鄭曉旭

一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

根據(jù)我國(guó)財(cái)政部門制定的相關(guān)政策《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中說明投資性房地產(chǎn)概念是為使資本增加或是賺取租金，或兩者都有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常重要的項(xiàng)目，同時(shí)也是會(huì)計(jì)核算中非常重要的會(huì)計(jì)科目。包含有已出租的土地使用權(quán)；擁有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)；已出租的建筑物。

二、公允價(jià)值的含義

根據(jù)我國(guó)財(cái)務(wù)部門制定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39條——公允價(jià)值計(jì)量》說明公允價(jià)值計(jì)量在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下維護(hù)產(chǎn)權(quán)秩序的必要手段，同時(shí)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量也得到了提高，代表計(jì)量方式變革的大致方向。熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或不相關(guān)雙方公平交易條件下一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債可被買賣或被清償?shù)某山粌r(jià)格。

第一，成本法。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，被評(píng)估對(duì)象的重置成本減去可以扣除的合理費(fèi)用后的剩余作為最終評(píng)估價(jià)的計(jì)量方式。主要體現(xiàn)在當(dāng)前需要重置的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債中所需資金的預(yù)先估計(jì)，成本法適用范圍較大，它的適用范圍在市場(chǎng)法和收益法之外預(yù)估的資金或債務(wù)，這一方式可用于不完善的小企業(yè)或是活躍程度低的企業(yè)當(dāng)中。投資者在購置資產(chǎn)時(shí)，其支付的價(jià)格不得低于當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格和資產(chǎn)所帶來的預(yù)期收益兩者的最低者。

第二，市場(chǎng)法。是通過相同或類似資產(chǎn)、負(fù)債或兩者組合價(jià)格及其他相關(guān)市場(chǎng)交易信息進(jìn)行估值。市場(chǎng)活躍程度高時(shí)，更易被會(huì)計(jì)信息使用者使用，但市場(chǎng)法有部分局限性，在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下有非?；钴S的交易市場(chǎng)，交易信息公開透明并且可以準(zhǔn)確核實(shí)的前提條件下，才可用市場(chǎng)法進(jìn)行估值。

第三，收益法。收益法是指企業(yè)將與該資產(chǎn)有關(guān)的未來凈現(xiàn)金流量通過折現(xiàn)的方式，轉(zhuǎn)換成單一現(xiàn)值的估值辦法。收益法也是存在許多局限性的，持有資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不確定性；需要預(yù)測(cè)該資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用壽命；需要對(duì)此類資產(chǎn)將來的收入可以具體化地呈現(xiàn)并用貨幣來確定，所以為了滿足收益法的前提條件還是有一定難度的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

下表統(tǒng)計(jì)了2017—2021年的上市公司有投資性房地產(chǎn)行業(yè)的及采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)。明確看出我國(guó)上市公司數(shù)量在2017—2021年從原來的3494家上升到4630家，增長(zhǎng)速度非?？?。上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的數(shù)量在這5年間從1646家增長(zhǎng)到2299家，增長(zhǎng)很顯著，但上市公司中投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的數(shù)量在這5年間僅僅增長(zhǎng)了29家，并且逐年上升程度也是非常緩慢的。

2017—2021年A股上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用狀況

從上圖可以看出，投資性房地產(chǎn)占上市公司這一比重中，2017-2021年逐年略微上升；公允價(jià)值占投資性房地產(chǎn)比例中看出，有逐漸回升的趨勢(shì)，雖有上下波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大；公允價(jià)值計(jì)量在上市公司中一直處于上升的狀態(tài)。由上表可得出，雖然所有比重看似都在上升，但是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)還是占比重很低，多數(shù)企業(yè)還是采用成本模式。

四、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量成因

1.緩解融資困難的問題，減輕資金壓力

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量大、投資時(shí)間比較長(zhǎng)的行業(yè)，由于企業(yè)在這一過程中對(duì)資金需求量巨大，如果出現(xiàn)自身資金不足的情況，就會(huì)面臨需要融資的問題。在公司進(jìn)行外部融資時(shí)主要采用的融資方式有股權(quán)融資、債券融資，但是由于發(fā)行股票的方式相對(duì)比較復(fù)雜，對(duì)于市場(chǎng)投資主體嚴(yán)格要求信息披露，且對(duì)企業(yè)控制權(quán)也造成一定影響。對(duì)于這些問題，一部分企業(yè)通過金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行相應(yīng)的融資行為。企業(yè)銀行貸款為緩解融資，銀行為保證自己貸出去的款能按時(shí)收回，貸款給公司時(shí)，銀行會(huì)對(duì)該公司的財(cái)務(wù)狀況、償債能力和評(píng)估可能發(fā)生的壞賬風(fēng)險(xiǎn)以及各方面進(jìn)行審查，防止貸款不能及時(shí)收回。如果在此期間企業(yè)有一些方面未達(dá)到銀行的要求，銀行是不予企業(yè)貸款的，就銀行貸款方面，企業(yè)融資是相對(duì)比較困難的。

當(dāng)然，由于我國(guó)財(cái)政部門大力提倡公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，公允價(jià)值計(jì)量反映的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值更相近，信息也更可靠。由成本模式改為公允價(jià)值模式，可以使得轉(zhuǎn)變后的現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下的公允價(jià)值比成本價(jià)值高，增加企業(yè)的資產(chǎn)同時(shí)也增加了利潤(rùn)，所以會(huì)有企業(yè)從原來的成本價(jià)值的使用轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎霉蕛r(jià)值的計(jì)量。

2.為會(huì)計(jì)信息使用者提供決策有用的信息

對(duì)于信息使用者來看，決策有用的信息應(yīng)該是及時(shí)準(zhǔn)確的、相關(guān)聯(lián)的、可靠的。歷史成本對(duì)于企業(yè)而言，不具有時(shí)效性，從而不能隨時(shí)確定企業(yè)的資產(chǎn)，給企業(yè)在資產(chǎn)的正對(duì)方面帶來了一定的麻煩，無法對(duì)企業(yè)真實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r做出直接地反映，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好時(shí)，如果繼續(xù)使用成本計(jì)量會(huì)使投資者低估公司的資產(chǎn)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息關(guān)聯(lián)性減低，對(duì)投資者的投資決策很不利。由于投資性房地產(chǎn)的價(jià)值隨公允價(jià)值的變動(dòng)而變化，所以數(shù)據(jù)也能夠更加公允地反映給企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者，符合決策信息的有用性和及時(shí)性，為信息使用者提供便利，幫助決策者做出更好地投資決策，可以為企業(yè)帶來更多地投資。

3.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)政策方面的選擇影響較大，在選擇會(huì)計(jì)政策時(shí)，企業(yè)在考慮自身的情況之外，還要考慮監(jiān)管機(jī)構(gòu)和準(zhǔn)則制定者的態(tài)度，避免會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用的不適當(dāng)性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式中選擇適合本企業(yè)的計(jì)量方式，但標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向仍不同。成本計(jì)量模式的運(yùn)用沒有任何設(shè)置方面的限制，但運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式有限度。顯然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式是持非常支持的態(tài)度，但是選擇運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的想法是很謹(jǐn)慎的，這樣使得大多數(shù)企業(yè)不愿意運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，實(shí)際上決定選擇成本模式進(jìn)行計(jì)量還是很多。

五、運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)存在的問題

1.操作難度大

不標(biāo)準(zhǔn)的估值方式導(dǎo)致計(jì)量模式難以實(shí)現(xiàn)，公允價(jià)值不能達(dá)到公允。通過眾多上市公司來看，大部分公司傾向于市場(chǎng)估計(jì)的方法來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，而不是根據(jù)自身來估計(jì)公允價(jià)值，由于可采用的方式有三種，各個(gè)企業(yè)所選擇的估值方式各不相同，不能統(tǒng)一每個(gè)公司的計(jì)量方式，所以企業(yè)與企業(yè)之間的比較難度很大，也不容易比較。雖然新的會(huì)計(jì)制度給出了總的參考范圍，但是操作指南內(nèi)容非常缺乏并且不準(zhǔn)確，所以有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一定偏差。

2.信息披露的不充分

從眾多公司的財(cái)務(wù)報(bào)表及之前的分析來看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露狀況不佳。信息披露不充分，信息失真是常事，以某上市公司為例，其在2013年轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值為55858萬元，在轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為101441萬元。相比之下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值比它的賬面價(jià)值增長(zhǎng)了45583萬元，增長(zhǎng)率為81.61%。由此可以看出該公司資產(chǎn)有了大幅度增長(zhǎng)，但實(shí)際上賬面價(jià)值有55858萬元，這說明了企業(yè)信息的失真不準(zhǔn)確。公司地理位置、數(shù)量以及其他的一些方面的問題披露不能很好地反饋。雖然對(duì)公允價(jià)值計(jì)量方式進(jìn)行披露，但是一些具體的數(shù)據(jù)并不規(guī)范，主要的原因還是因?yàn)樾碌闹贫葴?zhǔn)則還是沒有對(duì)公允價(jià)值有明確統(tǒng)一的披露制度。而該公司的財(cái)務(wù)年報(bào)中并沒有明確寫出公允價(jià)值的計(jì)量方式，年度財(cái)務(wù)報(bào)表中只是指出了總數(shù)，而各個(gè)具體的數(shù)值并沒有展示出來，使得信息使用者使用信息時(shí)并不能很好地利用，所以說，信息披露方面還是存在不充分的現(xiàn)象。

3.隨意變更計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)

專業(yè)評(píng)估的方式、參考同類或者類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、未披露的情況這三種方式可采用一種或多種，新政策沒有對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定，公司可任意地選擇公允價(jià)值計(jì)量的方式，有時(shí)公司并沒有按照規(guī)定來進(jìn)行計(jì)量，有時(shí)為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，會(huì)出現(xiàn)任意隨意地改變公允價(jià)值計(jì)量的方式，來達(dá)到公司盈利的目的。所以隨意改變公允價(jià)值計(jì)量方式也成了眾多公司中公允價(jià)值計(jì)量中存在的問題。

4.監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致公允價(jià)值模式被利用

由于對(duì)上市公司的監(jiān)管力度不夠，使得公允價(jià)值計(jì)量模式成為讓眾多公司上市的工具?？赡軙?huì)導(dǎo)致公司的資產(chǎn)發(fā)生大幅度上漲的情況，公司能實(shí)現(xiàn)盈利完全是靠投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變動(dòng)來實(shí)現(xiàn)的。公司是在利用公允價(jià)值來達(dá)到保殼上市的狀態(tài)、使得股票的增加，為了獲取銀行的貸款，許多公司企圖通過改變公允價(jià)值計(jì)量來實(shí)現(xiàn)的，而且這種改變還是合理合法的，所以由于許多公司有這樣的想法，國(guó)家更應(yīng)該加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的監(jiān)管力度來達(dá)到改變公允價(jià)值不被利用。

5.從業(yè)人員能力不足

因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)處理方法很繁雜，公司需要會(huì)計(jì)人員盡快對(duì)公允價(jià)值計(jì)量做出調(diào)整，考驗(yàn)會(huì)計(jì)人員的能力是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)很多時(shí)候公司內(nèi)部人員對(duì)于新政策調(diào)整還是容易出現(xiàn)問題，人員的能力還是有限的。房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)量很多、投資的本很大、時(shí)間有時(shí)候很長(zhǎng)、計(jì)量難度又大、風(fēng)險(xiǎn)較大、變動(dòng)可能性大，所以很考驗(yàn)公司內(nèi)部從業(yè)人員的能力，但是公司的大部分人員不具備這個(gè)能力，因此在怡亞通公司的從業(yè)人員能力的不足也是成為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的一個(gè)很大的限制性因素。