羅永華

（嘉里置業(yè)（深圳）有限公司，廣東 深圳 518101）

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金周轉(zhuǎn)緩慢、融資困難等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。通過財務(wù)報表分析可以準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)意識到分析財務(wù)報表的重要性。財務(wù)報表以數(shù)據(jù)的形式描述企業(yè)完整的經(jīng)濟運行情況，為企業(yè)內(nèi)部管理層提供有價值的信息，例如投資方向、成本管理和其他信息等。因此，應(yīng)不斷優(yōu)化財務(wù)報表分析的質(zhì)量，為投資者制定投資戰(zhàn)略提供參考，促進業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

一、財務(wù)報表分析法概述

財務(wù)報表分析法對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析人員有較高的要求，各種技術(shù)需靈活運用，如差異分析、系列指標(biāo)分解和替代等，以確保分析的科學(xué)合理性，有效分解財務(wù)指標(biāo)的變量，使各項財務(wù)指標(biāo)充分反映多個財務(wù)環(huán)節(jié)的比例。

（一）比較分析法

比較分析法是財務(wù)報表分析實踐中最常用的方法之一，其是通過實際數(shù)與基數(shù)的對比來提示實際數(shù)與基數(shù)之間的差異，以此了解經(jīng)濟活動的成績和問題的一種分析方法。比較分析法可以分為絕對數(shù)與相對數(shù)的比較，對于絕對數(shù)的比較，就是經(jīng)由比較的方式將事物特定時間、特定地點總規(guī)模指標(biāo)進行分析，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)之間存在的差異；而相對數(shù)比較則是對同類數(shù)據(jù)指標(biāo)的比較，在靜態(tài)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，經(jīng)由相關(guān)比較可以獲取指標(biāo)。

（二）因素分析法

因素分析法是利用統(tǒng)計指數(shù)體系分析現(xiàn)象總變動中各個因素影響程度的一種統(tǒng)計分析方法，也是財務(wù)報表分析較常用的一種方法。因素分析法可以分為連環(huán)替代法、差額分析法及指標(biāo)分解法，經(jīng)由相關(guān)方法的應(yīng)用可以分析具體財務(wù)指標(biāo)情況。

（三）平衡分析法

平衡分析法是分析事物之間相互關(guān)系的一種方法。它分析事物之間發(fā)展是否平衡，揭示出事物間出現(xiàn)的不平衡狀態(tài)、性質(zhì)和原因，指引人們?nèi)パ芯糠e極平衡的方法，促進事物的發(fā)展。由于財務(wù)報表分析技術(shù)的復(fù)雜性，對許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析師來說是一個重大挑戰(zhàn)。通過財務(wù)報表分析關(guān)注財務(wù)指標(biāo)的平衡，支持企業(yè)調(diào)整財務(wù)指標(biāo)，及時反饋財務(wù)指標(biāo)問題，制定防范措施，保證財務(wù)管理安全。

二、財務(wù)報表分析在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的作用

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，通過財務(wù)報表分析能夠為企業(yè)投資者提供準(zhǔn)確、全面的財務(wù)決策，幫助企業(yè)決策者和管理層及時了解企業(yè)的財務(wù)運作，并對企業(yè)未來的盈利能力和償債能力作出一定判斷。財務(wù)報表分析的重點是對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)、企業(yè)收益預(yù)測和現(xiàn)金資產(chǎn)流動的分析，從財務(wù)管理的角度幫助企業(yè)形成持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，以降低經(jīng)營者的風(fēng)險。經(jīng)過比較分析，可以為財務(wù)報告使用者提供決策依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入較高，預(yù)算中的庫存項目將逐年大幅增加，且在房地產(chǎn)預(yù)售期間，房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)生大量的營銷成本，這些成本將作為期間費用直接計入當(dāng)期經(jīng)濟賬戶，在完工交付前很長一段時間內(nèi)，凈利潤為負(fù)，未分配利潤將呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。同時，由于財務(wù)分析是財務(wù)預(yù)測、決策和規(guī)劃的基礎(chǔ)，因此，財務(wù)分析不僅是封閉周期的結(jié)束，也是下一個周期的起點。另外，通過財務(wù)報表分析，可以充分地了解企業(yè)財務(wù)狀況和管理水平，從而合理預(yù)見未來，做出合理、科學(xué)的決策，并細(xì)化和分解各部門業(yè)務(wù)績效，評估其業(yè)務(wù)活動對公司經(jīng)營成果的貢獻。只有區(qū)分責(zé)任，才能在綜合經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，各部門繼續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢，改進不足，以提高績效，通過財務(wù)分析，提煉各種有利和不利的驅(qū)動因素，對癥施策，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)報表分析過程中存在的問題

（一）財務(wù)報表信息披露質(zhì)量不高

第一，企業(yè)財務(wù)報表信息質(zhì)量的最基本特征是信息的真實性，要求會計信息記錄與實際業(yè)務(wù)情況相符，不能出現(xiàn)賬表不符、信息遺漏和信息造假等情況。如果出現(xiàn)上述由于人為或者工作失誤造成的對外報表信息失真，那失真的信息將會給決策者最終決策帶來錯誤的引導(dǎo)，使得企業(yè)的最終經(jīng)濟行為不能根據(jù)市場導(dǎo)向開展，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。第二，部分企業(yè)財務(wù)報表反映的信息不充分。例如，出于某種目的對交易信息進行隱瞞，或者避重就輕的對外公布非核心信息，營造美好的財務(wù)數(shù)據(jù)，這種不充分的披露會導(dǎo)致決策者決策的失敗，最終都逃不過市場的監(jiān)管及淘汰。第三，部分企業(yè)財務(wù)報表信息披露不及時。面對千變?nèi)f化的市場形勢，報表使用者獲取的信息不僅要準(zhǔn)確，還要及時。因為不及時的信息披露會導(dǎo)致報表的使用者無法獲取市場波動及風(fēng)險信息，做出滯后的決策，給企業(yè)的經(jīng)營決策帶來影響。

（二）財務(wù)報表分析缺乏客觀性

財務(wù)報表主要是提供財務(wù)數(shù)據(jù)信息，并以此為基礎(chǔ)計算財務(wù)指標(biāo)，但部分非財務(wù)指標(biāo)不反映在財務(wù)報表中。例如，評估企業(yè)短期債務(wù)償還能力，單憑短期債務(wù)償還能力的指標(biāo)就判斷超過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的短期債務(wù)償還是片面的。而比較分析法是比較兩個或多個相關(guān)數(shù)據(jù)以發(fā)現(xiàn)差異，并以企業(yè)歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，但由于市場環(huán)境的變化不斷，歷史數(shù)據(jù)表示過去的業(yè)績，不代表合理性，財務(wù)分析人員如果不認(rèn)真分析的話會產(chǎn)生很大差異，影響比較的效率和效果。目前，在進行財務(wù)報表分析時，還缺乏客觀性，因此財務(wù)分析報告使用者應(yīng)根據(jù)不同的使用需求對財務(wù)分析指標(biāo)給予不同關(guān)注。銷售部最注重銷售指標(biāo)、收款指標(biāo)和營銷成本的使用；財務(wù)人員注重資產(chǎn)負(fù)債、利潤、現(xiàn)金流量、稅金、投資回報等指標(biāo)；管理層關(guān)注總體情況。但在實踐中，對于銷售數(shù)據(jù)，主管服務(wù)部門批準(zhǔn)的合同金額是標(biāo)準(zhǔn)，如果房地產(chǎn)公司沒有一套適合其現(xiàn)狀的財務(wù)分析系統(tǒng)，不同功能的財務(wù)分析服務(wù)之間會產(chǎn)生各種沖突和矛盾。

（三）財務(wù)報表分析缺乏時效性

目前，房地產(chǎn)企業(yè)實際財務(wù)狀況存在房屋付款從“預(yù)售賬戶”所有權(quán)轉(zhuǎn)移到損益表主要活動中，已開發(fā)的房屋在實際交付使用后，公司無權(quán)處置已出售的房屋。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，資金存在一定流動性的特點，因此，要想對資金的流動性進行實時掌控，就需要加強財務(wù)報表分析的時效性。然而，房地產(chǎn)公司將經(jīng)歷項目竣工和最終監(jiān)管、審計和驗收階段，如果預(yù)售的是長期房地產(chǎn)項目，也將經(jīng)歷開發(fā)和早期建設(shè)階段。在此期間，房屋付款將保留在預(yù)期收入賬戶中，這會導(dǎo)致大量負(fù)債發(fā)生，如果公司需要外部融資，將給人留下經(jīng)營管理不善和資本方面缺乏持續(xù)工作能力的印象，增加了融資難度，且這種時效性的缺乏也會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)期間財務(wù)報表分析的質(zhì)量。

（四）財務(wù)報表分析報告不全面

根據(jù)目前房地產(chǎn)公司執(zhí)行的會計準(zhǔn)則可以看出，企業(yè)為發(fā)展和經(jīng)營而發(fā)生的日常經(jīng)營費用已計入管理成本等損益成本，這種日常經(jīng)營費用存在不確定性。如果財務(wù)報表分析報告存在不全面的情況，就可能導(dǎo)致經(jīng)營期內(nèi)直接減少利潤；如果企業(yè)在財政年度內(nèi)未確認(rèn)銷售收入，而僅反映支出的情況，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)金融賬戶遭受重大損失，在此基礎(chǔ)上，會逐漸侵蝕所有者資本，那么該期間的財務(wù)分析是不客觀的，不能真實、全面地反映房地產(chǎn)公司各經(jīng)營階段的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，從而嚴(yán)重影響財務(wù)報表分析在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的作用。

四、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析水平的對策及建議

（一）優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，強化財務(wù)報表信息披露質(zhì)量

財務(wù)報表信息質(zhì)量受公司治理結(jié)構(gòu)的影響，公司治理結(jié)構(gòu)可以從內(nèi)部及外部對報表信息質(zhì)量造成影響。其中，企業(yè)通過董事會、監(jiān)事會等進行內(nèi)部治理；外部審計、政府監(jiān)管等組成外部治理結(jié)構(gòu)。優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，避免內(nèi)部治理過于集權(quán)，這樣有助于避免或者減少財務(wù)報表虛假信息的提供。完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，可以相互促進，相互監(jiān)督，進而形成規(guī)范的公司內(nèi)控制度，為公司治理提供制度保障，在促進公司發(fā)展的同時，也建立起良性的信息溝通系統(tǒng)，這樣可以為企業(yè)提供及時、準(zhǔn)確的經(jīng)營信息。外部治理結(jié)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)管及懲罰的作用，對違規(guī)者提供警戒，可以有效地規(guī)避信息的造假問題，進而保證報表信息的準(zhǔn)確性。通過內(nèi)外部結(jié)合和聯(lián)動，強化財務(wù)報表信息的披露質(zhì)量，提升財務(wù)報表的應(yīng)用價值。

（二）增強財務(wù)報表分析的客觀性

財務(wù)報表分析結(jié)果往往受管理人員一定的主觀經(jīng)驗影響，這不利于財務(wù)報表分析結(jié)果的客觀性，如果數(shù)據(jù)繁雜或者數(shù)據(jù)真實性低，容易導(dǎo)致財務(wù)報表分析結(jié)果無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的要求。因此，有必要制定相應(yīng)的對策，嚴(yán)格要求相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性，加強財務(wù)報表結(jié)果的客觀性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)該對數(shù)據(jù)進行明確分類，特別是需要統(tǒng)一財務(wù)數(shù)據(jù)的分析口徑，提高財務(wù)報表的分析效率。由于財務(wù)報表分析在具體應(yīng)用過程中經(jīng)常會出現(xiàn)缺乏可靠依據(jù)的問題，一旦這些問題發(fā)生就會促使財務(wù)報表所依賴的數(shù)據(jù)失真，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部會計師在編制財務(wù)報表時不能準(zhǔn)確地反映公司的實際運行情況和財務(wù)情況，使企業(yè)在開展財務(wù)報表分析過程中的可靠性降低、分析結(jié)論存在偏差。為了改善這個問題，有必要采取合理的措施將數(shù)據(jù)按照一定的規(guī)律進行分類處理，不斷改進分類工作，便于統(tǒng)一收集和整理數(shù)據(jù)，從而增強財務(wù)報表的客觀性，大大提高數(shù)據(jù)的可用性。

（三）保證財務(wù)報表的時效性

在財務(wù)報表分析期間，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)狀況，有效預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)未來的財務(wù)運營狀況。為了使企業(yè)管理層能夠及時進行戰(zhàn)略調(diào)整，必須用合理的方法保障財務(wù)報表的時效性，及時進行戰(zhàn)略調(diào)整，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。同時，財務(wù)報表分析人員應(yīng)提高財務(wù)報表分析效率，在最短時間內(nèi)準(zhǔn)確完成相應(yīng)的財務(wù)報表，然后通過網(wǎng)絡(luò)平臺及時上傳報告，充分反映房地產(chǎn)企業(yè)目前的實際運營情況。

（四）提升財務(wù)分析的覆蓋面

財務(wù)報表分析不能只關(guān)注主要財務(wù)報表中包含的數(shù)據(jù)信息，而是應(yīng)該將其中包含的信息與其他內(nèi)容相聯(lián)系，利用財務(wù)報表的數(shù)據(jù)信息研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況，科學(xué)、合理地研究各部分信息。此外，財務(wù)負(fù)責(zé)人使用的財務(wù)報表分析方法比較單一，如果只是采用單一的方式就無法驗證某種方法的財務(wù)報表分析結(jié)果。因此，財務(wù)報表分析者可以積極運用多個財務(wù)報表的分析方法，確保結(jié)果的全面性和準(zhǔn)確性。例如，在企業(yè)盈利能力分析中，可以以“利息稅折舊前利潤＝純利潤+利息支出+所得稅+折舊+長期資產(chǎn)折舊額”的形式進行，通過使用這個指標(biāo)，可以更真實地反映房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理情況，全面了解企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績與企業(yè)整體情況，并通過加強對現(xiàn)代管理理論的理解和認(rèn)識，從企業(yè)整體上做出正確的判斷，充分分析房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢、弱點、機遇和挑戰(zhàn)，確保企業(yè)全體員工能全面把握企業(yè)整體情況。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展離不開高質(zhì)量的財務(wù)管理。財務(wù)報表分析是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中不可缺少的部分，通過對財務(wù)報表的分析，可以及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)報表內(nèi)存在的問題，并針對存在的問題提出相應(yīng)的解決方案，有效地把握企業(yè)管理中的缺陷，在此基礎(chǔ)上不斷提高財務(wù)管理水平，從而保證財務(wù)報表分析發(fā)揮最大化的作用。