張艷 徽商銀行股份有限公司

近年來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭猛烈，中國人的傳統(tǒng)思想讓我們對住房有著一種根深蒂固的情結(jié)，買房對我國百姓來說是人生中頭等大事，按揭貸款購房已經(jīng)成了大家都很重視的業(yè)務(wù)。我國商業(yè)銀行由此開展了房屋貸款業(yè)務(wù)，買房成了很多家庭的必需，與此同時，百姓生活壓力也隨之加大。尤其在新冠肺炎疫情大規(guī)模爆發(fā)的近兩年，全球疫情形勢仍舊嚴峻的形勢下，各行各業(yè)受到相當大的影響，從而也對人民的生活產(chǎn)生了較大的改變，很多人因此失去工作進而失去收入而斷供，從而加大了我國商業(yè)銀行房貸的風(fēng)險。本文闡述我國現(xiàn)階段商業(yè)房貸業(yè)務(wù)存在的具體問題，以及我們應(yīng)該如何加以預(yù)防這種風(fēng)險采取的具體措施。

一、商業(yè)房貸風(fēng)險的概念及類型

（一）概念

由于人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟熱潮的來臨，在我國，百姓將買房看成是很多人一生中的頭等大事，但是由于房價過高，普通百姓沒有條件去全款購買，因此，我們商業(yè)銀行向申請的百姓發(fā)放抵押貸款，由申請人向銀行支付利息的行為。

商業(yè)房貸的風(fēng)險，指的是商業(yè)銀行向借款者發(fā)放款項，但是由于貸款一般還款時間較長，還款期間可能產(chǎn)生一些潛在的風(fēng)險，導(dǎo)致某些原因不能進行還貸的行為。近年來人民對買房的熱情居高不下，但是由于在還款的過程中產(chǎn)生較多的風(fēng)險，比如浮動的利率等各種因素，比如申請人是否在還款期間失去了工作，最終喪失還款的能力，造成了最終斷貸情況，導(dǎo)致銀行被動承擔了巨大經(jīng)濟損失的風(fēng)險。

（二）商業(yè)房貸風(fēng)險的類型

我國商業(yè)的房貸的風(fēng)險大致可以分為信用風(fēng)險和市場條件變化風(fēng)險以及辦理貸款過程中產(chǎn)生的操作不當引發(fā)的各種風(fēng)險問題。

首先，信用風(fēng)險主要來源于購房者。購房者在購買房子雖然以房產(chǎn)為抵押作為條件，申請到了房屋貸款。但一般購房者還款的周期較長，一般是十年、二十年甚至三十年不等，在漫長的還款周期中，如若有一些條件的改變就可能影響購房者的償還能力，進而給商業(yè)銀行帶來經(jīng)濟損失。購房者在非主觀意愿的前提下，比如近年的新冠肺炎疫情對全球經(jīng)濟的破壞性影響，還有國家政策的調(diào)控，比如像去年的國家對整個教育行業(yè)的規(guī)劃調(diào)整，徹底改變了很多培訓(xùn)教育行業(yè)人的生存軌跡，進而影響了許多購房者的及時還款能力。

其次，市場條件的變化通常非常不利于銀行貸款業(yè)務(wù)的開展。近年來，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的影響，導(dǎo)致一些城市的房價價格不斷下行，這無形中也使得以房產(chǎn)作為抵押物的貸款，抵押的房子的貶值情況嚴重，如若購房者不能繼續(xù)履行還款的責任和義務(wù)，商業(yè)銀行會根據(jù)相關(guān)條款規(guī)定對抵押物進行拍賣等處理，可隨著市場行情的不穩(wěn)定，抵押拍賣也給我國銀行房貸業(yè)務(wù)帶來了巨大的風(fēng)險。另外，對于固定利率的貸款而言，利率產(chǎn)生任何異樣都會對商業(yè)銀行造成風(fēng)險。

還有值得深思和改變的在于我們自身。我們自身不完備的系統(tǒng)、不夠完善的內(nèi)部流程、一些業(yè)務(wù)人員的整體業(yè)務(wù)素質(zhì)的不成熟等方面的因素也使得我們銀行房貸業(yè)務(wù)遭受了一定程度的損失。我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)開展了近十多年的時間，但是在實際操作的流程中，還存在較大的風(fēng)險。在辦理房貸業(yè)務(wù)時，購房者需要提供相關(guān)的材料，由營銷人員對材料進行審查，但是在實際操作中，營銷崗位人員因為有較大的工作業(yè)績要求壓力而放松對材料真實性的核查，甚至出現(xiàn)放棄調(diào)查真實性的情況。與此同時，審查人員也出現(xiàn)了不作為的情況，我們的相關(guān)工作人員從內(nèi)部上的胡亂行事使我們最終的還款周期中出現(xiàn)了較大的疏漏，從而造成了銀行經(jīng)濟上的巨大損失。作為一名銀行從業(yè)人員，尤其在信貸業(yè)務(wù)方面，我們更應(yīng)該擺正自己的心態(tài)，守住最起碼的道德底線，拒絕一切外部誘惑，經(jīng)受住人性的考驗。如何去改善和處理好業(yè)務(wù)中所遇到的各種風(fēng)險問題也成了我們做好銀行房屋貸款業(yè)務(wù)的一個重要任務(wù)。

二、我國商業(yè)銀行房貸產(chǎn)生風(fēng)險的原因

已經(jīng)介紹了我國商業(yè)銀行房貸的主要風(fēng)險類型，下文將探討一下諸如此類的風(fēng)險如何產(chǎn)生的，具體是哪些原因?qū)е铝宋覀兩虡I(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險如此之高。接下來探討從市場條件的變化角度上、購房者的角度和銀行的角度多方面進行研究。

（一）市場經(jīng)濟大環(huán)境的影響

各行各業(yè)的發(fā)展都會受到宏觀環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也毫不例外，當然個人住房貸款也與經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)[1]。經(jīng)濟水平的微妙變化多少也對我國的銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定程度的影響。比如在經(jīng)濟回落的時候，我國的經(jīng)濟增長率一度達到負數(shù)，到了經(jīng)濟復(fù)蘇階段，我國百姓就業(yè)和生活狀況向好。在良好的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，商業(yè)銀行和眾多借款人對經(jīng)濟報有樂觀態(tài)度，個人住房貸款數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了大幅度增長的趨勢，與此同時商業(yè)銀行看到了房貸市場的前景，著力開展商業(yè)房貸項目。我們要注意的是，在經(jīng)濟環(huán)境復(fù)蘇的背后存在不能忽視的信貸風(fēng)險。越是這樣的大環(huán)境相好的狀況下，越是可能產(chǎn)生一定潛在的風(fēng)險。

（二）需求和供給在一定程度上出現(xiàn)了偏差

隨著居民生活水平的提高，我國居民越來越重視生活質(zhì)量的提高以及對孩子教育方面的重視，對購房的需求一直居高不下。但是由于個人的收入水平受很多因素限制，所以產(chǎn)生了中低端需求與高端住房需求的差異化，以及我國房價過高但是居民收入有限不能全款購買所要的住房，我國居民對房屋的需求很大，卻不具備強大的支付能力。所以導(dǎo)致越來越多的購房者選擇住房貸款來解決生活中的實際需求，這在一定程度上促進了商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)，但是與此同時房貸業(yè)務(wù)也需要加強風(fēng)險防控。

（三）從購房者角度來看，商業(yè)房貸風(fēng)險的產(chǎn)生

從購房者角度分析來看，這種風(fēng)險主要來自經(jīng)濟水平狀況、斷供或者提前還貸，或者比如購房者自身身體情況出現(xiàn)問題，帶來直觀的經(jīng)濟損失。所以銀行機構(gòu)就要對購房者的年齡、身體、工作、家庭和社會關(guān)系等各個方面進行綜合評定是否符合貸款資格，亦或?qū)①J款比例進行適當?shù)恼{(diào)整。因為非人為因素導(dǎo)致的比如購房者在還款周期中，突因疾病失去健康喪失勞動能力；或抵押的房產(chǎn)價值不足以償還剩余貸款，或因為經(jīng)濟危機失業(yè)等一些不可抗力失去償還能力的風(fēng)險。

（四）從銀行自身的角度來看商業(yè)銀行房貸的風(fēng)險問題

隨著我國居民貸款購房業(yè)務(wù)的需求不斷加大，我們商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的與日俱增，作為銀行業(yè)務(wù)人員，并沒有完善的內(nèi)部系統(tǒng)加以支持。在實際操作流程中，由于業(yè)務(wù)人員沒有足夠的防風(fēng)險意識，在工作流程設(shè)置中也有潛在的風(fēng)險。加之近年來業(yè)務(wù)的不斷擴大，很大一批年輕人涌入相關(guān)的分支機構(gòu)，年輕人風(fēng)險意識淡薄，老一批業(yè)務(wù)人員缺乏學(xué)習(xí)，加上業(yè)務(wù)量的不斷劇增，整個管理系統(tǒng)操作的不規(guī)范等問題導(dǎo)致出現(xiàn)了最后的風(fēng)險管控不及時的問題。

（五）對于房貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度不夠

商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)其實是很需要相關(guān)行政部門進行高水平的監(jiān)管的。目前來說，我國商業(yè)銀行缺乏整個監(jiān)管體系的構(gòu)建，或者說缺乏有效的監(jiān)管措施，抑或者是措施并不到位。因為缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機制，很多監(jiān)管資源不能被充分有效地利用，所以對房貸業(yè)務(wù)無法實現(xiàn)高質(zhì)量的監(jiān)管。而且在制定相關(guān)監(jiān)管制度的過程中，并未充分學(xué)習(xí)外部好的經(jīng)驗并加以吸收，對房貸業(yè)務(wù)監(jiān)管的需求沒有進行實際的調(diào)查研究，更加沒有對實際的房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)監(jiān)管機制進行具體的分析研究，所以現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行出現(xiàn)了房貸風(fēng)險的問題。

（六）保險類別不夠，創(chuàng)新性不足

我國商業(yè)銀行在防范風(fēng)險的意識上不足，欠缺足夠的經(jīng)驗。在房貸業(yè)務(wù)的具體辦理中，沒有對房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險的分散性進行相應(yīng)的考察。保險是避免商業(yè)銀行房屋貸款產(chǎn)生風(fēng)險的重要舉措。但是實際工作中，在明確借款人的訴求后，仍無法找到一款與之相匹配的保險險種加以補充。銀行人員自身對保險業(yè)務(wù)認識不足，沒有對保險業(yè)務(wù)進行價值分析和考察，更沒有進行精準研究，所以導(dǎo)致在借款人選擇房屋貸款時，并不能給予最專業(yè)的設(shè)計方案，讓借款人有更佳的貸款選擇，缺乏對各信用類貸款的成本及風(fēng)險研究，沒有實現(xiàn)對市場需求的真正探究了解，間接造成房屋貸款率較高，風(fēng)險較大。

二、對于商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險問題，需采取的相關(guān)舉措

（一）采取積極的態(tài)度應(yīng)對，樹立風(fēng)險意識

作為辦理商業(yè)銀行信貸方面業(yè)務(wù)的一員，必須著重學(xué)習(xí)穩(wěn)健的風(fēng)險文化，房地產(chǎn)業(yè)是一個與宏觀經(jīng)濟高度相關(guān)的行業(yè)，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范市場風(fēng)險。培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員對市場進行預(yù)測風(fēng)險的能力和對相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，以防突然的變化造成的不可估量的損失。

（二）構(gòu)建龐大的預(yù)警系統(tǒng)，對各方面數(shù)據(jù)充分整合分析

我國商業(yè)銀行的房屋貸款業(yè)務(wù)不僅和國家政策、市場行情有關(guān)，還和各行各業(yè)的發(fā)展狀況有著密切的聯(lián)系。應(yīng)該建立類似的龐大的預(yù)警系統(tǒng)，及時更新研究國家的相關(guān)政策，對于房地產(chǎn)市場的各種政策信息和市場行情相關(guān)變化情況及時整合匯總到數(shù)據(jù)庫，對各行業(yè)的就業(yè)前景和薪資狀況等一定程度上建立一個較完善的預(yù)估模型，在我們對風(fēng)險的評估上作為重要的參考依據(jù)[2]。從產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)在整個測量指標的關(guān)聯(lián)程度來說，銀行業(yè)系統(tǒng)應(yīng)定期公布有關(guān)指標。預(yù)警機制的建立能促進商業(yè)銀行整體把握其定位和對區(qū)域市場及時的宏觀調(diào)控，避免房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)下降和各個行業(yè)突然崩塌而出現(xiàn)的斷供情況。指標作為定性檢測的手段，對風(fēng)險的監(jiān)測和預(yù)警分析中有著重要的作用。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況的國家政策，有針對性地建立風(fēng)險預(yù)警管理體系。

（三）加強內(nèi)部人員道德建設(shè)和健全操作系統(tǒng)，降低風(fēng)險

據(jù)調(diào)查研究，很多時候操作風(fēng)險遠遠大于市場風(fēng)險。有關(guān)國際金融相關(guān)機構(gòu)一直致力于對操作風(fēng)險管理的技術(shù)框架、方法和組織的探索和建設(shè)，已經(jīng)取得了明顯的進步。為更好地化解這一風(fēng)險，要在辦理貸款前、貸款中，貸款后三方面來進行風(fēng)險的防范。迄今為止，主要是從央行采集個人信用評估狀況，相關(guān)人員接收到此依據(jù)時，以貸款相關(guān)的政策原則，對該項貸款做相關(guān)的調(diào)查核實，做出最后裁定。最終審批人同意此項貸款，確定其最多的貸款額度，再最后辦理相關(guān)手續(xù)。來審批貸款必須符合相關(guān)的條款規(guī)定，盡量確定風(fēng)險的可控。辦理過程中，工作人員應(yīng)該恪守工作職責，不能為某些利益，罔顧一些風(fēng)險，以免造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（四）建立完善的個人信用評價系統(tǒng)

個人信用評價系統(tǒng)的建立對我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的降低來說是一個重要手段[3]。在市場經(jīng)濟條件下，人民生活壓力不斷加大，如果只是單純的道德約束，一旦出現(xiàn)問題，沒有法律制衡，將會使整個信用體系崩塌難以維系。按揭貸款雖然以房產(chǎn)作為抵押物，但其根本也是信用抵押。我國社會對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的信息是不透明不公開的，在人民銀行征信系統(tǒng)中的記錄也有限。個人信用評價系統(tǒng)的建立與銀行個人信用系統(tǒng)共享，商業(yè)銀行對借款人資格的審查，也更有客觀性和準確性，降低房貸的風(fēng)險發(fā)生。

（五）提高房貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管水平

為了防止現(xiàn)階段房貸風(fēng)險的發(fā)生，需要提高房貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管水平。對于監(jiān)管房貸業(yè)務(wù)，首先，應(yīng)該充分了解其業(yè)務(wù)辦理流程，并且積極學(xué)習(xí)外部經(jīng)驗，對于房貸辦理的整個管理體系有明確的認識，分析明確行政監(jiān)管對辦理房貸業(yè)務(wù)的意義，這樣對我們房貸業(yè)務(wù)的辦理和優(yōu)化改良都能起到積極作用。其次，要充分學(xué)習(xí)到商業(yè)銀行的金融衍生產(chǎn)品的發(fā)行和應(yīng)用情況，對相關(guān)業(yè)務(wù)的基本學(xué)習(xí)一定要到位，對金融衍生產(chǎn)品可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行科評估，以及調(diào)整和優(yōu)化，為提升監(jiān)管水平提供有力支持。

（六）提升保險品類的創(chuàng)新水平

作為商業(yè)銀行，需要保險種類的多樣化以防控房屋貸款風(fēng)險，對整個市場的多方面風(fēng)險因素加以分析對比研究，對保險種類的設(shè)置有針對性和需求性。在創(chuàng)新保險種類中，我們應(yīng)該結(jié)合房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險因素，通過房貸險種創(chuàng)新產(chǎn)品增加借款人的投保意識。保險種類的具體探究結(jié)果需要結(jié)合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場變化行情以及貸款成本等多方面因素進行整合，以求切實促進創(chuàng)新保險險種的市場需求更大，有效地減少我國商業(yè)銀行諸如房貸類的風(fēng)險。

三、結(jié)語

近年來，隨著居民生活水平不斷提高，對居住條件的改善和對教育方面的追求導(dǎo)致房產(chǎn)需求劇增，從而商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)增長勢頭猛烈，但在辦理整個貸款流程中，我們銀行自身存在著一定的問題，比如自身風(fēng)險管控意識不強等，導(dǎo)致最后銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險也越來越高。加之由于房貸業(yè)務(wù)的周期較長，市場經(jīng)濟的不可控條件下，各種因素導(dǎo)致的風(fēng)險，我們應(yīng)盡可能采取有效措施加以避免，本文也嘗試探討了相關(guān)問題的解決方案，希望對我國商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險管控起到一定的積極作用。