文/金占勇 曹煥煥 張麗 馬欣雨

引言

住房關(guān)系著一個(gè)國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，也與民生福祉緊密相連。習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。公租房作為一種保障性住房，其建設(shè)與發(fā)展能有效地緩解當(dāng)前中低收入群體由于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快而面臨的住房壓力。本文調(diào)查收集了居住者對(duì)于公租房各方面居住體驗(yàn)的客觀評(píng)價(jià)，并對(duì)公租房在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析。

居住滿意度是居民對(duì)于自己所居住的房屋及周邊一定區(qū)域、范圍內(nèi)的相關(guān)服務(wù)與環(huán)境的整體滿意度。國(guó)外學(xué)者對(duì)公租房居住滿意度的研究起步較早，相關(guān)的成果也較為豐富，主要集中在對(duì)其影響因素的分析與研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者借鑒國(guó)外的相關(guān)理論知識(shí)與先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)國(guó)內(nèi)的實(shí)際發(fā)展情況、政府頒布的有關(guān)政策及規(guī)格指數(shù)等，建立了居住滿意度的評(píng)價(jià)體系。同時(shí)，國(guó)內(nèi)學(xué)者還運(yùn)用實(shí)證研究、數(shù)據(jù)模型分析等得出了相應(yīng)的結(jié)論，提出了更具有針對(duì)性的建議。國(guó)內(nèi)外研究文獻(xiàn)顯示，居住滿意度的影響因素涉及許多方面，具有綜合性、交叉性。絕大多數(shù)學(xué)者主要從住房品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面進(jìn)行研究，但對(duì)不同群體對(duì)滿意度影響因素的關(guān)注點(diǎn)的研究相對(duì)較少。

本文以北京市公租房的住戶居住滿意度為研究對(duì)象，借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者的理論知識(shí)與研究成果，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際發(fā)展情況，編制調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和整理。本文主要采用文獻(xiàn)分析法、調(diào)查問(wèn)卷法及統(tǒng)計(jì)分析法，運(yùn)用SPSS 21軟件對(duì)北京市公租房的住戶居住滿意度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并研究不同群體對(duì)滿意度影響因素偏好的異同。根據(jù)與滿意度相關(guān)程度的強(qiáng)弱，可以將一級(jí)指標(biāo)分為類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)、類弱相關(guān)指標(biāo)。根據(jù)二級(jí)指標(biāo)的影響程度，分為主要改進(jìn)指標(biāo)、次要改進(jìn)指標(biāo)以及易忽視的競(jìng)爭(zhēng)改進(jìn)指標(biāo)。

一、公租房住戶居住滿意度研究設(shè)計(jì)

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

1. 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取。本文遵循可行性原則、全面性與整體性原則、以住戶為中心原則，通過(guò)文獻(xiàn)查閱、實(shí)地調(diào)研等方式，從建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)能力等五個(gè)方面進(jìn)行指標(biāo)選取，并對(duì)于上述指標(biāo)進(jìn)行分析與總結(jié)，研究不同因素對(duì)于因變量居住滿意度的影響程度，從而識(shí)別影響公租房居住滿意度的關(guān)鍵指標(biāo)，提出提升公租房住戶居住滿意度的針對(duì)性建議。

2. 建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（1）描述性指標(biāo)體系。描述性指標(biāo)被用于了解被調(diào)查者的基本情況，即性別、年齡、教育程度、職業(yè)狀態(tài)、家庭月收入等。此外，對(duì)不同的描述性指標(biāo)進(jìn)行交叉分析可以了解各指標(biāo)間的相關(guān)性以及不同居住群體與居住滿意度的相關(guān)性。本文構(gòu)建的描述性指標(biāo)見(jiàn)表1。

表1 描述性指標(biāo)

（2）判斷性指標(biāo)體系。通過(guò)設(shè)置判斷性指標(biāo)可以對(duì)各項(xiàng)影響因素進(jìn)行定量分析。本研究設(shè)置了兩級(jí)判斷性指標(biāo)，一級(jí)指標(biāo)包括建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)。在一級(jí)指標(biāo)下，本研究設(shè)置了30項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)，并以此構(gòu)建了北京市公租房住戶的居住滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。后文將依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)得出一級(jí)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)與二級(jí)指標(biāo)對(duì)總體滿意度影響系數(shù)。本研究將滿意程度設(shè)置為1-5等5個(gè)分值，分別表示很不滿意、不太滿意、一般、比較滿意、很滿意，并以此對(duì)指標(biāo)進(jìn)行定量分析。

（二）問(wèn)卷設(shè)計(jì)與樣本特征

1. 調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)。本研究將調(diào)查問(wèn)卷分為四個(gè)部分。第一部分為住戶的基本情況，主要包括性別、年齡、教育程度、人均收入、人均居住面積。第二部分為影響滿意程度的指標(biāo)，包括建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施及周邊、物業(yè)服務(wù)及其細(xì)分指標(biāo)。第三部分為政府租賃管理及租金滿意度。第四部分為整體滿意度等。問(wèn)卷的題目主要以單選、多選、填空、量表的形式呈現(xiàn)，利用小程序“問(wèn)卷星”在線上發(fā)放，從而使樣本更具有隨機(jī)性與多樣性。本研究共回收有效問(wèn)卷431份。

2. 樣本特征。本文在完成問(wèn)卷回收與整理后，對(duì)于調(diào)查樣本的基本信息進(jìn)行了樣本特征分析（如表2所示）。男女性別比例基本持平。年齡在31-50歲之間，70后、80后的人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的86.3%，其中41-50歲即70后所占比例最高，為47.8%。在教育程度方面，本科及以上僅占20.4%，教育程度總體偏低。職業(yè)狀態(tài)主要為在職人員、自由職業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、待業(yè)下崗人員，占總調(diào)查人數(shù)的91.9%。家庭月收入主要集中在5001-9000元之間，占比為82.1%。從公租房的人均居住面積來(lái)看，主要集中于8-10平方米、11-15平方米。

表2 樣本分布特征統(tǒng)計(jì)表

二、北京市公租房住戶居住滿意度實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)分析與模型檢驗(yàn)

1.指標(biāo)數(shù)據(jù)對(duì)比分析。通過(guò)對(duì)樣本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析可知，70后這一年齡段所占比例最高，80后次之。理論與實(shí)踐證明，不同年齡段的人群因經(jīng)歷、家庭情況等不同而對(duì)事物的關(guān)注點(diǎn)也各不相同。同樣，在住房方面，關(guān)注點(diǎn)的差異會(huì)影響各年齡段居民對(duì)房屋的居住感受與滿意度評(píng)價(jià)。因此，研究選擇個(gè)案，對(duì)70后和80后、90后分別進(jìn)行信息提取、匯總，并應(yīng)用SPSS 21軟件進(jìn)行線性回歸分析。根據(jù)回歸結(jié)果的sig值（sig代表t檢驗(yàn)的顯著性，在統(tǒng)計(jì)學(xué)上，sig＜0.05一般被認(rèn)為系數(shù)檢驗(yàn)顯著性強(qiáng)）以及標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)Beta（Beta代表自變量和因變量的相關(guān)，Beta＞0正相關(guān)，Beta＜0負(fù)相關(guān)，標(biāo)準(zhǔn)化可減少因自變量和因變量的單位不同而造成的實(shí)驗(yàn)誤差，使結(jié)果更精確），可以得出5個(gè)一級(jí)判斷性指標(biāo)（建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)）與不同年齡群體的總體居住滿意度的相關(guān)性，并以此研究影響總體居住滿意度的主要指標(biāo)以及不同群體所關(guān)注指標(biāo)的異同之處，從而針對(duì)不同年齡段的居住群體提出更具有針對(duì)性的建議。

依據(jù)研究數(shù)據(jù)及線性回歸模型系數(shù)（如表3所示），將70后與80后、90后關(guān)注的指標(biāo)作對(duì)比分析可知：

表3 70后與80后、90后關(guān)注指標(biāo)的線性回歸系數(shù)匯總表

（1）70后的sig值均小于0.05，這表明系數(shù)檢驗(yàn)顯著性強(qiáng)。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)Beta，只有建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)這3個(gè)自變量與因變量（總體居住滿意度）之間呈正相關(guān)，表明這三者對(duì)70后的滿意度影響更大，他們更重視這三個(gè)方面的建設(shè)與服務(wù)。

（2）80后、90后的建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)的sig值均大于0.05，即顯著性弱。在剩余三個(gè)指標(biāo)中，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)Beta，只有社區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)這2個(gè)自變量與因變量之間呈正相關(guān)，表明這兩者對(duì)80后、90后影響更大，他們更加重視這兩個(gè)方面的建設(shè)與服務(wù)。

（3）兩個(gè)群體相比，物業(yè)服務(wù)是他們都共同重視的一項(xiàng)指標(biāo)。

結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況看，70后這一群體對(duì)于房屋品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境比較重視。建筑質(zhì)量是房屋在建設(shè)與發(fā)展中發(fā)揮其他功能的基礎(chǔ)，而社區(qū)環(huán)境反映了他們對(duì)于社交的需求和生活品質(zhì)的需求。相比之下，80后、90后這一群體屬于青年群體，更加重視社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，對(duì)于休閑娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)、餐飲等需求較大。公租房住戶中以80后居多，他們的孩子普遍處于即將入園或是已經(jīng)上幼兒園、中小學(xué)的狀態(tài)，對(duì)于教育、醫(yī)療、交通等設(shè)施、資源需求大。

2. 模型信度檢驗(yàn)。調(diào)查問(wèn)卷的評(píng)價(jià)體系以量表形式體現(xiàn)。編制的合理性決定著評(píng)價(jià)結(jié)果的可用性與可信性。因此，本文采用比較常用的信度分析方法“Alpha信度系數(shù)法”，通過(guò)SPSS軟件對(duì)樣本數(shù)據(jù)中以量表形式呈現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行信度檢驗(yàn)。在統(tǒng)計(jì)學(xué)中，Cronbach α系數(shù)的值通常在0-1之間。如果α系數(shù)不超過(guò)0.6，一般認(rèn)為內(nèi)部一致信度不足，在0.7-0.8之間表示量表的信度良好，在0.8-0.9之間則說(shuō)明量表的信度非常好。

本研究建立在定量分析的基礎(chǔ)上，并科學(xué)有效地對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行信度分析，使調(diào)查問(wèn)卷可以獲得比較客觀的綜合評(píng)價(jià)。結(jié)果顯示，Cronbachα系數(shù)為0.998，在0.9以上，水平非常高，這說(shuō)明數(shù)據(jù)的可信度很高，可靠性很強(qiáng)。

（二）線性回歸分析與滿意度現(xiàn)狀分析

1.線性回歸分析。本文運(yùn)用SPSS 21軟件對(duì)全部調(diào)研樣本的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行線性回歸分析，得出建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等5個(gè)一級(jí)判斷性指標(biāo)對(duì)于總體居住滿意度的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)Beta，以及30個(gè)二級(jí)指標(biāo)對(duì)總體居住滿意度的影響系數(shù)（如表4所示），并進(jìn)行信度檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明，5個(gè)一級(jí)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)均大于0，表明自變量與因變量總體居住滿意度之間呈正相關(guān)，并且sig均小于0.05，表明顯著性強(qiáng)，自變量與因變量之間的相關(guān)性較好。

表4 居住滿意度一級(jí)指標(biāo)回歸系數(shù)與二級(jí)指標(biāo)回歸系數(shù)、影響系數(shù)表

為便于研究，本文用X1、X2、X3、X4、X5分別代表自變量建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)，用Y代表總體居住滿意度。根據(jù)一級(jí)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)，建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)回歸方程如下（模型中自變量的系數(shù)大小，表明自變量與因變量之間相關(guān)性的強(qiáng)弱程度）：

Y=0.083X1+0.094X2+0.227X3+0.155X4+0.437X5

線性回歸分析結(jié)果顯示：

（1）一級(jí)指標(biāo)Xi與總體居住滿意度Y的相關(guān)性程度排序?yàn)椋ㄓ蓮?qiáng)至弱）：X5、X3、X4、X2、X1。物業(yè)服務(wù)與總體居住滿意度的相關(guān)性最強(qiáng)，而建筑質(zhì)量與總體居住滿意度的相關(guān)性最弱，對(duì)于總體居住滿意度的影響較為不顯著。

（2）研究一級(jí)指標(biāo)Xi對(duì)應(yīng)的二級(jí)指標(biāo)結(jié)果顯示：

①影響X5（物業(yè)服務(wù)）最為顯著的是物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度。

這說(shuō)明當(dāng)前人們對(duì)于服務(wù)態(tài)度與服務(wù)意識(shí)較為看重，且目前物業(yè)公司存在一些管理問(wèn)題。

②影響X3（社區(qū)環(huán)境）最為顯著的是鄰里關(guān)系，其次是安全情況。

這一方面說(shuō)明當(dāng)前居民關(guān)注良好的鄰里關(guān)系，期待更強(qiáng)的歸屬感，另一方面也說(shuō)明，居民的安全意識(shí)普遍有所提高，更關(guān)注物業(yè)的相關(guān)安保工作是否落實(shí)到位。同時(shí)，物業(yè)工作人員在平時(shí)對(duì)于公共設(shè)施的安全維修、管護(hù)也在一定程度上影響著住戶的居住感受。

③影響X4（社區(qū)配套設(shè)施）最為顯著的是交通設(shè)施及通達(dá)度，較為顯著的是教育設(shè)施或教育資源、醫(yī)療設(shè)施或醫(yī)療服務(wù)，較不顯著的是社區(qū)文化建設(shè)與文化活動(dòng)、商業(yè)及餐飲服務(wù)。

首先，交通設(shè)施及通達(dá)度（影響系數(shù)0.112）的好壞與否關(guān)系著人們的日常出行是否方便，尤其對(duì)于上班族而言，交通方便是一個(gè)很重要的因素。其次，當(dāng)前人們對(duì)于子女的教育都十分重視，想要讓孩子接受更好的教育。有好的教育設(shè)施或教育資源（影響系數(shù)0.072）十分重要。居住周邊有醫(yī)療設(shè)施或醫(yī)療服務(wù)（影響系數(shù)0.060）給有老人與孩子的家庭帶來(lái)了更多的便利。公租房社區(qū)的醫(yī)療資源匱乏，醫(yī)護(hù)人員在職業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度方面需要進(jìn)一步提升與改善。最后，不同年齡段、不同性別的居民對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)與文化活動(dòng)（影響系數(shù)0.029）的需求存在差異。公租房社區(qū)普遍缺乏文化活動(dòng)站、健身設(shè)施等，因而應(yīng)更注重居民的多元化需求，豐富設(shè)施種類。商業(yè)及餐飲服務(wù)（影響系數(shù)0.028）受到年齡、學(xué)歷、職業(yè)與硬件質(zhì)量感知水平的影響。公租房居民傾向于價(jià)格合適、商品齊全的大型連鎖超市與地緣性小商業(yè)。然而，隨著保障群體的多元化，年輕居民對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施等表現(xiàn)出較高需求水平，表明公租房社區(qū)的配套商業(yè)服務(wù)在規(guī)模與業(yè)態(tài)差異化布局上具有較大提升空間。

④影響X2（戶型結(jié)構(gòu)）最為顯著的是房屋總體面積，影響X1（建筑質(zhì)量）最為顯著的是房屋隔音效果。

在戶型結(jié)構(gòu)中，人們最關(guān)注的是房屋總體面積（影響系數(shù)為0.042）。不難看出，公租房的住戶仍然較為看重房屋面積，這影響著他們感受居住的。在建筑質(zhì)量的二級(jí)指標(biāo)中，房屋隔音效果影響系數(shù)最大（影響系數(shù)為0.037）。通過(guò)調(diào)查得知，公租房住戶對(duì)于房屋的隔音效果普遍不是很滿意，認(rèn)為隔音效果差。因此，這也是容易被忽視而失去改進(jìn)動(dòng)力的方面。

2.滿意度現(xiàn)狀分析。本研究關(guān)于北京市公租房住戶總體居住滿意度的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，很不滿意和不太滿意共占比51.3%，滿意程度一般的占比3.7%，比較滿意和很滿意共占比45%，總體居住滿意度水平高于一般的比例和低于一般的比例基本均衡，稍偏向于消極一面的滿意度水平，基本呈“M”形分布。總體的滿意度均值在1-5中處于2.93的水平，接近于一般滿意的水平，這也說(shuō)明北京市公租房住戶的居住滿意度還存在較大的提升空間。

（三）不同滿意度水平下的反向滿意度指標(biāo)分析

1. 滿意度達(dá)到比較滿意和很滿意的主要指標(biāo)分析。研究對(duì)總體居住滿意度達(dá)到比較滿意和很滿意的住戶的問(wèn)卷信息進(jìn)行提取，以了解這一類住戶比較滿意以下的滿意程度所涉及的各項(xiàng)細(xì)分指標(biāo)的頻率分布情況。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、停車區(qū)、車位管理這三個(gè)指標(biāo)頻率相對(duì)較高。同時(shí)這些指標(biāo)對(duì)于住戶的總體居住滿意度影響較小。

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶對(duì)陽(yáng)臺(tái)的需求富有彈性。針對(duì)未設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)的房間，多數(shù)租戶通過(guò)購(gòu)置衣架、衣繩的方式解決難題。不同租戶對(duì)停車位的需求程度不同。對(duì)于一些孩子需要上學(xué)的住戶而言，附近有學(xué)校等教育設(shè)施、公交站和地鐵站等交通設(shè)施完善更為重要。

2. 滿意度達(dá)到很不滿意和不太滿意的主要指標(biāo)分析。研究對(duì)總體居住滿意度處于很不滿意和不太滿意水平的住戶的問(wèn)卷信息進(jìn)行提取，以了解這一類住戶滿意程度高于不太滿意水平所涉及的各項(xiàng)細(xì)分指標(biāo)的頻率分布情況。不難發(fā)現(xiàn)，戶型結(jié)構(gòu)的二級(jí)分類指標(biāo)房屋總體面積、建筑質(zhì)量的二級(jí)分類指標(biāo)房屋隔音效果及滲水情況指標(biāo)的頻率相對(duì)較高。同時(shí)，也可以發(fā)現(xiàn)這些指標(biāo)對(duì)于住戶的總體居住滿意度影響比較大。

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公租房住戶普遍對(duì)衛(wèi)生間的滿意度處于一般水平。住戶對(duì)于衛(wèi)生間的面積沒(méi)有過(guò)多要求，能滿足基本需求即可。因此，即使衛(wèi)生間滿意度處于一般水平或高于一般水平，也不會(huì)對(duì)總體滿意度產(chǎn)生較大影響。僅僅某一項(xiàng)服務(wù)做得好或者在某一個(gè)方面提升服務(wù)，并不會(huì)提升住戶的總體居住滿意度。

研究發(fā)現(xiàn)，住戶對(duì)自己關(guān)注的指標(biāo)的滿意度較高時(shí)，往往容易忽略其他滿意度一般或不太滿意的單項(xiàng)指標(biāo)。因此，本文創(chuàng)新性地對(duì)此類指標(biāo)進(jìn)行分析，希望引起政府與物業(yè)公司相關(guān)人員對(duì)此類指標(biāo)的重視，改善住戶所不滿意的方面。對(duì)于高于不太滿意水平的指標(biāo)應(yīng)該加以保持與改進(jìn)，同時(shí)要對(duì)低于一般滿意度水平的指標(biāo)加以重視，從多個(gè)方面入手，共同提升公租房住戶的總體居住滿意度。

（四）公租房住戶居住滿意度的研究結(jié)果分析

1. 居住滿意度現(xiàn)狀整體分析結(jié)果?？傮w居住滿意度水平高于一般的比例和低于一般的比例基本均衡，稍偏向于消極一面的滿意度水平，基本呈“M”形分布?？傮w滿意度接近于一般滿意的水平，這說(shuō)明北京市公租房住戶的居住滿意度還存在較大的提升空間。

2. 居住滿意度影響指標(biāo)分類的橫向與縱向研究結(jié)果。本文將影響居住滿意度的一級(jí)指標(biāo)分為類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)和類弱相關(guān)指標(biāo)，并結(jié)合表4中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的二級(jí)指標(biāo)是主要改進(jìn)指標(biāo)和次要改進(jìn)指標(biāo)，也是最需要關(guān)注和改進(jìn)的可實(shí)施層面。類弱相關(guān)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的二級(jí)指標(biāo)是易忽視的競(jìng)爭(zhēng)改進(jìn)指標(biāo)。本文的分類標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)大于0.1為“類強(qiáng)相關(guān)”，小于或等于0.1為“類弱相關(guān)”。類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的二級(jí)指標(biāo)的整體影響系數(shù)大于0.07為主要改進(jìn)指標(biāo)，小于或等于0.07為次要改進(jìn)指標(biāo)。類弱相關(guān)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的二級(jí)指標(biāo)的整體影響系數(shù)大于0.3為易忽視的競(jìng)爭(zhēng)改進(jìn)指標(biāo)。實(shí)證研究分析結(jié)果如下：

（1）橫向研究滿意度影響指標(biāo)的分類結(jié)果。①主要改進(jìn)指標(biāo)依次為物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度、安保工作、鄰里關(guān)系、交通設(shè)施及通達(dá)度。②次要改進(jìn)指標(biāo)依次為社區(qū)文化建設(shè)或文化活動(dòng)、教育設(shè)施或教育資源、醫(yī)療設(shè)施或醫(yī)療服務(wù)、商業(yè)及餐飲便利性。③競(jìng)爭(zhēng)改進(jìn)指標(biāo)依次為房屋總體面積、房屋隔音效果。

（2）縱向研究滿意度影響指標(biāo)的分類結(jié)果。① 類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)包括物業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施。研究通過(guò)分析一級(jí)指標(biāo)細(xì)分出的30個(gè)二級(jí)指標(biāo)的影響系數(shù)（見(jiàn)表4）發(fā)現(xiàn)，主要改進(jìn)指標(biāo)為物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度、安保工作、鄰里關(guān)系、交通設(shè)施及通達(dá)度、教育設(shè)施或教育資源。次要改進(jìn)指標(biāo)為醫(yī)療設(shè)施或醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)或文化活動(dòng)、商業(yè)及餐飲便利性。

②類弱相關(guān)指標(biāo)包括戶型結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量。通過(guò)分析一級(jí)指標(biāo)細(xì)分出的30個(gè)二級(jí)指標(biāo)的影響系數(shù)（見(jiàn)表4）發(fā)現(xiàn)，主要改進(jìn)指標(biāo)為房屋隔音效果、房屋總體面積。

三、北京市公租房住戶居住滿意度的提升建議

首先，在宏觀的政策制定上，應(yīng)完善住房分配體系。以配租公租房為主、以發(fā)放人才租房補(bǔ)貼為輔，在就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才聚集區(qū)域，籌集房源就近解決人才居住生活需求。其次，在具體的政策實(shí)施基礎(chǔ)上科學(xué)配租。在為承租人分配公租房時(shí)，應(yīng)該全面了解承租人的詳細(xì)情況，從對(duì)周邊醫(yī)療設(shè)施或資源的需求狀況、對(duì)建筑質(zhì)量及社區(qū)環(huán)境的關(guān)注度情況、對(duì)社區(qū)附近教育設(shè)施及休閑娛樂(lè)設(shè)施的需求情況等多方面進(jìn)行考量，根據(jù)不同群體的不同需求進(jìn)行更加科學(xué)、合理的房源配置。最后，依據(jù)研究結(jié)果，針對(duì)影響北京市公租房居住滿意度的重要影響因素提出以下建議。

（一）針對(duì)類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)的主要影響因素

1.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管，提高租戶滿意度。一方面，強(qiáng)化物業(yè)管理頂層設(shè)計(jì)和專項(xiàng)治理。應(yīng)積極推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)治理，制訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約考評(píng)辦法，賦予街道社區(qū)更大的考核權(quán)限，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)。每年應(yīng)至少進(jìn)行一次住戶滿意度調(diào)查，加快開(kāi)發(fā)“業(yè)主決策共同事項(xiàng)”手機(jī)投票系統(tǒng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

2.強(qiáng)化物業(yè)安保工作，提升居住安全感。一方面，應(yīng)加強(qiáng)安保人員的投入力度，在重要時(shí)段加大巡邏，增加監(jiān)控的設(shè)置，切實(shí)保障住戶的人身安全與財(cái)產(chǎn)安全。推廣“人臉識(shí)別”系統(tǒng)，將公租房租戶的面部信息與門禁系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，精準(zhǔn)記錄住戶進(jìn)出情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)公租房社區(qū)可視化統(tǒng)一管理，提升公租房社區(qū)的精細(xì)化、智能化服務(wù)管理模式。

3.改善社區(qū)環(huán)境，促進(jìn)鄰里和諧。新時(shí)代人們對(duì)于精神文化的需求日益增長(zhǎng)。一方面，應(yīng)構(gòu)建良好的社區(qū)居住環(huán)境，在社區(qū)內(nèi)做好衛(wèi)生、綠化、維修服務(wù)等各方面管理工作，使住戶以更加愉悅的心情居住在公租房小區(qū)。另一方面，應(yīng)定期組織文化、休閑活動(dòng)，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍，加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，促進(jìn)鄰里關(guān)系融洽。同時(shí)，應(yīng)提升住戶文化素養(yǎng)，增進(jìn)住戶間的交流，減少矛盾沖突，增強(qiáng)住戶對(duì)于公租房小區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感。

4. 完善交通網(wǎng)絡(luò)，提高租客通勤效率。公共交通滿意度受年齡與職業(yè)的影響較大，兩者共同決定居民的日常通勤范圍。應(yīng)優(yōu)先增加公租房區(qū)域軌道交通站點(diǎn)，并在市郊地區(qū)推進(jìn)軌道交通網(wǎng)絡(luò)化，提高站點(diǎn)的機(jī)動(dòng)性，進(jìn)一步提升租客通勤出行效率。此外，增加公交車的發(fā)車頻次，或者增加周邊共享單車的設(shè)置數(shù)量，以此滿足住戶的出行需求，降低住戶的出行成本。

（二）針對(duì)類強(qiáng)相關(guān)指標(biāo)的次要影響因素

公租房周邊的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施屬于公共服務(wù)的范疇，配套設(shè)施的建設(shè)與人們的日常生活密切相關(guān)。因此，政府應(yīng)當(dāng)不斷完善公租房社區(qū)周邊的配套設(shè)施，滿足住戶多樣化、個(gè)性化的需求。

1.多渠道引進(jìn)教育及醫(yī)療資源，提高服務(wù)質(zhì)量。教育服務(wù)應(yīng)著力解決公租房社區(qū)中非戶籍居民子女的入學(xué)問(wèn)題，推動(dòng)教育資源的公平合理分配，在公租房周邊加快引入以政府引導(dǎo)為主、以企業(yè)等社會(huì)團(tuán)體捐助為輔的教育設(shè)施與資源。醫(yī)療服務(wù)可通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制與非營(yíng)利組織，擴(kuò)大服務(wù)對(duì)象的范圍。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)醫(yī)務(wù)人員的培養(yǎng)，提高軟硬件服務(wù)質(zhì)量。此外，還應(yīng)加快醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)，建立社區(qū)醫(yī)院或社區(qū)衛(wèi)生所等，滿足住戶的醫(yī)療需求。

2.豐富文體服務(wù)種類，滿足多元化需求。社區(qū)文體服務(wù)應(yīng)引入社會(huì)組織參與供應(yīng)與后期管理，加強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地的科學(xué)合理規(guī)劃，加大資金的投入力度，豐富設(shè)施種類，創(chuàng)造良好的社區(qū)居住環(huán)境，滿足不同年齡段以及不同性別居民的多元化需求。

3.發(fā)展集成化社區(qū)商業(yè)中心，完善便民設(shè)施。商業(yè)服務(wù)應(yīng)結(jié)合居民消費(fèi)水平合理定位，發(fā)展規(guī)模適中的集成化社區(qū)商業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)設(shè)施的全面覆蓋，滿足居民的多層次需求。在社區(qū)附近應(yīng)建立超市、便利店等便民設(shè)施。同時(shí)，應(yīng)完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，向住戶提供休息娛樂(lè)的場(chǎng)所，提升住戶在公租房小區(qū)的居住品質(zhì)。

（三）針對(duì)類弱相關(guān)指標(biāo)的主要影響因素

公租房是一種保障性住房，在確保住戶基本住房需求的基礎(chǔ)上，更應(yīng)注重公租房的建筑質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。改善戶型結(jié)構(gòu)與提升房屋建筑質(zhì)量，能確保住戶住得安心、住得舒心。

應(yīng)從以下三個(gè)方面加以改進(jìn)。一是提升房屋品質(zhì)，加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)理與評(píng)估。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善房屋質(zhì)量相關(guān)法律法規(guī)。二是提升建筑施工質(zhì)量，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格驗(yàn)收建筑質(zhì)量，完善房屋設(shè)施建設(shè)，確保每一個(gè)住戶都能住得放心，有安全的居住空間和安靜的居住環(huán)境。三是合理規(guī)劃建設(shè)結(jié)構(gòu)，多方面考慮住房人群對(duì)房間面積、采光、空間利用率的需求，規(guī)定公租房的面積應(yīng)限制在合理的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。