文／宋秀梅

商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)概念簡述

商品房預(yù)售資金主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其開發(fā)的竣工驗(yàn)收備案前的商品房，由預(yù)購人按照合同約定所支付的房價(jià)款（含按揭貸款）、定金、預(yù)付款以及保證金等。商品房預(yù)售資金監(jiān)管則是相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)商商品房預(yù)售資金的使用范圍、收支、用途以及使用程序等所制定和實(shí)施的一系列監(jiān)管措施的統(tǒng)稱。

進(jìn)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目標(biāo)主要是為商品房預(yù)售交易的順利進(jìn)行提供保證，同時(shí)保障商品房預(yù)售資金法定用途的實(shí)現(xiàn)，確保商品房市場的安全。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式分析

我國目前對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主要有三種模式，具體分析如下：

政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式主要指在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，政府的房地產(chǎn)交易管理部門或其所授權(quán)的機(jī)構(gòu)作為預(yù)售資金的監(jiān)管主體對商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管。該模式的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：一是政府部門是公權(quán)力的代表，其與被監(jiān)管對象之間從形式和利益上是基本獨(dú)立的，由其行使監(jiān)管權(quán)力更具有公正性；二是政府機(jī)構(gòu)的專業(yè)部門對于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、開發(fā)程序以及日常運(yùn)營等十分熟悉，同時(shí)也會(huì)通過多種途徑獲取房地產(chǎn)市場的第一手信息，更利于發(fā)揮監(jiān)管職能；三是政府機(jī)構(gòu)以國家強(qiáng)制力為基礎(chǔ)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售資金使用方面存在問題，則具備相應(yīng)的權(quán)力實(shí)施行政處罰。

政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式的劣勢則表現(xiàn)在：一方面是政府機(jī)構(gòu)以國家強(qiáng)制力為基礎(chǔ)對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，在無形中擴(kuò)大了政府機(jī)構(gòu)在此方面的權(quán)力，由此可能會(huì)產(chǎn)生新的權(quán)力尋租行為；另一方面是政府機(jī)構(gòu)對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管勢必會(huì)采取多樣化的監(jiān)管手段，而這些監(jiān)管手段的運(yùn)用同樣需要投入人財(cái)物成本，地方財(cái)政支出也會(huì)增多。

目前，我國以北京、南京、杭州、成都四個(gè)城市為代表確立了商品房預(yù)售資金的商業(yè)銀行監(jiān)管模式。商業(yè)銀行監(jiān)管模式的主要優(yōu)勢在于其對于預(yù)售款的撥付、流轉(zhuǎn)具有實(shí)際的控制權(quán)，同時(shí)能充分掌握資金流向信息，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商在資金使用方面的問題，同時(shí)也可幫助政府機(jī)構(gòu)來說降低其監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和成本，減少權(quán)力尋租的可能性。該模式的劣勢主要表現(xiàn)在：一方面商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)商取得貸款的核心渠道之一，與其存在著較高的關(guān)聯(lián)度，同時(shí)在實(shí)務(wù)中監(jiān)管銀行的確立也由開發(fā)商自行委托，這弱化了其獨(dú)立性，易引發(fā)監(jiān)管不力等等問題；另一方面，作為金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)方面的專業(yè)性欠缺，因此在預(yù)售款使用監(jiān)管方面可能無法進(jìn)行深度分析和認(rèn)定，監(jiān)管或存在形式化方面的隱憂。

我國實(shí)行第三方中介結(jié)構(gòu)監(jiān)管模式的城市以重慶和濟(jì)南為代表。這一監(jiān)管模式的主要優(yōu)勢在于監(jiān)管主體能夠保持較高的實(shí)質(zhì)獨(dú)立性，同時(shí)還因監(jiān)理機(jī)構(gòu)具有的專業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)方面的知識而提升了監(jiān)管的準(zhǔn)確性和效率。缺陷是其抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力偏弱，可能會(huì)無法承擔(dān)因監(jiān)管不力所帶來的的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制存在的主要問題

如上文所述，每種監(jiān)管模式都具有不同的優(yōu)劣勢，由此也造成了我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制在實(shí)施過程中出現(xiàn)了一些問題。具體體現(xiàn)在：

我國較為常用的預(yù)售資金監(jiān)管模式主要以政府機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行監(jiān)管模式為主，在實(shí)施監(jiān)管過程中則是以單一的監(jiān)管模式為主，這也在無形中放大了每種模式潛在的劣勢。尤其是由于政府機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行監(jiān)管模式中監(jiān)管主體的獨(dú)立性和客觀性存在瑕疵，更是降低了監(jiān)管的有效性。

當(dāng)下，商品房項(xiàng)目爛尾現(xiàn)象層出不窮，究其原因，是因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管制度在實(shí)務(wù)中無法發(fā)揮實(shí)效。主要表現(xiàn)在：一方面對于部分資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管主體只能采用限期整改或約談等行政手段監(jiān)管，不能采用暫停網(wǎng)簽或其他強(qiáng)制手段，因?yàn)檫@樣只會(huì)延遲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠，而這種方式也弱化了監(jiān)管職能的發(fā)揮。另一方面則是預(yù)售資金的入賬率低，這也影響了資金監(jiān)管制度的實(shí)效。按照監(jiān)管制度的要求，所有的預(yù)售資金必須進(jìn)入監(jiān)管賬戶進(jìn)行封閉式監(jiān)管，但預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶大多存在滯后性，導(dǎo)致監(jiān)管部門容易錯(cuò)過發(fā)現(xiàn)資金問題的最佳時(shí)機(jī)。此外，入賬率也無法完全達(dá)到監(jiān)管制度的要求。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管機(jī)制主要涉及監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)主管部門和監(jiān)理單位三方。因此預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制要想要發(fā)揮作用，上述三方實(shí)現(xiàn)信息溝通共享是關(guān)鍵。

但在實(shí)務(wù)中卻存在以下問題：監(jiān)管銀行不能實(shí)時(shí)獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售情況，因此無法有效掌控監(jiān)管賬戶的資金的使用和余額情況；房地產(chǎn)主管部門無法及時(shí)掌握商品房開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)建造情況和監(jiān)管賬戶的資金動(dòng)態(tài)；監(jiān)理單位無法保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金是否全部投入到了項(xiàng)目建設(shè)。三方信息的溝通障礙也弱化了監(jiān)管機(jī)制作用的充分發(fā)揮。

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制的具體思路

要規(guī)避單一預(yù)售資金監(jiān)管模式可能帶來的弊端，建立多維度監(jiān)管主體的預(yù)售資金監(jiān)管體系就顯得十分必要，這樣能夠?qū)⒄畽C(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和第三方中介機(jī)構(gòu)各自的監(jiān)管職能進(jìn)行整合，充分發(fā)揮不同模式下監(jiān)管主體的主要監(jiān)管優(yōu)勢，并彌補(bǔ)缺陷。

監(jiān)管制度之所以缺乏實(shí)效，主要是由于具體法規(guī)的不健全及信息公開制度的缺失。因此可從以下兩個(gè)角度進(jìn)行完善：一是通過禁止、價(jià)格和數(shù)量限制，制定標(biāo)準(zhǔn)以及信息提供等角度進(jìn)行法律法規(guī)的健全，并依據(jù)上述具體法律法規(guī)加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金的查處力度，確保監(jiān)管的剛性，同時(shí)對監(jiān)管主體的相關(guān)工作人員實(shí)行失職瀆職行為的責(zé)任追究，為監(jiān)管的剛性提供制度保障。另一方面可依托大數(shù)據(jù)和信息共享技術(shù)，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管的信息化平臺(tái)，形成商業(yè)銀行、政府機(jī)構(gòu)和第三方中介聯(lián)合的信息收集共享機(jī)制，克服因信息不對稱引起的監(jiān)管力度弱化等問題，同時(shí)結(jié)合信息化平臺(tái)所收集整合的監(jiān)管信息建立定期公開制度，接受公眾的監(jiān)督。

建立預(yù)售資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的主要目的在于將監(jiān)管職能前移，突出事前防控作用。在實(shí)務(wù)中，可從微觀和宏觀兩個(gè)角度來考量預(yù)警機(jī)制的建立。在微觀視角下要把房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)售資金的進(jìn)賬和出賬風(fēng)險(xiǎn)納入預(yù)警考量指標(biāo)體系，在宏觀視角下則可結(jié)合房地產(chǎn)市場周期發(fā)展規(guī)律對監(jiān)管預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適度調(diào)節(jié)，以確保風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制與實(shí)際情況相適應(yīng)。

結(jié)語

本文以商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作為研究對象，分別圍繞商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要模式、預(yù)售資金監(jiān)管存在的主要問題及完善監(jiān)管機(jī)制的具體思路三個(gè)方面展開論述，旨在為商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制職能的充分發(fā)揮提供有益參考。