離，影響到了監(jiān)管作用的發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制對策

針對當(dāng)前內(nèi)部控制中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極制定出有效的應(yīng)對方案，促進內(nèi)控工作良好開展，進一步提升自身內(nèi)部控制成效，具體可從以下幾方面入手：

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將內(nèi)部控制體系優(yōu)化作為重點，不但要確定出具體的工作流程，還應(yīng)明確各崗位職責(zé)，基于制度要求上，加大對于員工行為的約束力度，有效控制企業(yè)風(fēng)險，防止舞弊行為的出現(xiàn)，促進企業(yè)內(nèi)部控制的順利進行。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實際入手，結(jié)合國家法律規(guī)定，組建股東會以及經(jīng)理層[3]。第二，細化責(zé)任，做到分工明確，同時，還應(yīng)結(jié)合實際工作，制定出崗位說明書與業(yè)務(wù)流程。第三，進行授權(quán)審批制度的建立與完善，實施不相容職務(wù)分離制，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控評價制度，應(yīng)立足企業(yè)實際，對各項工作做出不斷完善與優(yōu)化。第四，強化預(yù)算落實，預(yù)算獲得企業(yè)審批后，應(yīng)保證其具備良好的穩(wěn)定性，不可隨意對其做出更改，如必須對其做出調(diào)整，變更單位應(yīng)提出申請，通過相應(yīng)審批流程后，才可做出相應(yīng)調(diào)整。

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，強化業(yè)財融合

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，均會涉及內(nèi)部控制工作，為進一步提升內(nèi)控工作開展效果，降低不良問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求開展各個環(huán)節(jié)的工作。若企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，會影響到內(nèi)部控制工作的順利開展，使內(nèi)部控制工作更為復(fù)雜化[4]。內(nèi)部控制工作同企業(yè)各業(yè)務(wù)流程存在密切的聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作過程中，需要對自身各項業(yè)務(wù)流程進一步優(yōu)化。若想充分發(fā)揮出內(nèi)部控制制度的作用，財務(wù)人員需要深入到各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，對業(yè)務(wù)的實際開展情況進行了解，前置財務(wù)工作，并實現(xiàn)與業(yè)務(wù)的良好融合，為業(yè)務(wù)部門提出具有指導(dǎo)性價值的建議?，F(xiàn)階段，信息化技術(shù)得以不斷發(fā)展，內(nèi)部控制工作中引入信息化系統(tǒng)已經(jīng)成為必然選擇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足市場實際發(fā)展需求，積極引進與自身發(fā)展相適應(yīng)的信息化系統(tǒng)，進行企業(yè)業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌管理，實現(xiàn)信息的層層遞進，良好共享各項資源，推動內(nèi)部控制工作的良好開展，使企業(yè)獲得更高的工作效率。

（三）建立高效的溝通渠道

首先，完善內(nèi)部設(shè)置。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更為規(guī)范，逐漸加大了對于風(fēng)險管理的重視程度，不過一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在內(nèi)部設(shè)置獨立的內(nèi)控風(fēng)險管理部門，因此企業(yè)需要針對自身內(nèi)部控制工作實際，構(gòu)建出專門的管理部門[5]。成立專門的內(nèi)控部門后，對各個崗位及人員職責(zé)進行科學(xué)劃分，做到專崗專責(zé)，將各項責(zé)任具體細化到每個人身上，實現(xiàn)內(nèi)部控制的進一步完善，對內(nèi)控風(fēng)險進行識別并及時加以解決。此外，應(yīng)安排專人負責(zé)收集重要的內(nèi)部信息，包括企業(yè)局域網(wǎng)信息、領(lǐng)導(dǎo)信箱、電子郵件等，全面梳理這些信息，并及時向企業(yè)管理人員上報反映，及時解決處理。此外，還應(yīng)通過多種渠道進行資料的獲取，如企業(yè)財務(wù)資料、經(jīng)營管理資料以及企業(yè)局域網(wǎng)等，在對各項信息的及時處理下，與員工進行良好的溝通交流，提升員工歸屬感，在高效的溝通下，強化員工事務(wù)處理能力。其次，充分應(yīng)用外部信息。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對媒體資源進行充分利用，如企業(yè)公眾號、微博以及微信等，加大企業(yè)品牌宣傳力度，構(gòu)建出專門的部門并進行定崗定責(zé)，主要負責(zé)關(guān)注媒體輿情，了解最新的政策信息，實現(xiàn)與外部監(jiān)管機構(gòu)的高效溝通，助力自身內(nèi)控工作的良好實施。

（四）加大內(nèi)部監(jiān)管力度

內(nèi)部監(jiān)督是保證內(nèi)部控制工作順利開展的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)若想進一步提升自身對于內(nèi)部控制的監(jiān)管力度，需要重視日常監(jiān)管工作，保證內(nèi)部監(jiān)管的規(guī)范性以及科學(xué)性，主要可從以下幾方面入手：第一，與企業(yè)項目運營以及內(nèi)控執(zhí)行情況相結(jié)合，科學(xué)制定出責(zé)任分配體系。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目分布范圍較廣，應(yīng)對各項目的責(zé)任進行明確，通過周報月報的方式，全面了解各項目的建設(shè)情況、資金使用情況以及項目質(zhì)量等[6]。第二，實施專項監(jiān)管核查。同普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營較為特殊，往往會存在大量的資本，若出現(xiàn)資金以及質(zhì)量問題，會使企業(yè)產(chǎn)生較大的損失，所以做好專項監(jiān)管核查意義重大，例如，施工規(guī)范核查、財務(wù)核查、質(zhì)量安全核查等。在財務(wù)核查工作方面，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管子公司資金運營情況，防止出現(xiàn)風(fēng)險事項。第三，房地產(chǎn)應(yīng)保證內(nèi)控審計部門的獨立性，并賦予其相應(yīng)的權(quán)利，以免實際工作受到其他部門的影響，并且還應(yīng)對審計部門工作流程及內(nèi)容加以明確，構(gòu)建出科學(xué)的監(jiān)督方式，將自身監(jiān)督權(quán)充分發(fā)揮出來。

（五）增強風(fēng)險防范意識

若企業(yè)不具備明確的風(fēng)險判定標(biāo)準(zhǔn)，則沒有對自身抗壓能力進行科學(xué)預(yù)估，當(dāng)面臨較大的危機與壓力時，很難良好應(yīng)對。只有具備較強的風(fēng)險意識，才能對可能出現(xiàn)的風(fēng)險事先制定出有效的防控措施，防止風(fēng)險的嚴(yán)重化，進一步提升內(nèi)部控制工作開展效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制工作開展中，需要形成風(fēng)險意識，并進行不斷強化，全面評估風(fēng)險，構(gòu)建除完善的風(fēng)險評估及防范機制，減少企業(yè)風(fēng)險，促進企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的良好實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同時進行財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)的制定，對各項指標(biāo)做出綜合分析，判斷企業(yè)面臨的風(fēng)險，并制定出有效的防范措施。例如，對企業(yè)資產(chǎn)負債率進行分析，掌握企業(yè)債務(wù)風(fēng)險情況，采取相應(yīng)措施，避免企業(yè)面臨較大的償債風(fēng)險。分析存貨周轉(zhuǎn)率，判斷企業(yè)采購成本控制以及存貨情況的合理性，從而強化企業(yè)內(nèi)部控制效果。

（六）提升資金管理水平

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際，進行資金預(yù)算管控方案的科學(xué)制定，使資金運作更加流暢、規(guī)范。還應(yīng)構(gòu)建出專業(yè)的資金階段機構(gòu)，保證資金管理工作的良好落實。第二，對融資方式進行優(yōu)化[7]。以往開展融資活動時，房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式具備較強的單一性特點，基本上均是選擇銀行借貸的方式。為避免資金鏈斷裂導(dǎo)致自身面臨較大的經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足自身特性，積極拓寬資金融資渠道，如可以選擇市場融資的方式，也可以選擇信托融資的方式，在多樣化的融資方式下，實現(xiàn)自身資金周轉(zhuǎn)率的進一步提升。第三，注重風(fēng)險管控。只有在嚴(yán)格的風(fēng)險防控管理下，才能有效保證企業(yè)經(jīng)濟安全，應(yīng)科學(xué)確立風(fēng)險轉(zhuǎn)移方案，了解風(fēng)險種類以及特性，科學(xué)選擇有效的風(fēng)險規(guī)避方案。如通過信息技術(shù)的應(yīng)用，全面核查并識別企業(yè)資金管理風(fēng)險，若發(fā)現(xiàn)風(fēng)險問題，需要及時做出處理，防止風(fēng)險產(chǎn)生更加嚴(yán)重的影響，使企業(yè)面臨較大的經(jīng)濟損失。

（七）提高信息化程度

信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推進自身內(nèi)部控制信息化建設(shè)，引進先進的信息化技術(shù)。在信息化管理模式下，幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速篩選出更有價值的信息，提升企業(yè)信息處理效率，實現(xiàn)各類信息的高效利用。實際工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用電子信息系統(tǒng)，實現(xiàn)各部門信息的有效流動，使信息流動更為順暢。此外，日常管理與信息發(fā)布中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過OA 系統(tǒng)進行信息共享。進行預(yù)算控制時，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用信息系統(tǒng)確保預(yù)算編制及計劃的科學(xué)性以及可行性。開展工程管理工作時，能夠?qū)こ踢M行全面的監(jiān)督與管理，最大程度上降低施工環(huán)節(jié)的風(fēng)險。房地產(chǎn)還應(yīng)加大信息管理軟件的推行力度，使財務(wù)部門、項目管理部門以及投標(biāo)部門均能夠利用信息管理軟件開展各項工作，獲得更高的溝通效率，通過信息化建設(shè)提升企業(yè)內(nèi)部控制。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)在不斷發(fā)展中所面臨的市場競爭逐漸激烈，企業(yè)若想實現(xiàn)自身健康持續(xù)發(fā)展，應(yīng)通過內(nèi)部控制工作的良好開展，提升自身管理水平，使自身具備更強的競爭實力。內(nèi)部控制工作開展中，應(yīng)通過優(yōu)化內(nèi)部控制體系；優(yōu)化內(nèi)部控制體系；建立高效的溝通渠道；加大內(nèi)部監(jiān)管力度；增強風(fēng)險防范意識；提升資金管理水平；提高信息化程度等方式，真正發(fā)揮出內(nèi)部控制工作的價值。