文/秦學(xué)佳

引言

近年來，人們更多地重視房屋的投資價值，對房屋進行炒作，導(dǎo)致房價上漲。為抑制房價的不當(dāng)上漲，各地亦出臺了一系列的限購、限貸政策。此外，考慮到低收入人群的經(jīng)濟負擔(dān)能力，國家出臺保障性住房政策來保障他們的住房需求，此類住房具有極強的社會公益性。出于各種目的，人們會采取手段利用此政策，借名買房即為主要的方式。

所謂借名買房，是指雙方當(dāng)事人達成合意，一方實際出資購買房屋并將房屋登記于另一方的名下，由實際出資人對房屋享有實際權(quán)益。其中，借名人系實際出資購買房屋但不以自己的名義進行房屋登記，而借用他人的名義進行房屋登記的一方；將自己的名義借予他人用以進行房屋登記而不實際出資的人是出名人。雙方當(dāng)事人達成借名買房的合意，雙方當(dāng)事人都認可在借名人取得購房資格或者滿足其他條件時，出名人有為借名人辦理房屋變更登記的義務(wù)。

近年來，我國由借名買房導(dǎo)致的糾紛日益增多。筆者通過尋找相關(guān)的法律法規(guī)以及研讀案例發(fā)現(xiàn)，借名買房糾紛是司法實踐中應(yīng)當(dāng)加以重視的問題，但是我國法律針對此問題并無統(tǒng)一的具體規(guī)定，且司法實踐也無一致的裁判標(biāo)準，因此，筆者將關(guān)注點放在這一問題上，細化分析借名買房合同的效力認定以及物權(quán)歸屬認定，探討解決借名買房糾紛的最佳途徑。

一、借名買房糾紛的實證考察

（一） 借名買房糾紛的原因類型

1.出名人否認借名買房事實。不動產(chǎn)登記簿上的登記人為出名人，不動產(chǎn)登記簿具有公示效力，在實踐中出名人往往會基于此“處分”由借名人實際出資的房屋，進而否定借名買房的事實。

例如，趙某、陳某的房屋所有權(quán)確認糾紛一案中，陳某借用趙某的名義購買房屋，后趙某以涉案房屋為抵押物，向銀行申請貸款，并辦理了抵押登記，房屋現(xiàn)已被法院查封，房屋的所有權(quán)處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)。陳某主張其與趙某之間系借名買房關(guān)系，趙某向法院主張其以65萬元現(xiàn)金從陳某處購買了涉案房屋從而將房屋登記至自己名下，否認借名買房的事實。法院以雙方提供的證據(jù)綜合判斷，認定陳某應(yīng)是涉案房屋的實際所有權(quán)人。

2.出名人的繼承人否認借名買房事實。在借名買房行為中，當(dāng)借名人獲得購房資格或者滿足購房的其他條件時，出名人有為借名人辦理房屋變更登記的義務(wù)。若出名人在房屋變更登記前死亡，其繼承人可能不知或者故意否認借名買房的事實而主張繼承該房屋，這使得借名人主張變更房屋登記的難度加大，其面臨無法完成變更登記的風(fēng)險。

例如，任某與某工廠合同糾紛一案中，某工廠與任某父親之間存在借名買房合同關(guān)系，后其父去世，任某否認借名買房事實。法院根據(jù)查明的事實及現(xiàn)有證據(jù)，結(jié)合某工廠借任某父親名義購房的動機、價款金額及支付的情況等認定雙方存在借名買房關(guān)系，任某作為繼承人，應(yīng)當(dāng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)任其父在借名買房合同中的義務(wù)。

3.出名人未經(jīng)借名人同意出賣房屋。根據(jù)《民法典》第二百零九條第一款以及第二百十六條第一款的規(guī)定，房屋所有權(quán)登記具有不動產(chǎn)權(quán)利的推定效力，出名人為房屋的名義權(quán)利人，其具有權(quán)利外觀，出名人有可能在未經(jīng)借名人同意的情況下，私自將房屋處分給第三人。若滿足善意取得構(gòu)成要件，第三人善意取得所有權(quán)，會致使借名人利益受損。筆者認為，借名人應(yīng)當(dāng)預(yù)見借名買房行為存在風(fēng)險，基于公平原則，借名人本身存在過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此帶來的風(fēng)險。

例如，葉某與秦某房屋買賣合同糾紛一案中，秦某借葉某的名義購買涉案房屋，葉某未將涉案房屋過戶登記給真實權(quán)利人秦某，相反，其擅自將涉案房屋以40萬元的價格出售給案外人，并辦理了涉案房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。秦某主張其與葉某之間存在借名買房關(guān)系，葉某對此予以否認。法院根據(jù)秦某提交的通話錄音中的葉某陳述，認定雙方存在借名買房的事實，但善意第三人基于善意取得制度取得房屋所有權(quán)，借名人秦某的實際權(quán)利受損。

4.出名人的債權(quán)人向法院申請強制執(zhí)行。由于出名人是房屋的名義權(quán)利人，如果出名人出現(xiàn)債務(wù)危機，出名人的債權(quán)人可能會向法院申請強制執(zhí)行登記在出名人名下的不動產(chǎn)，這會危及借名人借用出名人的名義購買的房屋，借名人的利益會因此受到損害，進而引發(fā)糾紛。此時，借名人只能作為案外人向人民法院提出執(zhí)行異議之訴，主張其是執(zhí)行標(biāo)的真實權(quán)利人，請求法院停止執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，但可能存在舉證不能的法律風(fēng)險。

例如，薛某申請強制執(zhí)行一案中，林某借某公司（被執(zhí)行人）的名義購買房屋，雙方有借名買房合同在先，一直未辦理房屋變更登記，后某公司無法償還薛某（申請執(zhí)行人）的借款，薛某向人民法院申請強制執(zhí)行登記在某公司名下的涉案房屋，由于林某能夠提供充分證據(jù)證明借名買房事實的存在，該案一審判決認定林某是涉案房產(chǎn)的實際購買人，但認為林某享有的權(quán)利不足以排除強制執(zhí)行，故支持債權(quán)人的主張對涉案房屋強制執(zhí)行。之后，林某作為案外人提起執(zhí)行異議之訴，二審法院認為應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實的權(quán)利狀態(tài)確認真實權(quán)利人，借名買房行為并不導(dǎo)致實際買房人的物權(quán)喪失，被借名人亦不獲得真實的物權(quán)，林某對訴爭房產(chǎn)享有的權(quán)利足以阻卻強制執(zhí)行，判決撤銷一審判決，維護借名人的權(quán)利。最高人民法院也支持二審觀點。

（二）借名買房面臨的法律困境

筆者經(jīng)過檢視發(fā)現(xiàn)，《民法典》及與之相配套的最新司法解釋均未對借名買房行為所涉及的合同效力以及物權(quán)歸屬問題作出明確規(guī)定。因此，在司法實踐中，法官在處理借名買房糾紛案件時，并無統(tǒng)一的裁判思路與規(guī)則，存在“同案不同判”的窘境。

當(dāng)借名買房之房屋涉及強制執(zhí)行時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《民事訴訟法司法解釋》）第三百十二條的規(guī)定，借名人作為案外人必須有“足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益”，但是《民事訴訟法》及其司法解釋并沒有明確到底何種“民事權(quán)益”“足以排除強制執(zhí)行”。因此，法官在裁判案件時，需要根據(jù)相關(guān)實體法規(guī)范作出裁判。然而，縱觀既有的民事實體法規(guī)范，對于何種民事權(quán)益可以排除強制執(zhí)行并無明確、統(tǒng)一的規(guī)定，法院在司法裁判中只能參考地方高院的相關(guān)指導(dǎo)性文件，并結(jié)合案情作出裁判，但地方高院對此問題的相關(guān)規(guī)定也不盡相同。如：北京市高院認為借名人的權(quán)利一般不能排除強制執(zhí)行；廣東省高院則認為借名人如能提供其為實際產(chǎn)權(quán)人的證明，在不損害國家利益以及社會公共利益的情形下，其權(quán)利可以排除強制執(zhí)行。

二、借名買房行為中合同的效力認定

借名買房合同包括內(nèi)部的借名合同以及外部的房屋買賣合同，筆者將從兩個合同的效力認定入手，對借名行為展開論述。

（一）內(nèi)部借名合同的效力認定

借名登記契約雖有目的不法或不正當(dāng)之可能性，然基于尊重私法自治之精神，似難一概以借名登記契約得成為當(dāng)事人達成目的不法之工具即論以無效。借名合同雖屬無名合同，但其效力判斷仍應(yīng)當(dāng)遵循一般合同效力的判斷規(guī)則，即分析該合同的合法性與妥適性，若該借名行為并不存在法律明確規(guī)定為無效的情形，則應(yīng)認定該借名行為有效。在合同并無效力瑕疵的基礎(chǔ)上，認可借名合同的效力系充分尊重合同當(dāng)事人意思自由的體現(xiàn)。筆者將在下文對影響合同效力的各個因素進行分析，以求明晰借名合同的效力。

1.借名合同的主體是否為無民事行為能力人?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖臈l規(guī)定：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效?！蓖ㄕf認為，無民事行為能力人不具有獨自實施民事行為的能力，即使其實施的是純獲益的行為也應(yīng)當(dāng)認定為無效。因此，若借名買房的主體是無民事行為行為能力人，那么其與他人簽訂的借名合同當(dāng)然無效。

2.借名合同是否存在雙方通謀虛偽表示的情形?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖鶙l第一款規(guī)定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效?！苯杳贤瑸閭鶛?quán)契約，雙方當(dāng)事人有締結(jié)借名合同的真實意思，故該債權(quán)契約并非通謀虛偽意思表示。雖借名合同雙方當(dāng)事人達成了形式上的虛假意思表示，但筆者認為應(yīng)當(dāng)對《民法典》第一百四十六條進行目的解釋，雙方當(dāng)事人達成實質(zhì)上的虛假意思表示才構(gòu)成通謀虛偽表示。因此，借名合同不屬于《民法典》第一百四十六條第一款所規(guī)定的情況。

3.借名合同是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l第一款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外?！苯杳擞徺I的房屋性質(zhì)不同，法律規(guī)定亦不同。因此，判斷借名合同是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，須根據(jù)對借名人欲購買的房屋性質(zhì)來判斷。

4.借名合同是否違背公序良俗?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l第二款規(guī)定：“違背公序良俗的民事法律行為無效。”公序良俗，即公共秩序與善良風(fēng)俗，其內(nèi)涵和外延均不確定，《民法典》以公序良俗來彌補禁止性規(guī)定之不足，將立法時不可預(yù)見的一切損害國家利益、社會公益和道德秩序的行為均論以違背公序良俗，以認定該行為無效。

在此，筆者將借名人欲購買房屋的性質(zhì)類型化，進而分別分析其合同是否違背公序良俗。

（1）借名人欲購買普通商品房。借名人多是出于隱匿財產(chǎn)、規(guī)避稅費、享受優(yōu)惠購房條件或者其他目的借名購買商品房，借名人雖有目的不正當(dāng)之可能，但并沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也沒有違背公序良俗，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。

（2）借名人欲購買限購房。限購政策是指部分地區(qū)為了遏制房價上漲過快以及投機性購房行為的活躍而出臺的房屋限購措施，其目的旨在限制各種名目的炒房和投機性購房，穩(wěn)定房屋價格，平衡房地產(chǎn)供求，維護社會公共利益和社會經(jīng)濟發(fā)展。

需要注意的是，對于借名購買限購房合同是否有效，學(xué)界有不同的觀點。有的學(xué)者認為，房地產(chǎn)限購令作為遏制房價過快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會公共利益，因此，規(guī)避限購令的借名買房合同應(yīng)當(dāng)認定為無效合同。另有學(xué)者認為，規(guī)避限購政策并沒有侵犯公共利益，因為限購政策是對城市房屋自由購買的限制，這種借名買房行為只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，并不影響社會公共利益，因此，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。另有學(xué)者認為，“限購令”是否能夠體現(xiàn)公序良俗尚不能確定，因此，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。

筆者同意第一種觀點。借名購買限購房的行為雖違反限購政策，但限購政策并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，并不能以“借名購買限購房違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”來認定該行為無效。但是，司法對于這種行為如不加以限制，則會導(dǎo)致此類行為繼續(xù)泛濫，相當(dāng)于變相縱容借名購買限購房的行為，這會使得地方出臺的限購政策形同虛設(shè)，擾亂經(jīng)濟秩序，損害公共利益。因此，應(yīng)當(dāng)認定此種行為因違背公序良俗而無效。

（3）借名人欲購買保障性住房。保障性住房是政府為保障中低收入家庭的住房需求而設(shè)，此類住房具有極強的社會公益性和保障性。

對于借名購買保障性住房的合同效力，學(xué)界亦存在分歧。有的學(xué)者認為，借名購買保障性住房的行為損害了符合購房條件的人的購買權(quán)，損害社會公共利益，應(yīng)當(dāng)認定此類合同無效。另有學(xué)者以借名購買經(jīng)濟適用房為例，認為該借名合同可能依據(jù)法律行為轉(zhuǎn)換制度而發(fā)生效力，即根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，在購買經(jīng)濟適用房滿5年之后便可上市交易的前提下，出名人可將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人，達到一種并不損害社會公共利益的效果，因此，此合同可從無效轉(zhuǎn)化為有效。

筆者同意第二種觀點。首先，以經(jīng)濟適用房為例，借名買房行為違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，但該辦法并非法律、行政法規(guī)的效力性強制規(guī)定，因此，并不能以“借名購買經(jīng)濟適用房違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”來認定該行為無效。其次，保障性住房是國家面向符合條件的低收入家庭銷售的住房，購買人群的資格被限制在嚴格規(guī)定的范圍內(nèi)，其目的在于保障中低收入人群的利益，若該保障性住房由本不具有購房資格的人通過借用他人名義購買，則侵害了其他具有購買資格、對房屋有需求的人群的利益，會導(dǎo)致一部分中低收入人群喪失購買機會，無疑是損害社會公共利益的行為，與公序良俗相悖，因此，應(yīng)當(dāng)認定借名購買保障性住房的合同無效。但是，依據(jù)《經(jīng)濟適用房管理辦法》第三十條，購買經(jīng)濟適用房滿5年以后，須補繳土地價款、印花稅和契稅等方可上市交易。此時借名購買保障性住房的行為并不損害他人及社會公共利益，應(yīng)當(dāng)認定借名買房行為有效。例如劉某、吳某借名購買經(jīng)濟適用房合同糾紛一案中，法院認為經(jīng)過法定期限、當(dāng)事人補繳相應(yīng)價款之后，可以認定借名買房行為有效。

5.借名合同是否存在雙方惡意串通，損害他人利益的情形?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨臈l規(guī)定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效?！睈阂獯ǖ暮贤侵鸽p方當(dāng)事人非法串通，共同訂立某種造成國家、集體或第三人利益損害的合同。在惡意串通合同中，行為人的行為具有明顯的不法性。對于“惡意”的理解，一般認為是意思主義的惡意，即指動機不良的故意，以損害他人利益為目的，側(cè)重于行為人主觀意志上的應(yīng)受譴責(zé)性。

在借名合同中，行為人多是出于規(guī)避國家政策以實現(xiàn)優(yōu)惠購房的目的，其雖有目的不法或者不正當(dāng)可能性，但是雙方當(dāng)事人并沒有損害國家、集體或第三人利益的意圖，不具有加害他人的不良動機。因此，借名合同不屬于《民法典》第一百五十四條規(guī)定的行為。

（二）外部房屋買賣合同的效力認定

房屋買賣合同是出名人或者借名人與第三人為了購買房屋而訂立的合同，包括借名人親自與第三人締約合同以及出名人代為締約兩種情形。學(xué)界對于兩種合同性質(zhì)的認定存在較大爭議，但不論其屬于何種性質(zhì)的合同，也不論房屋出賣人對于借名人和出名人之間的借名情事是否知情，只要滿足生效條件，均應(yīng)當(dāng)認可其效力。

三、借名買房行為中物權(quán)的歸屬認定

物權(quán)變動模式有債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義以及物權(quán)意思主義三類。就我國現(xiàn)行法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動一般采取債權(quán)形式主義模式，即不動產(chǎn)物權(quán)變動不僅需要合同雙方當(dāng)事人形成債權(quán)合意，而且需要進行不動產(chǎn)登記。根據(jù)區(qū)分原則，當(dāng)房屋買賣合同無效時，無法發(fā)生物權(quán)變動，借名人或出名人并不會取得物權(quán)。因此，借名買房糾紛中房屋所有權(quán)歸屬問題應(yīng)當(dāng)以外部房屋買賣合同有效為前提，同時結(jié)合內(nèi)部借名合同的效力與是否涉及第三人，分別討論房屋所有權(quán)歸屬。

（一）相關(guān)法規(guī)適用

《民法典》第二百三十四條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利?！贝艘?guī)定賦予了物權(quán)的真實權(quán)利人向法院請求確認其對系爭房屋享有物權(quán)的權(quán)利。法院在認定物權(quán)歸屬時要根據(jù)具體案情作出裁判，因法律未對借名人對房屋享有的權(quán)利性質(zhì)作出明確規(guī)定，對出名人擅自處分房屋是否為有權(quán)處分也無規(guī)定，法院裁判時多參考地方高院對此問題的相關(guān)規(guī)定。例如北京市高院與廣東省高院均出臺規(guī)范性文件規(guī)定借名買房合同的處理原則，且均認為借名人不能直接向法院提起確權(quán)之訴，只能通過給付之訴請求出名人履行合同，為其辦理房屋變更登記。

（二）借名合同有效時的物權(quán)歸屬

1.不涉及第三人的情形。當(dāng)不涉及第三人時，借名買房糾紛一般處理的是借名人與出名人之間的內(nèi)部問題。學(xué)界關(guān)于借名人對房屋享有的權(quán)利性質(zhì)存在較大爭議。

一種觀點認為，根據(jù)借名人與出名人之間的內(nèi)部協(xié)議，出名人在名義上對房屋享有權(quán)利，而借名人對房屋享有的是事實物權(quán)。根據(jù)不動產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力，出名人對房屋享有法律物權(quán)，因而構(gòu)成事實物權(quán)與法律物權(quán)的分離。在不涉及第三人時，法律應(yīng)當(dāng)保護借名人的事實物權(quán)。

另有觀點認為，借名人以出名人之名義從第三人處取得標(biāo)的物之所有權(quán)，則出名人單獨取得標(biāo)的物完全之所有權(quán)，借名人僅基于借名合同對標(biāo)的物取得債權(quán)性質(zhì)的權(quán)能。

筆者認為，依照《民法典》第二百一十六條第一款以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條第三款之規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記僅用于記載不動產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬情況，僅具有不動產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不具有不動產(chǎn)實際歸屬的確定效力。在現(xiàn)有證據(jù)能夠證明借名人借出名人之名購買涉案房屋并實際支付房款的情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬的登記狀態(tài)并不影響借名人對涉案房屋享有實際產(chǎn)權(quán)。借名人對房屋實際出資，并對房屋實際占有與維護，而出名人僅僅提供購買房屋的名義，若出名人不履行為借名人辦理房屋變更登記的義務(wù)、否認借名買房的事實，則應(yīng)當(dāng)保護借名人的利益，借名人的事實物權(quán)可以對抗出名人的法律物權(quán)。

因此，根據(jù)前文所述，若合同不涉及第三人，即就內(nèi)部效力而言，若借名人能夠提供證據(jù)證明其為房屋的真實權(quán)利人，原則上可以取得房屋所有權(quán)，系公平原則與誠實信用原則的體現(xiàn)，也可協(xié)調(diào)保護出名人與借名人的利益。

2.涉及第三人的情形。一種觀點認為，借名買房行為是法律物權(quán)與事實物權(quán)分離的特殊情形，在涉及第三人時，為保護第三人的信賴利益，維護交易安全，法律應(yīng)當(dāng)保護出名人的法律物權(quán)。對于第三人而言，即使盡了合理的注意義務(wù)也難以知曉借名人與出名人之間的借名事實，而且其沒有義務(wù)去認定房屋的權(quán)利人除了不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人之外是否還有其他利害關(guān)系人，只能依據(jù)物權(quán)公示的效力信賴出名人對房屋享有權(quán)利，進而與其交易，這也是交易效率的要求。但是，法律應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)當(dāng)事人的利益，不能無限制地保護第三人利益而損害借名人的正當(dāng)利益。因此，此處所述第三人應(yīng)當(dāng)限制在主觀為“善意”的第三人范圍內(nèi)。

另有觀點認為，不論第三人為善意還是惡意，出名人對房屋的處分均為有權(quán)處分。因出名人為不動產(chǎn)登記簿上的登記權(quán)利人，形式上出名人即房屋所有權(quán)人，即使其處分行為違反雙方借名合同的約定，但為維護不動產(chǎn)登記簿的公示公信效力，應(yīng)當(dāng)認為其行為是有權(quán)處分，因為借名人利用借名合同獲益的同時，應(yīng)當(dāng)自行考量與承擔(dān)出名人違約之風(fēng)險，此種風(fēng)險不宜轉(zhuǎn)嫁于第三人而影響交易安全。借名人因此受到損害，可向出名人主張債務(wù)不履行之損害賠償請求權(quán)或者不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，以為救濟。

筆者認為，當(dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r，出名人不論是有權(quán)處分還是無權(quán)處分，善意第三人均可以取得房屋所有權(quán)。若認為出名人是有權(quán)處分，則善意第三人當(dāng)然取得房屋所有權(quán)；若認為出名人是無權(quán)處分，則善意第三人可根據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)。出名人將房屋處分于善意第三人，面對的問題是如何衡量借名人與善意第三人的利益。筆者認為，為維護交易安全，提高交易效率，優(yōu)先保護善意第三人的利益更為適宜。

但當(dāng)?shù)谌藶閻阂鈺r，認定出名人是否為有權(quán)處分則會有不同的法律效果。若認定出名人為有權(quán)處分，那么第三人可以取得房屋的所有權(quán)，但這導(dǎo)致的結(jié)果是借名人與第三人之間的利益失衡，犧牲借名人的利益而保護惡意第三人，對借名人的利益缺乏應(yīng)有的保護。實踐中，借名人往往系實際出資人，應(yīng)對其給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo。若認定出名人為無權(quán)處分，那么惡意第三人便不能適用善意取得制度取得所有權(quán)。借名人對房屋所享有的權(quán)利可以對抗惡意第三人，借名人仍舊可以要求出名人為其辦理房屋過戶手續(xù)。筆者認為，這種處理方式可較好地保護借名人的利益。

綜上所述，筆者認為出名人對房屋無權(quán)處分。根據(jù)第三人主觀心理狀態(tài)的不同，會產(chǎn)生不同的法律效果。若第三人為善意，則第三人可依據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)，此時出名人獲得房屋出讓金，借名人遭受損失，出名人的處分行為與借名人遭受侵害之間具有因果關(guān)系，其獲利沒有合法根據(jù)，出名人構(gòu)成不當(dāng)?shù)美杳丝梢砸罁?jù)《民法典》第九百八十七條向出名人主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。若第三人為惡意，則第三人不能取得房屋所有權(quán)，借名人仍可以要求出名人為其辦理房屋變更登記。

（三）借名合同無效時的物權(quán)歸屬

根據(jù)房屋類型的不同，筆者認為其物權(quán)歸屬的途徑以及效果會有所不同?，F(xiàn)對實踐中易發(fā)生物權(quán)糾紛的房屋類型進行類型化分析，探析其物權(quán)歸屬。

1.涉案房屋為普通商品房等。在借名合同無效且不涉及第三人時，結(jié)合《民法典》第一百五十五條與第一百五十七條，出名人自始無權(quán)利保有借名人給付的房屋所有權(quán)，即雖然客觀上出名人是房屋的登記權(quán)利人，但借名人仍可請求出名人返還其所獲得的利益，要求返還的請求權(quán)基礎(chǔ)為《民法典》第九百八十七條規(guī)定的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。

不當(dāng)?shù)美薪o付不當(dāng)?shù)美c非給付不當(dāng)?shù)美帧＝o付不當(dāng)?shù)美侵富诮o付而獲得利益，由于給付原因嗣后喪失，受益人獲得欠缺給付目的的利益，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。非給付不當(dāng)?shù)美侵赣捎诮o付以外的事由而產(chǎn)生的不當(dāng)?shù)美?，其事由包括?quán)益受到侵害、自然事件、法律的直接規(guī)定、代他人履行一定的義務(wù)等。

非給付不當(dāng)?shù)美鄬τ诮o付不當(dāng)?shù)美麃碚f，其在請求權(quán)基礎(chǔ)的檢視順序上應(yīng)當(dāng)適用“次位”原則，即得利人的利益均來自于“給付”以外的原因時，才考慮非給付不當(dāng)?shù)美Ｒ驗椤敖o付”是有意識、有目的地使他人財產(chǎn)增加，得利人基于“給付”而獲得利益即可排除其通過其他方式獲得利益的可能，所以在檢視順序上，給付不當(dāng)?shù)美麘?yīng)優(yōu)先于非給付不當(dāng)?shù)美?。在借名買房關(guān)系中，借名人與出名人之間存在給付關(guān)系，應(yīng)檢視者為給付不當(dāng)?shù)美?/p>

給付不當(dāng)?shù)美囊?guī)范功能在于使給付人可以向受領(lǐng)人請求返還其欠缺目的而為的給付。給付不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)有以下四個構(gòu)成要件，現(xiàn)結(jié)合借名買房行為加以分析。

其一，一方當(dāng)事人因給付而獲得利益?；诮o付而獲得的利益實際上就是一方當(dāng)事人從對方當(dāng)事人處所受領(lǐng)的給付。占有、登記具有財產(chǎn)價值，也可以成為不當(dāng)?shù)美目腕w。借名人將其實際購買的房屋登記于出名人名下，出名人所獲得的利益即對涉案房屋的登記。

其二，他方當(dāng)事人受有損失。損失是指行為發(fā)生前的財產(chǎn)狀態(tài)和行為發(fā)生后的財產(chǎn)狀態(tài)兩相比較，受害人所受的損失。借名人實際支付購房款，卻將房屋登記于出名人名下，未獲得對房屋的法律物權(quán)，借名人所受損失即購房款或者對房屋的登記。

其三，一方獲得利益與他方受損失之間具有因果關(guān)系。出名人取得房屋的登記是由于借名人的給付，出名人獲得利益與借名人受損失之間具有因果關(guān)系。

其四，得利無法律原因。借名合同無效，給付目的嗣后不存在，即法律原因嗣后喪失，出名人獲得利益沒有法律根據(jù)，基于該合同所為的給付構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

以上四個要件均滿足，且在沒有權(quán)利阻卻、毀滅之抗辯的情形下，借名人得依據(jù)《民法典》第九百八十七條向出名人主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，相對人有義務(wù)返還因請求權(quán)人給付而直接所得的標(biāo)的。在借名買房情形中，涉案房屋一般都由借名人實際占有并使用，因此，出名人不必返還房屋，但出名人所受的利益是指因給付所取得的不動產(chǎn)登記。關(guān)于返還的方法，對于權(quán)利，應(yīng)按照權(quán)利的移轉(zhuǎn)方法，將其權(quán)利移轉(zhuǎn)于受害人，即對于不動產(chǎn)的登記，借名人可請求出名人以為其辦理移轉(zhuǎn)登記（變更登記）的途徑予以返還，以此來維護借名人對房屋所享有的實際物權(quán)。

2.涉案房屋為限購房、保障性住房。筆者認為限購房、保障性住房因其有特殊性質(zhì)，通常是對特殊人群的保護，故借名購買限購房、保障性住房而簽訂的合同違背公序良俗，應(yīng)當(dāng)認定該合同無效，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。在此類合同糾紛中，出名人最終取得房屋所有權(quán)。由于借名人實際占有使用房屋，出名人可請求借名人返還房屋。需要注意的是，關(guān)于借名人的權(quán)利救濟，若雙方在簽訂借名合同時對于爭議的解決有約定的，從其約定；沒有約定的，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，借名人或可向出名人主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，因出名人的得利符合不當(dāng)?shù)美乃膫€要件，即出名人取得房屋所有權(quán)的財產(chǎn)性利益、借名人喪失其對房屋的權(quán)利、出名人獲得利益與借名人受損失之間具有因果關(guān)系、得利無法律上的原因，因此，借名人可向出名人主張返還不當(dāng)?shù)美?，例如請求出名人支付雙方簽訂借名買房合同時借名人為購買房屋所支付的價款等。

四、結(jié)論

借名買房已成為社會中普遍存在的現(xiàn)象，相關(guān)糾紛也日益增多。在我國現(xiàn)行法律規(guī)范尚未對借名買房行為作出明確規(guī)定的情形下，法院不宜籠統(tǒng)地認定該借名行為有效或者無效，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人合意、案件事實、當(dāng)事人之間的法律關(guān)系等認定內(nèi)部借名合同與外部房屋買賣合同的效力。在認定房屋的物權(quán)歸屬時，應(yīng)當(dāng)在外部房屋買賣合同有效的前提下，分情況討論內(nèi)部借名合同有效或無效、是否涉及第三人的情形，同時，還需明確出名人對房屋所為處分宜認定為無權(quán)處分，從而更好地協(xié)調(diào)當(dāng)事人之間的利益，解決借名合同中房屋的物權(quán)糾紛問題。