劉巧云 青島動車小鎮(zhèn)投資集團有限公司

引言

不良資產(chǎn)收購中，房地產(chǎn)的評估工作非常重要，是控制房地產(chǎn)收購風險的重要舉措，也是保證相關(guān)主體經(jīng)濟利益的有效手段。房地產(chǎn)評估作為不良資產(chǎn)收購的一部分，需要相關(guān)人員做好此項工作，結(jié)合實際情況，做好房地產(chǎn)價值的調(diào)研，降低金融風險帶來的不良影響。

一、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估相關(guān)內(nèi)容

在不良資產(chǎn)收購的過程中，評估工作是收購的前提，也是收購中非常重要的環(huán)節(jié)。隨著不良資產(chǎn)收購的發(fā)展，房地產(chǎn)評估工作越來越多，成為解決房地產(chǎn)資金問題的重要媒介。在不良資產(chǎn)收購中，需要了解房地產(chǎn)評估的特點、工作內(nèi)容與實施原則，以此保證收購工作的科學性。

（一）不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估的特點

第一，價值類型復雜特點。在不良資產(chǎn)收購中，房地產(chǎn)評估工作比較復雜，需要對房地產(chǎn)的市場價值、投資價值、清算價值、剩余價值等等進行多方面的分析，了解房地產(chǎn)的綜合價值。在實際評估工作中，立足評估對象，基于評估目的，確定房地產(chǎn)價值的類型，并對此進行具體的分析。一般來講，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購房地產(chǎn)評估的過程中，需要確定兩個或者兩個以上的價值類型，將此提交給委派方，作為收購的依據(jù)。

第二，房地產(chǎn)類型豐富。不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估工作的實施，不僅要對土地、已經(jīng)建成的房產(chǎn)進行評估，同時還要對地上已建成的不在收購范圍內(nèi)的建筑物、土附屬物等進行評估與分析。由于房地產(chǎn)類型比較豐富，且比較分散，因此房地產(chǎn)評估工作也出現(xiàn)分散性的特點。

第三，評估時間短。不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估工作具有時間短的特點，需要相關(guān)人員在規(guī)定的期限內(nèi)完成。在不良資產(chǎn)收購中，房地產(chǎn)評估工作是所有工作實施的前提。若是前期評估工作時間過長或者評估不準確，將會對后續(xù)工作的實施產(chǎn)生一些不良的影響，無法保證收購工作實施的有效性。因此，在不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估中，應(yīng)做好時間的控制，盡量縮短評估時間的同時，提升評估的精準度，為后續(xù)工作的實施提供基礎(chǔ)保障。

第四，不確定性。在不良資產(chǎn)收購中，由于委托方提供資料不全，所以評估機構(gòu)無法在有限的時間內(nèi)獲取完整的有效信息，為評估活動的實施帶來一定的難度。在不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估的過程中，不確定性因素較多，為了保證評估工作的有效性，在實際工作中，需要做好相關(guān)信息資料的收集工作，將此作為房地產(chǎn)評估工作的開展的前提，促使不良資產(chǎn)收購工作有序進行。

（二）不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估內(nèi)容

在房地產(chǎn)評估中，需要從以下三個方面入手：第一，了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，對評估對象的產(chǎn)權(quán)風險情況進行詳細的說明。在房地產(chǎn)評估的過程中，需要評估機構(gòu)人員進入基層，走訪自然資源局、房產(chǎn)局等部門，對房地產(chǎn)評估對象的相關(guān)內(nèi)容進行實地調(diào)研，了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，并將此體現(xiàn)在估價報告中，使委托方可以更加清晰地了解項目的情況；第二，若是評估對象的產(chǎn)權(quán)不完善，則提出達到處置要求的操作建議，并分類出具處置意見?；诜康禺a(chǎn)評估對象所在區(qū)域政府部門的規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)不完善的評估對象提出達到處置要求的操作建議，如變更用途、辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書等等。在實際工作中，需要對評估對象的產(chǎn)權(quán)情況、房地產(chǎn)的用途、使用情況等進行分析，結(jié)合以往的工作經(jīng)驗對評估對象分類，并對此提出科學的建議，滿足委托方的基本需求；第三，對評估對象的市場價格進行分析，并結(jié)合實際提出處置價格意見。分析房地產(chǎn)評估對象價格時，需要從以下兩個方面入手，一方面采用市場價值標準，對評估對象在完善產(chǎn)權(quán)且能夠正常使用的條件下的市場價值進行分析，為委托方提供客觀合理的價值意見。另一方面，根據(jù)委托方的要求，結(jié)合評估對象的特點，就其他因素對房地產(chǎn)處置價格的影響進行分析，并為委托方提供房地產(chǎn)處置價格參考意見。

（三）不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估的原則

首先，堅持溝通原則。在不良資產(chǎn)房地產(chǎn)評估工作中，應(yīng)堅持溝通的原則，通過與政府部門、委托方、被評估單位的溝通，了解房地產(chǎn)的實際情況，為后續(xù)收購工作的實施提供基礎(chǔ)工作。在溝通的過程中，應(yīng)做好以下工作：第一，加強收購前的溝通與協(xié)調(diào)。不良資產(chǎn)收購前期，評估機構(gòu)可以與被評估對象的項目經(jīng)理、相關(guān)負責人進行多個內(nèi)容的溝通，保證意見與想法的一致性，并共同制定一套可操作性的方案，將此作為評估工作開展的前提，為相關(guān)工作的實施打下堅實的基礎(chǔ)。第二，加強與各方的交流，了解不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)的實際情況，為評估工作的開展提供基礎(chǔ)保障。

其次，規(guī)范性原則。在不良資產(chǎn)房地產(chǎn)收購工作中，需要根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等相關(guān)文件要求進行操作，規(guī)范房地產(chǎn)操作流程，保證各項工作實施的效果，提升房地產(chǎn)評估工作的科學性。

最后，處置原則。在不良資產(chǎn)收購的過程中，應(yīng)根據(jù)被收購對象的實際情況，選擇適合的收購處置方式，以此提升收購的價值。若是被收購對象變現(xiàn)價值所需時間較短，那么可以采用協(xié)商變賣或者訴訟處理的原則進行收購。若是被收購對象需要較長的時間才能實現(xiàn)變現(xiàn)，可以通過包裝再轉(zhuǎn)讓的方式進行處置。若是被收購對象難以轉(zhuǎn)讓或者變現(xiàn)，則選取自營或者出租的保守處置方式。不同房地產(chǎn)對象，有不同的處置方法。在實際工作中，需要對被收購對象情況進行綜合分析，將此作為處置工作開展的依據(jù)，以提升不良資產(chǎn)收購工作效果。

二、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)信息調(diào)研方法

在不良房地產(chǎn)收購工作中，工作人員需要掌握關(guān)于被收購對象的信息，將此作為評估工作開展的前提，為高效率管理工作的實施打下堅實的基礎(chǔ)。實際工作中，可以采用以下方式進行不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)信息的調(diào)研。

（一） 檔案調(diào)研

在不良資產(chǎn)調(diào)研工作中，檔案發(fā)揮著重要的作用，是了解被收購對象綜合情況的有效媒介。通過檔案分析的方式，可以了解債務(wù)人的情況、擔保信息、資產(chǎn)抵押查封等基礎(chǔ)信息，對被收購對象的權(quán)屬進行劃分，為收購工作的實施提供基礎(chǔ)保障。在信息調(diào)研工作中，工作人員需要做好合同文書內(nèi)容的分析工作，通過合同的分析，了解被收購對象的真實情況，將此作為房地產(chǎn)評估工作開展的依據(jù)。在檔案調(diào)研的過程中，應(yīng)對金融系統(tǒng)的放貸情況進行收集與處理，了解債務(wù)人還款情況，做好相關(guān)信息的記錄與整合工作，為房地產(chǎn)評估工作的開展提供基礎(chǔ)保障。

（二）利用外圍調(diào)研的方式獲取信息

所謂的外圍調(diào)研，就是與房地產(chǎn)管理單位建立合作關(guān)系，通過與工商管理機構(gòu)、房管機構(gòu)、法院等政府單位的溝通，了解更多關(guān)于房地產(chǎn)的信息。首先，加強與工商管理機構(gòu)的互動。通過與該組織機構(gòu)的合作，了解房地產(chǎn)商存續(xù)和經(jīng)營信息真?zhèn)?，對債?wù)人、擔保單位的登記信息進行有效核實，確定其存續(xù)狀態(tài)。其次與房管機構(gòu)溝通，對房地產(chǎn)權(quán)屬信息進行溝通，保證檔案信息的真實性，避免對房地產(chǎn)評估、收購工作開展造成不良的影響。最后，與法院溝通。通過與法院的互動，了解房地產(chǎn)是否存在資產(chǎn)糾紛的問題，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題，并做好信息的記錄與完善，為后續(xù)工作的開展提供便利。

（三）實地調(diào)研

實地調(diào)研的方式，能夠使相關(guān)單位獲得更多與房地產(chǎn)相關(guān)的信息，實現(xiàn)對檔案信息與外圍調(diào)研信息的補充。相關(guān)工作人員可以走進基層，與不良資產(chǎn)出讓方的代表、原貸款金融部門負責人、債務(wù)的擔保人等房地產(chǎn)項目有關(guān)工作人員進行溝通，從不同角度了解房地產(chǎn)項目的實際情況，完善被收購房地產(chǎn)相關(guān)的信息。

三、不良資產(chǎn)采購中房地產(chǎn)評估流程

在房地產(chǎn)評估中，需要根據(jù)一定的流程，結(jié)合需要開展工作，規(guī)范評估過程，保證信息分析的科學性與全面性，為收購工作的開展做好鋪墊。以某工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因上市過程中遭遇金融危機及運營管理不當，致使資金鏈斷裂，最終因資不抵債從而停產(chǎn)為例。在該房地產(chǎn)評估的過程中，可以通過以下方式，了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與處置方法。

（一）對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行確認

當收購方與被收購方確定收購意向后，收購方可以委托房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然資源部門、房產(chǎn)管理部門等相關(guān)組織機構(gòu)，對將要收購的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行核實，確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，為接下來評估工作的實施提供基礎(chǔ)保障。當收購方了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，需要對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中潛在風險進行分析，避免在收購的過程中，因為產(chǎn)權(quán)風險影響不良資產(chǎn)的收購效果，影響收購方的經(jīng)濟效益。需要注意的是，不良資產(chǎn)收購主體不同，關(guān)注點與利益需求也不同。以收購方為例，該主體更加關(guān)注當?shù)氐耐顿Y環(huán)境好壞以及風險是否可控；房地產(chǎn)的位置優(yōu)勢、房屋的品質(zhì)和定位是否符合并購方的投資偏好，希望通過收購獲得更高的投資回報率。為了防范風險及維護各方的利益，需要做好產(chǎn)權(quán)的確認與風險的分析工作，為接下來工作的實施奠定堅實的基礎(chǔ)。

（二）加強對不完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理

在不良資產(chǎn)收購的中，若是被收購對象的產(chǎn)權(quán)不完善，那么評估機構(gòu)需要針對此進行評估與分析，結(jié)合國土部門與房產(chǎn)管理單位提供的建議與想法，采用科學有效的措施對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行完善與整改，使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善化，為收購工作的開展提供基礎(chǔ)保障。不完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，會應(yīng)影響收購的過程，也會對被收購方的經(jīng)濟效益產(chǎn)生不良影響，無法保證雙方的權(quán)益。這一環(huán)節(jié)工作十分重要，是保證雙方權(quán)益，提升不良房地產(chǎn)資產(chǎn)收購效益的前提。實際工作中，對房地產(chǎn)特點進行分析，采用多種不同的方式轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或者使用情況，提升不良資產(chǎn)管理工作效果，促使后續(xù)工作的順利實施。

（三）出具評估結(jié)果

在房地產(chǎn)評估結(jié)束后，需要評估機構(gòu)出示相關(guān)的結(jié)果，使委托方與不良資產(chǎn)出讓方對此形成明確的認識，為接下來工作的實施提供基礎(chǔ)保障。對于出讓條件充足、沒有潛在產(chǎn)權(quán)風險的不良房地產(chǎn)，評估機構(gòu)需要在規(guī)定的時間內(nèi)出示評估結(jié)果，將房地產(chǎn)的市場價格、處置價格呈現(xiàn)給委托方，使其對此產(chǎn)生初步的認識。在實際工作中，需要對市場價格的標準進行確定，針對房地產(chǎn)實際情況，制定相關(guān)的標準，據(jù)此進行房地產(chǎn)的評估，保證市場價格評估的科學性與合理性，確定評估結(jié)果后，將委托方的具體要求作為評估的依據(jù)，從多個不同的方面考慮房地產(chǎn)價格，并為委托方提供處置建議。如在該項目中，形成了租金評估報告。

四、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題

在不良資產(chǎn)房地產(chǎn)評估工作中，需要做好前期的準備工作，通過科學有效的管理措施，提升評估工作的學科性，為收購工作開展打下堅實的基礎(chǔ)。在這一工作中，應(yīng)注意以下問題：

第一，重視交流與互動。溝通是解決問題，獲取信息的重要途徑。若是不良房地產(chǎn)評估機構(gòu)忽略與各個部門、人員的互動與交流，那么不僅影響評估工作的科學性，也會對委托方的收購工作開展產(chǎn)生影響。因此，在評估工作中，需要做好相關(guān)的溝通工作，與委托方、被收購方、相關(guān)的政府部門與房地產(chǎn)項目的負責人等進行全面的交流，獲取更多與房地產(chǎn)項目相關(guān)的信息，將此作為評估工作實施的媒介，為相關(guān)工作的開展打下堅實的基礎(chǔ)。

第二，做好房地產(chǎn)評估工作的流程設(shè)計。在房地產(chǎn)評估前，工作人員需要做好相關(guān)的準備工作，了解房地產(chǎn)的分布情況，明確各個單位的位置與工作時間，為評估工作的實施提供基礎(chǔ)保障。由于房地產(chǎn)評估工作的時間比較緊張，前期的準備工作，可以避免出現(xiàn)時間浪費的情況，同時能夠使工作人員在有限時間內(nèi)獲得更多的信息，提升評估工作的有效性。

第三，加強資產(chǎn)處置方案的設(shè)計。不同類型的資產(chǎn)有不同的處置方法。評估機構(gòu)為委托方提供處置方案前，需要做好相關(guān)的工作，了解不良房地產(chǎn)的綜合情況，結(jié)合委托方的需求與實際情況，提出適合的建議，以此保證不良房地產(chǎn)資源處置的合理性。當前管理不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)的處置方式主要有：盤活不良資產(chǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法拍賣、債務(wù)重組、不良資產(chǎn)證券化、呆賬核銷、破產(chǎn)重整、銀行減免貸款利息等方式。委托方可以根據(jù)結(jié)合實際，選擇科學的處置方法，以此提升房地產(chǎn)處置的合理性。

第四，立足實際，確定評估方法。對不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估時，應(yīng)以委托方的需求、房地產(chǎn)的真實情況為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)的價值進行資產(chǎn)評估，將此作為評估方法運用的基礎(chǔ)，保證評估工作的科學性。評估方法的選擇非常重要，是提升評估效果與房地產(chǎn)處置的關(guān)鍵。通過前期的準備，可以為評估方法的選擇提供基礎(chǔ)保障，能夠促使不良房地產(chǎn)收購工作的順利實施。

五、結(jié)語

總而言之，不良資產(chǎn)收購已經(jīng)成為當前比較普遍的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)是不良資產(chǎn)收購的重要組成部分，通過對房地產(chǎn)的評估與分析，可以了解房地產(chǎn)的價值，為收購工作開展提供基礎(chǔ)保障。實際工作中，確定房地產(chǎn)評估內(nèi)容與原則，根據(jù)相關(guān)的程序進行評估工作，以此保證評估工作的科學性與合理性，為不良資產(chǎn)收購工作開展打下堅實的基礎(chǔ)。