連平

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)運行呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。房地產(chǎn)調(diào)控政策在大部分時間內(nèi)保持相對高壓，房企融資環(huán)境快速收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速逐級回落。2022年，房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)預(yù)期”、“穩(wěn)增長”要求靠攏，定調(diào)更好滿足購房者的合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。展望全年，房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)五個重要趨勢。

趨勢一是地方政府調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)向穩(wěn)樓市。當前房地產(chǎn)行業(yè)全面下行和市場偏冷的局面，很大程度上是地方政府政策偏差所致。按照中央提出的穩(wěn)增長要求，2022年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏勢在必行。2021年底和2022年初以來，一些地方政府相繼出臺了一系列政策，積極落實穩(wěn)樓市的舉措。2022年全年，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步突出穩(wěn)樓市的政策目標，放松和調(diào)整有偏差的相關(guān)政策舉措。

趨勢二是住房金融總體上進一步回暖。伴隨著央行及有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場融資環(huán)境、購買行為和監(jiān)管政策松動，房企和居民部門信貸融資增速下行壓力將有所緩和。截止2021年12月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占金融機構(gòu)貸款余額比例為27.2%，占比較2021年9月末回升0.1個百分點；其貸款余額增速為7.9%，增速較2021年9月末回升0.3個百分點，一改此前連續(xù)三年余額增速放緩的特點。自2021年四季度開始，住房信貸政策邊際改善，居民住房貸款利率開始趨降、個人按揭貸款增速有所回升、商業(yè)銀行放款節(jié)奏有所加快，部分剛需和改善型需求正在逐步恢復(fù)。按照 住建部“充分釋放居民住房需求潛力”政策要求，預(yù)計2022年個人按揭貸款投放力度將進一步加快，對優(yōu)質(zhì)房企的開發(fā)貸也將恢復(fù)到合理增長的狀態(tài)，以支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

LPR下調(diào)有助于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。進入2022年，央行在1月下調(diào)了五年期貸款LPR，全國首套房平均房貸利率有望回落至5.31%，較2021年三季度末的5.46%累計下降15bp，整體房貸利率短期重新回到了下行通道中。這意味著，下一個階段，居民按揭貸款以及中長期貸款增速有望逐步擺脫下行壓力。針對當前房地產(chǎn)投資下行較快、樓市偏冷的局面，下一個階段，部分城市可能會小幅調(diào)降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似周期的房貸政策，預(yù)計2022年末個人房貸利率可能從2021年三季度末的5.54%下調(diào)至4.8%-5.0%左右。

趨勢三是房地產(chǎn)市場由全面下行走向逐步企穩(wěn)。從住房金融環(huán)節(jié)開始，對資質(zhì)優(yōu)良的房企提供合理的流動性支持，包括開發(fā)貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動和糾偏，將促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。具體來看可能帶來四方面的變化：一是商品房銷售步伐可能加快，降價促銷行為可能延續(xù)。二是土地市場將呈企穩(wěn)態(tài)勢，除了大型房企外，預(yù)計二季度后部分中小民營房企也將逐步回到土拍市場。三是新開工或?qū)⒂|底反彈，預(yù)計2022年上半年新開工情況表現(xiàn)依舊不容樂觀，而下半年新開工有望在開發(fā)貸邊際改善的推動下，增速料有所回升，全年跌幅將較2021年有所收斂。四是房地產(chǎn)投資由下行轉(zhuǎn)為企穩(wěn)，增速有所放緩，預(yù)計2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長約3.5%?？梢灶A(yù)期，2022年下半年，房地產(chǎn)市場可能走向全面企穩(wěn)。

趨勢四是房價總體上可能呈現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢。展望2022年，在高基數(shù)和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)處于負值區(qū)間。不過，因供給不足和需求上行或?qū)?dǎo)致房價可能在三季度末到四季度初觸底反彈。未來大城市的長期住房需求體量依舊巨大。當前大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當?shù)匦路抗?yīng)不足的問題較為突出。結(jié)合居民部門住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6—9個月，預(yù)計信貸滯后效應(yīng)將在今年三季度開始顯現(xiàn)，住房需求將逐步恢復(fù)。由于2022年整體地價上行壓力較大，且重點城市當前現(xiàn)房庫存緊張，進而可能會推動相應(yīng)地區(qū)房價在下半年回升，包括住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，投資者可以關(guān)注這部分實物資產(chǎn)。

趨勢五是優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)金融資產(chǎn)市場配置需求將穩(wěn)步回升。伴隨著市場全面企穩(wěn)，不動產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)房企的證券及不動產(chǎn)REITs在未來一個階段將逐漸體現(xiàn)其配置價值，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)多樣化的投資形式可以持積極態(tài)度。過往在房地產(chǎn)投資下行壓力較大時期，優(yōu)質(zhì)房企債券年化收益率在5%-7%之間，有著不錯的回報。當前二級市場房地產(chǎn)股票市盈率處于歷史最低水平，僅為8.7倍，安全邊際較高。自2021年11月以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步走向理性和友好、住房金融支持政策的不斷加強，金融市場對房地產(chǎn)行業(yè)運行的預(yù)期轉(zhuǎn)好，資質(zhì)優(yōu)良的房企、將會引領(lǐng)房地產(chǎn)股票價格快速反彈，未來房地產(chǎn)類權(quán)益資產(chǎn)估值存在明顯修復(fù)的可能性。