嚴(yán)躍進(jìn)

近期關(guān)于房票的討論明顯增加，成為房地產(chǎn)政策中的熱點(diǎn)和亮點(diǎn)。購(gòu)房者以及機(jī)構(gòu)投資者都發(fā)出疑問，這是否意味著房票政策重要性在增加，各地是否又重啟了棚改貨幣化工作？對(duì)于房票的理解需要客觀全面，既要理解這項(xiàng)工具落實(shí)的初衷，也要分析其對(duì)于各個(gè)參與主體的影響。

多城出臺(tái)房票新政

房票政策之所以成為熱點(diǎn)問題，在于鄭州的政策文件。6月20日，鄭州市政府發(fā)布了《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》。此次政策明確，鄭州中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造將推行房票安置，對(duì)被征收人使用房票購(gòu)買商品住房，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)?？偨Y(jié)來說，鄭州此次房票政策有兩個(gè)重要特點(diǎn)。第一，這是全國(guó)比較系統(tǒng)介紹房票政策的文件。其他一些城市雖然也提及過房票，但很多是附屬于其他政策之上的，而鄭州則是出臺(tái)了專門的文件介紹了該政策，說明非常重視房票這項(xiàng)工具。第二，鄭州出臺(tái)房票政策也不是偶然的，其今年多個(gè)文件和場(chǎng)合其實(shí)都提及過。比如說在今年3月1日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。此次政策明確，實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。從這里可以看出，鄭州其實(shí)已經(jīng)對(duì)貨幣化安置的工作有了新的部署，而房票也屬于貨幣化安置的一項(xiàng)重要工具。

當(dāng)然恰是鄭州的房票案例，所以也使得大家更關(guān)注房票政策。相關(guān)的統(tǒng)計(jì)和梳理可以看出，今年上半年全國(guó)至少有20個(gè)城市出臺(tái)了房票政策。當(dāng)然，出臺(tái)最早的則是四川宜賓。宜賓在今年1月6日發(fā)布了《宜賓市關(guān)于建立房票安置制度豐富征地征收住房安置補(bǔ)償方式的通知》。此次政策明確，房票票面金額為安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化總金額與房票安置獎(jiǎng)勵(lì)之和，房票安置獎(jiǎng)勵(lì)具體金額由各區(qū)制定房票安置實(shí)施細(xì)則予以落實(shí)。被征收人選擇購(gòu)買政府商定商品房的，可享受政府商定的價(jià)格優(yōu)惠;被征收人選擇購(gòu)買定向商品房的，套型面積應(yīng)按宜賓市中心城區(qū)征收集體土地定向商品住房相關(guān)政策控制。

而到了下半年，各地房票的政策也依然有出臺(tái)。比如說7月5日，寧波海曙區(qū)發(fā)布了《海曙區(qū)房屋征遷安置房票實(shí)施辦法（試行）》。此次政策規(guī)定，被征收人持房票在海曙區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品住宅、二手住宅及政府安置房的，給予房屋價(jià)值補(bǔ)償部分6%的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。購(gòu)買上述房屋總金額未達(dá)規(guī)定比例的，按實(shí)際已購(gòu)房屋金額占總金額比例，同比例支付相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)金額。此類政策規(guī)定說明，房票政策確實(shí)成為各地積極采用的一項(xiàng)重要政策。

房票的流通機(jī)制值得關(guān)注

對(duì)房票的作用或機(jī)制的理解，關(guān)鍵還是要看房票的流通情況。從房票的物理特征來說，其類似于一張票據(jù)或旅游景點(diǎn)的門票。該票據(jù)上會(huì)印制一些核心的內(nèi)容，包括房票的名稱如 “某某市房票安置資金憑證”、動(dòng)拆遷項(xiàng)目名稱和征收協(xié)議編號(hào)、動(dòng)拆遷戶的姓名和身份證號(hào)等。同時(shí)房票還會(huì)有存根和須知內(nèi)容，包括房票不允許自行買賣、房票收回的條件等提醒。該房票是由動(dòng)拆遷部門支付給動(dòng)拆遷戶的。

當(dāng)某個(gè)城市要對(duì)城中村或城郊進(jìn)行動(dòng)拆遷時(shí)，就要對(duì)動(dòng)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，比如說評(píng)估價(jià)是100萬元。此時(shí)地方政府會(huì)遇到一個(gè)問題，即若是直接賠償100萬元?jiǎng)t可能財(cái)政壓力比較大。但若是開一張100萬元的房票收據(jù)，可能動(dòng)拆遷安置戶不會(huì)樂意接受。所以此時(shí)就會(huì)在賠償方面加入獎(jiǎng)勵(lì)的機(jī)制，如獎(jiǎng)勵(lì)5萬元，此時(shí)房票的金額即為105萬元。這樣，購(gòu)房者就會(huì)變得有動(dòng)力和主動(dòng)性去領(lǐng)取房票，也積極配合房屋動(dòng)拆遷工作。當(dāng)購(gòu)房者拿到這個(gè)房票的時(shí)候，就可以去售樓處、房展會(huì)、房屋超市等場(chǎng)合購(gòu)房。而購(gòu)房的時(shí)候，若發(fā)現(xiàn)房子標(biāo)價(jià)是90萬元，那么就可以拿這個(gè)房票去支付，買下這個(gè)房子。

此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小問題，即房票其實(shí)是沒有用完的，即還剩15萬元。這15萬元的房票當(dāng)然也不能作為廢紙廢除了，否則購(gòu)房者領(lǐng)取房票就吃虧了。購(gòu)房者當(dāng)然也可以把這個(gè)多余的房票去地方財(cái)政部門進(jìn)行兌付，但若這樣，那5萬元的獎(jiǎng)勵(lì)可能是無法兌付的。所以反過來，購(gòu)房者就會(huì)想辦法把這個(gè)房票給用完。怎么用？比如可以買大一點(diǎn)的房子，或者買個(gè)停車位或商鋪，總之房票最終可以用完。

而對(duì)于房企來說，其收到105萬元的房票以后，就可以去財(cái)政局要求兌付或變現(xiàn)房票，即要求政府支付給房企105萬元。但在實(shí)際過程中，地方政府可能不會(huì)直接一次性支付105萬元，可能會(huì)分批支付。而且此類支付的資金，也是要進(jìn)入房企預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的。這一點(diǎn)和傳統(tǒng)房企預(yù)售的模式很相似。至此，房票從地方政府手上簽發(fā)，經(jīng)由動(dòng)拆遷戶和房企，最終又流回到地方政府的手上。

房票將影響三類主體

從房票的流通過程可以看出，房票其實(shí)涉及三類參與主體，即地方政府、動(dòng)拆遷戶和房企。換句話說，我們可以基于這三類主體理解房票所產(chǎn)生的影響或作用。

對(duì)于地方政府來說，其簽發(fā)房票的好處是明顯的。最直接的影響是，其可以減少直接的現(xiàn)金支付，同時(shí)也確保動(dòng)拆遷工作按期完成。理論上，按前面的例子，財(cái)政部門需要在簽發(fā)房票的時(shí)候就需要準(zhǔn)備105萬元的準(zhǔn)備資金，但實(shí)際過程中，由于房票的最終兌付存在時(shí)間差，類似1―2年，所以這樣就使得地方政府支付的資金壓力減少。而由于簽發(fā)了房票，動(dòng)拆遷工作就加快了，確保了政府此類工作事項(xiàng)的更好完成。另外，此類房票的資金最終還是流入所在城市，也確保了地方政府財(cái)政資金不會(huì)外流?？傮w上說，房票政策的推行，不是簡(jiǎn)單地刺激住房消費(fèi)的概念，和目前各地的救市政策還是有差異的。

對(duì)于動(dòng)拆遷戶來說，其最大的受益就是獲得了獎(jiǎng)勵(lì)，類似既有賠償資金的10%左右的規(guī)模。有些地方政府在動(dòng)拆遷工作中，還會(huì)附帶其他獎(jiǎng)勵(lì)，比如說給予安置戶臨時(shí)過渡的房源，以確保其短期內(nèi)有房可租。同時(shí)，一些參與房票安置工作的房源，無論是動(dòng)遷安置房還是普通商品住房，其價(jià)格方面都會(huì)比市面上的房源便宜。尤其是普通商品住房以更低價(jià)格銷售，更容易吸引購(gòu)房者入市，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房消費(fèi)。而且各地為了保障此類動(dòng)遷安置戶的權(quán)益，也明確利用房票進(jìn)行購(gòu)房，和傳統(tǒng)的限購(gòu)等政策無關(guān)，即不列入限購(gòu)方面的資格審查。此類政策，都會(huì)使得購(gòu)房者樂于選擇房票的方式來進(jìn)行購(gòu)房。

對(duì)于房企來說，其參與房票方面的工作，也有助于加快去庫(kù)存。由于持有房票的購(gòu)房者普遍會(huì)把房票轉(zhuǎn)化為購(gòu)房行為，所以這就意味著，一個(gè)城市動(dòng)拆遷過程中，其實(shí)也會(huì)釋放出一批具有較好購(gòu)買力的購(gòu)房者和購(gòu)房需求。從這個(gè)角度看，房企也需要把握住這一批優(yōu)質(zhì)的營(yíng)銷資源。同時(shí)，房企在營(yíng)銷過程中，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一些去庫(kù)存壓力大的大戶型會(huì)賣得更好。這是因?yàn)橛写祟惙科钡莫?jiǎng)勵(lì)政策，購(gòu)房者購(gòu)買力會(huì)增加，自然也會(huì)買更大戶型的房子。所以總體上說，房企學(xué)習(xí)和關(guān)注房票政策，也是當(dāng)前提振銷售業(yè)績(jī)的一項(xiàng)很重要的工作。