李惠琳

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

68歲的王健林，忽然以“白武士”的姿態(tài)出現(xiàn)，一周之內(nèi)，萬達接盤兩家房企的商業(yè)項目。

先是3月28日，萬達集團聯(lián)手鑫苑集團，在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域合作;緊接著 4月1日，珠海萬達商管又接下建業(yè)集團的全部商業(yè)項目運營權(quán)。

更早一點的2月份，萬達商業(yè)集團還接管了一家山西房企田森集團的商業(yè)項目。

回望5年前，萬達深陷債務(wù)困境，王健林斷臂求生，作價637億元割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權(quán)。那一次，接盤者是融創(chuàng)和富力。

5年后，還清了數(shù)千億負債，王健林變成那個向同行伸出援手的人。

萬達近期合作的3家房企，河南地產(chǎn)一哥建業(yè)集團的名氣最大。其掌門人66歲的胡葆森，與68歲的王健林同崛起于地產(chǎn)大時代，私交不淺。

2017年的一個公開場合，當外界質(zhì)疑萬達甩賣酒店的舉措時，胡葆森說，“他（指王健林）積極甩這些資產(chǎn)也是為了執(zhí)行轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”，并稱“在中國房地產(chǎn)界，論戰(zhàn)略執(zhí)行力和戰(zhàn)術(shù)紀律，王總當之無愧是排在第一位的”。

2018年，商業(yè)地產(chǎn)投資升溫，胡葆森還親自帶隊到北京的萬達總部取經(jīng)。

如今，老友受困，王健林出手相助。

建業(yè)以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，2021年受汛情和地產(chǎn)寒冬的雙重沖擊，業(yè)績大受影響。2021年其合約銷售額為601億元，同比減少12%;營收約420億元，同比下跌3.1%;公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利約為6億元，同比下跌66.4%。

壓力更多集中在償債端。截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款的總值約為98億元，凈借貸總額約121億元，凈借貸比率為94.9%。

2022年8月，建業(yè)地產(chǎn)還有一筆總額5億元的美元債到期。因此，收縮架構(gòu)、盤活資產(chǎn)成為頭等大事。

建業(yè)擬將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關(guān)聯(lián)方，合作期限為10年，建業(yè)有可能從萬達獲得7億元。

另外一家房企鑫苑集團，是首批赴美上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)，老板張勇與王健林也有些淵源。

近幾年鑫苑的房地產(chǎn)銷售額增長幾乎停滯，2021年上半年，地產(chǎn)收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元，年報至今難產(chǎn)。

張勇曾試圖復(fù)制萬達模式，先后引入萬達高管王信琦和張立洲。不過，學(xué)徒難做，恰遭房產(chǎn)主業(yè)受困，鑫苑干脆投靠“師傅”，展開戰(zhàn)略合作。

此外，萬達接管的田森集團的商業(yè)項目，經(jīng)營情況不太樂觀。公告顯示，該項目開業(yè)兩年來嚴重虧損，無法繼續(xù)經(jīng)營。將商業(yè)項目出租給萬達商管，不僅能止損，還能獲得一筆回籠資金，不失為一種選擇。

王健林此時出手，除了人情，背后的底氣在于萬達商管的輕資產(chǎn)運營模式。

2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大連萬達商業(yè)不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。

2021年2月，萬達集團又宣布全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，不再投資持有萬達廣場物業(yè)，向第三方項目輸出管理和服務(wù)。

緊接著當年3月，引入珠海國資委30億元戰(zhàn)投，單獨分拆運營管理板塊，以珠海萬達商管的新面貌出現(xiàn)。如今，這家新公司正在港交所沖刺上市。

萬達商管的核心資產(chǎn)是萬達廣場。截至2021年6月30日，管理380個商業(yè)廣場，在管建筑面積達5420萬平方米。

王健林治下的萬達商管，不賺賣地差價，賺租金和服務(wù)的錢。其收入來自三方面：商業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)。2021年上半年，收入為106.36億元。

按照管理方式不同，萬達的輕資產(chǎn)模式分為兩種：委托管理、租賃運營。前者主要由母公司大連萬達商業(yè)自持的項目為主，后者主要應(yīng)用于第三方項目。

建業(yè)等房企向萬達商管托管商業(yè)項目，屬于后者。就單個商業(yè)廣場而言，租賃運營比委托管理多一項商戶租金收入。

這幾年，萬達商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場數(shù)量增至106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%，接近三分之一?，F(xiàn)擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。

其中，來自第三方項目的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

在地產(chǎn)下行周期，地產(chǎn)同行紛紛甩賣資產(chǎn)，恰成為王老板擴張生意版圖的好時機。

上述商業(yè)項目中，建業(yè)的較為優(yōu)質(zhì)。官網(wǎng)顯示，其包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業(yè)街區(qū)等，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區(qū)商業(yè)、特色主題街區(qū)、城市綜合體提供服務(wù)，總體規(guī)模不大，發(fā)展勢頭不錯。

2021年，建業(yè)的物業(yè)租賃收入約2.03億元，同比增幅達46.4%。保守估算，10年，這些項目至少能為萬達商管貢獻20億元收入。

“做企業(yè)一定要順勢而為，看準經(jīng)濟大勢，順著勢做怎么做怎么有”。

早年，王健林常把“借勢”掛在嘴邊。從甩賣重資產(chǎn)、還清債務(wù)，到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，都順應(yīng)了地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

如今萬達集團不依賴高杠桿撬動規(guī)模增長，現(xiàn)金流穩(wěn)定。截至2021年6月，萬達商管賬上躺著65億元現(xiàn)金，負債總額155.25億元。表面上看負債不低，但對于家底殷實的王健林來說，壓力不大。

2021年10月份，萬達商管向港交所提交招股書，計劃融資30億至40億美元。根據(jù)港交所聆訊流程，招股書已于2022年4月21日失效。萬達商管此前表示，上市計劃還在正常有序推進中。

萬達商管累計融資額達60億美元、估值約1800億元?；顿Y者包括 PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創(chuàng)，王健林的資本朋友圈非常豪華。

不過，王老板并非沒有焦慮。為了融資，萬達商管與戰(zhàn)投公司簽訂了“對賭協(xié)議”，要求2021-2023年扣非凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，補償投資者。

就2021年來看，王健林的贏面不大。2021上半年，萬達商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，離對賭目標還有距離。

萬達商管要提升利潤水平，必須擴大在管面積規(guī)模。截至2021年底，全國累計開業(yè)418座萬達廣場，半年里新開了38家。

IPO還在路上，王健林也逐漸從隱忍低調(diào)中活躍起來。

2021年10月，他現(xiàn)身萬達集團和中國一汽的合作簽約儀式上，宣布萬達副總裁以上高管全換紅旗汽車。

緊接著，2022年初，萬達商管成立“珠海萬達智碳新能源科技”，公司的經(jīng)營范圍包含電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施運營、機動車充電銷售等，由萬達商管董事兼總經(jīng)理肖廣瑞擔任法人代表。

同期，在北京豐科萬達廣場，第一個萬達紅旗汽車旗艦店開業(yè)。按照規(guī)劃，一年內(nèi)，全國各地的萬達廣場還將落地 60家。

王健林正試圖借助商業(yè)廣場龐大的實體網(wǎng)點和客流，為萬達商管尋找新的增長曲線。

4月6日公布的福布斯全球富豪榜，電動車批量造富，多位新能源汽車相關(guān)行業(yè)的企業(yè)家雄踞榜單之上。

今年，王健林的身家為132億美元（約合人民幣840億元），排在第138位。

相比之下，5年前，王健林的身家有313億美元，位列全球63名。

如果萬達商管順利上市，如果萬達能蹭到新能源汽車的紅利，或許王健林的財富值還會再漲一漲？