莊茜

一、房地產投資現(xiàn)狀

房地產一直是我國各個城市投資行業(yè)的重要組成部分，也是投資者趨之若鶩的重點板塊。自從進入新世紀以來，我國房地產行業(yè)一直在向多元化、規(guī)范化、標準化方向發(fā)展，房地產從曾經的以增長速度為重點向以品牌優(yōu)化和社會效益為重點轉變。最近幾年以來，房地產行業(yè)的高收益導致過多的資本涌入，房地產泡沫越來越多，雖然房價的高漲速令投資者十分狂熱，但政府出臺的各種購房和買賣政策給房地產投資行業(yè)帶來了許多變數(shù)。再加上各個城市土地價格上漲，各種建材原料價格也水漲船高，樓市競爭日益激烈，房地產投資的風險居高不下。

二、房地產投資風險的含義與特征

（一）風險的定義

風險是指將要發(fā)生的事與我們預想的發(fā)展路徑偏離，可能會帶來傷害，也可能會出現(xiàn)意想不到的利益，風險是無法準確預判的。風險分為積極風險、消極風險和中立風險，在房地產投資風險中主要討論的是消極風險，即投資過程中可能因信息的不及時、投資周期未知、預期收益偏離、地產政策改變等情況造成財產的損失。

（二）房地產投資風險的特征

1.普遍性與客觀性

風險無處不在，風險是機遇與挑戰(zhàn)共存的，普遍性是指風險存在于房地產行業(yè)的各個階段，每時每刻都伴隨著這個行業(yè)，客觀性是指風險不以人的意志為轉移，客觀存在于房地產的各個角落。

2.不確定性

風險是難以預知的，風險的不確定性體現(xiàn)在風險的產生概率不定，產生條件不定，產生后果不定。對于房地產施工過程中的種種情況，無法預知其發(fā)生的時間與后果，所以對于房地產行業(yè)的投資來說，風險是不確定的，但是風險究竟造成的是正面還是負面影響，也是不確定的，所以要用辯證法看待房地產投資風險。

3.聯(lián)動性

聯(lián)系無處不在，各行各業(yè)都有其千絲萬縷的聯(lián)系，世界是一個聯(lián)系的整體，房地產投資行業(yè)也不例外，房地產投資風險與決策者的行為息息相關，決策者的任何動作都可能會導致風險概率的變化，也可能改變風險的利弊與嚴重程度，風險的發(fā)生與風險的影響也是聯(lián)動的，任何一個環(huán)節(jié)的變化都有可能影響最后的結果。

4.相對性

風險不是客觀存在的實體，風險隱藏在房地產開發(fā)的各個過程之中，看不見，摸不著;但相對的，在評估時，可以通過一些特殊的手段，根據(jù)以往發(fā)生過的事件去總結和借鑒，歸納出風險的可能結果，對風險做出客觀地判斷。

三、房地產投資風險分析

（一）房地產企業(yè)投資風險管理系統(tǒng)

風險管理是一門由來已久的學問，風險管理已經趨向于經過系統(tǒng)化的收集與分析，理性地看待項目風險。項目風險管理系統(tǒng)由各部分組成，相互作用，共同形成一個行之有效的管理手段。風險管理共分為房地產投資風險大數(shù)據(jù)預測、房地產投資風險大數(shù)據(jù)處理、房地產投資風險大數(shù)據(jù)計算和房地產投資風險大數(shù)據(jù)監(jiān)測四部分。

房地產投資風險大數(shù)據(jù)預測：風險大數(shù)據(jù)預測指的是超前的進行信息搜集、信息分析、風險評估、預留方案以及風險追蹤，它將諸多資源用于專業(yè)性的風險策劃并保證盡可能地減少風險損失。

房地產投資風險大數(shù)據(jù)計算：投資風險大數(shù)據(jù)計算是指利用搜集的信息對項目進行系統(tǒng)性的風險計算，旨在保證項目實施過程中的基本利益和投資效率。

房地產投資風險大數(shù)據(jù)處理：投資風險大數(shù)據(jù)處理是指對投資過程中產生的風險進行處理，盡可能地減少風險造成的不利后果和損失，風險處理包括風險的發(fā)現(xiàn)、風險的搜集與分析、風險的應急、時間地點、由誰處理等實際細節(jié)，要在正確的時間選擇正確的應急方案才能夠以不變應萬變。

房地產投資風險大數(shù)據(jù)監(jiān)測：投資風險大數(shù)據(jù)監(jiān)測是指要時刻關注項目進展，及時動態(tài)分析項目進行中的風險，確保風險來臨的時間在可處理范圍內，綜合條件與利弊權衡，利用技術和經濟能力盡可能降低損失。

（二）房地產投資風險因素分析

風險可以從不同角度進行分類，各類專業(yè)書籍中都有多角度的記載與說明，本文按風險性質因素不同，將房地產投資風險分為房地產投資政治政策風險、房地產投資環(huán)境風險、 房地產投資金融風險、房地產投資建設風險、房地產投資生態(tài)風險和房地產投資世界局勢風險。

1.房地產投資政治政策風險

房地產投資政治政策風險是指由于政府因響應國家和社會需要，出臺一些新的政策利好城市發(fā)展和百姓福祉，這些政策可能會影響房地產投資者的利益。房地產投資政治政策風險包括城市經濟發(fā)展風險、房地產市場調控政策風險、保護環(huán)境政策風險、城市區(qū)域功能改劃風險等。房地產投資行業(yè)是十分依賴政策支持的，政策對于房地產投資的影響不可忽視，任何一條政策的改變對于投資者的收益都將產生一系列變化，目前我國的市場經濟體制依舊需要完善，國家通過上層建筑的手段對房地產行業(yè)的發(fā)展起到了保駕護航的根本作用，才能保證房地產行業(yè)的穩(wěn)步前行?？梢哉f，政策風險是房地產投資風險中最重要的風險之一，不可忽視。

2.房地產投資環(huán)境風險

房地產投資環(huán)境風險主要是指因復雜的社會關系對房地產投資行業(yè)帶來的不確定風險，房地產投資環(huán)境風險主要包括區(qū)域功能變化風險、群眾風險、區(qū)域競爭風險和治安風險。

區(qū)域功能變化風險是指政府為了城市的未來發(fā)展，對城市布局與規(guī)模進行細致規(guī)劃，對建筑群之間的矛盾與匹配進行優(yōu)化，建筑容積率的變化、建筑覆蓋率變化、用途的相容性等都可能會造成房地產投資的風險。因此，在做房地產項目投資時要密切關注城市規(guī)劃變動給投資項目帶來的風險，及時止損。

群眾風險是指當政府對城市規(guī)劃的改變會導致居民的生活利益、經濟利益、發(fā)展利益受到損害，因此公眾會產生抵觸情緒進而導致投資項目的利益變化，房地產投資者需要考慮全面。

區(qū)域競爭風險是指不同區(qū)域之間的發(fā)展可能會相互影響，房地產是一個包羅萬象的有機產業(yè)，一個區(qū)域土地價格的變化會導致附近區(qū)域價格的相應改變，這會導致房地產投資者的經濟傷害，這類風險包括周邊發(fā)展風險和其他功能相近的區(qū)域發(fā)展風險，周邊發(fā)展風險是由于附近區(qū)域交通條件的改善、配套設施的完備、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化、商業(yè)地塊的補充等造成本區(qū)域房價的上漲或因居住環(huán)境的問題導致價格下跌;類似區(qū)域發(fā)展風險是當兩個不靠近的區(qū)域功能結構、發(fā)展狀況近似從而造成一定程度的消費分散，降低地域消費水平，從而對投資產生風險，或者兩片區(qū)域遙相呼應，產業(yè)緊密聯(lián)系形成有機一體造成房價上升的有利局面。

治安風險是指房價在很大程度上會受到當?shù)氐闹伟惨蛩氐挠绊?，一個不安全的地塊肯定很難吸引消費者的目光，房地產投資者一定要考慮地域的治安情況，規(guī)避這些潛在的風險和損失。

3.房地產投資金融風險

房地產投資金融風險是指經濟體制的發(fā)展對房地產投資行業(yè)產生的風險，房地產投資金融風險包括買賣平衡風險、資金周轉風險、低價風險、上市風險和群眾經濟能力變化風險等。買賣平衡風險是指市場的買賣關系對于房地產的價格有很大的影響，從而影響投資利益。財務風險是指房地產項目的財務周轉、財務經營等方面對房地產投資者帶來的風險，例如最近的恒大風波。低價風險是指房地產企業(yè)將產品定價過低，對于企業(yè)的營收平衡產生不利影響，導致投資者的收益波動。上市風險是指由于融資規(guī)劃問題引起的收益風險，最后風險還是轉嫁到投資者身上。群眾經濟能力變化風險是指國民經濟水平的好壞直接影響居民的購買能力，從而決定房地產行業(yè)的興衰成敗，所以要考慮到國民經濟水平對房地產投資帶來的風險。

4.房地產投資建設風險

房地產投資建設風險是指在施工過程中技術的革新、建造工藝的先進、安全問題等決定了項目能否保質又及時地完成，房地產投資建設風險包括人員安全風險、工程項目造價風險、技術能力風險、建造質量與速度風險等。

5.房地產投資生態(tài)風險

房地產投資生態(tài)風險是指生產過程中無法預計的自然條件對項目產生的風險，惡劣的自然環(huán)境會對建筑生產產生不利影響，損害投資者的利益。自然風險包括大風、暴雨、閃電、高溫、極寒、地震等各種風險。

四、房地產投資風險大數(shù)據(jù)評估方法

房地產投資是一種風險與收益并存的理財投資，由于房地產投資的特殊性，房地產投資風險評估對于投資前的準備有很好的指向作用。房地產投資風險大數(shù)據(jù)評估方法包括主要因素分析、金融分析、利率比較分析、投資風險概率分析等。

（一）主要因素分析法

我們要抓住主要矛盾的主要方面，對于房地產投資風險的評估，我們要抓住影響風險產生與否的主要因素，確定其對房地產項目的投資牽連程度。如何使用主要因素分析法，如下：

1.確定分析對象及主要風險因素。對于房地產投資項目風險的主要分析因素可以參考投資風向、投資周期、回報率等具體利益展開。

2.明確可變因素。對于不確定因素設定一定波動區(qū)間，不同施工階段的不確定因素也會改變，要及時跟進并分析時下房地產行業(yè)數(shù)據(jù)、報告和調查，做出估計性統(tǒng)計。

3.計算影響概率。根據(jù)搜集得到的資料按固定其他因素，重復計算特定元素的方法得出每種因素對于房地產項目的影響程度。

4.找出風險的主要影響因素。主要影響因素在不同的條件下變化較大。

主要因素分析法考察了影響項目風險的主要因素，但并不能計算得知項目產生風險的可能性，也無法計算風險產生的損失大小。

（二）金融分析法

金融分析是房地產項目投資中最重要的一環(huán)，它根據(jù)項目中的土地成本、建設材料、員工工資、稅務成本等進行整體盈虧評估，從而決定項目是否具有投資的必要性。金融指數(shù)可以用動態(tài)和靜態(tài)的方式進行計算。

這種方式能夠綜合地將時間具體化為利益，將不同時間的資金流量統(tǒng)一放在一起進行計算。以累積凈現(xiàn)值為例，它是指設定的折現(xiàn)率將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，它的計算公式為

（3-1）

式中（A-B）t是指經過t年的凈現(xiàn)金流量，由現(xiàn)金流入量（A）減去現(xiàn)金流出量（B），n是指房地產項目的施工時長，i是指基準收益率，F(xiàn)是指累計凈現(xiàn)值。

若F大于零，說明項目能夠獲得超額利潤，房地產項目投資者可以進行投資。

若F等于零，說明該項目可以獲得基本利潤，可以考慮投資。

若F小于零，說明項目會虧損，建議房地產項目投資者避免虧損。

靜態(tài)分析指標是指不考慮時間效益的項目經濟利益計算，如投資利潤率。其計算公式為：

投資利潤率=年利潤總和或年平均利潤/項目總投資額x100%

只有投資利潤率大于可接受的利潤率時，項目才可以考慮投資。

（三）利率比較分析法

利率比較分析是根據(jù)已建項目的固定成本、可變成本、經濟效益等研究擬建項目成本與收益之間的一個收支平衡。當項目支出與項目收入相等的節(jié)點就是項目的盈虧平衡點。盈虧平衡點的計算公式如下：

生產能力利用率=年固定成本/（年營收成本-年可變成本-年企業(yè)稅金）

產量=年固定成本/（單位產品價格-單位產品可變成本-單位產品稅金

盈虧平衡點的產量越少，項目抗風險能力越高。但由于房地產項目投資周期長的原因，盈虧平衡點的結果不一定客觀和準確。

（四）投資風險概率分析法

概率分析法是指用概率模型預測分析房地產投資風險的一種方法，通過連續(xù)概率分布情況判斷項目可能存在的風險，從而幫助投資者科學投資。概率計算可以借助過去的數(shù)據(jù)計算出風險概率，也可以通過從業(yè)人員根據(jù)多年經驗主觀預測風險概率。

五、房地產投資風險的應對策略

（一）風險回避

在人們的日常理財中，絕大多數(shù)人都希望自己的財產能夠安全的穩(wěn)步增長，所以在銀行的理財與股市的股票之間往往選擇前者，同樣的，在房地產投資項目的過程中，人們也會下意識地去選擇一個風險較低又能穩(wěn)定盈利的投資項目，這就是風險回避，但也有一些冒險主義者喜歡風險較高卻能帶來高收益回報的房地產投資項目，風險與收益在一定條件下是成正比的，當風險發(fā)生，損失的也會比他人多，這就是哲學中聯(lián)系的觀點，如果高收益卻沒有高風險，必將會導致市場混亂。

（二）分散投資

通過投資結構的分散達到加強風險承受增強的效果，房地產投資也需要把投資分散到各個土地板塊，這樣能防止某一土地板塊的不景氣導致利益損失，還可以確定一個固定的投資間隔，避免在同一時間所有的地域投資受到影響，還可以與企業(yè)財團等共同投資，利益共享，風險共擔。

（三）風險轉移

1.非保險型轉移

非保險性轉移是指投資者利用投資合同巧妙地將風險轉嫁給其他承擔者，因為投資者與房地產企業(yè)存在共同的利益關系，即希望出售價大于成本價，并且差值越高，投資回報率越高，在與承建公司簽訂合同時，可以將土地價格波動、建材成本變動、人工成本提高、建設工期延遲等風險轉接到承建公司，由他們承擔這些風險，這樣可以大大降低房地產投資風險。

2.保險型轉移

保險型轉移是指通過買保險的方式，花費較少的資金將風險轉交給保險公司，這樣能提高投資的抗風險能力，而保險公司則可以通過大量接受投保，完成資金流轉，提高公司的生存能力。但不是所有的風險都可以在保險公司完成投保，所以保險型轉移具有一定的局限性。

（作者單位：蘇州萬和商旅發(fā)展有限公司）

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