文／任靜 江蘇省環(huán)保產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司 江蘇宿遷 223800

In recent years, with the full implementation of the macro-control policy of the real estate industry by our government, the adjustment of tax policy and the change of market supply and demand, it has caused certain challenges to real estate enterprises. Strengthening enterprise internal control and reducing enterprise cost have become the main tasks of real estate enterprises at present. Real estate enterprises should pay attention to tax planning, and actively take measures to strengthen tax planning. Taking tax planning as an important part of daily financial management will help reduce the operating costs of enterprises and improve the risk prevention and control ability of enterprises. This paper mainly discusses the thinking of tax planning of real estate enterprises and related measures.

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是促進我國經(jīng)濟發(fā)展的強勁動力，同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在我國經(jīng)濟增長中發(fā)揮著經(jīng)濟杠桿的作用。近年來，受政策和市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速逐漸變緩，利潤空間不斷被壓縮，導致這一問題的主要原因之一便是稅負比較重。而合理的稅務籌劃可以減少企業(yè)的納稅負擔，規(guī)避企業(yè)稅務風險，提高企業(yè)的核心競爭力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用稅務籌劃這一手段，不斷提高企業(yè)稅務管理能力，促進企業(yè)的資源優(yōu)化配置，推動企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

1、“以數(shù)治稅”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

為推動房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，強化監(jiān)管力度，我國稅務部門通過構(gòu)建數(shù)據(jù)共享平臺，以房地產(chǎn)行業(yè)為抓手，對企業(yè)的稅務管理實行智能化控制和監(jiān)管，實現(xiàn)對納稅人的全過程、全方位以及全業(yè)務監(jiān)管，穩(wěn)步推進以數(shù)治稅。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目交易流程復雜，各部門信息比較獨立，稅務部門很難全面獲取其相關(guān)信息，可能存在監(jiān)管不到位的問題。為有效緩解納稅征稅監(jiān)管不到位的問題，進一步推動房地產(chǎn)稅務的精細化管理，稅務部門大力推進數(shù)據(jù)管稅工作，實現(xiàn)以數(shù)治稅的目的。

實行以數(shù)治稅，有利于加強內(nèi)部溝通協(xié)作，加強與住建部門、交通管理等部門的信息溝通，建立企業(yè)信息共享機制。重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)獲取、項目審批文件、項目的預售資格、產(chǎn)權(quán)登記以及二手房交易等流程，通過上述流程審查，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的稅務資料，完善各房地產(chǎn)企業(yè)的稅務電子檔案，對其進行全過程動態(tài)管理。就目前而言，稅務管理部門對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理工作進行了全面的梳理，在解決稅務征收流程、提高稅務服務質(zhì)量方面有一定的作用。

2、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的方案設計

2.1 增值稅籌劃

（1）納稅人身份選擇

根據(jù)我國稅務管理相關(guān)規(guī)定，納稅人身份主要分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人兩種。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，要提高經(jīng)營效益，就需要通過合理的方式降低企業(yè)稅負，對此，企業(yè)應綜合考慮各種因素，選擇納稅人身份。納稅人身份判別的標準主要包括以下三點：

第一，增值率選擇法。假設某房地產(chǎn)企業(yè)的年度未納稅款銷售額為A，未繳納稅的進項額為B，增值率C。如果該房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，則其增值稅為A＊13%-B＊13%；利用增值率計算，結(jié)果是A＊C＊13%；如果其身份為小規(guī)模納稅人，則應繳納的增值稅額為A＊3%，假設這兩種身份的稅負相同，就是：A＊C＊13%=A＊3%，得出增值率為23.07%時，企業(yè)的稅負不受納稅人身份影響；當增值率小于23.07%時，選擇一般納稅人；增值率大于23.07%時，選擇小規(guī)模納稅人。

第二，進項額與銷售額之前的比重。假設某房地產(chǎn)企業(yè)的未納稅銷售額為A，進項額與銷售額之間的比率為D，那么進項額為A＊D。如果該企業(yè)是一般納稅人，需要繳納的增值稅為A＊13%-A＊D＊13%；如果是小規(guī)模納稅人，其應繳納的增值稅為A＊3%，計算可得：A＊13%-A＊D＊13%=A＊3%，D=76.92%。即當進項額與銷售額之間的比重為76.92%時，兩種身份所承擔的稅負相同；當比重大于76.92%時，選擇一般納稅人；當比重小于76.92%時，選擇小規(guī)模納稅人。

第三，含稅銷售額與含稅進項額比較法。假設某房地產(chǎn)企業(yè)的含稅銷售額為M，含稅進項額為N，當這兩項相等時，就有：[M/(1+13%)-N/(1+13%)]＊13%=M/ (1+3%)＊3%N/M=78.88%，具體而言，當進項額與銷售額的比率為78.88%時，企業(yè)的增值稅應繳額一致，如果小于78.88%，選擇小規(guī)模納稅人，反之，選擇一般納稅人。合理的稅務籌劃，有利于企業(yè)應對各種不確定性因素，提高企業(yè)稅務管理規(guī)范性，合理降低企業(yè)的稅負。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在成立之初，可以先選擇小規(guī)模納稅人，在后期達到一定的指標之后，再進行稅務籌劃。

（2）供應商選擇

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應商時，為提高成本控制，合理規(guī)劃稅收，房地產(chǎn)企業(yè)在對供應商進行選擇時，其需要考慮合作方是否具有開增值稅的資格，在采購時，可抵扣進項稅。若對方具有開具增值稅發(fā)票的資格，房地產(chǎn)企業(yè)可享受抵扣13%的進項稅增值稅；如果對方單位為小規(guī)模納稅人，可以抵扣3%或0%的增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要控制最低的成本，可以通過計算同樣的產(chǎn)品價格下小規(guī)模納稅人和一般納稅人所承擔的成本，從而確定哪個供應商更加合適。

（3）“甲供材料”方式

甲供材料一般是由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一計算并采購的原材料。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就可以按照商品價格的13%進行進項稅抵扣。而如果材料由施工承包單位進行采購，房地產(chǎn)企業(yè)只能按照建筑勞務費的9%抵扣進項稅。但是在實際情況中，如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇甲供材，施工承包單位就會選擇將施工合同價格提高，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就應該根據(jù)實際情況合理選擇是否甲供材，從而保證雙方的合理利益。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)應理性認識甲供材，一方面，甲供材可以獲得稅負優(yōu)惠，還能保證材料的質(zhì)量，另一方面，甲供材會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，占用部分流動資金，可能會增加企業(yè)的資金壓力，還會增加房地產(chǎn)企業(yè)的材料采購和管理工作量。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇甲供材方式時，要綜合考慮各方面因素，合理選擇。

2.2 土地增值稅籌劃

土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一，具體是指因土地使用權(quán)及附著在土地上的建筑物以及其他附屬物轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值部分應向國家繳納的稅款。我國土地增值稅的計算方式是四級超率累進稅率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務籌劃過程中可能存在各種難題，主要原因在于土地增值稅的計算周期比較長，而且計算金額差距比較大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅占總稅負比較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應重視土地增值稅的籌劃，從而降低企業(yè)稅負。以下從三個方面著重說明土地增值稅的籌劃方式：

（1）免稅臨界點籌劃

土地增值稅中涉及臨界點的問題。在臨界點附近稅務籌劃風險較大，因此要謹慎處理臨界點籌劃。例如，國家為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通住宅出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策。規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在沒有上報的情況下，建造民用住宅，且增值額占應該扣除金額的比例小于等于20%時，房地產(chǎn)企業(yè)不需繳納相應的土地增值稅。反之，則需要按照規(guī)定標準繳納稅款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該政策，合理籌劃，達到降低稅負的目的。

（2）精裝房數(shù)量籌劃

在開發(fā)項目完成交付之前，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)《商品住宅裝修一次到位實施導則》等相關(guān)政策對房屋進行基礎性裝修，這種房屋稱為精裝修房。我國稅收政策中規(guī)定，項目開發(fā)時，房地產(chǎn)投入的總成本越多，可抵扣的稅額越多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用這一政策，提高稅金抵扣金額，從而降低土地增值稅，減少企業(yè)稅負，提升企業(yè)的經(jīng)濟收益。同時，精裝房所用的原材料、設施設備，例如水泥、砂、基礎性家用電器等，可以憑借增值稅專用發(fā)票抵扣6%或者13%的進項稅。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在建設前期應精確計算精裝房與毛坯房的數(shù)量。此外，雖然增加精裝房數(shù)量可以一定程度上減少企業(yè)的土地增值稅負，但是由于精裝房相較于毛坯房施工時間較長，會造成勞務費用的增加，而且精裝房不能滿足所有客戶的需求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應合理控制精裝房數(shù)量。

（3）利息扣除方法的應用

根據(jù)我國稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資利息在滿足一定條件標準時可以進行扣除，即，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資利率等于或者小于同等金額下銀行的貸款利率的籌資利息，高于銀行同等利率的不予抵扣。如果存在無法直接抵扣的，可以在獲得土地的費用上加上開發(fā)房產(chǎn)、土地所支出的費用總額的10%內(nèi)進行扣除。房地產(chǎn)企業(yè)由于投資規(guī)模大，一般情況下都會選擇向金融機構(gòu)貸款，由此會產(chǎn)生一定的利息。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用利息扣除的方式進行稅務籌劃，從而減少土地增值稅。在實踐過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目中，利息所占比重比較大時，財務人員要收集并整理貸款資料，據(jù)實扣除；如果利息占成本比重比較少，投資資金主要為資本投入時，可不應用利息扣除法，以增加開發(fā)費用抵扣金額。

（4）土增稅清算

自2007年稅務機關(guān)開展土地增值稅清算工作以來，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作成為成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。按照稅務政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果滿足以下條件中的任何一項，都應向稅務管理部門進行土地增值稅清算。土地增值稅清算工作可從企業(yè)和稅務管理部門等兩方面進行。對于企業(yè)方面，要滿足以下三點：

其一，開發(fā)項目全部建設完成并全部銷售完；

其二，開發(fā)項目沒有建設完成，但整體結(jié)構(gòu)以、已轉(zhuǎn)讓給他人；

其三，該項目的土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給他人。

而稅務管理部門方面，要滿足以下三點：

第一，項目建設完成并經(jīng)檢查合格后，可用于銷售的面積的85%已轉(zhuǎn)讓給他人，或者轉(zhuǎn)讓比例低于85%，但部分建筑自用或者出租的；

第二，項目沒有銷售完成，但是獲得的預售或者銷售證明超過三年。

第三，企業(yè)稅務登記正在申請注銷，但是土地增值稅沒有清算的。如果房地產(chǎn)企業(yè)想要避免土地增值稅清算，除以上情況外，企業(yè)只需將轉(zhuǎn)讓比例控制在85%以下即可。

2.3 企業(yè)所得稅籌劃

（1）公司形式籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中，可以根據(jù)企業(yè)所在行業(yè)的特殊情況進行合理籌劃。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，其項目開發(fā)規(guī)模不斷擴大，企業(yè)項目分支機構(gòu)設置不斷增加。在企業(yè)運營管理中，可以通過設置分公司、項目公司以及子公司的方式履行部分納稅義務，從而減少公司本部的稅負。

（2）業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、廣告費籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，業(yè)務招待費、宣傳費以及廣告費用占成本比重普遍比較大。房地產(chǎn)企業(yè)為提高企業(yè)和開發(fā)項目的知名度，提高項目銷售量和維護良好的合作管理，會投入大量資金用于業(yè)務招待、宣傳。

根據(jù)我國稅收中對企業(yè)所得稅的規(guī)定，除非國務院稅務管理部門的其他標準，否則企業(yè)應該繳納的符合廣告、業(yè)務招待費用支出不超過企業(yè)當年度的銷售總收入的15%的部分，可以予以扣除；對于超過15%的部分，企業(yè)可以在后續(xù)的納稅年中繼續(xù)進行結(jié)轉(zhuǎn)扣除。同時，條例中還規(guī)定企業(yè)要按照應該承擔的業(yè)務招待費用的60%進行扣除，但是扣除的最高限額不得超過企業(yè)銷售收入的5‰。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中，可以根據(jù)這些規(guī)定進行招待費、廣告費以及業(yè)務宣傳費的籌劃，從而降低企業(yè)納稅成本。

3、新形勢下房地產(chǎn)加強稅務籌劃與管理的保障措施

3.1 提高對稅務籌劃的重視度

房地產(chǎn)企業(yè)稅務人員的專業(yè)水平一定程度上可以決定稅務籌劃方案的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視稅務人員的專業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，企業(yè)可以制定科學的培訓計劃，定期對稅務人員進行專業(yè)知識和技能的培訓，同時要加強稅務相關(guān)法律法規(guī)的培訓，促進稅務人員稅務籌劃能力的提升，從而提高企業(yè)整體稅務管理工作質(zhì)量。

但是目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃的認識還比較淺顯，認為稅務籌劃是財務人員的工作，與其他人不相關(guān)，這種情況下會導致稅務籌劃工作缺乏全局性以及連續(xù)性。稅務籌劃工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從高層到基層員工都應積極地參與其中，形成合力，共同促進企業(yè)降本增效，推動企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，同時促進行業(yè)和社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)稅務籌劃不僅僅是財務部門的工作，還需要其他相關(guān)部門的參與配合，從而提高稅務籌劃效率和數(shù)據(jù)的真實性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要強化稅務籌劃意識。首先企業(yè)領(lǐng)導者要提高對稅務籌劃的重視程度，在企業(yè)內(nèi)部加強規(guī)稅務籌劃的宣傳，并將其落實到日常工作中。

在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以組織稅務知識競猜、小組案例分析討論會等培訓活動，不斷強化員工的稅務意識，幫助員工樹立爭取稅務籌劃意識。在實際工作中，要充分利用各種工具，制定可行的稅務籌劃方案，致力于降低企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟利潤。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要有正確的納稅意識，特別是財務人員，要規(guī)范企業(yè)納稅行為，合理進行稅務籌劃，逐漸提升企業(yè)的稅務籌劃能力。

3.2 合理應用各項政策法規(guī)

國家稅務政策是根據(jù)市場經(jīng)濟形式進行調(diào)整的，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作也要緊跟國家稅務政策變化進行相應的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作的主要根據(jù)是國家相關(guān)稅務政策、企業(yè)的業(yè)務情況，這樣才能保證企業(yè)的稅務籌劃工作的、合規(guī)性、有效性和合理性，從而促進企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要及時掌握合適的稅收優(yōu)惠政策，關(guān)注政策的變動，及時獲取當?shù)囟愂照叩淖兓瑢崟r了解時政信息。以便及時配合國家稅收征管，確保自身納稅行為的合規(guī)性。其次，在稅務籌劃過程中，企業(yè)要有風險意識，在及時、正確解讀稅收政策和市場變化的同時，確保稅務籌劃方案具有可替換性，這就需要企業(yè)要積極向其他優(yōu)秀企業(yè)學習和借鑒經(jīng)驗，還要反復驗證稅務籌劃方案的長期有效性，這樣不僅可以節(jié)約大量籌劃成本，還能提高稅籌方案的可行性。

3.3 建立稅務風險監(jiān)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃，一方面可以降低企業(yè)的稅務成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益；另一方面，可以提高企業(yè)的風險防控能力，降低企業(yè)風險發(fā)生的概率，確保企業(yè)健康長遠發(fā)展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立風險意識，構(gòu)建完善的稅務風險監(jiān)控體系，從而合理應用稅務政策，確保企業(yè)的稅務管理工作符合征稅監(jiān)管要求，提高企業(yè)稅務籌劃的科學性。

就目前而言，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對法律政策理解不足，導致在稅務籌劃過程中，政策應用不足，可能導致一些稅務風險。例如，企業(yè)在采購過程中，沒有抵扣增值稅的意識只圖材料價格優(yōu)惠，可能造成成本增加或者原材料質(zhì)量不達標的問題。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目開發(fā)的最終目的是盈利，因此，利潤核算應該作為稅務籌劃的關(guān)鍵點，在項目開發(fā)過程中，要針對利潤和成本關(guān)鍵環(huán)節(jié)設置風險監(jiān)控點，不斷匯總計算利潤和成本費用，實時關(guān)注利潤和成本數(shù)值的變化。根據(jù)利潤及成本變化，制定下一步實施計劃，從而為企業(yè)的決策提供一定的參考依據(jù)。通過對稅務風險防控，有利于推動房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而提高資金的使用效益，促進稅務籌劃水平的提高。

結(jié)語：

綜上所述，隨著政策和市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)。而稅負是影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的重要因素，合理的稅務籌劃不僅可以幫助企業(yè)規(guī)避各種稅務風險，規(guī)范企業(yè)納稅行為，還能幫助企業(yè)以不同的方式降低企業(yè)所承擔的稅負。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視并加強稅務籌劃工作，合理應用各種稅收優(yōu)惠政策，采取各種稅收計算方式，合理降低企業(yè)的稅負，從而降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，推動房地產(chǎn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。