聶方紅

最近這波探底反彈行情，房地產(chǎn)上市公司的走勢(shì)出乎很多中小投資者的預(yù)料，連拉多根陽線成為領(lǐng)漲明星。其中東方財(cái)富房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)從最低12601.14點(diǎn)漲到15341.86點(diǎn);房地產(chǎn)服務(wù)板塊指數(shù)也從最低的899.77點(diǎn)上漲到1116.39點(diǎn);就連在美上市的地產(chǎn)中概股也反彈威猛，許多盤中短線反彈超過50%，有的甚至超過100%。面對(duì)死而復(fù)生的房地產(chǎn)股票，不少投資者都在問，這是小機(jī)會(huì)還是大行情？筆者在這里試著回答這個(gè)問題。

反彈：是多重因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)久違的行情，有人興奮、有人期待、有人看不懂、有人更是質(zhì)疑。其實(shí)，股市反映的是經(jīng)濟(jì)、是主流資金的判斷，房地產(chǎn)板塊反彈是有緣由的。

首先，長(zhǎng)期陰跌積蓄了反彈能量。從走勢(shì)上看，房地產(chǎn)股票經(jīng)歷了2007年、2009年、2014年至2015年三波大的上漲之后，基本上就處于震蕩調(diào)整下跌途中，其間基本沒有出現(xiàn)持續(xù)的大行情?？梢哉f，跌得夠狠、夠久了。從歷史最高位股價(jià)看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)不是腰斬問題，而是腰斬以后再腰斬，跌去百分之八九十很普遍，基本上只剩下零頭了。這個(gè)時(shí)候因?yàn)槟撤N契機(jī)出現(xiàn)百分之一二十的反彈也是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

其次，穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)展要求帶來了想象空間。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其對(duì)投資的綜合拉動(dòng)效應(yīng)是其他行業(yè)難以比擬的，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)和支撐作用也是非常明顯的?？紤]到其行業(yè)自身與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP貢獻(xiàn)占比接近三成，無論是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)還是防風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)都是繞不開的話題。何況房地產(chǎn)與基建又是穩(wěn)增長(zhǎng)立竿見影、見效最快的措施。在管理層多方喊話有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的環(huán)境下，投資者不免產(chǎn)生新的期待與聯(lián)想。

再次，房地產(chǎn)業(yè)自身政策的調(diào)整迎來了喘息機(jī)會(huì)。近期，樓市暖風(fēng)頻吹，各地關(guān)于房貸松綁的消息也再度傳出。多地房貸利率已連續(xù)多次下調(diào)，據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年3月，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。同時(shí)房貸的放款周期也明顯縮短。特別是對(duì)社會(huì)最為關(guān)注的房地產(chǎn)稅，財(cái)政部本月中旬明確年內(nèi)不具備擴(kuò)大改革試點(diǎn)城市的條件，暫時(shí)打消了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的擔(dān)憂。

最后，低價(jià)特性有助于短線資金炒作。房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)個(gè)位數(shù)的占比在八成以上，三四元的股票比比皆是，很容易招來投機(jī)資金的青睞，也最符合中小投資者炒低價(jià)股的胃口，再加上套牢的都在高位，拉升壓力不大，不排除短線游資利用政策活躍期、市場(chǎng)回暖期做一把反彈。

大漲：必將面臨多重壓力的制約。雖然二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)股漲停潮涌、家居概念也跟著沾光。但我們必須看到，近期房地產(chǎn)企業(yè)公布的年報(bào)和披露的問題依然不少，業(yè)績(jī)下滑、債務(wù)違約、股權(quán)凍結(jié)、經(jīng)營困難等層出不窮，大家千萬不要因短期上漲而忽略了行業(yè)發(fā)展的大問題。

第一，產(chǎn)業(yè)周期已經(jīng)過了高景氣時(shí)光。我國房地產(chǎn)業(yè)從改革開放特別是住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的腳步，已經(jīng)走過了無限的輝煌。我國人均住房面積在2019年約為40平方米，已經(jīng)接近許多發(fā)達(dá)國家水平?？紤]到當(dāng)前人口增長(zhǎng)乏力的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)正在開始萎縮，改善性需求也空間不大。如果房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，原有的投資性住房會(huì)加快流進(jìn)市場(chǎng)形成供給壓力，最終造成行業(yè)增速與利潤水平都不斷走低，進(jìn)入行業(yè)寒冬拼活下去的階段。用萬科高層的話來說，就是從黃金時(shí)代、白銀時(shí)代直接跳過青銅時(shí)代、退到生鐵時(shí)代。顯然，從行業(yè)周期來看，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)不是最好的投資階段。

第二，發(fā)展定位限制了投資功能。過去這些年房?jī)r(jià)之所以能夠一漲再漲，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)暴利，根本原因在于投資投機(jī)炒房?，F(xiàn)在國家明確“房住不炒”、回歸住的本源，直接阻斷了投資需求。加上互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，商鋪、門面等實(shí)體商店經(jīng)營艱難，投資者買房買鋪動(dòng)能減弱，商業(yè)地產(chǎn)也不景氣。標(biāo)準(zhǔn)廠房等工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌杀鞠拗疲瑹o法產(chǎn)生高利。這些現(xiàn)實(shí)情況都說明房地產(chǎn)已經(jīng)到了非轉(zhuǎn)型不可的階段。

第三，政策預(yù)期制約了上行空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直高懸著兩大利空預(yù)期：一是房地產(chǎn)稅的全面出臺(tái)。這是遲早的事，一方面地方財(cái)政日益緊張需要這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的稅源來緩解，政府有推進(jìn)動(dòng)力。另一方面，這也是西方發(fā)達(dá)國家地方稅收的主要來源，有學(xué)習(xí)借鑒的標(biāo)桿。一旦房地產(chǎn)稅正式全面推出，對(duì)房地產(chǎn)特別是二手房市場(chǎng)是重大利空。二是商品房預(yù)售制度的改革。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期靠預(yù)售業(yè)主的錢和銀行的錢，基本上算是空手套白狼，造成行業(yè)問題與矛盾叢生，風(fēng)險(xiǎn)巨大。一旦改為現(xiàn)房銷售，很多實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)被市場(chǎng)徹底淘汰。所以說，未來還有多少房企能夠活下去都是未知數(shù)。

第四，自身問題纏身容易爆雷。房地產(chǎn)行業(yè)目前還是爆雷不斷，投資房地產(chǎn)板塊股票無可避免將要共同面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)。

策略：慎之又慎找餡餅。從上述分析和價(jià)值投資的角度來看，房地產(chǎn)板塊不是股市投資的好板塊，風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者建議遠(yuǎn)離。如果實(shí)在閑不住、經(jīng)不起誘惑想?yún)⑴c，那么在操作上應(yīng)立足于投機(jī)和短線，不能戀戰(zhàn)，更不能做長(zhǎng)線。比如宋都股份先一天漲停第二天跌停，拿著壓力太大。在個(gè)股選擇上一般不選單一的房地產(chǎn)企業(yè)而選綜合地產(chǎn)商，也就是說選概念多的、產(chǎn)業(yè)多元的，比如這次漲得好的天保基建、宋都股份、蘇州高新都屬于這類。絕不選問題企業(yè)而應(yīng)選轉(zhuǎn)型比較明確的企業(yè)，比如華夏幸福、新華聯(lián)這種反彈再猛也不要去冒險(xiǎn)，反而對(duì)轉(zhuǎn)型比較明確的魯商發(fā)展、萬業(yè)企業(yè)、張江高科等可以保持關(guān)注。如果硬是對(duì)房地產(chǎn)板塊情有獨(dú)鐘，那么也建議只買絕對(duì)龍頭，這就是投資者常說的“招保萬金”，即招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團(tuán)等。（本文提及個(gè)股僅做舉例分析，不做投資建議。）