幾百萬買一套房子，付出的是真金白銀，但回報(bào)你的可用面積，其實(shí)并沒有想象中那么大。80%、75%甚至70%的房本面積，才是我們真正意義上得到的實(shí)際空間。這就是為什么得房率，經(jīng)常會被作為買房選擇的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，牽動著購房人的心。

高層得房率普遍徘徊在70%-75%

“每個(gè)樓都有公攤面積，這我能理解，不過現(xiàn)在的新盤得房率確實(shí)有點(diǎn)兒低，購買下來感覺挺虧的，就好像我明明花了100平方米戶型的房錢，實(shí)際上卻只能享受到70平方米的居室面積，甚至臥室擠到連梳妝臺都有可能塞不進(jìn)去?！睖?zhǔn)備定居在北京昌平的購房人周女士坦言。

周女士在昌平的一處新盤看房，最滿意的是一套101平方米的小三居，但咨詢銷售后才知道，不含贈送的飄窗，這套房子的得房率僅在72%左右，算上飄窗的得房率也才75%。這就讓周女士很納悶，多年前自己買的小兩居室，得房率都能在80%甚至更多，怎么現(xiàn)在想換房了，新房的實(shí)際使用面積反而更小了呢？

事實(shí)上，周女士的遭遇并非孤例。不少購房人都發(fā)現(xiàn)，主打剛需的高層產(chǎn)品，如今的得房率普遍在70%-75%左右徘徊。那么，究竟是為什么如今我們購買的新房得房率逐年下滑？甚至有的高層項(xiàng)目滑落到70%左右。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析指出：“一個(gè)比較大的原因是，2021年北京開始執(zhí)行全新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，其調(diào)整核心是增加一些公共配套設(shè)施以起到輔助作用。比如，針對電梯，12層以上的住宅建筑，必須配備兩部電梯，也就增加了公攤面積，從而導(dǎo)致得房率受到影響?！?/p>

與此同時(shí)，住宅規(guī)范管理越來越嚴(yán)格。“最近幾年，住建部門和規(guī)制部門聯(lián)合打壓下，開發(fā)商所謂在居室內(nèi)‘偷面積，變相提高得房率的操作明顯減少。比如，將設(shè)備平臺間用作室內(nèi)建筑的一部分，或把一層公共部分小院納入到一樓業(yè)主的私家小院等行為都被明令禁止。”郭毅表示。

除了住宅新政管理規(guī)范方面的原因外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在低利潤時(shí)代下，開發(fā)商為減少成本開支，加速操盤周期，導(dǎo)致房屋品質(zhì)往往經(jīng)不住推敲。甚至有不少項(xiàng)目做地下反攤，以犧牲得房率來填補(bǔ)有限的利潤空間。所謂的地下反攤，簡而言之就是套內(nèi)面積不變，建筑面積卻變大，得房率從而有所下降。

事實(shí)上，對于得房率的討論，大家核心關(guān)注的其實(shí)是室內(nèi)的空間體驗(yàn)感。換個(gè)角度而言，得房率也并非越高越好，通過設(shè)計(jì)一些必要的，或是提升生活品質(zhì)的公攤面積，例如大堂、會所、風(fēng)雨連廊等，對于整體社區(qū)居住體驗(yàn)都有質(zhì)的飛躍。此外，開發(fā)商的能力、實(shí)力，戶型的研發(fā)態(tài)度等，也會很大程度上影響居住體驗(yàn)，購房人對于這些方面的考察也不可忽視。

專家為置業(yè)者提出購房建議

對于未來新房的得房率有這樣一種看法，認(rèn)為“得房率變低將是一個(gè)不可逆的變化”。郭毅對此表示認(rèn)同，“核心原因其實(shí)是，隨著住宅建設(shè)層高的不斷增加，包括城市核心區(qū)的建筑密度相對偏高，為保障居住人群的安全性，社區(qū)公共部分應(yīng)當(dāng)增加一些適老化的設(shè)施。而公共部分本身就包含在住宅的公攤面積里，特別是電梯、通道、走廊等區(qū)域必不可少，所以得房率變低會是一個(gè)不可逆的變化”。

由此，郭毅預(yù)判：“無論是管理部門，或是建造開發(fā)商，對于住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)計(jì)要求在竣工備案時(shí)，隨著監(jiān)管力度的加大，得房率將很難有較大幅度的提升?！?/p>

那么，購房人面對普遍降低的得房率，應(yīng)該如何挑選房源呢？

目前來看，對于購房人來講，如果想購買得房率高的項(xiàng)目，首先肯定是買低于12層的樓棟，在鋪設(shè)一部電梯的情況下，得房率最起碼能達(dá)到75%以上，接近80%的比例;其次，可以選擇密度更低的別墅類產(chǎn)品，比如上下疊拼，可以把電梯放到室外，節(jié)約室內(nèi)空間。

“其實(shí)對于購房人來講，沒有必要追求極致的高得房率，從當(dāng)下來看，得房率降低的同時(shí)，也讓我們居住的安全性得到提升，不僅有助于上下樓交通便捷，同時(shí)也因?yàn)閾?dān)架通行的電梯，為老人居家養(yǎng)老提供較好的保障?！惫惚硎?。

郭毅進(jìn)一步補(bǔ)充，購房人在買房時(shí)，千萬不要迷信開發(fā)商提出的贈送面積，后期很有可能在竣工備案時(shí)沒法驗(yàn)收通過，那么就會造成房子回歸到申報(bào)規(guī)劃審批方案時(shí)的樣子，可能會讓購房人受到比較大的損失。目前來看，相對合理的贈送面積，一個(gè)是合規(guī)飄窗，另一個(gè)是每戶私家的電梯廳。

鏈接：什么是得房率

得房率，是指可以讓住戶自由支配的面積（也就是我們常說的套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。舉個(gè)例子：如果購買了一套建筑面積100平方米的房子，得房率80%，意味著實(shí)際可使用的套內(nèi)面積為80平方米，另外20平方米買的是公攤面積。

得房率與小區(qū)相關(guān)的公共配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的配套面積就會越少，那就有可能會影響到樓梯的寬度、電梯的數(shù)量等;但如果得房率過低，則意味著使用面積減少，這樣居住起來就會感覺擁擠壓抑，所以得房率也需要一個(gè)度。

（摘自《北京青年報(bào)》宋欣）