茆海濤

（亳州市蒙城縣不動產(chǎn)登記中心，安徽 亳州 233500）

不動產(chǎn)在登記中的測繪面積與實(shí)際規(guī)劃面積不統(tǒng)一，主要是由登記參照依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)不同所導(dǎo)致，此類問題會直接對房地產(chǎn)后續(xù)登記存檔工作造成影響，最終登記錄入標(biāo)準(zhǔn)也成為了房地產(chǎn)等部門的工作難點(diǎn)[1]。盡管針對此項(xiàng)工作有關(guān)單位已出臺了完善的制度與指導(dǎo)政策，但根據(jù)不動產(chǎn)登記服務(wù)中心反饋的信息可知，現(xiàn)有制度并未能在實(shí)際工作中發(fā)揮預(yù)期效果[2]。為解決此類問題，下文將結(jié)合面積差異的原因，設(shè)計(jì)規(guī)劃化的不動產(chǎn)登記測繪方法。

1 不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更與開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)操作引起的面積差異

建設(shè)單位違規(guī)操作是造成測繪面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異的主要原因之一[3]。例如，當(dāng)不動產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，沒有按照工程許可要求，將原定的11 層建筑變更為12 層，或預(yù)期規(guī)劃分戶面積為100 平方米，但建成后分戶面積卻變成了80 平方米等，這一部分問題的產(chǎn)生，都會在極大程度上影響到測繪結(jié)果與規(guī)劃面積之間的差異增加。

1.2 房地產(chǎn)測繪與規(guī)劃測繪依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同引起的面積差異

不動產(chǎn)規(guī)劃單位出具的工程建設(shè)許可證執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)工程項(xiàng)目面積測繪與規(guī)劃計(jì)算范本（GBT10503-2013）》，而執(zhí)行房地產(chǎn)測繪部門工作的出具的工作依據(jù)文件為《不動產(chǎn)測量規(guī)范（GB-T1751.0-2000）》，此時(shí)測繪面積與規(guī)劃面積會由于參照文件不同，從而出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果差異[4]。而出現(xiàn)此種差異的主要原因是兩種文件的執(zhí)行目的不同、適用范圍差異、測量方法不同，導(dǎo)致最終統(tǒng)計(jì)結(jié)果存在顯著的面積差異。

2 對策

2.1 無人機(jī)像控點(diǎn)布設(shè)

為確保不動產(chǎn)登記中測繪結(jié)果與實(shí)際規(guī)劃面積相符，首先完成對無人機(jī)像控點(diǎn)的布設(shè)[5]。應(yīng)用無人機(jī)設(shè)備在野外環(huán)境中獲取影像信息，在測定區(qū)域范圍內(nèi)對像控點(diǎn)進(jìn)行布設(shè)，像控點(diǎn)的布設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循嚴(yán)格、規(guī)范和準(zhǔn)確的原則，為了滿足后續(xù)測繪需要與成圖精度，結(jié)合測定區(qū)域的特點(diǎn)以及各個(gè)建筑物分布的具體情況設(shè)置像控點(diǎn)，如圖1 所示。

圖1 不動產(chǎn)登記測繪無人機(jī)像控點(diǎn)布設(shè)示意圖

在進(jìn)行對像控點(diǎn)的布置時(shí)，按照低空數(shù)字航空攝影測量的規(guī)定要求，充分遵循立體、均勻分布在測繪區(qū)域、像控點(diǎn)分布不得近似一條直線的原則下，完成對其布設(shè)[6]。像控點(diǎn)布設(shè)需要確保在無人機(jī)飛行之前布設(shè)完畢，同時(shí)像控點(diǎn)需要根據(jù)無人機(jī)的飛行航線在測繪區(qū)域內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一布點(diǎn)，可以不受圖幅單位的限制。在確定布控點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，需要將真實(shí)場景中的平面坐標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)世界坐標(biāo)，其轉(zhuǎn)換公式為：

上式中，M 為標(biāo)準(zhǔn)世界坐標(biāo)；k 為轉(zhuǎn)換系數(shù)；P 為平面橫軸坐標(biāo)；Q 為平面縱軸坐標(biāo)；m 為真實(shí)場景平面坐標(biāo)。按照上述公式對各個(gè)控點(diǎn)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，確保無人機(jī)在航攝中能夠?qū)崿F(xiàn)對各個(gè)控點(diǎn)坐標(biāo)的識別。

2.2 無人機(jī)傾斜攝影測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集

在完成對像控點(diǎn)的布設(shè)后，開展對外業(yè)測繪數(shù)據(jù)的采集。在無人機(jī)飛行前，還需要獲取到不動產(chǎn)登記區(qū)域內(nèi)的各個(gè)基準(zhǔn)控制點(diǎn)的詳細(xì)資料，在現(xiàn)場完成對無人機(jī)飛行航攝范圍的勘查，并充分掌握飛行當(dāng)天的天氣情況[7]。在對無人機(jī)設(shè)備選型時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用體積小且輕便的設(shè)備，同時(shí)在應(yīng)用中無人機(jī)應(yīng)當(dāng)具備良好的動力冗余特性，以及低于強(qiáng)風(fēng)的特性[8]。同時(shí)，無人機(jī)的飛行高度與地面分辨率參數(shù)GSD、攝像機(jī)鏡頭焦距參數(shù)f 和像元參數(shù)b 之間應(yīng)當(dāng)滿足如下公式：

公式中H 為無人機(jī)飛行高度。從上述公式可以看出，無人機(jī)飛行的高度與地面分辨率之間呈現(xiàn)出明顯的反比例關(guān)系，若后期測繪時(shí)對測繪影像的分辨率要求較高，則應(yīng)當(dāng)將無人機(jī)飛行高度適當(dāng)降低；反之，若后期測繪時(shí)對測繪影像的分辨率要求較低，則應(yīng)當(dāng)將無人機(jī)飛行高度適當(dāng)提升。在確定無人機(jī)的航攝高度后，利用無人機(jī)完成對測繪影像的外業(yè)數(shù)據(jù)測量。在得到測量結(jié)果后，對影像資料進(jìn)行處理，并獲取其中重要的信息。針對各個(gè)像控點(diǎn)的測定，所需的外業(yè)數(shù)據(jù)包括測區(qū)名稱、點(diǎn)號、坐標(biāo)系、三維坐標(biāo)等。

2.3 無人機(jī)傾斜測量內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的實(shí)質(zhì)是完成對不動產(chǎn)區(qū)域測繪真實(shí)模型的建立，在獲取到的外業(yè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過影像匹配、映射紋理等生成三維模型。本文選擇利用Smart 3D建模軟件完成內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理，其基本流程為：獲取測繪影像中的高密度點(diǎn)云信息（a）→生成不規(guī)則三角網(wǎng)（b）→生成白模型（c）→生成三維真實(shí)模型（d），如圖2 所示。

圖2 不動產(chǎn)登記三維真實(shí)模型構(gòu)建過程

針對獲取到的外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行再次檢查，檢查影像數(shù)據(jù)與POS 數(shù)據(jù)是否為一一對應(yīng)關(guān)系，并對影像質(zhì)量進(jìn)行檢查，確保影像中沒有大面積模糊情況。為方便后續(xù)Smart 3D 建模軟件對獲取到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行識別，對獲取到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一描述，其表達(dá)式為：

2.4 不動產(chǎn)登記區(qū)域測繪

采用數(shù)字線劃的方式進(jìn)行測繪，測繪精度直接影響不動產(chǎn)登記面積規(guī)劃及相關(guān)工作的質(zhì)量，因此在上述三維模型基礎(chǔ)上，本文選擇利用EPS 地理信息平臺制作不動產(chǎn)區(qū)域的測繪圖像，并生成數(shù)字線劃測繪圖，如圖3所示。

圖3 不動產(chǎn)登記數(shù)字線劃測繪圖

不動產(chǎn)登記數(shù)字線劃測繪具體流程為：

針對不動產(chǎn)登記區(qū)域內(nèi)包含的房屋、附屬建筑、道路等其他相關(guān)地物要素信息進(jìn)行采集，先完成標(biāo)準(zhǔn)房屋的測繪，再對各類不規(guī)則房屋建筑進(jìn)行測繪。在完成測繪后，利用DLG 對測繪圖像進(jìn)行檢查和最終修正，利用DLG 對圖像中各要素的完整性和一一對應(yīng)性進(jìn)行檢查，除此之外，無人機(jī)在航攝中若存在姿態(tài)不穩(wěn)定情況，則也會造成影像質(zhì)量差的問題產(chǎn)生，對于這一問題無法通過DLG 進(jìn)行修正，需要進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)測。最后，將修正后的測繪圖結(jié)果輸出，為不動產(chǎn)登記提供重要依據(jù)。

3 測繪方法應(yīng)用效果檢驗(yàn)

以某地區(qū)不動產(chǎn)登記項(xiàng)目為例，設(shè)計(jì)如下文所示的對比實(shí)驗(yàn)。對建筑所在地的區(qū)域概況與地質(zhì)概況等相關(guān)信息進(jìn)行整理，見表1。

表1 建筑所在地區(qū)域概況與地質(zhì)概況

對此不同產(chǎn)登記存在的問題進(jìn)行分析，總結(jié)并整理此不同產(chǎn)項(xiàng)目在測繪中存在的問題：

項(xiàng)目所在地的地形起伏較大，基地整體格局的布設(shè)十分不規(guī)范，房屋宅基地與耕地之間存在混淆，沒有明確的圍墻，導(dǎo)致測繪工作缺少明確與規(guī)范的界限，增加面積測繪的難度。

在此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)如圖4 所示的測繪方案。

圖4 不動產(chǎn)登記項(xiàng)目測繪方案

按照上述方案，設(shè)計(jì)房產(chǎn)面積測繪方案，參照現(xiàn)有資料，進(jìn)行測繪結(jié)果平面點(diǎn)坐標(biāo)的標(biāo)定。計(jì)算空間測繪點(diǎn)誤差，計(jì)算公式如下：

上述計(jì)算公式中：△m 為點(diǎn)位誤差；△X 為橫向誤差；△Z 為縱向誤差；△Y 為豎向誤差。統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果如表2。

表2 不動產(chǎn)登記測繪誤差統(tǒng)計(jì)結(jié)果（米）

通過上述數(shù)據(jù)，計(jì)算不同測點(diǎn)的點(diǎn)位誤差。統(tǒng)計(jì)測點(diǎn)K1～K5 的點(diǎn)位誤差，計(jì)算點(diǎn)位誤差平均值，計(jì)算后得到點(diǎn)位誤差 為0.044m。盡管測繪結(jié)果與規(guī)劃結(jié)果相比存在一定的誤差，但誤差相對較小?？偠灾?，本文此次研究設(shè)計(jì)的方法在進(jìn)行不動產(chǎn)登記測繪時(shí)的精度較高，使用此方法代替?zhèn)鹘y(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)測繪是可行的。

結(jié)束語

通過本文的研究，明確了輔助現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行不同產(chǎn)權(quán)登記測繪工作的重要性。為全面落實(shí)此項(xiàng)工作，本文開展了此次研究，并設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)證明了此方法的應(yīng)用，可以有效降低測繪結(jié)果偏差。

目前，相關(guān)此方面內(nèi)容的研究在我國房地產(chǎn)研究領(lǐng)域內(nèi)仍處于初步階段，部分工作仍需要優(yōu)化，因此，本次研究僅為后續(xù)工作提供參考意見，相關(guān)論述內(nèi)容可能仍存在不足，在后續(xù)的工作中，將繼續(xù)進(jìn)行不動產(chǎn)測繪方案的完善。