王業(yè)強 李 豫

(1.中國社會科學院生態(tài)文明研究所，100710，北京；2.中國社會科學院大學，102488，北京)

2017年4月13日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《中長期青年發(fā)展規(guī)劃(2016—2025年)》，在指導(dǎo)思想中明確提出“充分照顧青年的特點和利益，優(yōu)化青年成長環(huán)境，服務(wù)青年緊迫需求，維護青年發(fā)展權(quán)益，促進青年全面發(fā)展”，在根本遵循中又提出“讓青年有更多獲得感”。青年是建設(shè)社會主義現(xiàn)代化強國的主力軍，是構(gòu)建人類命運共同體的青春力量，是實現(xiàn)中國夢和“兩個一百年”奮斗目標的中流砥柱。然而受房價飆升、購房政策、保障不足等因素的影響，加之工作時間短、儲蓄少，青年群體在住房問題上承受著很大的壓力。青年住房保障問題是減輕青年壓力、維護青年權(quán)益的重要問題，本文將青年住房扶持政策分為保障性住房供給政策、金融扶持政策和人才住房保障政策，并對政策執(zhí)行中存在的問題進行分析和總結(jié)，提出對策建議。

1 保障性住房供給政策

住房保障是社會保障體系的一個重要組成部分，2003年以來，住房保障制度以經(jīng)濟適用房和廉租住房為主。2014年開始，廉租住房和公共租賃住房實施并軌運行，①同時，中央逐步指導(dǎo)地方有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。到目前，我國形成了以公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障制度。保障性住房能夠一定程度減輕青年群體住房壓力，激發(fā)青年群體創(chuàng)新活力，也為我國未來一段時間青年的中長期發(fā)展提供住房制度上的保障。[1]

1.1 公共租賃住房

公共租賃住房是我國租賃保障住房的主要形式，專門解決中低收入住房困難家庭的住房問題，其中也包括新就業(yè)的、購房能力暫時不足的青年群體。公租房由國家政策支持，租金水平低、信譽程度高，能夠幫助青年增強對城市的融入感、獲得感、幸福感，減輕青年群體在大城市面臨的租購房壓力，讓青年實現(xiàn)“安居”，全身心投入城市和社會的建設(shè)，在工作崗位上發(fā)揮更大價值，實現(xiàn)自身的“樂業(yè)”。

2019年國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委共同印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》中指出，公租房要重點解決發(fā)展產(chǎn)業(yè)中符合條件的青年職工和外來務(wù)工人員的階段性住房困難，堅持實物保障與租賃補貼并舉。公租房是目前覆蓋城市最廣的住房保障形式，各大城市均有公租房建設(shè)及保障渠道，青年人群可以在居住的城市申請公租房，選擇排隊輪候或享受租賃補貼。而在整理分析各地相關(guān)文件后發(fā)現(xiàn)，各省市有關(guān)青年的公租房政策存在較大差異，如廈門市青年公租房政策包含在市級公租房管理辦法中，石家莊市、福州市、青海省等地的青年公租房政策又囊括在當?shù)氐娜瞬乓M政策中，青年申請公租房的政策近幾年才開始興起，還需要足夠的時間進行市場實踐及修訂完善。

與此同時，由于公租房建設(shè)的成本高、周期長，申請條件較為苛刻且申請人數(shù)眾多，多數(shù)城市的公租房供給對象仍是擁有本地戶籍的家庭困難人口，青年申請難的問題普遍存在，能夠真正享受保障性租房福利和待遇的外來青年并不多。另外，隨著城市建設(shè)用地日益緊張，尤其是中心城區(qū)的用地幾乎已經(jīng)飽和，政府在進行公租房建設(shè)時選址往往會較為偏遠，僅配備基礎(chǔ)的居住生活設(shè)施。青年群體的工作地點大多處于中心城區(qū)，又有較為豐富的生活娛樂需求，即使成功入住公租房，也會面臨通勤時間長、生活不方便等問題。因此，青年人群仍以市場化租賃機構(gòu)租房為主。[2]

1.2 共有產(chǎn)權(quán)住房

共有產(chǎn)權(quán)住房是“中端有支持”的重要著力點，[3]作為租賃與自有、保障與市場的過渡，[4]得到了眾多學者和專家的支持。共有產(chǎn)權(quán)住房是指保障對象和地方政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，保障對象以較低價格購得住房，盡快擁有“自住房”，降低了在市場上購買商品房的難度。同時，政府也可以通過共有產(chǎn)權(quán)住房較快回收現(xiàn)金流，解決公租房建設(shè)下政府的財政壓力，通過回收的現(xiàn)金流又可以解決更多家庭的住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房在健全住房保障體系方面有重要作用，同時發(fā)揮了住房市場在資源配置中的決定性作用。2021年政府工作報告中指出，要切實增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，顯示出共有產(chǎn)權(quán)住房在青年住房扶持方面的巨大優(yōu)勢。

2014年，北京、上海和深圳三地被確定為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。②一線城市對青年人群吸引力十足，但重購買、輕租賃的現(xiàn)實，以及一線城市不斷飆升的房價，也讓眾多青年萌生了“退居二線”的想法。近年來，北上深大力發(fā)展保障性租賃住房，并就共有產(chǎn)權(quán)住房率先展開實踐，在全國都有一定的代表性。例如，北京對穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”提供超過30%的共有產(chǎn)權(quán)住房，上海自2019年起面向非上海戶籍家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房，深圳的安居型商品房具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，但主要面向戶籍家庭供應(yīng)。北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，以90 m2以下的中小戶型為主，堅持市場定價，個人與政府按照份額收益共享、風險共擔，一定年限后還允許流轉(zhuǎn)，不僅充分體現(xiàn)了保障理念，而且較好滿足了中低收入青年人群的居住需求。以一線城市的具體實踐為參考，全國其他城市也開始穩(wěn)步探索面向青年人群的共有產(chǎn)權(quán)住房，如珠海市的1 500套中山大學人才共有產(chǎn)權(quán)房項目、南京市浦口開發(fā)區(qū)的1 500套人才共有產(chǎn)權(quán)住房項目、銀川市大學生共有產(chǎn)權(quán)住房項目等。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，符合公平、效率原則，有利于保持或激發(fā)社會活力，及時幫助沒有購房能力的青年群體圓“住房”夢，以更加積極的態(tài)度完成工作和面對生活。但是，由于共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)計、產(chǎn)權(quán)分配、上市交易等細節(jié)仍存在瑕疵，利用共有產(chǎn)權(quán)住房解決青年住房問題僅在部分城市有所實踐。

2 促進住房消費的金融扶持政策

住房的金融支持，目前國際上形成了信貸政策、擔保政策、專業(yè)金融機構(gòu)等模式。而我國1990年代才結(jié)束福利分房制度，住房市場化時間相對較晚，針對青年群體的住房金融扶持政策就更加有限，本文主要介紹住房公積金政策和住房貸款政策。

2.1 住房公積金政策

我國的住房公積金制度是在借鑒新加坡中央公積金制度基礎(chǔ)上，產(chǎn)生的自主原發(fā)住房金融制度創(chuàng)新，是一種長期住房儲蓄。住房公積金貸款屬于政策性貸款，遵循多繳多貸、少繳少貸的原則，即工作時間越長、繳存年限越長的人，購房時能獲得的公積金貸款就越多。目前住房公積金已經(jīng)廣泛應(yīng)用于職工購房中，顯著提升了新市民的購房意愿，[5]給新市民在大城市更好地工作和生活提供幫助。

根據(jù)《全國住房公積金2020年年度報告》，2020年公積金新開戶職工中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及新就業(yè)大學生等新市民達到1 029.52萬人，占全部新開戶職工的56.1%，青年群體占比不斷上升。[6]但同時，住房公積金在支持青年群體購房方面發(fā)揮的作用并不理想。[7]首先，青年大多剛進入社會，存款和收入都處于較低水平，住房公積金的積累也較少，多數(shù)青年仍然會選擇租賃房屋，公積金的作用不大。其次，對青年具有較大吸引力的一線、新一線城市，房價都十分高昂，公積金的作用就變得十分有限。最后，盡管公積金制度已經(jīng)開始不斷改革，覆蓋面仍較為有限，一些青年就業(yè)者集中的私有企業(yè)住房公積金繳納比例非常低，公積金貸款制度也不夠完善。[8]

目前，全國已有部分城市開始開展針對青年人群的公積金貸款優(yōu)惠政策，用來吸引青年人才，本文對此進行了梳理。從覆蓋人群的學歷水平來看，僅有長春市、濟南市和南京市將住房公積金貸款優(yōu)惠政策覆蓋到了本科學歷的青年群體，長沙市和杭州市規(guī)定只有博士學歷才可享受優(yōu)惠政策。從優(yōu)惠政策的類型來看，主要分為縮短繳存時限和提高貸款額度兩類，長春市、長沙市、杭州市和南京市提出青年群體可以在較短時間的本地公積金繳存后提出申請；中山市、杭州市和南京市則提出對不同類別的青年群體可上浮公積金最高貸款額度。例如，長春市對當?shù)氐膽?yīng)屆高校畢業(yè)生，首套商品房可優(yōu)先辦理最高40萬元的個人住房公積金貸款，且不受繳存時間的限制。

表1 部分城市有關(guān)青年的住房公積金優(yōu)惠政策

2.2 住房貸款政策

住房貸款起始于1988年的住房體制改革會議。1998年《個人住房貸款管理辦法》擴大了貸款可用于購買的住房范圍、貸款實施的城市范圍、辦理貸款的金融機構(gòu)范圍，并提出更為優(yōu)惠的利率，直接刺激了住房貸款的增長。到目前，住房貸款已經(jīng)是八成以上居民購買房屋的主要手段。《2021消費者置業(yè)信心指數(shù)報告》顯示，首次置業(yè)群體購房貸款比例達86.6%，全款購房的比例僅占18.1%， 24～39歲的群體是選擇住房貸款政策購買房屋的主要人群，青年群體普遍會選擇貸款購房。[9]

目前全國針對青年開展住房貸款優(yōu)惠政策的城市不多，優(yōu)惠政策以貸款貼息補助、貸款利率下浮為主。例如，金華市針對本碩博不同學歷的青年能提供1 000～3 000元共60個月的貸款貼息補助，寧波市僅針對博士畢業(yè)生提供3 000元共60個月的貸款貼息補助，南京市針對博士等人才給予購房商業(yè)貸款按市場利率下浮10%的優(yōu)惠等。大多數(shù)城市的青年人買房時，由于工作年限短、公積金貸款不足，商業(yè)貸款購房仍是主要方式，每個月的房貸成為最大的負擔，一線城市的房貸占收入比更高。房貸壓力使青年群體即使購入房屋也要拼命工作，因為一旦失業(yè)，后續(xù)房貸就會成為較大問題。

由于住房貸款政策的適用性廣、覆蓋面大，以貸款優(yōu)惠解決青年住房問題，還可以有效盤活當?shù)氐拇媪糠渴袌觥Ｇ嗄耆后w大多處于婚嫁、生育階段，按照中國人的傳統(tǒng)思維，購房幾乎成為剛需，商品房能夠為青年人提供更加舒適的居住環(huán)境，按照自己意愿選購，避免了各類保障房的供不應(yīng)求。住房貸款優(yōu)惠以貼息補助、利率優(yōu)惠的方式提供優(yōu)惠，能夠真正減輕青年人的購房壓力，讓青年人早日實現(xiàn)住有所居，在城市扎根，實現(xiàn)安居樂業(yè)。

3 人才住房扶持政策

黨的十九大報告提出，人才是實現(xiàn)民族振興、贏得國際競爭主動的戰(zhàn)略資源，保障人才的工作與生活就是保護國家和城市發(fā)展的“戰(zhàn)略資源”。當下智慧城市、低碳城市、綠色城市、宜居城市等提高城市品質(zhì)的內(nèi)容成為城市建設(shè)的主要方向，信息技術(shù)、高新科技成為城市發(fā)展的主要技術(shù)手段，需要大量青年人才的加入，青年與城市的發(fā)展息息相關(guān)。因此，各地爭相開展“人才爭奪戰(zhàn)”，希望青年人能夠為城市發(fā)展助力。不同城市人才政策的實施效果各異，有學者認為這種人才吸引手段為青年流動人才取得當?shù)貞艏峁┩緩?，并為其在當?shù)匕布衣鋺籼峁┍Ｕ希瑤碜韵露?、自二線至一線的政策蔓延，為未來城市人口調(diào)控政策的制定和實施提供參考。[10]也有學者認為一些城市“像撒胡椒面一樣”加入“搶人大戰(zhàn)”，未考慮當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的實際需要，未據(jù)此明確界定城市未來發(fā)展所需的特定人才，因此政策效果不佳。[11]還有學者指出當前政策未能體現(xiàn)依靠企業(yè)吸引人才，政策內(nèi)容單一，同質(zhì)化現(xiàn)象突出。[12]

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017—2018年西安、天津、上海等共計100多個城市先后出臺人才新政，截至2019年12月，全國發(fā)布相關(guān)人才新政的城市已超過160個，其中近40城發(fā)布人才購房新政。[13]人才住房扶持政策一般分為三類：人才公寓、租購房補貼以及落戶政策。人才公寓和租購房補貼是各地方政府專門為解決青年人才住房困難問題推出的政策辦法，放寬落戶限制能夠促進青年群體更加有歸屬感，享受當?shù)氐纳鐣Ｕ虾歪t(yī)療資源，同時也能在購買商品房或申請保障住房時享受一定的優(yōu)惠條件。

3.1 人才公寓政策

2010年，黨中央、國務(wù)院批準發(fā)布《國家中長期人才發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》，提出“改善青年科技人才的生活條件，有條件的城市可以在國家保障性住房建設(shè)中優(yōu)先解決住房問題”，隨后人才公寓開始逐步建設(shè)興起，并在“人才大戰(zhàn)”下取得快速發(fā)展。

人才公寓建設(shè)的特點有二：一是供給方式的多元化，根據(jù)當?shù)噩F(xiàn)實情況采取靈活的“租”“售”政策，如深圳的人才公寓可租可售、以租為主，杭州、武漢等城市的人才公寓只租不售，青島、成都等城市的人才公寓以售為主，享有購房折扣等；二是投資主體以國有資本為主，由于人才公寓投入資金大，成本回收較慢，目前各大城市均以國有資本建設(shè)人才公寓為主，如深圳人才安居公司、成都城投置地等，社會資本參與度不高。各地廣泛采用人才公寓的分級建設(shè)和分級分配，對學歷、技能不同的青年人才分配不同大小和戶型的人才公寓。[14]對于人才公寓需求量較大的城市，當?shù)夭块T會及時公開可申請入住的公寓項目，公示每批次人才公寓入住人員名單，竭力實現(xiàn)申請入住流程的規(guī)范化、透明化，保障人才公寓的高質(zhì)量發(fā)展。

人才公寓是我國目前各地建設(shè)較多的青年住房保障項目，是人才安居的重要載體，不同地區(qū)的建設(shè)方案、申請流程、租住時間等都存在較大差別。目前人才公寓廣泛采用租住模式，與公共租賃住房的供給模式基本相同，但是，人才公寓對于青年人群仍有其強大的優(yōu)勢所在。首先，人才公寓政策的完善，不僅可以解決部分中低收入青年的住房問題，還能夠借此吸引一批優(yōu)秀青年來此就業(yè)創(chuàng)業(yè)，提升城市高水平人才占比，促進城市更快更好發(fā)展。其次，人才公寓項目專為人才打造，多以30～40 m2的小戶型房屋為主，由于住戶普遍年輕化，喜愛追求較高品質(zhì)的生活方式和環(huán)境，可以同時帶動公寓的配套設(shè)施、公共空間打造、服務(wù)設(shè)施等提檔升級，并逐漸促進地區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。最后，由于城市建設(shè)用地日益緊張，地方政府可以在規(guī)劃的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、眾創(chuàng)空間周邊建設(shè)人才公寓，讓人才公寓在承擔住房功能的同時，解決青年群體通勤時間過長的問題，集青年人群的工作生活于一體。

人才公寓屬于為青年群體提供的過渡性住房，3～5年一般為最長租住時間，超過規(guī)定的租住時間會被要求退出，彼時租住青年的購房意愿和購房能力都有一定程度的提升，騰退的房屋也可以滿足更多青年的租住需求，形成良性循環(huán)。在未來，各地還要充分結(jié)合自身資金、土地、人才等實際需求，制定更加科學完整的人才公寓建設(shè)計劃，以人才公寓建設(shè)促進地區(qū)“筑巢引鳳”。

3.2 租購房補貼政策

租購房補貼是住房保障的貨幣化形式，相對來說最容易落實。同樣作為“人才大戰(zhàn)”背景下的產(chǎn)物，租購房補貼與人才公寓形成了互補效應(yīng)，解決了實物保障房和人才公寓建設(shè)慢、花費大的問題，幫助地方政府較快引進城市發(fā)展所需的青年人才，實現(xiàn)青年人才住房的應(yīng)保盡保。

目前全國大多城市都推行了青年人才的租購房補貼政策，經(jīng)過梳理后，總結(jié)出以下特點。第一，部分城市租購房補貼申請難度大，覆蓋面小。如福州市的人才補貼盡管金額大，卻只提供給高層次人才，普通青年難以達到申請條件；天津市推出“人才綠卡”，但只有高層次人才可以在購買天津市首套住房時享受購房補貼，該政策對普通青年也無適用性。第二，部分城市除了推行針對全體青年的租購房補貼政策外，還設(shè)計了針對特殊青年人才的補貼政策。如深圳市研究制定對符合條件的新來深創(chuàng)業(yè)就業(yè)的港澳青年發(fā)放租房和生活補貼的優(yōu)惠政策，廈門市指出要給臺灣青年提供居住用房或給予租房補貼，或鼓勵和支持在廈購房。但是眾多為城市提供基礎(chǔ)保障的青年人才(如護士)通常達不到享受補貼所需的學歷。 第三，欠發(fā)達城市提供的租購房補貼往往更多。欠發(fā)達城市往往沒有豐富的科研院所等教育資源，也沒有一線城市人才聚集的工作機會，因此通常以高補貼吸引青年來此就業(yè)創(chuàng)業(yè)，提升城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。如銀川市提供共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、購房補貼及生活補貼等形式解決來銀就業(yè)創(chuàng)業(yè)大學生住房問題，投資力度大，兌現(xiàn)時間快。欠發(fā)達城市除了要在租購房補貼等青年住房保障政策上建立較為完備的保障體系外，還需要提升城市品質(zhì)，使其迎合人才的需求，如積極推動雙一流大學、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的建設(shè)等，城市品質(zhì)的提升可有效減少人才流失。

租購房補貼政策最大的優(yōu)點就是貨幣化補貼的形式，讓青年能夠自由租房。但青年租房面臨最大的問題就是市場問題，目前住房租賃市場仍是我國的短板，租房難、租房貴、租戶權(quán)益少等問題還未充分解決，“租購不同權(quán)”的問題仍然存在。2020年，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，較大程度規(guī)范了住房租賃市場，中央會議也多次強調(diào)要大力發(fā)展租房租賃市場，未來伴隨租賃市場逐漸規(guī)范，租購房補貼能夠發(fā)揮更大的作用。

3.3 落戶政策

2016年初，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中就提出，鼓勵各地區(qū)進一步放寬落戶條件；2019年國家發(fā)展改革委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》中再次提到要放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘。至2020年該項戶籍制度改革方案已全面落地，大多數(shù)城市已經(jīng)放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現(xiàn)落戶零門檻。此外，在“人才強國”的戰(zhàn)略下，各大城市為了爭奪人才，紛紛提出“符合條件的人才可直接落戶”，避免了積分落戶等方式需要的時間長、要求高等問題。落戶意味著青年人能夠享受落戶城市的福利和政策，可以讓后代擁有更好的教育資源，帶來真正的歸屬感。

在一線、新一線城市中，本地戶籍通常與購房相掛鉤，只有擁有本地戶籍才可以購買商品房，而通過落戶政策吸引到的青年人才也可以推動當?shù)貥鞘械姆睒s。以西安為例，西安自實施戶籍新政以來至2018年底，新增落戶人口超過105萬，[15]為西安發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)提供重要助力。但同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，2018年西安新建商品住宅價格漲幅達到22.4%，為青年人購置住房又帶來一定的壓力。因此，各地方在放寬落戶限制的同時，要進行科學規(guī)劃，配套施行一系列可持續(xù)的政策措施，[16]通過選、用、育、留等措施的銜接和跟進，制定可落地的落戶政策，不要只關(guān)注人才引進的絕對數(shù)量。

4 青年住房扶持政策的問題

4.1 青年住房扶持政策碎片化特征明顯

青年群體以年齡劃分，個體差異非常大，不同地區(qū)的政策也不盡相同。同時，目前的青年住房扶持政策多分散于相關(guān)的規(guī)章制度、工作文件、領(lǐng)導(dǎo)講話中，我國尚未建立一套權(quán)威性、系統(tǒng)性、針對性的青年住房保障制度。青年人想要申請當?shù)氐淖》糠龀终?，需要花費大量時間查找信息，導(dǎo)致了以下問題：

一是青年對相關(guān)政策不清楚、不了解或較為迷惑，無從申請保障住房或申請通過率低，加之住房扶持方面的政策更新頻率快，個人容易被過時信息誤導(dǎo)。青年興則國家興，與青年相關(guān)的住房扶持政策的信息整合和宣傳工作需進一步加強。

二是青年住房扶持項目的經(jīng)辦通常會涉及人力資源與社會保障部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、財政部門和各級共青團組織等部門。多部門的參與需要進行較多的對接和交叉工作，容易產(chǎn)生制度銜接不暢、手續(xù)重復(fù)辦理、保障范圍有遺漏、管理效率低下等問題，同時青年在這一過程中也很可能會因為申請程序繁瑣、等候時間長等原因退出申請機制，從而使得相關(guān)政策的落實效果不好，受訪者滿意度欠缺，保障性作用較差。

4.2 各地青年保障房存在供需不匹配的問題

由于土地資源緊張、住房用地指標有限，政府通常將多數(shù)保障性住房安置在位置偏遠的城市新區(qū)或城市郊區(qū)，而青年往往將通勤時間作為住房選擇的重要考慮因素，從而產(chǎn)生供需不匹配的矛盾，這一矛盾在一線城市更為突出。一方面，市內(nèi)的保障性住房供不應(yīng)求；另一方面，地理位置偏僻的保障性住房空置率過高，不僅造成了資源的無效配置，緩慢的資金回收也使政府面臨沉重的財政負擔。以深圳市為例，根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)的公租房輪候庫數(shù)據(jù)匯總顯示，截至2020年5月18日，福田區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)的公租房輪候人數(shù)在全市位列前三，其中，福田區(qū)、南山區(qū)的輪候人數(shù)均超過7萬，羅湖區(qū)的輪候人數(shù)為3.7萬人左右。③同時，這三個區(qū)的土地使用已經(jīng)高度飽和，保障房的建設(shè)進度遲緩，區(qū)內(nèi)的輪候進度非常緩慢。光明區(qū)、坪山區(qū)、大鵬新區(qū)等位置較為偏遠的地區(qū)土地指標較為寬松，保障房供應(yīng)充足，但公租房輪候人數(shù)僅有一兩千人，有較多房源處于空置狀態(tài)。

4.3 住房租賃市場問題突出

隨著城市目前住房建設(shè)用地日益緊張，再加上住房建設(shè)周期長，新建的保障住房往往供不應(yīng)求。在這種情況下，以貨幣化補貼代替實物分配，利用市場化房屋租賃或者房屋買賣解決青年的住房問題，是一種更好地解決辦法。2015年底中央經(jīng)濟工作會議提出要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向”，2016年首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國流動人口有3.76億，10年間增長了近70%。同時，由自如研究院攜手新華網(wǎng)共同調(diào)研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》中，預(yù)計在2030年中國租房人口將達到2.6億，租房是如此大規(guī)模流動人口的現(xiàn)實需求。

但是，長租公寓興起后，企業(yè)“暴雷”跑路的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，并在以蛋殼公寓為主的“暴雷”事件讓長租公寓危機大面積升級。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，從2018—2020年前三季度，已經(jīng)有近百家長租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉，疫情加速了“高收低出”“長收短付”等模式的風險暴露。青年是長租公寓的主要受眾。北上廣深等一線城市是我國流動人口的高集聚地，其中不乏眾多高校學生，選擇在大城市就業(yè)后都需要租賃住房。但是，房地產(chǎn)中介幾乎壟斷了租賃市場，通過賺取差價、收取傭金、坑蒙拐騙定金、看房費、信息費等方式謀取暴利。盡管我國已經(jīng)開始逐步針對住房租賃市場制定相關(guān)法律法規(guī)，未來仍應(yīng)以政策規(guī)范住房租賃市場秩序，完善法律保障，建立住房租賃雙方信息管理平臺，實現(xiàn)通過住房租賃市場解決青年居住問題。

4.4 青年住房扶持政策的普惠性不足

城市的建設(shè)和發(fā)展需要大量青年人才，不同地區(qū)對于青年人才的界定也有一套明確的標準。人才層次越高，對城市發(fā)展的貢獻越大，所享受的住房保障政策越好，這就把許多普通青年排除出了住房保障范圍。同時，各地的住房保障政策往往都有戶籍和社保的要求，對于人才標準之外的青年群體來說，尤其是那些進城務(wù)工人員的后代，不能較好地解決其住房問題，青年住房扶持政策仍存在普惠性不足的問題。

5 青年住房扶持政策的建議

本文針對我國的青年住房扶持政策進行了詳細的梳理和分析，得到以下政策建議：

第一，進一步提高青年住房扶持政策的“普惠性”。目前各地普遍更關(guān)注“人才”住房，盡管很多地方對人才的標準認定門檻較低，但人才政策屬于激勵政策，不能完全取代普惠制的青年住房扶持政策。各個大城市都有很多從事基礎(chǔ)性的專業(yè)勞動技能類工作的青年群體，尤其是出生在城市的“農(nóng)二代”，這類青年群體同樣面臨較高的工作和住房壓力。但他們既得不到作為人才落戶就業(yè)的優(yōu)惠政策，又不滿足當?shù)氐谋Ｕ闲宰》康纳暾垪l件，被排斥在住房保障之外。因此，各地應(yīng)該整合并完善針對青年群體的住房扶持政策體系，加大政策的普惠性，形成“普惠+激勵”的青年住房扶持政策體系。

第二，因地制宜制定符合青年發(fā)展需求的住房扶持政策。不同城市青年面臨的實際住房需求不同，所期待的解決手段也不同，有些城市的青年更加偏好實物配租，有些城市青年更加偏好貨幣補貼。因此，在制定青年住房扶持政策之前要認真考察青年的住房需求特點，同時結(jié)合城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展階段，根據(jù)實際情況采取不同的扶持方式。例如，在房價過高的城市，公積金貸款優(yōu)惠的方式在滿足青年購房需求方面僅是杯水車薪，而政府牽頭協(xié)調(diào)當?shù)厣虡I(yè)銀行，推出貸款時限延長、首付比例降低、利率適當?shù)陌唇耶a(chǎn)品更能實際減輕青年的購房困難。而針對房價本身較低的城市，若花費大量物力財力在偏遠地區(qū)新建青年保障房，容易遭到無人入住的窘境，此時則應(yīng)重視金融扶持政策，在無法滿足青年實物住房保障的地區(qū)加大貨幣化補貼，用市場化租賃解決青年群體的住房問題，這樣既能節(jié)約成本，又能適應(yīng)青年住房需求多變的特點。

第三，規(guī)范住房租賃市場，推進租購?fù)瑱?quán)。在大城市房價高企的情況下，通過產(chǎn)權(quán)住房解決所有青年住房問題不切實際。中央堅持“房住不炒”，提出要建立租購并舉的住房制度，就是強調(diào)住房的居住屬性，大力發(fā)展租賃住房市場，實現(xiàn)全體人民居有所居。長租公寓應(yīng)結(jié)合青年需求，從提供差異化服務(wù)、提高核心競爭力、提升公寓自身優(yōu)勢等角度入手吸引青年入住，降低青年的租住成本。[17]同時，當前租賃市場還存在很多不規(guī)范的問題，一方面要加強政府部門對租賃市場的監(jiān)管，相關(guān)監(jiān)管條例也需要加緊修訂和完善，從法律方面保障各方權(quán)益；另一方面，需要逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，附著在房屋所有權(quán)的背后是落戶、教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等一系列基本公共服務(wù)的不平等，這也是造成大城市房價不斷高漲的根本原因。只有實現(xiàn)租房和購房在城市公共服務(wù)上的平等待遇，才能讓處于弱勢地位的青年群體愿意通過市場化租賃手段解決自己的住房問題。

第四，借鑒國外經(jīng)驗完善青年住房扶持政策體系。在制定和完善青年住房扶持政策過程中，可以借鑒國外經(jīng)驗，切實緩解我國青年的住房壓力。如英國面向青年群體，推出了“開始買房計劃”“購房援助計劃”“幫助租房計劃”“從租到買”計劃等一系列住房援助計劃，其青年住房政策指向明確、覆蓋面廣、力度大且環(huán)環(huán)相扣。美國通過發(fā)行保障房債券籌集建設(shè)資金，充分調(diào)動了民間資本，緩解了聯(lián)邦政府的資金短缺問題。日本通過完善法律體系明確住房保障對象、條件等，保護各方合法權(quán)益，還通過法律形式對炒房行為進行嚴格管控，住房保障的完善離不開相關(guān)法律條文的完善和充實。德國通過立法、發(fā)布指導(dǎo)價、嚴懲不合理漲價等方式維持了本國住房價格的穩(wěn)定，其對房價及租金的管理經(jīng)驗也有很大借鑒意義。

第五，加大政策宣傳力度，建立公開透明的信息發(fā)布平臺。青年住房扶持政策很難成為一個獨立的政策體系，關(guān)鍵在于宣傳和信息的發(fā)布和對接。政府應(yīng)多渠道公開發(fā)布保障性住房的申請條件、退出制度等信息，使更多滿足條件的新就業(yè)大學生能夠居有其所。加大對青年住房扶持政策的宣傳力度，營造良好的社會輿論環(huán)境，充分發(fā)揮新媒體的優(yōu)勢與特點，全面精準掌握青年大學生的住房需求，大力宣傳相關(guān)住房扶持政策。通過擴大政策在新就業(yè)大學生中的覆蓋面和影響力，讓新就業(yè)大學生更好地知政策、享政策。我們在倡導(dǎo)合理住房消費觀念、完善住房扶持政策體系的同時，也應(yīng)正確引導(dǎo)社會輿論，避免人生成功“唯房產(chǎn)論”，鼓勵他們堅定信心、輕裝上陣，在奮斗追逐人生理想中實現(xiàn)“住房夢”。

注釋：

① 參見國家住建部財政部和國家發(fā)改委《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(建保[2013]178號)。

② 參見《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》(建?！?014〕57號)。

③ 參見深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站提供的公租房輪候信息公示。