文／曾旭 四川自力建筑勘測設(shè)計有限公司 四川瀘州 646000

引言：

在城市化進(jìn)程不斷加快的當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)帶動的經(jīng)濟作為地方政府財政收入的一大來源，使得房屋建筑數(shù)量越來越多，特別是商品房的開發(fā)量越來越大，所以社會越發(fā)重視房產(chǎn)交易、登記過程中各方的合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪工作的實際價值也就得到了有效凸顯。在房屋預(yù)售以及辦理產(chǎn)權(quán)之前，房地產(chǎn)企業(yè)會要求專業(yè)測繪單位對房屋建筑面積進(jìn)行預(yù)、實測，該項工作直接關(guān)系到購房人的根本利益和房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的經(jīng)濟效益以及不動產(chǎn)交易、登記機構(gòu)對測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確應(yīng)用，所以各方對該項工作都保持高度重視。因此，保證房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量至關(guān)重要，通過準(zhǔn)確開展房產(chǎn)面積測繪工作，為各方提供基本保障。

1、房產(chǎn)測繪工作相關(guān)概述

房產(chǎn)測繪工作主要是采集和表述房屋和房屋用地有關(guān)信息的一門技術(shù)。采集是指采用測繪科學(xué)技術(shù)，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數(shù)字、文字、符號、影像進(jìn)行描述，供產(chǎn)權(quán)人和有關(guān)人士使用。當(dāng)前房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容就是對房產(chǎn)面積進(jìn)行準(zhǔn)確測量并進(jìn)行分?jǐn)傆嬎阋约袄L制分層圖、分戶圖等。在房產(chǎn)測繪工作不斷發(fā)展的過程中，測繪工作的標(biāo)準(zhǔn)化程度進(jìn)一步提升，相關(guān)測繪數(shù)據(jù)也變得更加精確。在房產(chǎn)交易、登記越來越頻繁的當(dāng)下，因為其具有一定的復(fù)雜性，所以必須通過準(zhǔn)確的測繪面積為其工作提供數(shù)據(jù)支持，保證交易的合法。并應(yīng)用測繪數(shù)據(jù)開展房產(chǎn)交易工作，交易雙方、可以對該套房產(chǎn)有一個更加直觀地了解，確保購房人對該套房產(chǎn)足夠了解。除此之外，掌握房產(chǎn)的詳細(xì)信息也便于登記機構(gòu)更好地開展登記工作，確保登記工作可以得到準(zhǔn)確、高效、有序地開展。

2、提升房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的重要性

2.1 為房產(chǎn)交易、登記工作提供保障

房產(chǎn)測繪工作與房地產(chǎn)企業(yè)以及購房人的根本利益都有著非常密切的關(guān)系。實際測繪工作開展的過程中，相關(guān)測繪人員應(yīng)根據(jù)房屋的實際情況以及相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范及規(guī)章制度合理設(shè)計房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計書，保證精度標(biāo)準(zhǔn)以及面積計算方式、分?jǐn)偡椒ǚ弦螅鲜龉ぷ鲀?nèi)容如果得到有效落實，盡管在交易過程中產(chǎn)生糾紛，相關(guān)測繪數(shù)據(jù)也能夠提供充足的法律支持，保證房產(chǎn)交易、登記工作的合法性。并且房產(chǎn)測繪工作開展的過程中，測繪質(zhì)量直接決定了房產(chǎn)面積，在交易、登記過程中最關(guān)注的內(nèi)容也是房產(chǎn)面積，所以測繪時測繪人員必須保證測繪質(zhì)量，并實現(xiàn)對其的準(zhǔn)確有效控制。除此之外，房產(chǎn)測繪工作中所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，在房屋交易、登記中都會得到有效應(yīng)用。

2.2 確保房地產(chǎn)行業(yè)可以實現(xiàn)穩(wěn)定、有序發(fā)展

提升房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的另一項重要意義就是其對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展有著積極作用。在城市規(guī)劃，不動產(chǎn)交易、登記，以及房屋拆遷等工作開展的過程中房產(chǎn)面積都是最基本的計量單位，所以保證房屋測繪面積質(zhì)量有著重要的實際意義。并且因為房產(chǎn)測繪工作具有一定的復(fù)雜性以及專業(yè)性，絕大多數(shù)購房人對其的了解都存在一定程度的不足，購房人進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在交易過程中出現(xiàn)誤導(dǎo)消費者的情況，該種行為會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展活力下降。所以作為測繪企業(yè)，必須加強對房產(chǎn)測繪工作的重視，進(jìn)一步提升房產(chǎn)測繪工作的質(zhì)量，使得房產(chǎn)交易、登記過程中購房人的根本權(quán)益能夠得到充足保障，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)以及房產(chǎn)交易市場的有效維護，促進(jìn)該行業(yè)實現(xiàn)高效可持續(xù)發(fā)展。

3、房產(chǎn)測繪中影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的因素

影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的因素是多種多樣的，要想確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量可以得到進(jìn)一步提升，測繪人員首先應(yīng)對相關(guān)因素有一個明確的認(rèn)識，下文也將對影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的因素進(jìn)行詳細(xì)闡述。

3.1 房產(chǎn)測繪單位資質(zhì)不足

目前房產(chǎn)測繪門檻較低，大量從事房產(chǎn)測繪的單位資質(zhì)較低，內(nèi)部管理混亂，在房產(chǎn)面積測繪工作量較大、工作時間較緊的情況下，面積測繪工作根本得不到有效開展，無法有效保證房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，測繪過程中錯誤頻出。特別是在縣城以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，還存在超測繪資質(zhì)作業(yè)，無二級檢查一級驗收，甚至還有實測僅依據(jù)圖紙作業(yè)不到現(xiàn)場實測的情況，更甚至有測繪單位使用非測繪持證人員無證上崗的情況。

3.2 測繪人員的專業(yè)能力相對一般

房產(chǎn)測繪工作是一項專業(yè)性較強且具有一定復(fù)雜性的工作，針對不同的地域，不同的房產(chǎn)用途類型，不同的房產(chǎn)建筑形式，測繪人員應(yīng)采用不同的測繪方式分?jǐn)偡椒ǎ杂懈淖儗?dǎo)致面積的千差萬別，從而使得房產(chǎn)測繪工作變得更加繁瑣，為滿足房產(chǎn)面積測繪工作的實際需求，必須保證測繪人員擁有較強的專業(yè)能力。房產(chǎn)測繪是一項細(xì)致的工作，任何一個地方出錯，將導(dǎo)致整棟樓每層每戶面積出錯，同時，鑒于房產(chǎn)面積的應(yīng)用十分廣泛，涉及到交易、登記等各個環(huán)節(jié)，所以要求測繪人員除了擁有十分專業(yè)的能力之外，還要求測繪人員要足夠有責(zé)任心，足夠仔細(xì)。

3.3 房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范規(guī)定滯后

以四川省所使用的房產(chǎn)相關(guān)規(guī)范而言，（GB/ T17986-2000）《房產(chǎn)測量規(guī)范》，《四川省房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》（2010年），建設(shè)部“關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”（建住房〔2002〕74號），轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》的通知（川建廳房發(fā)[2002]104號）等，均是一二十年前的規(guī)范規(guī)定，不適用于目前房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展以及新穎、多變的建筑設(shè)計形式，在實際房產(chǎn)測繪作業(yè)過程中，經(jīng)常會遇到面積計算或分?jǐn)偡绞皆谝?guī)范規(guī)定中無據(jù)可依，無據(jù)可循的情況。在這種情況下，測繪人員僅能根據(jù)自身工作經(jīng)驗以及理解進(jìn)行測繪作業(yè)，雖然通過該種方式也能得到相應(yīng)測繪結(jié)果，但是測繪嚴(yán)謹(jǐn)程度較低，一旦在后續(xù)使用過程中因面積產(chǎn)生糾紛官司，由于缺少規(guī)范規(guī)定的依據(jù)支撐，房產(chǎn)面積測繪成果的合法合規(guī)性不足，將直接導(dǎo)致出現(xiàn)測繪單位敗訴的情況，給測繪單位帶來經(jīng)濟、信用、形象等嚴(yán)重的影響。

3.4 房產(chǎn)測繪工作沒有得到有效管理

在國民經(jīng)濟水平快速提升的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了快速的發(fā)展，房產(chǎn)市場的競爭也變得越來越激烈，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)可以得到穩(wěn)定發(fā)展，這對測繪工作質(zhì)量提出了更高的要求，要想實現(xiàn)測繪質(zhì)量的進(jìn)一步提升，測繪單位需要進(jìn)一步強化內(nèi)部管理以及工作管理，但是通過對實際情況進(jìn)行深入了解，可以發(fā)現(xiàn)大部分測繪單位的實際管理水平非常有限，管理人員以及測繪人員對于相關(guān)法律法規(guī)的了解程度都存在一定程度的不足，導(dǎo)致測繪工作無法得到有效開展。并且在測繪工作內(nèi)容落實的過程中，也會因為管理水平較低導(dǎo)致測繪工作漏洞百出，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)以及測繪單位所能創(chuàng)造的最大經(jīng)濟效益。并且在測繪工作開展的過程中，由于受到管理水平的限制，導(dǎo)致相關(guān)測繪儀器得不到有效應(yīng)用，嚴(yán)重影響數(shù)據(jù)采集效率，并且該種情況還會直接導(dǎo)致面積核算出現(xiàn)誤差，致使房產(chǎn)交易糾紛的產(chǎn)生。除此之外，部分開發(fā)商為了經(jīng)濟利益，會主動干擾測繪公司以及測繪人員使之進(jìn)行非法測繪，甚至在完成數(shù)據(jù)采集工作之后，還會誘導(dǎo)工作人員在測繪作業(yè)過程中更改數(shù)據(jù)，導(dǎo)致房產(chǎn)面積有誤。

4、房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的有效對策

4.1 提前制定房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計書

完善的測繪技術(shù)設(shè)計書對于提升工作質(zhì)量有著重要的實際意義，所以測繪單位在開展房產(chǎn)測繪工作之前，應(yīng)提前對房產(chǎn)測繪工作流程、技術(shù)方案進(jìn)行設(shè)計，并保證測繪人員對該方案足夠熟悉，有一個更全面地認(rèn)識與理解，測繪過程中做好細(xì)節(jié)處理工作，從而實現(xiàn)房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制。在對房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計的過程中，測繪單位應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合房產(chǎn)的實際建設(shè)情況，有針對性地制定測繪方案，確保能夠?qū)y繪人員的作業(yè)行為進(jìn)行有效約束，提升房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，并為后續(xù)測繪成果提供充足保障。

相應(yīng)房產(chǎn)面積測繪技術(shù)設(shè)計流程如下：（1）分析房產(chǎn)資料以及測繪任務(wù)。在開展房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計工作之前，工作人員應(yīng)對合同進(jìn)行了解，明確測繪的目的與內(nèi)容，并開展房產(chǎn)調(diào)查工作，相應(yīng)調(diào)查內(nèi)容應(yīng)包括房屋的坐落、權(quán)屬、產(chǎn)別、層數(shù)層次、建筑結(jié)構(gòu)等。（2）根據(jù)分析所獲得的房產(chǎn)測繪內(nèi)容及目的，確定項目應(yīng)執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確精度指標(biāo)要求。制定房屋面積采集的方法，一般主要指房屋的邊長采集，也可直接采集房角點的坐標(biāo)來計算邊長，邊長或坐標(biāo)數(shù)據(jù)是計算房屋面積的主要依據(jù)，根據(jù)房屋數(shù)據(jù)來源的不同，將其計算所得的面積分為預(yù)測面積和實測面積2類。根據(jù)預(yù)測或者實測分別制定不同的房屋面積數(shù)據(jù)采集具體方法。預(yù)測主要根據(jù)委托方所提供的建施圖進(jìn)行，實測主要根據(jù)現(xiàn)場實際測量進(jìn)行。制定測繪成果的質(zhì)量檢查方法。測繪公司內(nèi)部應(yīng)完善二級檢查的具體內(nèi)容以及具體方法流程，并落實測繪成果提交給委托方進(jìn)行一級驗收的制度。明確項目的工作安排，時間進(jìn)度，節(jié)點匯報等工作內(nèi)容。明確提交成果資料目錄。

只有提前制定了測繪技術(shù)設(shè)計書，才能確保項目的正常開展，有效避免無頭緒的工作，避免測繪過程中所出現(xiàn)的問題及錯誤。

4.2 加強對房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)審查與監(jiān)督管理

要想保證房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量可以充分滿足房產(chǎn)交易需求，測繪資質(zhì)主管部門應(yīng)對測繪單位申請測繪資質(zhì)應(yīng)進(jìn)行更加嚴(yán)格審查。《中華人民共和國測繪法》上明確規(guī)定：國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質(zhì)管理制度，并且于2021年7月1日起施行的《測繪資質(zhì)管理辦法》和《測繪資質(zhì)分類分級標(biāo)準(zhǔn)》，將原本分為4個測繪資質(zhì)等級的修改為了甲乙兩級。與原本的乙級相比，新的乙級對于人員、技術(shù)設(shè)備等條件都相應(yīng)放低，這使得乙級的準(zhǔn)入更加容易。這充分體現(xiàn)了為進(jìn)一步落實黨中央、國務(wù)院“放管服”改革要求，促進(jìn)地理信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，維護國家地理信息安全。新的《測繪資質(zhì)管理辦法》和《測繪資質(zhì)分類分級標(biāo)準(zhǔn)》充分體現(xiàn)了放的原則，還必須要加強監(jiān)管。監(jiān)管主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）定期開展資質(zhì)巡查。通過開展資質(zhì)巡查，能夠及時地發(fā)現(xiàn)測繪單位是否嚴(yán)格按照資質(zhì)登記的要求，配備了相應(yīng)的測繪作業(yè)人員以及作業(yè)儀器，作業(yè)證及儀器檢定證書是否過期等。對于不符合資質(zhì)登記要求的相關(guān)測繪單位，因現(xiàn)實整改，對于拒不整改或者整改后依然無法滿足資質(zhì)登記要求的，應(yīng)當(dāng)予以降級或者吊銷測繪資質(zhì)。（2）進(jìn)一步加強測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查，規(guī)范測繪市場秩序。成果質(zhì)檢監(jiān)督檢查，應(yīng)當(dāng)隨機抽查測繪單位，隨機抽查測繪項目，可以有效避免測繪企業(yè)提前針對項目進(jìn)行應(yīng)付檢查。隨機的原則能夠真正體現(xiàn)測繪單位的實際情況，根據(jù)抽查結(jié)果，對社會公布，并納入信用體系，對于不按規(guī)范技術(shù)要求，或者偽造測繪成果等造成測繪成果質(zhì)量不合格的測繪單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格處理。（3）落實保密檢查，提升地理信息安全監(jiān)管力度。根據(jù)《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國測繪成果管理條例》等法律法規(guī)中，對于測繪資質(zhì)單位，測繪成果匯交、保管、公布、利用、銷毀過程中，均有保密要求。對于測繪單位在測繪各過程中出現(xiàn)的泄密情況，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國保密法》、《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國測繪成果管理條例》等法律法規(guī)的要求，進(jìn)行嚴(yán)肅處理并追究相應(yīng)的責(zé)任。

通過對房產(chǎn)測繪單位強有力的審查和監(jiān)管，才能真正強化測繪資質(zhì)動態(tài)管理，通過提升地理信息安全監(jiān)管力度，才能規(guī)范測繪地理信息市場秩序，提高測繪成果質(zhì)量。

4.3 強化測繪單位的質(zhì)量意識

良好的質(zhì)量意識對于提升房產(chǎn)測繪質(zhì)量也有著重要的實際意義，所以測繪單位的每一位測繪人員都應(yīng)注重質(zhì)量意識的有效樹立。針對該問題，測繪單位應(yīng)積極開展培訓(xùn)工作，通過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)使每名測繪人員都能夠認(rèn)識到房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量與單位根本利益、房產(chǎn)交易、登記工作的緊密聯(lián)系，從而使得測繪工作開展過程中測繪人員能夠?qū)①|(zhì)量保證措施落實到每個測繪細(xì)節(jié)當(dāng)中。培訓(xùn)過程中，培訓(xùn)人員還應(yīng)幫助測繪人員樹立誠信、公正、遵紀(jì)守法的工作理念，將維護房產(chǎn)各方的根本利益作為自身職責(zé)，以實事求是的態(tài)度開展測繪工作，保證自身職業(yè)道德的正確性。培訓(xùn)過程中還應(yīng)注重測繪人員基本測繪技能的掌握情況，使其能夠在培訓(xùn)過程中不斷提升自身的工作能力以及判斷能力，全面掌握測繪方法，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪工作的高質(zhì)高效開展。

4.4 完善房產(chǎn)測繪規(guī)范規(guī)定

在房產(chǎn)測繪工作開展的過程中，測繪單位還應(yīng)當(dāng)健全相應(yīng)的測繪核查制度，構(gòu)建完善的質(zhì)量檢查體系，嚴(yán)格落實二級檢查、一級驗收，實現(xiàn)對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的有效控制，確保房產(chǎn)測繪質(zhì)量達(dá)標(biāo)。對于現(xiàn)行房產(chǎn)測繪規(guī)范存在的落后問題，測繪單位應(yīng)積極向有關(guān)單位提出意見和建議，使其明確相應(yīng)規(guī)范規(guī)定已經(jīng)無法滿足測繪工作的實際需求，從而推進(jìn)房產(chǎn)測繪規(guī)范規(guī)定的修訂完善。在健全相關(guān)規(guī)范規(guī)定制度的過程中，測繪單位應(yīng)當(dāng)加強對偷工減料、弄虛作假行為的關(guān)注，對于該類行為態(tài)度必須堅決，采取嚴(yán)厲的懲治措施，因為上述行為直接影響到測繪單位的根本利益，甚至?xí)挝恍蜗笠约案偁幜Ξa(chǎn)生影響。通過構(gòu)建完善的房屋測繪質(zhì)量檢查體系，在完成測繪工作之后，會通過多重步驟對測繪質(zhì)量進(jìn)行核查，有效防止測繪質(zhì)量不合格問題的產(chǎn)生。

4.5 提升房產(chǎn)測繪人員的綜合素質(zhì)

對于房產(chǎn)測繪人員綜合素質(zhì)不達(dá)標(biāo)的情況，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極組織開展測繪單位互相學(xué)習(xí)的活動，通過到先進(jìn)測繪單位工作現(xiàn)場進(jìn)行考察，對該單位的實際工作情況進(jìn)行觀摩，并在工作完成之后與相應(yīng)測繪人員進(jìn)行積極交流，從而有效提高自身的測繪工作水平，并獲得豐富的測繪工作經(jīng)驗，從而為房產(chǎn)測繪質(zhì)量提供充足保障。為了進(jìn)一步提升房產(chǎn)測繪質(zhì)量，相關(guān)測繪單位還應(yīng)積極開展思想道德教育工作，提升測繪人員的品德素養(yǎng)，使其能夠抵擋住房地產(chǎn)開發(fā)上的利益誘惑，不受其干擾，從而保證房產(chǎn)測繪工作正常地開展。在測繪單位內(nèi)部管理層也應(yīng)當(dāng)定期開展測繪交流例會，讓測繪人員對一段時間內(nèi)的工作進(jìn)度以及工作內(nèi)容進(jìn)行匯報，并對其工作進(jìn)行有效總結(jié)，幫助其解決測繪工作過程中遇到的困難，促進(jìn)房產(chǎn)面積測繪工作高質(zhì)量、協(xié)調(diào)開展。

4.6 嚴(yán)格檢查房產(chǎn)測繪流程強化面積測繪質(zhì)量控制

在開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，測繪單位應(yīng)嚴(yán)格應(yīng)用二級檢查一級驗收制度，一級檢查的內(nèi)容是進(jìn)行自查以及互查，通過專職檢查員對測繪質(zhì)量進(jìn)行控制。二級檢查則是在一級檢查的基礎(chǔ)上再由專職檢查人員對房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量進(jìn)行檢查。相關(guān)檢查與驗收工作必須獨立進(jìn)行，并且每個環(huán)節(jié)都不可缺少，嚴(yán)格遵守相關(guān)檢查制度。并且在進(jìn)行二級檢查工作的過程中，測繪單位還可以建立相應(yīng)的質(zhì)量管理機構(gòu)，如果發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量出現(xiàn)異常，檢查員應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間做好記錄，并給出處理意見，返回到測繪人員處進(jìn)行改正。如果檢查過程中遇到問題較多或者問題性質(zhì)嚴(yán)重的測繪內(nèi)容時，檢查員可將相應(yīng)測繪結(jié)果全部退回，勒令測繪人員重新開展房產(chǎn)測繪工作，然后再進(jìn)行重新檢查，確保相應(yīng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量可以得到有效落實。

結(jié)語：

綜上所述，房產(chǎn)測繪質(zhì)量直接關(guān)系到測繪單位自身，購房人以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本利益。所以房產(chǎn)測繪工作開展的過程中，測繪企業(yè)應(yīng)加強對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的重視，嚴(yán)格按照法律法規(guī)，規(guī)范規(guī)定進(jìn)行測繪工作，并加強制度管理，使得房產(chǎn)測繪可以滿足各項工作的實際需求。