李曉天

投資作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，是兼顧擴(kuò)大短期需求與優(yōu)化中長期供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵變量。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力之下，擴(kuò)大有效投資特別是增量新型基礎(chǔ)設(shè)施投資對經(jīng)濟(jì)起著重要支撐作用。5月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確盤活存量資產(chǎn)的重點領(lǐng)域、重點區(qū)域以及重點企業(yè)，并強(qiáng)調(diào)要推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。這表明不動產(chǎn)投資信托基金作為現(xiàn)代金融政策工具，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、提升投資效能具有越來越重要的意義。

國內(nèi)不動產(chǎn)投資信托基金試點進(jìn)程與基本特征

不動產(chǎn)投資信托基金是國際上通用的不動產(chǎn)證券化重要融資渠道。REITs運用發(fā)行權(quán)益投資證券的手段募集資金，本質(zhì)是一種“股性+債性”結(jié)合的金融政策工具。國內(nèi)資本市場對REITs的發(fā)行一直持審慎態(tài)度，但各類REITs近年來已開展試點工作，如租賃住房類、物業(yè)類REITs等陸續(xù)在國內(nèi)資本市場亮相。為充分激發(fā)金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的新動能，公募REITs的綜合功能得到重視，相關(guān)產(chǎn)品試點發(fā)行進(jìn)程加速，產(chǎn)品規(guī)模逐步擴(kuò)大。當(dāng)前，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資早已形成了規(guī)模相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)存量，但基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域也出現(xiàn)了因大量投入帶來的資金沉淀問題?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)往往投資收益周期長、回報率低，難以匹配投資建設(shè)的成本運營，容易造成地方債務(wù)風(fēng)險不斷加大，如何將這些沉淀的資金與資產(chǎn)有效盤活，一直是困擾地方政府和投資平臺的難題。作為創(chuàng)新的金融政策工具，REITs的長周期、低成本投資功能可以加速沉淀資金資產(chǎn)有效流轉(zhuǎn)，拓寬新型資金來源渠道，為新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良性發(fā)展“造血”，并有助于改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，進(jìn)而降低實體經(jīng)濟(jì)“高杠桿”。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，同步出臺配套指引，以公募契約型REITs為重要抓手，正式推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點工作，包括高速公路、新型能源、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新型基建、保障性租賃住房等熱門基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。其中，保障性租賃住房是公募REITs試點的重要領(lǐng)域。通過納入租賃住房，推動未來保障性租賃住房REITs落地，有利于建立租賃住房“募、投、管、退”的業(yè)務(wù)鏈條，引導(dǎo)社會投資，促進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，發(fā)揮出金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的更大價值。截至2022年5月底，我國已有12項公募REITs成功上市，其中7項REITs在上海證券交易所上市，5項REITs在深圳證券交易所上市。首批基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點的行業(yè)具有補(bǔ)短板、創(chuàng)新型的特征，重點聚焦長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀等我國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的區(qū)域。

把握金融服務(wù)創(chuàng)新機(jī)遇，推進(jìn)REITs配套改革

今年以來，一些超預(yù)期的突發(fā)因素對我國經(jīng)濟(jì)運行造成沖擊。穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤，必須發(fā)揮新型基礎(chǔ)設(shè)施投資的關(guān)鍵作用，因而加快建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場被提上重要議程?！督K省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》就明確要求加快構(gòu)建新型基礎(chǔ)設(shè)施體系。江蘇是實體經(jīng)濟(jì)大省，以“新基建”為重要突破口，提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的效能，必須加大金融領(lǐng)域的創(chuàng)新政策支持，全方位對接REITs的項目要求，在建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場上展現(xiàn)新的擔(dān)當(dāng)，為整體降低新型基礎(chǔ)設(shè)施與實體經(jīng)濟(jì)的投融資成本提供保障。

過去，地方政府在園區(qū)建設(shè)中發(fā)揮主導(dǎo)作用，多是通過做大做強(qiáng)優(yōu)勢制造、供應(yīng)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈，壯大產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展。地方政府承載實際基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)功能，為解決資金來源及實現(xiàn)平衡問題，基本是通過發(fā)行地方債券、公司債券、企業(yè)債券等融資渠道，來獲取資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但因產(chǎn)品運行周期偏短、投資回報率低等問題，投融資成本居高不下，無形中加重了政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。用好債權(quán)和股權(quán)投資搭配基礎(chǔ)設(shè)施REITs這一金融政策工具，在提高資金管理水平和風(fēng)險控制水平的前提下，可以整體降低新基建與產(chǎn)業(yè)升級的投融資成本，進(jìn)一步提升眾多園區(qū)的能級及企業(yè)的核心競爭力。

按照國家穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點工作的部署，自去年以來，江蘇多個設(shè)區(qū)市發(fā)布了推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施與指導(dǎo)意見，加快項目推薦入庫進(jìn)程。在南京，江北新區(qū)孵鷹大廈、鼓樓區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈、建鄴區(qū)國際研發(fā)總部園、新工集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園以及江寧區(qū)物流倉儲共計5個REITs項目已經(jīng)列入國家試點項目庫;在無錫，無錫地鐵、太湖城、水務(wù)等優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)陸續(xù)踏上REITs業(yè)務(wù)征程;在蘇州，工業(yè)園區(qū)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公募REITs已經(jīng)上市，這是江蘇首個公募REITs。從以上江蘇推進(jìn)的項目來看，政府平臺主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs普遍受到重視，且重點由國有企業(yè)作為承接主體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)集聚度高，產(chǎn)業(yè)鏈相對完備，在新的政策支持下，通過發(fā)行公募REITs，有利于規(guī)劃和管理平臺載體，可以有效緩解開發(fā)資金成本高等問題。

優(yōu)化政策與制度安排，促進(jìn)公募REITs健康發(fā)展

從國內(nèi)REITs試點進(jìn)程來看，公募REITs為推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供了重要政策工具。但總體來說，REITs市場的發(fā)展壯大還需要解決一些共性問題。首先，從國際上通行、通用的機(jī)制規(guī)則來看，國內(nèi)REITs的法律定位不清晰，其運行缺乏對應(yīng)的法律條款，在估值、認(rèn)購、托管、管理、發(fā)行、上市、銷售及信息披露等重要環(huán)節(jié)，亟需相應(yīng)的制度化安排。其次，在現(xiàn)有REITs產(chǎn)品的構(gòu)成中，對商業(yè)不動產(chǎn)的證券化問題重視不夠，龐大的酒店、商場、寫字樓等商業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營未被納入，公募REITs也急需擴(kuò)容空間。再次，上海、深圳兩大交易所是現(xiàn)有公募REITs交易地，銀行間市場等“藍(lán)海區(qū)域”尚未開啟，二者需要打通。此外，現(xiàn)有的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及主體較多，REITs的運營管理機(jī)構(gòu)、基金管理人、計劃管理人、財務(wù)顧問、評估機(jī)構(gòu)等之間的權(quán)責(zé)尚需厘清。

推動公募REITs健康發(fā)展，盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，需要通過建立穩(wěn)定、成熟的發(fā)行與監(jiān)管體系，讓市場認(rèn)知并積極接納公募REITs這種新型金融政策工具，更好服務(wù)于新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，為實體經(jīng)濟(jì)注入源源不斷的動能。一是加快開展公司型REITs試點，優(yōu)化公募REITs參與主體的治理結(jié)構(gòu)。公募REITs作為多層嵌套產(chǎn)品，涉及主體較多，橫向的溝通、執(zhí)行較為繁瑣，縱向的管理、決策成本較高，必須精準(zhǔn)實施運營優(yōu)惠政策，系統(tǒng)性地減少其運營成本，提升投資基金的實際收益水平。二是積極探索將銀行間市場作為公募REITs的上市交易主體的可行性?？梢龑?dǎo)QFII、RQFII等合格境外機(jī)構(gòu)投資者參與戰(zhàn)略配售和投資，吸引國際投資者，促使金融產(chǎn)品發(fā)行機(jī)制與國際接軌。三是加強(qiáng)專業(yè)化人才隊伍建設(shè)，建立科學(xué)的考核機(jī)制。對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的運營管理機(jī)構(gòu)、基金管理人、計劃管理人、財務(wù)顧問、評估機(jī)構(gòu)提高資格要求，壓實原始權(quán)益人、項目公司、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體責(zé)任。四是加快解決REITs多頭監(jiān)管問題。盡快確定REITs唯一審核、制定規(guī)則的主體，實施信息披露規(guī)則統(tǒng)一，推動整體業(yè)務(wù)流程與法律責(zé)任全覆蓋，進(jìn)一步規(guī)范地方政府的發(fā)行與獎勵政策，在項目申報和審查中對國資、外資、民資等所有制權(quán)益人實行無差別待遇，促進(jìn)REITs項目的健康發(fā)展。

（作者單位：南京證券股份有限公司）

責(zé)任編輯：孫秋香