章建鳳 湖州金惠置業(yè)有限公司

由于公司的主營業(yè)務是房地產(chǎn)的開發(fā)與運營，房地產(chǎn)的項目復雜，周期長，影響范圍廣。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可以運用行業(yè)整合的方法進行風險管理，從而達到改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。由于我國目前所處的經(jīng)濟環(huán)境及實施時間尚短，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務與業(yè)務尚未充分的融合，房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的進程中出現(xiàn)一些問題。在這一背景下，文章對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)融結合的現(xiàn)狀進行了深入的分析，提出相應的策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行財務融合的必要性

企業(yè)財務一體化是指企業(yè)在有限的資源環(huán)境下，通過對企業(yè)的整體運營狀況進行全面的分析，從而實現(xiàn)對資源的合理配置，從而達到提高資源使用效率的目的。在這一進程中，財務部門的管理也有所改變，不但要做好財務工作，而且要提前進行財務預測，并把預測的結果提供給特定的部門，獲取更大的收益或者規(guī)避相應的風險。如何將財務、業(yè)務、管理有機結合，是當前許多實踐者所關心的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作是伴隨著時代的改變、科技的進步而進行的，企業(yè)的發(fā)展必須尋求新的發(fā)展路徑，在實施工作時，財務人員要轉變思路，主動投入，積極參與。房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務融合，可以為企業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐，幫助房地產(chǎn)公司在項目工程建設中作出科學的決策，是企業(yè)強大而有力的后盾[1]。

（二）房地產(chǎn)財務管理的特點

與其他公司相比，房地產(chǎn)公司需要大量的資金，所以，加強房地產(chǎn)公司的財務融合至關重要。

1.房地產(chǎn)財務的多元化

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，投資越大，開發(fā)周期較長，國家的政策影響較大，變動因素較多，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理更加復雜、多元化。

2.房地產(chǎn)財務的管理化

房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，需要企業(yè)的財務經(jīng)理進行正確的評價，對面臨的風險進行分析探討，并對相關的風險進行預測，從而使企業(yè)的領導作出科學、合理的決策。

3.房地產(chǎn)財務關系復雜化

房地產(chǎn)企業(yè)的內部與外部的關系復雜，要求企業(yè)的財務人員事先做好相應的工作；例如，與債權人、投資人等的關系。若處置不當，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的損失，嚴重的還會對其未來的發(fā)展產(chǎn)生消極影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開展財務融合的作用

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理與財務經(jīng)營相結合，能夠充分發(fā)揮其經(jīng)營潛能，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，產(chǎn)業(yè)整合能夠使房地產(chǎn)的發(fā)展價值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)通過經(jīng)營管理來獲取經(jīng)濟效益。財務經(jīng)理能夠參與到項目的開發(fā)中，對項目的全流程進行更加細致的管理，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益，使其價值最大化。第二，將房產(chǎn)開發(fā)與財務管理的有機結合，能夠對企業(yè)的經(jīng)營風險進行有效的控制。房地產(chǎn)的運行受市場環(huán)境、政策、商業(yè)周期等諸多因素的制約。房地產(chǎn)公司在項目的各個環(huán)節(jié)中都存在著一定的風險。如果不能正確地處理好風險，那么公司的利潤率將會降低，甚至有可能導致房產(chǎn)項目的失敗。房地產(chǎn)公司面臨的最大風險就是資金鏈的崩潰。如果出現(xiàn)這樣的問題，那么，房地產(chǎn)整個工程進度就會受到影響，而產(chǎn)業(yè)整合可以很好地解決這一問題。通過對工程風險的控制，財務一體化可以將其扼殺在萌芽狀態(tài)。三是將兩者有機地結合起來，增強了企業(yè)的項目開發(fā)管理能力。在城市管理和市場競爭日益加劇的今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競爭壓力。業(yè)財融合是一種有效的管理手段，它能保持客戶的滿意度，并能更好地滿足客戶的需要，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)公司的融資渠道單一，其投資成本較高

房地產(chǎn)項目開發(fā)的時間相對較長，每一個項目都是一筆巨款投入。大部分房地產(chǎn)企業(yè)拿到項目后，都會盡快辦理建設土地使用證、工程規(guī)劃許可證、施工證等相關證件，并通過銀行的抵押/信用貸款來保證工程的順利進行，同時公司需要支付巨額的利息給貸款銀行。如果不能及時得到投資的回報，公司會面臨巨額的利息負擔和銀行日益嚴格的監(jiān)管，從而對房地產(chǎn)企業(yè)未來的運營產(chǎn)生很大的影響。相對于前幾年的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了一個成熟、平穩(wěn)的發(fā)展時期。在全國實行限購后，一些城市的商品房出現(xiàn)了一定的庫存，一些公司很難通過預售來收回資金，資金回籠慢，不能及時支付工程款，影響工程進度，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險逐步上升。例如，2020 年10 月，安徽省某房地產(chǎn)企業(yè)因市場環(huán)境、自身素質等原因，出現(xiàn)了資金困難，不能按時還款，因而將土地使用權抵押到了銀行，導致在簽訂了買賣合同后，業(yè)主無法按時取得房子的產(chǎn)權證書。這不僅對買方的權益造成了很大的影響，也對房地產(chǎn)企業(yè)的信譽造成了無法挽回的影響。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)往往會在同一時間內進行多個項目的開發(fā)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)需要更加嚴格的財務融合，規(guī)避經(jīng)營和財務風險。如果缺乏有效的運營手段，很可能會造成財務上的管理混亂，資金鏈的斷裂，從而引發(fā)市場震蕩[3]。2021 年恒大債務暴雷是房地產(chǎn)行業(yè)乃至中國經(jīng)濟的一個黑天鵝事件。中國房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉、高負債，在國家出了三道紅線的政策后，明顯加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務資金風險。一些大型房企紛紛違約暴雷，導致中國房地產(chǎn)板塊的持續(xù)低迷，新房、二手房成交量均明顯下降。因此，我們需要更加嚴格的業(yè)財融合，管控財務風險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉。

（二）財務管理重視程度不夠

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對企業(yè)的內部財務融合的關注。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，由于項目開發(fā)、保密等原因，并未告知財務部門在拿地過程中的相關事項，未讓財務部門參與拿地測算等，不能及時預判拿地的財務及稅務風險。另一方面，部分公司高管思想還停留在財務后勤崗位，僅負責會計做賬、稅務申報等基礎工作，因而在融資、稅務籌劃等方面的投入相對較少。這些情況導致我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的財務人員專業(yè)素質不高，缺乏對財務管理的認識，使得房地產(chǎn)公司的業(yè)財融合工作難以適應。

（三）預算管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險、高收益的行業(yè)，因此，房地產(chǎn)項目的預算管理顯得尤為重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的運作中，大部分企業(yè)的財務預算與房地產(chǎn)項目的發(fā)展規(guī)劃并不緊密地聯(lián)系在一起，而預算金額又不能全面地保障房地產(chǎn)項目的運作。此外，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)并未建立健全的財務審計制度，僅對財務收支進行了簡單的核算，無法對其進行評估和引導。同時，由于預算管理不力，造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中的成本控制沒有達到預期的目的，從而造成了房地產(chǎn)項目的資金管理失控。雖然房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有一定的彈性，政府也會根據(jù)不同的情況，對樓市進行相應的調控，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算時沒有充分考慮到這些風險，從而使其產(chǎn)生的效果無法及時地傳遞，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失。

（四）信息化管理程度低

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)具有地域經(jīng)營的特點，因此，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)工作都是由本地的中小型公司來完成。在國家政策的推動下，一些大的房地產(chǎn)集團公司得以在全國范圍內進行開發(fā)和施工。在大公司的信息化管理系統(tǒng)中，對項目公司的管控難度較大，集團公司和項目公司的信息互傳困難，在房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展過程中，財務管理的方方面面都受到影響，低信息化的財務管理無法有效地促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體工程建設，難以進行財務的融合[4]。

三、房地產(chǎn)公司財務融合的重要意義

房地產(chǎn)在中國的微觀經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、材料業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)等諸多領域有著緊密地聯(lián)系。中國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了許多大的地產(chǎn)公司。尤其是在大、中、二線城市中，房地產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢尤為突出。近幾年，由于國際大環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰是伴隨著房地產(chǎn)政策的調整而形成的。大型房地產(chǎn)企業(yè)通過資本、規(guī)模等優(yōu)勢，不斷地拓展自己的市場份額，中小型企業(yè)缺乏競爭優(yōu)勢，很多都被迫退出。房地產(chǎn)企業(yè)的財務融合狀況影響其生存與發(fā)展的重要因素，宏觀調控政策的變化使得其財務狀況不容樂觀。因此，研究如何有效地解決企業(yè)財務融合風險是非常有必要的。在新的環(huán)境下，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的風險防范與控制，提高房地產(chǎn)經(jīng)營的質量，都是非常必要的。由于傳統(tǒng)的家庭住宅觀念，房屋是家庭的核心，當前房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著一些房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛暴雷，極易導致客戶對房地產(chǎn)業(yè)缺乏信心，從而對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務融合風險的分析與防范，對促進房地產(chǎn)公司的健康、有序發(fā)展具有重要意義。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的對策分析

（一）增加企業(yè)資金來源渠道

房地產(chǎn)公司在運營過程中需要大量的資金，僅靠自身的流動資金難以滿足公司的運營需要。所以，大多數(shù)的公司都是在負債運營。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，就會對公司的正常生產(chǎn)和運營造成很大的影響。如果不生產(chǎn)，債務就會不斷增加，這樣的惡性循環(huán)會使管理者們負債累累。所以，公司不能僅僅依賴于銀行的貸款，更要注重自身資金的流動性，以及后期的預售資金回籠。要防范財務風險，就需要擴大融資渠道，尋找多位合作伙伴，團結互助。

在銀行的幫助下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以與有足夠資本的大型房地產(chǎn)企業(yè)進行合作，通過合作，獲得一定的運營收益，同時也可以通過投資來發(fā)展企業(yè)的業(yè)務，降低企業(yè)的財務風險。同時，他們還可以從企業(yè)的固定資產(chǎn)或者不動產(chǎn)中獲得貸款。

在網(wǎng)絡時代來臨的今天，一種新型的網(wǎng)絡融資模式，即眾籌，可以很好地解決公司融資困難的問題。公司團體或雇員也可以預先加入項目的經(jīng)營中，通過法律上的眾籌或證券化的方式，在必要時建造符合合伙人需求的建筑工程，并能批量生產(chǎn)。此外，通過債券融資、股權融資等融資渠道也是可行的。房地產(chǎn)企業(yè)要細心進行管控，將公司所面臨的資金風險由大化小，逐個擊破，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂而無力償付的情況。

（二）強化財務人員的意識，完善財務融合制度

轉變傳統(tǒng)的管理理念，把財務融合作為企業(yè)經(jīng)營的一個重要環(huán)節(jié)，予以充分的關注。在日常的項目運營中，財務經(jīng)理要充分地參與，而不能只是一個后勤單位。在房地產(chǎn)開發(fā)中，資金的運用是多方面的，為了使資金的及時有效地管理和調配，財務經(jīng)理必須與各方進行協(xié)調。企業(yè)財務管理人員的素質是影響企業(yè)經(jīng)營績效的重要因素，必須加強對其專業(yè)素質的培養(yǎng)，以提升其經(jīng)營管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全的財務管理機構，加大對房地產(chǎn)項目的財務管理能力。企業(yè)要把財務管理能力作為衡量企業(yè)員工的重要指標，必須建立和完善人力資源系統(tǒng)。通過對員工的能力與專業(yè)素質進行調研，發(fā)現(xiàn)其潛能，使其發(fā)揮其最大價值，降低其不必要的經(jīng)濟損失，在財務人員選擇過程中，項目財務經(jīng)理必須認真甄別。一旦選定，在沒有特別理由的情況下，盡量不進行變更，以確保財務及管理層始終參與到項目的發(fā)展中。信息時代的來臨，企業(yè)必須順應時代的發(fā)展，構建符合企業(yè)和社會發(fā)展的信息管理體系，為企業(yè)采購適當?shù)腅RP 系統(tǒng)，把房地產(chǎn)企業(yè)的工程立項、合同、人工、財務等信息緊密地結合在一起，從而實現(xiàn)對項目各個環(huán)節(jié)的管控，從而使企業(yè)的管理者能夠及時地發(fā)現(xiàn)和處理各種問題，減少企業(yè)的人力資源和資源的浪費，從而減少企業(yè)的管理費用[5]。

（三）完善企業(yè)預算管理制度

房地產(chǎn)投資項目是一個涉及大量資金的項目，合理的項目預算能夠極大地促進公司的資金運用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結合自身的實際，編制預算，以滿足市場需求。制定合理的預算管理體系，對公司工程建設進行合理的規(guī)劃，把預算評審與各部門的業(yè)績考核有機結合，使各部門之間能夠協(xié)同工作，協(xié)助企業(yè)財務經(jīng)理進行預算管理，保證工程的順利進行。在施工中要對工程的質量進行嚴格的控制，對問題進行全面的分析，確保施工進度，防止因返工等因素導致的材料、人員的浪費。

（四）加強房地產(chǎn)市場風險預估與分析

由于國家政策調控和經(jīng)濟發(fā)展等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受市場的發(fā)展會發(fā)生巨大的變化，公司也會面臨著財務危機。所以，在運營中要對市場進行及時的調研，對國家政策的變化進行有效的分析，并適時地制訂出合理的發(fā)展規(guī)劃。可以設立一個專門的調查團隊，負責收集市場的資料，了解市場動態(tài)，對市場風險，地域情況，國家政策等進行充分的準備工作。

五、結語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加速房地產(chǎn)企業(yè)的財務融合，對于企業(yè)的發(fā)展具有積極意義，既可以避免潛在的風險，又可以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增強市場競爭能力，促進可持續(xù)發(fā)展。當前，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務信息傳遞不及時，業(yè)務部門參與融合積極性不高，財務人員綜合素質不高，影響了業(yè)財融合的發(fā)揮。期望通過改革管理模式，實現(xiàn)內部信息共享，形成統(tǒng)一的經(jīng)營目標，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務融合一體化經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。