承承　惠凱

中建投信托是一家老牌信托公司，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模在其總管理規(guī)模中的占比一度達到36%左右。在2020年底～2021年初房市交易重新活躍期間，公司和多家大型民營房企合作，發(fā)行了多只地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但隨著房企債務(wù)危機的陸續(xù)爆發(fā)，很多融資方/擔(dān)保方出現(xiàn)了違約，譬如新力控股集團、花樣年控股等港股房企。

中建投信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品“觸雷”，其它信托公司的同類產(chǎn)品也面臨類似尷尬。業(yè)內(nèi)人士表示，除宏觀因素外，也與部分信托公司戰(zhàn)略布局缺乏前瞻性有關(guān)，特別是近期監(jiān)管部門要求壓降地產(chǎn)信托占比，使得部分信托公司的整改壓力頗大。

中建投信托“觸礁”新力控股等房企

中建投信托是國內(nèi)最早經(jīng)營信托投資業(yè)務(wù)的公司之一，目前控股股東為中國建銀投資有限責(zé)任公司。中建投信托在業(yè)內(nèi)以地產(chǎn)業(yè)務(wù)聞名，截至2020年底，中建投信托的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模在管理總規(guī)模中占比高達36%，居業(yè)內(nèi)前列。在去年以來地產(chǎn)市場的持續(xù)萎靡下，公司發(fā)行的地產(chǎn)類信托產(chǎn)品受到了明顯沖擊。

譬如投資人王先生提供的“安泉612號（新力成都）集合資金信托計劃”推介材料顯示，信托計劃成立于2021年6月，募資規(guī)模6.5億元，存續(xù)期18個月，資金投向為“向成都力璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款”，新力控股集團（2103.HK）為該信托計劃提供連帶擔(dān)保。Wind顯示，成都力璽是知名房企新力控股集團的子公司。

新力控股集團2019年底在港股IPO，盡管及時上市壓低了負債率，但在次年還是面臨疫情+“三道紅線”（1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;2.凈負債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1）雙重壓力。從新力財務(wù)數(shù)據(jù)看，公司有兩個指標均觸及“三道紅線”，加之“主要通過聯(lián)營、合營模式增加少數(shù)股東權(quán)益實現(xiàn)，但對應(yīng)的少數(shù)股東損益規(guī)模反而下降，反映其或存在明股實債問題”。

值得一提的是，就在安泉612號成立之際，新力的債務(wù)違約風(fēng)險也在逼近。3個月后的2021年9月，新力控股集團發(fā)布公告稱，由于近期面臨因宏觀經(jīng)濟狀況而導(dǎo)致不曾預(yù)期的流動資金問題。此后又陸續(xù)發(fā)布公告稱數(shù)筆美元債違約。

在新力出現(xiàn)償付風(fēng)險后，中建投信托也向客戶發(fā)出了《重大事項信息披露報告》，坦承“借款人及共同還款人出現(xiàn)流動性困難”，應(yīng)按時償付的1728萬元利息也未到位。

除了成都項目，中建投信托和新力在杭州也有合作。中建投信托成立的“涌泉164號（新力杭州）集合資金信托計劃”，募資3億元投向新力旗下的杭州力尚房地產(chǎn)開發(fā)公司，最終用于杭州余杭區(qū)良渚新城A7地塊的開發(fā)。

該信托計劃于2022年6月到期，但新力美元債違約后，信托報告披露：“住房行政主管部門已對標的項目的銷售資金進行托管……受托人已要求派駐的第三方人員加強對標的公司和標的項目駐場監(jiān)管，積極配合建設(shè)行政主管部門對標的項目的資金監(jiān)管”。

今年4月中旬發(fā)布的涌泉164號一季報告顯示：農(nóng)業(yè)銀行杭州江錦支行已對杭州項目主體公司采取了訴訟+保全項目土地使用權(quán)，受此影響，“標的項目無法按計劃在3月份申請最后一批次住宅的預(yù)售許可證，對項目整體銷售進度造成較大不利影響?！?/p>

在諸多不利因素影響下，新力控股今年一季度的合同銷售金額為7.86億元，僅相當(dāng)于去年同期3%。加之近期港股地產(chǎn)風(fēng)暴深化，多家房企因會計師事務(wù)所“撂挑子”、無法按期披露年報，新力控股原本計劃在3月底披露經(jīng)審核后的年報，迄今仍未披露。

王先生亦充滿疑惑：“信托產(chǎn)品6月發(fā)行，新力9月就出了問題，盡調(diào)是怎么做的？”

此外，中建投信托發(fā)行的“安泉518號”集合信托計劃也出現(xiàn)變數(shù)，募資投向榮盛地產(chǎn)在合肥的項目。作為一家河北的大型開發(fā)商，榮盛地產(chǎn)在近期出現(xiàn)商票等逾期情況，合肥項目去年下半年以來也因質(zhì)量、開工進度等問題，與客戶紛爭不斷。公司前幾日發(fā)布的年報預(yù)告甚至飛出了“黑天鵝”，預(yù)計2021年巨虧或達60億元。

部分產(chǎn)品融資方出現(xiàn)違約

上述信托計劃只是中建投信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖的一角。公開信息顯示，2019年中建投信托和朗詩集團達成了戰(zhàn)略合作，前者將提供長租公寓、養(yǎng)老、物業(yè)等板塊業(yè)務(wù)的一攬子金融支持。此外，中建投信托還和福晟集團達成戰(zhàn)略合作;2019年，與另一家A股上市的閩系房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為后者提供包括非標債權(quán)融資、地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的多種業(yè)務(wù)，合作總規(guī)模達200億元……如今合作的這3家公司中已經(jīng)有兩家違約。

資料顯示，中建投信托2020年3月發(fā)行的“安泉544號”，融資方為杭州碧光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為其提供擔(dān)保的是某A股上市的閩系房企。該信托計劃募資3.6億元，投向杭州市下城區(qū)新天地板塊三塘單元地塊的開發(fā)。彼時該擔(dān)保房企正處于泰康人壽入股之后的高光時刻，誰知在一年后就遭遇“股債雙殺”、業(yè)績暴跌，而泰康人壽也果斷止損退出。

去年底，中建投信托向投資人坦承：擔(dān)保人被密集下調(diào)評級，“近期有大量債務(wù)到期……以及抵押物項目開發(fā)銷售進度晚于預(yù)期”，存在兌付風(fēng)險。安泉544號將于今年8月到期，能否如期兌付存在懸念。

一家大型民企信托的品牌負責(zé)人向《紅周刊》記者表示，去年以來，華夏幸福、恒大等房企的違約事件對信托業(yè)沖擊最大?！叭绻f2020年下半年后，業(yè)內(nèi)對恒大的風(fēng)險就有了心理預(yù)期，而對融創(chuàng)的資金實力更具信心，2021年中期、尚有機構(gòu)在發(fā)行融創(chuàng)的產(chǎn)品，那么一旦融創(chuàng)也出現(xiàn)展期，則超預(yù)期的負面沖擊將更嚴重。”

就中建投信托而言，與融創(chuàng)相關(guān)的“安泉586號（融創(chuàng)溫州）集合信托計劃”已經(jīng)展期。就投資人提供的材料顯示，安泉586號的借款人為融創(chuàng)旗下的平陽隆恒置業(yè)有限公司，其是溫州翡翠海岸城項目的開發(fā)商。材料顯示：經(jīng)排查，平陽隆恒置業(yè)的還款能力比較弱，作為信托保證人的融創(chuàng)集團的大額債券償還壓力也比較大，“信托計劃到期或?qū)o法正常清算”。

2020年后，有不少信托公司在合作伙伴的選擇上向頭部上市房企靠攏，但中建投信托仍選擇和部分非上市房企合作。譬如，成立于2021年2月的“安泉590號（合能重慶楓丹玖悅）集合資金信托計劃”，其保證人為深圳市合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是總部位于四川的合能控股旗下公司。

合能控股雖然是老牌地產(chǎn)商，但其一直未能上市，直到2021年11月在房企融資需求愈發(fā)急迫的情況下，才提交了港股招股書（尚未上市）。從公開的財務(wù)數(shù)據(jù)看，該公司不僅“三道紅線”全部觸發(fā)，且過半借款為一年內(nèi)到期的短期借款，償債壓力巨大。

值得注意的是，在去年地產(chǎn)項目爛尾風(fēng)險蔓延后，各地方政府也在加大對預(yù)售資金的監(jiān)管，如此情況不可避免會沖擊到金融債權(quán)人的償債計劃，而安泉590號恰恰面臨這種問題。

相關(guān)資料顯示，安泉590號的抵押增信資產(chǎn)為長沙領(lǐng)新房地產(chǎn)公司持有的長沙市開福區(qū)“湘（2020）長沙市不動產(chǎn)權(quán)第0370420號”地塊的使用權(quán)，在今年3月底的最新一期《臨時事項報告》中，中建投信托方面透露，地方政府要求新建商品房預(yù)售資金“須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶”。

對此，中建投信托方面表示，若信托到期后出現(xiàn)兌付風(fēng)險，當(dāng)?shù)盅何镱A(yù)售資金優(yōu)先打入政府監(jiān)管賬戶下，“資金劃扣或?qū)⑹艿秸芸?，?dǎo)致無法按要求劃轉(zhuǎn)至由受托人監(jiān)管的預(yù)售匯款賬戶”，可能影響信托財產(chǎn)安全。

展期之后又如何？爭議“表外轉(zhuǎn)表內(nèi)”

除了上述產(chǎn)品存在風(fēng)險外，中建投信托還發(fā)行了數(shù)只與花樣年地產(chǎn)合作的信托產(chǎn)品，譬如成立于2021年2月的“安泉595號”集合信托計劃，就由花樣年集團提供擔(dān)保，募資用于四川資陽市花樣年花郡項目的開發(fā)。

安泉595號是在發(fā)行不久后，擔(dān)保方就正式出現(xiàn)違約的。2021年10月，花樣年在反復(fù)吹風(fēng)在手資金充裕的情況下突然宣告美元債違約，這一舉措令債權(quán)人錯愕。值得一提的是，花樣年的“躺平”范本成了很多房企的模仿對象，在其違約后不久，地產(chǎn)債出現(xiàn)了全面下跌。今年3月，港交所對上市公司花樣年控股（1777.HK）、公司總裁潘軍等高管做出了相應(yīng)處罰。

安泉595號原定在今年8月底到期的，在花樣年出現(xiàn)債務(wù)違約后，中建投信托向客戶公告稱，“升級了項目管控措施、派駐人員現(xiàn)場駐管?！?/p>

此外還值得一提的是，中建投信托此前還曾踩中過浙江大型民企“銀億系”的“大雷”。據(jù)*ST銀億2020年的公告，中建投信托已經(jīng)起訴*ST銀億，要求償還貸款本金5億元。

對于上述項目的處置前景，王先生透露：“中建投信托之前有剛兌傳統(tǒng)、通過承接信托份額或提供流動性支持等方式保證投資者退出，但劉董事長不久前卻跟我們說：股東建銀投資的上級——中央?yún)R金公司要求‘不得將表外壞賬轉(zhuǎn)表內(nèi)”，因此中建投信托盡管實力很強，但對于已到期的產(chǎn)品，也只是展期、通常先展期半年。

戰(zhàn)略前瞻性不足多家信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)整改壓力大

中建投信托業(yè)績表現(xiàn)與地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏是相契合的。據(jù)年報數(shù)據(jù)，中建投信托2018年凈利潤還達到9.2億元，之后便一度震蕩下滑;2020年錄得營收22億元、同比小幅下滑，凈利潤5億元、同比下滑超四成;2021年上半年，凈利潤又回升至4億多元。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，滬浙地區(qū)的數(shù)家信托公司，如杭工商信托、萬向信托等也都擅長地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在信托總資產(chǎn)中的占比都在業(yè)內(nèi)前十。另據(jù)《財新》援引的數(shù)據(jù)，截至2021年6月底，新增地產(chǎn)信托規(guī)模最大的5家信托公司分別是光大信托、中融信托、中航信托、愛建信托、五礦信托。在當(dāng)前地產(chǎn)債大量違約下，這些對地產(chǎn)信托規(guī)模偏重的信托公司顯然是要面臨類似的兌付壓力。

用益信托網(wǎng)分析師帥國讓向《紅周刊》表示：“一方面跟宏觀經(jīng)濟增速放緩及地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整有關(guān);另一方面，跟信托公司自身的戰(zhàn)略布局前瞻性不足，應(yīng)對風(fēng)險的應(yīng)急處置能力不強也相關(guān)?！?/p>

據(jù)《紅周刊》記者了解，在2020年9月恒大事件意外曝光后，不少信托公司已主動收緊地產(chǎn)業(yè)務(wù)的敞口，但仍有部分信托公司對頭部民營房企抱有期待，在2020～2021年初房市超預(yù)期火爆的宏觀背景下，繼續(xù)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。事后來看，當(dāng)時做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉措讓他們錯失了寶貴的調(diào)整窗口。

據(jù)信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國信托業(yè)發(fā)展評析》數(shù)據(jù)，在“房住不炒”的政策指引下，截至去年三季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.1%，環(huán)比下降6.3%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)信托占比降至12.4%，同比環(huán)比均繼續(xù)下滑。

2020年二季度開始，信托業(yè)協(xié)會不再披露信托業(yè)的風(fēng)險項目具體情況。對此，帥國讓認為，最近兩年暫停披露的原因主要在于資管新規(guī)頒布以來，信托風(fēng)險資產(chǎn)規(guī)?？焖倥噬?，為避免加劇市場波動，監(jiān)管層暫停披露這一數(shù)據(jù)，后續(xù)大概率不會再披露了?！耙驗橘Y管新規(guī)已正式落地，信托產(chǎn)品凈值化時代已來臨。”

截至目前，信托業(yè)的去通道化、向主動管理能力的轉(zhuǎn)型仍在繼續(xù)。據(jù)《中國經(jīng)營報》4月初報道，監(jiān)管層給信托公司的窗口指導(dǎo)是“控制房地產(chǎn)信托集中度不超過主動管理信托規(guī)模的40%”。帥國讓坦言，“大部分信托公司都面臨一定的整改壓力，部分信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型較慢，在未來的市場競爭中或?qū)⒊掷m(xù)面臨被動的局面?！?/p>

公開信息也顯示，去年以來，中建投信托方面調(diào)低了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的調(diào)門，轉(zhuǎn)而發(fā)力資本市場業(yè)務(wù)、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。至于上述存在兌付風(fēng)險的地產(chǎn)信托產(chǎn)品最終結(jié)局如何？目前仍是個未知數(shù)。