文／周曉英 南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣西南寧 530008

引言：

為消除房屋安全隱患、集約利用現(xiàn)有住宅用地、改善居民居住條件、解決職工群眾住房困難、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各地區(qū)需結(jié)合實(shí)際情況有序開展危舊房改住房改造工作。通過整理影響危舊房改住房改造項(xiàng)目建設(shè)成本的主要因素，了解存在的具體問題，并擬定相應(yīng)的處理對策，不僅可以加快相關(guān)工作的開展進(jìn)度，而且對于提高企業(yè)參與積極性也有著積極作用。

1、危舊房改住房改造項(xiàng)目建設(shè)難點(diǎn)

1.1 工作開展難度大

一般情況下，符合改造條件的危舊小區(qū)的配套設(shè)施相對老化乃至缺失，而且這些老舊小區(qū)的生活環(huán)境較差，這些房屋的入住率相對較小，有許多房屋都是閑置房屋，這樣在召集住戶商討改造內(nèi)容時，容易出現(xiàn)人員聚集度較小的情況，這樣也會影響到所擬定改造策略的適應(yīng)性，降低改造結(jié)果的合理性。同時在小區(qū)用戶數(shù)量較多時，在開展工作時也容易出現(xiàn)意見統(tǒng)一難度較大的情況，這樣也會增加工作開展過程的相關(guān)難度。

1.2 項(xiàng)目管理難度大

危舊房改住房改造工作由危舊房改住房土地使用權(quán)單位或者業(yè)主委員會（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)和管理，然而改造項(xiàng)目的主要工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作基本一致，有立項(xiàng)階段、籌備階段、前期階段、運(yùn)作階段、結(jié)項(xiàng)階段等不同階段，項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理難度不亞于房地產(chǎn)開發(fā)，而改造項(xiàng)目建設(shè)單位一般只配備少量職工負(fù)責(zé)，或讓職工兼任改造項(xiàng)目的管理工作，這樣也會增加項(xiàng)目的管理難度，而且所配備的成員能力存在不足，也導(dǎo)致項(xiàng)目管理活動的開展進(jìn)度緩慢問題。同時在項(xiàng)目管理過程中也容易延伸出其他管理問題，激化和當(dāng)?shù)孛癖娭g的矛盾，干擾到后續(xù)工作的順利開展。

1.3 非還建住房限制供應(yīng)對象

根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以得知，改造項(xiàng)目非還建住房首先供應(yīng)建設(shè)單位的無房戶、住房面積未達(dá)標(biāo)戶；建設(shè)單位職工購房后有剩余住房的，再向同級政府的其他單位無房戶、住房面積未達(dá)標(biāo)戶供應(yīng)；如仍有剩余住房，則向當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)無住房的中低收入家庭供應(yīng)。對于剩余住房的對外調(diào)劑也需要按要求向當(dāng)?shù)胤扛牟块T提交申請，并且按要求來辦理相關(guān)的調(diào)劑手續(xù)，并且所有申購人的資格資料，必須要提交給相關(guān)部門進(jìn)行審核，整個過程耗費(fèi)的時間周期較長，這樣也影響到相關(guān)工作的開展進(jìn)度，降低了管理工作的開展效率。

1.4 項(xiàng)目推廣范圍較小

相比于其他的建設(shè)項(xiàng)目，地方危舊房改住房項(xiàng)目一般都是在地區(qū)范圍內(nèi)開展，而且在招投標(biāo)時也會優(yōu)選熟知當(dāng)?shù)厍闆r的施工單位，這樣也助于當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)工作的順利開展，提高相關(guān)工作開展進(jìn)度的合理性。而該項(xiàng)目屬于地區(qū)內(nèi)的特定項(xiàng)目，許多地方單位對這些項(xiàng)目的認(rèn)知度較低，這樣在工作時也需要先做好項(xiàng)目特點(diǎn)的闡明工作，以提高項(xiàng)目落實(shí)結(jié)果的可靠性。而且此類項(xiàng)目屬于小范圍項(xiàng)目，其對應(yīng)的配套政策成熟度較低，這樣也使得一些工作的開展效果較差，無法達(dá)到既定的工作開展目的。

2、影響危舊房改住房改造項(xiàng)目建設(shè)成本的主要因素

2.1 規(guī)劃部門審批情況

從實(shí)際應(yīng)用情況來看，規(guī)劃部門審批情況會在一定程度上影響到項(xiàng)目建設(shè)成本，具體體現(xiàn)在以下兩方面：

（1）在對項(xiàng)目進(jìn)行改造規(guī)劃時，由于對項(xiàng)目內(nèi)容的定位不明確，使得在規(guī)劃設(shè)計中沒有對改造項(xiàng)目的用地面積、計容面積等方面考量。而且根據(jù)計算公式非還建住房每m成本=（總建設(shè)成本-可銷售物業(yè)收入）/非還建住房總面積可以得知，可銷售面積越高，其能夠帶來的經(jīng)濟(jì)收入也越高，同時非還建住房成本也越低，由于缺少這些內(nèi)容的考核工作，也直接影響到項(xiàng)目的規(guī)劃成本。

（2）在項(xiàng)目涉及到土地出讓活動時，土地出讓金也屬于政府基金的重要組成，由于缺少資金使用時的合理規(guī)劃，導(dǎo)致資金過度支出的情況，進(jìn)而影響到整個項(xiàng)目的成本支出。

2.2 項(xiàng)目方案設(shè)計合理性

在影響項(xiàng)目成本的因素中，項(xiàng)目方案設(shè)計內(nèi)容的合理性也會產(chǎn)生較多影響。該因素帶來的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：

（1）項(xiàng)目方案內(nèi)容的完整性，在項(xiàng)目方案的擬定中，需考慮較為復(fù)雜的內(nèi)容，包括項(xiàng)目基礎(chǔ)性質(zhì)、項(xiàng)目改造需求等，以此來擬定最為恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目方案。如果在項(xiàng)目方案擬定時缺少對這些內(nèi)容的考量，導(dǎo)致方案內(nèi)容缺失的情況，這樣也會干擾到后續(xù)其他活動的展開，并且在項(xiàng)目改造中也會增加施工變更問題發(fā)生概率，從而影響到項(xiàng)目整體的成本支出。

（2）項(xiàng)目方案內(nèi)容的細(xì)化性，在項(xiàng)目方案設(shè)計中，不同項(xiàng)目基礎(chǔ)條件的不足，在對其進(jìn)行改造時需注意的內(nèi)容也存在差異，由于細(xì)化程度較低也造成了材料浪費(fèi)、工期延長等情況，從而影響到項(xiàng)目施工成本情況。

2.3 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和置換比例

在影響項(xiàng)目成本的因素中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和置換比例的合理性也會產(chǎn)生較多影響。該因素帶來的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性，每個地方根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、未來發(fā)展預(yù)期等內(nèi)容，結(jié)合國家大框架來擬定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果所擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合規(guī)，這樣也會激化居民和政府之間的矛盾，在工作落實(shí)過程中不會積極進(jìn)行配合，這樣也增加了相關(guān)工作的開展難度，拖延了相關(guān)工作的開展周期，增加了過多的額外費(fèi)用。

（2）置換比例方面，目前所使用到的置換比例均不低于1:1，這也意味著在改造項(xiàng)目中需要建造更多的 住房面積，以此來滿足設(shè)定的置換比例，這樣也增加了改造項(xiàng)目的成本支出量，并且在施工規(guī)模增大背景下，還會增加其他內(nèi)容的成本支出。

2.4 房款供給的及時性

在影響項(xiàng)目成本的因素中，房款供給的及時性也會帶來較大影響。該因素帶來的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：

（1）改造項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，一般都會通過購買非還建住房的業(yè)主來籌集，但是這些業(yè)主的申購資格都需要房改部門來進(jìn)行審核，從填寫相應(yīng)申報資料再到提交給部門進(jìn)行審核，過程中都需要消耗大量時間，這樣也會延遲房款供給周期，影響到相關(guān)工作的開展進(jìn)度。

（2）為了確保建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，部分單位會選擇貸款的方式來參與建設(shè)，所需要貸款的金額較大，產(chǎn)生的貸款利息較高，同時在周期內(nèi)無法順利收回資金，這樣在工作中也會不斷增加利息成本，如果超過了還款期限也將增加額外成本支出，從而導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的支出。另外，在資金供給不充分的情況下，也會增加項(xiàng)目停工風(fēng)險，這也會增加還建戶額外安置費(fèi)用支出，影響到工程整體的建設(shè)成本。

2.5 代建單位的利潤要求

參與項(xiàng)目改造的建設(shè)單位提供的都是“無償服務(wù)”，但一些改造項(xiàng)目建設(shè)單位無法完成，此時便需要尋找代建單位參與施工。而代建單位提供的都是“有償服務(wù)”，需要從項(xiàng)目中進(jìn)行盈利，代建單位的利潤要求也會影響整個項(xiàng)目的成本支出。該因素帶來的影響主要體現(xiàn)在以下2方面：

（1）利潤要求過高，代建單位在擬定利潤目標(biāo)時，沒有對土地價格、補(bǔ)償安置費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行合理化分析，這也使得所得到的利潤計算結(jié)果高出相應(yīng)要求，如果建設(shè)單位和代建單位協(xié)商時未注意這些內(nèi)容，也會導(dǎo)致所需投入的資金量增加。

（2）在建設(shè)單位與代建單位利潤協(xié)商過程中，也存在交流不足的情況，改造項(xiàng)目施工過程中涉及許多的項(xiàng)目內(nèi)容，不同項(xiàng)目的施工成本存在差異，代建單位的利潤要求也存在不同，如果未協(xié)商好此內(nèi)容，也會造成利潤分配不合理的情況，增加整體建設(shè)成本的支出量。

2.6 配套政策的完善性

在影響項(xiàng)目成本的因素中，配套政策的完善性也會產(chǎn)生較多影響。該因素帶來的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：

（1）配套設(shè)施內(nèi)容的完整性，在改造項(xiàng)目實(shí)施過程中，除了進(jìn)行主要項(xiàng)目建設(shè)外，還需要進(jìn)行其他配套設(shè)施的建設(shè)，由于項(xiàng)目方案擬定階段對這些內(nèi)容缺少考量，臨時增加內(nèi)容會影響施工過程的有序性，如已經(jīng)鋪設(shè)好的道路需重新開挖鋪設(shè)管道或建立公共廣場，從而增加了不合理成本支出，影響到項(xiàng)目建設(shè)成本的支出量。

（2）配套政策內(nèi)容的合理性和完善性，如沒有按要求開展辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)、相關(guān)工作開展周期過長等，這樣也導(dǎo)致整個施工過程出現(xiàn)支出量過大的情況，進(jìn)而影響到整個工程項(xiàng)目施工成本的支出量。

2.7 招標(biāo)過程的規(guī)范性

除上述提到的影響內(nèi)容外，在影響項(xiàng)目成本的因素中，招標(biāo)過程的規(guī)范性也會給項(xiàng)目建設(shè)成本帶來一些影響。該因素帶來的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：（1）在招標(biāo)過程中所使用的設(shè)計文件的細(xì)致化程度較低，此情況的出現(xiàn)也會導(dǎo)致內(nèi)容無法滿足使用需求的情況，而且在項(xiàng)目最終驗(yàn)收時也會出現(xiàn)較多問題，需通過不斷的施工變更來確保最終施工結(jié)果的可靠性，此過程中也會增加額外的成本支出，影響到改造項(xiàng)目的建設(shè)成本。（2）所使用的招標(biāo)文件也存在完整性較低的情況，這樣在招標(biāo)過程中也需要通過增加設(shè)計內(nèi)容的方法來補(bǔ)充遺漏的問題，在此情況下也會導(dǎo)致施工成本增加的情況，影響到建設(shè)結(jié)果的合理性。

3、應(yīng)對危舊房改住房改造項(xiàng)目建設(shè)成本管理問題的措施

3.1 完善規(guī)劃部門審批流程

通過完善規(guī)劃部門審批流程，可以縮減該環(huán)節(jié)的時間成本支出，加快項(xiàng)目的開展進(jìn)度。從實(shí)踐情況來看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）在對項(xiàng)目進(jìn)行改造規(guī)劃時，首要任務(wù)便是明確此次改造項(xiàng)目的具體定位，規(guī)劃部門也需要在多方考核后確定用地性質(zhì)，以此為基礎(chǔ)來對改造項(xiàng)目的用地面積、計容面積、非還建住房總面積、可銷售面積等方面進(jìn)行合理規(guī)劃，參考2.1中的計算公式，來確定最為合理的設(shè)計內(nèi)容，加強(qiáng)對這些內(nèi)容的考核工作，將項(xiàng)目的規(guī)劃成本控制在合理范圍內(nèi)。

（2）在項(xiàng)目涉及到土地出讓活動時，也需要擬定完善的資金使用計劃，考慮到土地出讓金也屬于政府基金的重要組成，其所占比例較大，因此在工作中也需要在年初做好初步計劃，保持持續(xù)跟蹤的狀態(tài)，確保該部分資金的有效支出，從而防止資金過度支出的問題，提高項(xiàng)目成本支出結(jié)果的合理性。

3.2 提高項(xiàng)目方案設(shè)計合理性

通過提高項(xiàng)目方案設(shè)計合理性，能夠減少后期施工變更問題，從而將項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)。從實(shí)踐情況來看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）提高項(xiàng)目方案內(nèi)容的完整性，在項(xiàng)目方案的擬定中，設(shè)計人員需要對改造項(xiàng)目基礎(chǔ)性質(zhì)、項(xiàng)目改造需求、可施工條件等內(nèi)容進(jìn)行客觀考量，以此來擬定最為恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目方案。過程中也會借助信息技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)來加快信息整理速度，同時可以提高信息整理結(jié)果的合理性，并且在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如果發(fā)現(xiàn)施工變更問題，也需要做好內(nèi)容的綜合梳理，降低施工變更問題帶來的負(fù)面影響。

（2）提高項(xiàng)目方案內(nèi)容的細(xì)化性，在項(xiàng)目方案設(shè)計中，會利用信息技術(shù)來整理大框架管理內(nèi)容，如材料管理、技術(shù)管理、人員管理等，隨后再對大框架內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，如材料管理又可以分為水泥材料管理、粗集料管理、外加劑管理等，提高管理內(nèi)容的細(xì)化程度，從而避免材料浪費(fèi)、工期延長等情況，從而將項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)，提高改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。

3.3 科學(xué)擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和置換比例

科學(xué)擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和置換比例，可以有效消除居民和政府之間的矛盾，確保相應(yīng)工作的順利展開。在具體實(shí)踐中應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性，在擬定當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，需要在國家大框架環(huán)境下，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、未來發(fā)展預(yù)期等內(nèi)容，來擬定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容包括了土地補(bǔ)償費(fèi)用、租賃費(fèi)用等，在官網(wǎng)、社區(qū)等位置進(jìn)行內(nèi)容公示，讓居民可以初步確定能夠獲取到的補(bǔ)償金額，消除居民和政府之間的矛盾，在工作落實(shí)過程中也可以更好地配合工作，從而降低相關(guān)工作的開展難度，減少額外費(fèi)用的支出量。

（2）合理擬定置換比例，根據(jù)國家規(guī)范要求，地方提供的置換比例不能低于1:1，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，盡量增加改造項(xiàng)目中需要建造的住房面積，這樣可以通過增加非還建住房的銷售額，將改造項(xiàng)目的成本支出量控制在較為合理的范圍。而且在招投標(biāo)輔助下，也可以通過公平競爭環(huán)境選擇更加優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，從而減少其他內(nèi)容的成本支出。

3.4 確保房款供給的及時性

確保房款供給的及時性，能夠減少施工工期延長帶來的經(jīng)濟(jì)影響，提高改造項(xiàng)目建設(shè)成本控制水平。從實(shí)際應(yīng)用情況來看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）房改部門在對業(yè)主申購資格進(jìn)行審核時，需要做好審核流程的優(yōu)化，從填寫相應(yīng)申報資料再到提交給部門進(jìn)行審核，整個過程都需要做好流程梳理，做好內(nèi)容的適當(dāng)簡化處理，以此來縮減整個過程的時間成本，確保房款供給周期的合理性，確保相關(guān)工作的開展進(jìn)度。

（2）對于建設(shè)單位選擇貸款方式參與建設(shè)的情況，也需要做好內(nèi)容協(xié)調(diào)工作，按要求做好資金募集工作，確保資金募集結(jié)果的合理性。而且過程中也需要做好資金獲取途徑的拓展工作，減少貸款占比，以此來減少貸款帶來的利息成本，將項(xiàng)目建設(shè)成本支出控制在較為穩(wěn)定的范圍。

（3）在資金供給過程中，也需為非還建用戶開設(shè)一些資金獲取渠道，例如，在合法范圍內(nèi)為非還建用戶提供商業(yè)貸款、公積金提取等服務(wù)，從而確保資金供給的合理性，推動工程建設(shè)活動的有序展開。

3.5 協(xié)商單位利潤要求

通過協(xié)商單位利潤要求，能夠更好的控制改造工程總成本支出。從實(shí)際應(yīng)用情況來看，也需要注意以下內(nèi)容：

（1）確定最為合理的利潤要求，代建單位在擬定利潤目標(biāo)時，計算人員需要按要求對土地價格、補(bǔ)償安置費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)分析，根據(jù)得出的計算數(shù)據(jù)，將利潤要求控制在總費(fèi)用的7%以內(nèi)，在建設(shè)單位和其協(xié)商時需要做好這些內(nèi)容的梳理工作，對于矛盾問題也需要進(jìn)行及時處理，以此來將代建單位利潤要求控制在合理范圍，在確保代建單位經(jīng)濟(jì)利潤的同時，減少建設(shè)成本支出。

（2）在建設(shè)單位和代建單位利潤協(xié)商過程中，也需要做好相應(yīng)的交流工作，在協(xié)商中找出兩者訴求的平衡點(diǎn)，緩解代建單位和建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)矛盾，提高改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤分配結(jié)果的合理性，減少整體建設(shè)成本支出。

3.6 不斷完善配套政策

不斷完善配套政策，能夠營造舒適的居民生活環(huán)境，提高居民的歸屬感，同時也可以加快相關(guān)工作的開展進(jìn)度，保證相關(guān)居民的合法權(quán)益。從實(shí)際應(yīng)用情況來看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）提高配套設(shè)施內(nèi)容的完整性，在改造項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要結(jié)合項(xiàng)目定位增加相應(yīng)的配套設(shè)施，如改造項(xiàng)目服務(wù)人群以中老年為主，那么配套設(shè)施中需要增加健身器材、老年活動室等附屬設(shè)施，提前做好相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計工作，減少返工時的成本支出，將項(xiàng)目建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi)。

（2）提高配套政策內(nèi)容的合理性和完善性，對于非還建和還建業(yè)主，在改造項(xiàng)目推進(jìn)的過程中，還需要按要求開展辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)工作，對業(yè)務(wù)的工作開展過程進(jìn)行簡單化處理，從而縮減這些工作的開展周期，這樣可以避免后期工作中發(fā)生不必要的矛盾糾紛，將整個工程項(xiàng)目施工成本和管理成本控制在合理范圍內(nèi)，從而創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

3.7 提高招標(biāo)過程規(guī)范性

提高招標(biāo)過程規(guī)范性，能夠減少該環(huán)節(jié)相應(yīng)成本的支出量，從而將項(xiàng)目建設(shè)成本動態(tài)控制在合理范圍內(nèi)。從實(shí)際應(yīng)用情況來看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）提高設(shè)計文件的細(xì)致化程度，在前期做好危舊房相關(guān)資料的充分整理，并且從中篩選出有價值的應(yīng)用數(shù)據(jù)作為設(shè)計文件設(shè)計參考，從而提高設(shè)計文件內(nèi)容和實(shí)際需求之間的契合度，減少項(xiàng)目落實(shí)過程中施工變更問題帶來的經(jīng)濟(jì)影響。而且設(shè)計文件的細(xì)化處理也可以提高內(nèi)容的指導(dǎo)價值，確保相關(guān)活動可以遵循既定標(biāo)準(zhǔn)有序展開，減少額外施工成本的支出。

（2）提高招標(biāo)文件完整性，在大數(shù)據(jù)技術(shù)、信息技術(shù)的輔助下，對于招標(biāo)文件所需內(nèi)容進(jìn)行確定，并且在技術(shù)輔助下可以提高提供數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，以此來提高招標(biāo)文件內(nèi)容的可靠性。而且招標(biāo)文件完成初稿后也需要做好內(nèi)容審核工作，等待所有內(nèi)容均滿足要求后才可以公示，以此來避免不合理施工成本支出，提高成本管理結(jié)果的合理性。

結(jié)語：

綜上所述，完善規(guī)劃部門審批流程，可縮減該環(huán)節(jié)的時間成本支出；提高項(xiàng)目方案設(shè)計合理性，可減少后期施工變更問題；科學(xué)擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和置換比例，可有效消除居民和政府之間的矛盾；房款供給的及時性，能減少施工工期延長帶來的經(jīng)濟(jì)影響；不斷完善配套政策，能夠營造舒適的居民生活環(huán)境；通過協(xié)商單位利潤要求，能更好的控制改造工程總成本支出；提高招標(biāo)過程規(guī)范性，能夠減少該環(huán)節(jié)相應(yīng)的成本支出。通過采取可靠措施將危舊房改住房改造項(xiàng)目建設(shè)成本控制在合理范圍，對于提高項(xiàng)目社會效益有著積極地促進(jìn)作用。