謝小紅 湖州贊成東部置業(yè)有限公司

自2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出了“房住不炒”，2018年4 月1日堪稱“房地產(chǎn)業(yè)史上最嚴(yán)控制政策措施”頒布，四年時光就已經(jīng)過去了，從嚴(yán)格調(diào)控政策實施之前連夜排隊搶購到現(xiàn)在的售樓處門可羅雀，四年間我國地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)了急劇降溫。銷量下降，同時土地、人工、資本等各種成本也因為國家宏觀調(diào)控、物價、貨幣管制等政策措施大幅度增加，進(jìn)而壓榨著地產(chǎn)公司盈利，更有甚者，還發(fā)生了部分房企為盡快止損，而選擇了在拿到地塊后長期閑置而不開展投資建設(shè)的舉措。在這樣嚴(yán)厲而短期內(nèi)又毫無放松跡象的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，怎樣在原來的成本基數(shù)上加以優(yōu)化，進(jìn)而減少了房企成本，從而保證了更多的利潤，以便于繼續(xù)獲得正常資金流，從而防止了資金鏈斷裂，已經(jīng)成為我國大多數(shù)房企目前亟須處理的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，將所有的成本和費用，按照一定的方式進(jìn)行匯總和分配，從而得出工程的總造價，并計算出工程的單位建筑面積成本。通過對成本費用的核算和歸集，能夠?qū)Τ杀举M用所有部分做出精確分類，為管理人員的營銷決策提供數(shù)據(jù)支持。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象與主要方法

房地產(chǎn)公司核算范圍主要是為了核算房地產(chǎn)公司的土地開發(fā)成本，從而確定核算范圍。其核算的具體事項主要包括：土地成本，即房地產(chǎn)估價以及土地征收和房屋補償費等、項目的前期支出、工程建設(shè)成本費用和后期支出。建設(shè)項目的前期工程費包括了勘察、方案設(shè)計、基樁、臨時用電用水、售樓處以及工程的主要報建費（環(huán)評、交評、雷評、圖紙審批和政府規(guī)費）；而工程成本費用則是指工程公司在施工過程中發(fā)生的所有支出，具體包括土建、裝修、電梯、鋼筋、商品用水泥以及散裝混凝土、砂石、門窗、人工等的支出；建設(shè)后期經(jīng)費即建設(shè)主體基本竣工，為完成建設(shè)各類民生服務(wù)設(shè)施所投入的資金，具體內(nèi)容為雨水管線、污水管網(wǎng)及窨井、供電供水供煤氣、有線電視、通信、街燈照明、安全監(jiān)測、園林綠化景觀、攤鋪路面等經(jīng)費。

房地產(chǎn)公司成本核算的主要方式，有用占地面積分?jǐn)偡?、建筑物分?jǐn)偡?、按直接成本分?jǐn)偡ɑ蚋鶕?jù)成本動因按用地規(guī)?；蚪ㄖ锓?jǐn)偡ǖ确绞?。總體原則是能區(qū)分清楚核算對象的，可徑直納入核算項目中，但區(qū)分不清核算對象的，則必須在多個核算對象負(fù)擔(dān)時，應(yīng)當(dāng)首先實行總成本歸集，然后再依據(jù)情況按一定的分?jǐn)傓k法分配或計入相應(yīng)的核算對象。按照實際狀況，會計核算出工程的總體研究和開發(fā)費用，并合理分配已完成和在建產(chǎn)品中間的研究和開發(fā)費用，最后結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品研究和開發(fā)費用，按總建筑面積法會計核算已完成產(chǎn)品的單位費用。

（三）對房地產(chǎn)公司加強(qiáng)成本核算的必要性

1.有助于經(jīng)濟(jì)效益的提高

近年來隨著材料價格的增長、施工人才的匱乏和人力成本的日益增加，給房地產(chǎn)公司造成了不小的成本壓力，所以地產(chǎn)公司唯有通過提高公司的管理，降低成本增效可以讓公司立于不敗之處。由于強(qiáng)化對成本費用的會計核算，在合理掌控施工流程中的每一個項目成本管理費用開支，在不斷優(yōu)化成本費用結(jié)構(gòu)，剔除多余成本費用的時候，由于合理管控關(guān)鍵成本費用從而提升了公司的經(jīng)營效益。

2.有助于降低經(jīng)營風(fēng)險

房屋屬于一類特定產(chǎn)品，關(guān)乎普通老百姓的民生大計，因此我國近年來對房地產(chǎn)業(yè)的政策把控也愈來愈嚴(yán)格，通過強(qiáng)化企業(yè)對生產(chǎn)成本的核算，對各環(huán)節(jié)成本費用的精細(xì)化管控，可以減少公司的經(jīng)營風(fēng)險，譬如通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，以防止觸犯國家的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，并合理回避法律風(fēng)險；財務(wù)核算管理水平的提升，有效減少公司的財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險。

3.有助于提升企業(yè)競爭能力

隨著生活條件的改善，民眾對于房子的需求也是日益增加，這個背景下，房產(chǎn)市場得到迅速成長，市場蓬勃發(fā)展的同時競爭也加劇，在諸多買房考量條件中，性價比仍然是主要考慮之一。而公司要在產(chǎn)品價格方面形成明顯的比較優(yōu)勢，則必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，強(qiáng)化成本費用控制，科學(xué)地開展核算。

4.有助于增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理水平

公司在加強(qiáng)成本核算的同時，也做到了對成本費用的動態(tài)控制，使企業(yè)資金得到了最優(yōu)調(diào)度，從而能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)問題并有效解決，從而盡量地減少了無謂的成本費用損失，也能使工程項目順利地實施，從而提高了建設(shè)項目的實施效率，從而提高了公司的內(nèi)部管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特點

（一）核算周期長

時間跨度視工程項目建筑規(guī)模而言在2-10 年之間不等或者更長，而財務(wù)管理核算工作從房企具備拿地的意愿后伊始即有所參與，在建設(shè)項目結(jié)算后還會完成地產(chǎn)征稅、企業(yè)所得稅清算等大量財務(wù)管理會計核算結(jié)束任務(wù)，如有自持負(fù)債還會涉及后期會計核算等難題，因此也就使得成本核算操作更具動態(tài)性，也因此增加了財務(wù)會計人員成本核算的困難。

（二）核算范圍廣

房企的成本核算項目涵蓋范圍很廣，其主要的成本核算項目為：成本類包含征地成本以及征地補償費、建造前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)管理費、附屬工程建設(shè)費、開發(fā)間接費用等六大類成本核算，支出類包含企業(yè)經(jīng)營成本、銷售支出、成本費用等的三費成本核算、企業(yè)所得稅類包含土地增值稅、公司個人所得稅等成本核算。而中國的地產(chǎn)公司之所以能夠蓬勃發(fā)展成為中國的支柱，很大程度上在于我國房地產(chǎn)公司的開發(fā)能夠促進(jìn)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的繁榮和成長，從設(shè)計業(yè)、建筑業(yè)、窗戶、木地板等制造業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域，到廣告業(yè)、金融、物流服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，乃至地方政府財政稅收均離不開我國房地產(chǎn)公司的推動，其特點也有房企的項目以及公司的種類之繁多不言而喻。本章所討論的成本主要是指廣義的房地產(chǎn)業(yè)研究和開發(fā)支出，既包含了一般的六大類房地產(chǎn)業(yè)研究和開發(fā)支出，又包含了不斷提高的項目經(jīng)營成本、營銷成本、融資成本等[1]。

（三）核算金額大

地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆诘湫偷馁Y本密集型領(lǐng)域，開發(fā)項目涉及資金量動輒十幾億乃至幾百億，因此對資金成本的控制也很關(guān)鍵，資本的籌措途徑、資金使用的節(jié)奏以及資本化收益率的核算合理與否，都關(guān)乎著資金成本能否達(dá)到最優(yōu)化。

（四）核算主體、方式逐漸轉(zhuǎn)變

財務(wù)成本核算工作主體也逐步從財會機(jī)構(gòu)變?yōu)榕c企業(yè)的全體部門溝通和協(xié)作，成本控制也不再是靠財務(wù)部門的自身之力，而是在業(yè)務(wù)產(chǎn)生之后通過采用記賬、成本核算等方法降低核算成本，而是在業(yè)務(wù)產(chǎn)生初期，通過采用契約約定等方法在經(jīng)營端合法合理地減少造價，從而建立業(yè)財融合的成本管理機(jī)制。成本核算方法也逐步從粗放型向精細(xì)化過渡，并逐漸向管理會計方面發(fā)展，事前預(yù)估、事中監(jiān)測、事后追蹤反應(yīng)，整個過程都參與了成本控制。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理容易形成的差異性問題

（一）資產(chǎn)負(fù)債差異

會計上必須使用會計核算原則（權(quán)責(zé)發(fā)生制或收付實現(xiàn)制），而繳納所得稅務(wù)必須充分考慮納稅者負(fù)擔(dān)稅款的能力，即使用權(quán)責(zé)發(fā)生制和支付實行制相協(xié)同的方法。在會計中，負(fù)債是房地產(chǎn)公司開展貿(mào)易時獲取的所有使公司獲得收益的金融市場、經(jīng)濟(jì)支撐、信息技術(shù)等固定資產(chǎn)，債務(wù)是公司在開展經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種義務(wù)，而相應(yīng)的義務(wù)需要留出一定的負(fù)債作保障。雖然會計上能夠合理地兼顧關(guān)于公司債務(wù)與固定資產(chǎn)的問題，但是所得稅法規(guī)沒有確定具體的規(guī)定及條件，二者之間產(chǎn)生的模糊界定使得在核算無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的前提下產(chǎn)生相當(dāng)大的差異。

（二）收入差異

企業(yè)實施會計的主要目的是使企業(yè)管理者弄清楚自己的實際財務(wù)狀況，并提出合理、實際的信息內(nèi)容，以便于把全面、可靠的財政信息內(nèi)容供應(yīng)給整個企業(yè)的相關(guān)者。全社會都是企業(yè)所得稅的主要業(yè)務(wù)對象，征稅的根本意義就是為了進(jìn)行對國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的合理調(diào)節(jié)，以維護(hù)納稅人的公平權(quán)益。由于出發(fā)點的不同，其具有不同的收入內(nèi)容，房產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)會計的稅收收入主要指的是地產(chǎn)銷售收入、融資總收入、出租凈收入等，因此其會計的實際個人所得稅事項也與企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入范圍有著一定的區(qū)別。按照中國稅收法的有關(guān)法規(guī)，企業(yè)必須按年度繳納個人所得稅，但是由于地產(chǎn)企業(yè)的投資收入時期往往具有不平衡的特征，因此通常前期的稅收收入都要超過后期，從而出現(xiàn)了前期納稅多，而后期納稅少的狀況。

（三）成本差異

因為會計核算原則與個人所得稅計算的出發(fā)點有著明顯的不同，所以二者又有著完全不相同的會計核算準(zhǔn)則。針對公司的風(fēng)險因素，會計中還具有所得稅核算不存在的謹(jǐn)慎性原則，會計中的盈余是指公司收入與成本費用相減以后的剩余，而個人所得稅盈余的會計核算按照實際會計盈余進(jìn)行。如此一來，即使在基建項目上，與處于在建工程項目測試運行過程中的房地產(chǎn)公司還有著不同之處，該過程中產(chǎn)生的公司收入與成本費用也可以相減，但是按照中國稅收法的規(guī)定，納稅事項并不涉及在測試運行過程中產(chǎn)生的盈余。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策建議

（一）嚴(yán)格把控三費支出

第一，為精簡地方財務(wù)，成立財政信息共享服務(wù)中心，將各地的基層財政核算工作和管理費用繳納等服務(wù)由數(shù)據(jù)共享中心流水化操作取代，借助“網(wǎng)絡(luò)+”的資源優(yōu)勢構(gòu)建了企業(yè)大數(shù)據(jù)處理，適時推出大數(shù)據(jù)分析反饋管理結(jié)果，以精確把控費用開支。

第二，做好財務(wù)成本管理，降低融資費用，減少流動資金使用成本。通過以收定支的會計核算方法管理款項節(jié)奏；通過改善營銷員工提傭政策調(diào)動營銷員工催款積極性，增加回款效率；在合理的前提下推遲稅費征收日期；盡量采用“短平快”方式，降低資金占用；設(shè)置公司資本池，統(tǒng)籌資本運用，合理設(shè)計資本借貸比率及方法。

其三，設(shè)立了銷售費用與總收入掛鉤、廣告與營銷效益掛鉤的績效考核系統(tǒng)，以考察銷售成本的列支方式是不是合法有效。投放廣告首先看效益，如果不能達(dá)到期望效益就要分析原因，并適時改進(jìn)對策。同時嚴(yán)格控制銷售費用總量，以做到投入產(chǎn)出比最高。

（二）建立完善的成本控制與管理體系

針對自身企業(yè)狀況，形成一個有利于公司自身的成本費用控制和管理系統(tǒng)，提供成本費用控制的一個網(wǎng)絡(luò)平臺，提高成本費用管理知識，實現(xiàn)業(yè)、財、稅的高度融合，使財務(wù)管理逐漸滲入經(jīng)營中去，增進(jìn)各部門之間的交流。利用龐大的信息化體系，標(biāo)準(zhǔn)化工作流程、實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，暢通了各部門的信息溝通途徑，實現(xiàn)了各部門高度的協(xié)調(diào)發(fā)展[2]。

1.準(zhǔn)確劃分成本核算對象

房地產(chǎn)公司也應(yīng)該正確界定核算對象，根據(jù)項目的建設(shè)特點、使用功能及其銷售價格不同，來做出對核算對象的正確界定。如果新開發(fā)具有高層住宅、也有多層樓、別墅等各種建筑物特點的，則以建筑物特點為劃分成本核算對象。

2.明確成本費用的歸集及分配方法

房地產(chǎn)公司還應(yīng)確定費用的歸集對象和分?jǐn)偡绞健＠缜捌诠こ炭睢⒒窘ㄔO(shè)費用、工程安裝費、公用的設(shè)備費用等，要按照每個項目、每期對預(yù)付內(nèi)容來進(jìn)行劃分，能確定成本對象的，應(yīng)直接歸集到該成本對象，包含了幾個成本對象的，則必須通過總建筑面積法從幾個成本對象中進(jìn)行分?jǐn)?；對于間接支出通常是在未完核算范圍內(nèi)的，按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?；而對利息資本化后的借款支出，則通常按核算范圍的預(yù)算造價法進(jìn)行費用分?jǐn)?，這遵循了投資成本與資金占用比例原理，但由于對企業(yè)的效益要求比較高，估計費用也要更加精確。

3.明確成本核算周期

企業(yè)要以項目開發(fā)周期的長短、產(chǎn)品范圍的多少和產(chǎn)品業(yè)態(tài)為基準(zhǔn)，而對建成時間較短暫、規(guī)模不大的項目，可把整個項目生命周期設(shè)定為成本核算期；相反，則應(yīng)該按工程項目建設(shè)“期”數(shù)做出對成本周期的界定，以增強(qiáng)成本信息的準(zhǔn)確性。而一旦確定了成本周期之后，則按照權(quán)責(zé)發(fā)生制來確定相應(yīng)的建設(shè)費用和在相應(yīng)期內(nèi)的收入[3]。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著我國對于房地產(chǎn)公司的有關(guān)規(guī)定越來越完善，房地產(chǎn)公司在核算上也將逐漸完善，逐步實現(xiàn)統(tǒng)一核算，但不能讓企業(yè)財務(wù)按照企業(yè)目標(biāo)任意采取各種核算方式。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)形成健全的成本費用管理體系，提升成本管理水平，提高成本費用控制，增強(qiáng)公司的核心價值，同時也必須重視對財務(wù)人員專業(yè)技能素質(zhì)的培訓(xùn)，為公司實現(xiàn)科學(xué)的成本核算提供人才保證。