熊穎

最近，“保交樓”政策落地工作連連取得進(jìn)展。其中的典型案例包括鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案正式落地，由AMC主導(dǎo)的多個(gè)房企、項(xiàng)目紓困也有最新進(jìn)展。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，紓困基金和AMC的積極加入，對(duì)于下半年房企問(wèn)題的處置以及落實(shí)“保交樓”工作等都有積極作用。不過(guò)，限于“保交樓”政策落地需要一個(gè)過(guò)程，而且當(dāng)前地產(chǎn)紓困基金規(guī)模有限，刺激作用需要觀察，因此，出險(xiǎn)房企還是要更多的進(jìn)行自救，發(fā)揮好自主驅(qū)動(dòng)力。

此前，國(guó)資企業(yè)河南資產(chǎn)管理有限公司曾公開(kāi)表示，將聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

而近期，這一備受矚目的地產(chǎn)紓困基金運(yùn)作方案正式通過(guò)?！都t周刊》獲取的一份《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《方案》”）顯示，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作。

根據(jù)《方案》，首先，由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本（包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。

其次，盤活資金通過(guò)子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過(guò)積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸款等方式籌集低成本資金。

按照《方案》，由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出;盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤。通過(guò)紓困專項(xiàng)基金帶動(dòng)社會(huì)資本盤活危困房企1～2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，并督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問(wèn)題，達(dá)到“盤活一個(gè)、救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)這一杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，百億紓困基金將能“撬動(dòng)”超800億元資金助力房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困，有利于紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《紅周刊》表示，從運(yùn)作方案的設(shè)計(jì)架構(gòu)來(lái)看，方案具備一定的背書(shū)性質(zhì)，以此吸引更多的外部資金進(jìn)來(lái)，給進(jìn)場(chǎng)資金以信心。

不過(guò)，值得注意的是，盧文曦也指出，從紓困基金的規(guī)模上來(lái)看，數(shù)額并不大，而這也就意味著，在篩選紓困項(xiàng)目時(shí)存在一些門檻。直白一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，紓困基金的投資底層邏輯仍然是要盈利的，所以會(huì)更傾向于去先救那些風(fēng)險(xiǎn)較小、價(jià)值更大的項(xiàng)目。比如，近期，鄭州百億紓困基金的首個(gè)紓困項(xiàng)目，花落建業(yè)集團(tuán)旗下的北龍湖金融島。該項(xiàng)目在建面積120.43萬(wàn)平方米，被定位為“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融中心”。

而在銀保監(jiān)會(huì)、政治局會(huì)議多次提及“保交樓”的大背景下，除去由地方政府牽頭行動(dòng)的紓困動(dòng)作之外，市場(chǎng)自發(fā)的紓困行為也開(kāi)啟加速模式，其中AMC的入局備受市場(chǎng)關(guān)注。

8月5日，作為全國(guó)性AMC之一的中國(guó)華融發(fā)布消息稱，已與出險(xiǎn)房企陽(yáng)光城的控股股東陽(yáng)光龍凈集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開(kāi)紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。

而據(jù)財(cái)聯(lián)社8月9日?qǐng)?bào)道，信達(dá)擬紓困佳源國(guó)際澳門一項(xiàng)目。在此之前，今年6月，佳源國(guó)際就與中國(guó)信達(dá)香港簽署了合作備忘錄，中國(guó)信達(dá)香港將在盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、改善流動(dòng)性、企業(yè)紓困等方面向佳源國(guó)際提供專業(yè)支持。

此外，8月11日，中南建設(shè)發(fā)布公告，公司控股股東中南集團(tuán)與地方性AMC江蘇資產(chǎn)簽署合作框架協(xié)議。且根據(jù)協(xié)議，江蘇資產(chǎn)擬與中南集團(tuán)共同設(shè)立規(guī)模人民幣20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，當(dāng)前全國(guó)四大資產(chǎn)管理公司都已經(jīng)涉足了房地產(chǎn)債務(wù)化解、紓困房企的工作。而此類事件充分說(shuō)明了化解問(wèn)題樓盤和問(wèn)題房企風(fēng)險(xiǎn)工作在積極開(kāi)展。華融、信達(dá)、東方和長(zhǎng)城等全國(guó)性AMC在不良資產(chǎn)化解方面具有經(jīng)驗(yàn)豐富、資源較多、技術(shù)較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)前化解房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的重要力量，也是各類資金和資源需要密切關(guān)注的參與主體。

值得一提的是，根據(jù)中金研報(bào)，2022年以來(lái)針對(duì)AMC的支持政策出臺(tái)更為頻繁，鼓勵(lì)A(yù)MC加大風(fēng)險(xiǎn)化解處置力度的監(jiān)管導(dǎo)向明確。且據(jù)其梳理今年3月以來(lái)國(guó)有及地方AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的公開(kāi)項(xiàng)目，已披露合作計(jì)劃的項(xiàng)目紓困資金規(guī)模約350億元。

中金表示，從目前已公開(kāi)的紓困案例來(lái)看，AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人（通常為央企或地方國(guó)企）設(shè)立紓困基金或合作平臺(tái)，由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動(dòng)融通優(yōu)勢(shì)，由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì);紓困對(duì)象則包括房企以及地產(chǎn)項(xiàng)目。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從目前此類機(jī)構(gòu)的動(dòng)向看，AMC和各類房企已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的合作，也標(biāo)志著下半年各類合作加快開(kāi)展，對(duì)于下半年房企問(wèn)題的處置和落實(shí)保交樓工作等都有積極的作用，預(yù)計(jì)各地和此類機(jī)構(gòu)合作的概率會(huì)增加。

不難看出，各路紓困基金對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)以及保交樓的重要意義。但目前，紓困基金大多處于啟動(dòng)階段，而如何將其落地并發(fā)揮效用也正是紓困基金的關(guān)鍵所在。

然而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在紓困的道路上，要想和AMC在紓困協(xié)議上達(dá)成一致并非易事。某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向《紅周刊》介紹，自己所在的房企年前就開(kāi)始與四大AMC洽談紓困合作，但直到現(xiàn)在也沒(méi)有落地合作，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的方案出來(lái)。

上述出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士認(rèn)為，雙方之所以難以達(dá)成合作的原因在于，自家房企和AMC在價(jià)格上沒(méi)有談攏。AMC想等一個(gè)更好的價(jià)格，但是對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果資產(chǎn)以太低的價(jià)格出手，最后會(huì)變成資不抵債，不劃算。

民生證券研報(bào)認(rèn)為，如何有效推進(jìn)紓困基金的落地進(jìn)度是紓困基金發(fā)揮效用需要處理的關(guān)鍵要點(diǎn)之一。

一方面，信息不對(duì)稱導(dǎo)致篩選紓困企業(yè)和項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)難以把握。困境地產(chǎn)項(xiàng)目由于進(jìn)入到不良階段，可能涉及很多問(wèn)題，包括債務(wù)糾紛較多，很可能還存在潛藏的或有形的負(fù)債。對(duì)實(shí)際項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)了解不夠深入，導(dǎo)致實(shí)際推進(jìn)速度低于預(yù)期。

另一方面，若參與紓困基金的投資人較多，對(duì)紓困標(biāo)的的選擇及紓困方式或較難達(dá)成一致，出于對(duì)資金安全性的角度考慮，多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目的救助保持審慎態(tài)度，也會(huì)導(dǎo)致部分紓困基金推進(jìn)放緩。

而上述擔(dān)憂在最近剛剛啟動(dòng)的鄭州百億紓困基金中就有所體現(xiàn)。盧文曦分析，鄭州百億紓困基金運(yùn)作方案的設(shè)計(jì)架構(gòu)決定了紓困的投資項(xiàng)目勢(shì)必涉及到多個(gè)合作伙伴，因而項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，可能摻雜不同意見(jiàn)，合作方目標(biāo)可能不一致，所以在紓困項(xiàng)目的推進(jìn)速度上也會(huì)在一定程度上受到影響，速度不會(huì)太快。

值得一提的是，盧文曦還強(qiáng)調(diào)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，紓困基金屬于外力作用，刺激作用有限，更多的還需要依靠房企自救。

這一點(diǎn)也得到了上述房企人士的認(rèn)同，他向《紅周刊》介紹，雖然自己所在房企在和AMC的洽談合作方面進(jìn)展緩慢，但是在房企紓困上仍然采取積極態(tài)度，基本上能嘗試的都嘗試了，比如，項(xiàng)目陸續(xù)出清、向大股東無(wú)息借款、尋求引入戰(zhàn)投、債務(wù)展期等。不過(guò)，他同樣表示，當(dāng)前樓市銷售情況普遍不太樂(lè)觀，而在市場(chǎng)不好的情況下，實(shí)際上房企能做的努力很有限。

此外，國(guó)盛證券研報(bào)指出，在中央地方高度重視保交樓的背景下，停工停貸對(duì)市場(chǎng)情緒的負(fù)面沖擊將逐步減弱。但房地產(chǎn)多點(diǎn)爆發(fā)的問(wèn)題仍需要系統(tǒng)性的解決方案。與2008～2014年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點(diǎn)開(kāi)花。而下半年到年底，有望見(jiàn)到第二波強(qiáng)力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對(duì)收益的空間。

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）