內(nèi)容摘要：我國新引入“共有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)”制度，同時(shí)，在出租人將房屋出賣給近親屬時(shí)限制了房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。我國確立了出賣人將“轉(zhuǎn)讓條件通知優(yōu)先購買權(quán)人，且不得反悔”規(guī)則，優(yōu)先購買權(quán)的行使期限，一般應(yīng)為“合理期限”?！俺鲑u人與第三人自行訂立的買賣合同有效”規(guī)則，具有合理性。優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)采“附強(qiáng)制締約義務(wù)請求權(quán)說”和采“形成權(quán)說”，差別不大。出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人、第三人形成的雙重買賣關(guān)系，都應(yīng)當(dāng)具有可履行性。當(dāng)然，可依“物權(quán)法定”確定某些優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。出賣人侵害優(yōu)先購買權(quán)所承擔(dān)的“賠償責(zé)任”性質(zhì)應(yīng)為“違約損害賠償責(zé)任”。強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，可采用“跟價(jià)法”;一般拍賣，以適用“詢價(jià)法”為宜。按照各自的共有份額比例解決數(shù)個(gè)共有人同時(shí)行使優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則，具有科學(xué)性，即便在民事強(qiáng)制執(zhí)行中亦應(yīng)當(dāng)予以適用。

關(guān)鍵詞：房屋承租人 按份共有人 共有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)按份共有人 近親屬 優(yōu)先購買權(quán) 房屋買賣

中圖分類號(hào)：DF52? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1674-4039-（2022）01-0132-146

一、問題的提出

優(yōu)先購買權(quán)是我國民法中的一項(xiàng)重要制度，原物權(quán)法、原合同法規(guī)定有多種優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)踐中，運(yùn)用較多的是按份共有人優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，但兩項(xiàng)制度在原物權(quán)法、原合同法中相關(guān)制度均只有一個(gè)條文且均以“同等條件下優(yōu)先購買”籠統(tǒng)概括。有鑒于此，最高人民法院（以下簡稱“最高院”）先后頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009）》（以下簡稱“房屋租賃解釋（2009）”）、《關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）（2016）》（以下簡稱“物權(quán)法解釋一”）兩部司法解釋，其中，多個(gè)條款涉及房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)和按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。2020年通過的民法典以第305-306條、第726-728條著重規(guī)范了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，新增設(shè)了數(shù)個(gè)條文 〔1 〕，新增設(shè)條文幾乎均移植于前述兩司法解釋。值得研究的是，立法者基于怎樣的考量將某些司法解釋條文增補(bǔ)進(jìn)民法典？在增補(bǔ)時(shí)，對(duì)于個(gè)別司法解釋條文進(jìn)行了修改，含義何在？針對(duì)某類優(yōu)先購買權(quán)的新增設(shè)條文，是否可以適用于其他類型優(yōu)先購買權(quán)？此外，有些條文從司法解釋時(shí)起其含義即存在爭議，現(xiàn)移植至民法典中，其含義依然不明。

2020年12月，最高院配合民法典的實(shí)施，廢除物權(quán)法解釋一，頒布了《關(guān)于〈民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》（以下簡稱“物權(quán)編解釋一”），并修改重新頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“房屋租賃解釋”）、《關(guān)于適用〈公司法〉若干問題的規(guī)定（四）》（以下簡稱“公司法解釋四”）、《關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）》（以下簡稱“外商投資糾紛規(guī)定一”）、《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱“民事執(zhí)行拍賣規(guī)定”）等司法解釋?？疾焐鲜鏊痉ń忉屔婕皟?yōu)先購買權(quán)修訂的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，修訂以刪除相關(guān)條款為主要方式。值得研究的是，有些司法解釋條文系因?yàn)橐呀?jīng)移植進(jìn)民法典而被刪除，而有些司法解釋條文并未寫進(jìn)民法典，為何亦予以刪除？最高院對(duì)于司法解釋的刪減當(dāng)以與民法典立法旨意相吻合為必須，那么，修訂事實(shí)是否如此呢？

據(jù)此，本文將聚焦民法典新增設(shè)的法律條文，按照權(quán)利類型、行使規(guī)則、法律效果、拍賣情形下行使的順序，對(duì)于各新增設(shè)條款逐一展開解析，配合以最高院相關(guān)司法解釋修改情況的評(píng)析，以期能夠準(zhǔn)確界定民法典背景下我國優(yōu)先購買權(quán)制度內(nèi)涵。

二、優(yōu)先購買權(quán)新類型

民法典第726條第1款在延續(xù)合同法第230條“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”表述的同時(shí)，新增規(guī)定“房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外”。這一規(guī)定系移植房屋租賃解釋（2009）第24條第1款第1項(xiàng)而來，其性質(zhì)為對(duì)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制，抑或是承認(rèn)新的優(yōu)先購買權(quán)種類，尚有爭論。

（一）關(guān)于房屋出售時(shí)按份共有人優(yōu)先購買的問題

對(duì)于“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，但房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的除外”，全國人大常委會(huì)法工委黃薇主編民法典釋義書的理解是 〔2 〕：該條針對(duì)的情形是“按份共有關(guān)系中，若房屋出租人所占份額超過2/3，則其有權(quán)決定出售該共有房屋，此時(shí)必然會(huì)對(duì)其他按份共有人的利益造成一定影響”。多數(shù)份額（2/3以上）共有人決定出售房屋，本質(zhì)上和出售其共有份額并無差異，為了保護(hù)少數(shù)的不同意出售的按份共有人利益，故應(yīng)當(dāng)允許其行使民法典第306條的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)?！按藭r(shí)討論的是份額買賣問題，根本就不會(huì)觸發(fā)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，僅從結(jié)果上看，確實(shí)是按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)可以優(yōu)先行使?！本C上所述，該條的立法意旨似乎是，擴(kuò)張解釋第306條按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的含義，將多數(shù)份額（2/3以上）共有人決定出售房屋，亦解釋為該多數(shù)共有人出售自有份額，故允許少數(shù)份額（其他不同意的）共有人行使第306條的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。相應(yīng)地，由于此實(shí)為共有份額轉(zhuǎn)讓問題，非共有房屋轉(zhuǎn)讓問題，故僅發(fā)生按份共有人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)問題，而不發(fā)生房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)問題。

長期以來，法學(xué)學(xué)者普遍認(rèn)為，按份共有物經(jīng)由多數(shù)共有人決定出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許少數(shù)不同意出讓的按份共有人行使按份共有人優(yōu)先購買權(quán)?！皯?yīng)對(duì)物權(quán)法第101條前段的‘份額’做擴(kuò)張解釋，承認(rèn)出賣共有房屋（并非其共有份額）時(shí)其他不同意出賣的按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)?！?〔3 〕“依土地法第三十四條之一第一、四項(xiàng)規(guī)定之文義言，尚難謂依同條第一項(xiàng)出賣共有土地之全部時(shí)，他共有人得依同條第四項(xiàng)主張優(yōu)先購買權(quán)。然為保障他共有人之權(quán)益，是可采類推適用方法?！?〔4 〕

但是，擴(kuò)張解釋按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的做法，還是有超越文義之嫌，其合法性存在爭議。謝在全先生明確指出：“上述共有物之出賣與土地法第三十四條之一第一項(xiàng)之適用無關(guān)，實(shí)務(wù)將之混為一談，似有未合。” 〔5 〕有鑒于此，我國臺(tái)灣地區(qū)2009年修訂“民法”時(shí)新設(shè)了第824條第7項(xiàng)，“變賣共有物時(shí)，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優(yōu)先承買之權(quán)”。其理由為“為使共有人仍能繼續(xù)其投資規(guī)劃，維持共有物之經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧共有人對(duì)共有物之特殊感情”。據(jù)此，我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”新增加了一種優(yōu)先購買權(quán)——共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)共有人優(yōu)先購買權(quán)，即按份共有物對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，按份共有人享有同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利?！? 〕

“擴(kuò)張解釋按份共有人優(yōu)先購買權(quán)”和“引入共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)共有人優(yōu)先購買權(quán)”兩者均解決了共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)，少數(shù)不同意轉(zhuǎn)讓的按份共有人優(yōu)先購買問題。不同之處在于：前者限于不同意轉(zhuǎn)讓的少數(shù)共有人享有優(yōu)先購買權(quán);后者則賦予所有共有人均享有優(yōu)先購買權(quán)。有學(xué)者否定“同意出讓共有物的共有人享有優(yōu)先購買權(quán)”，理由是，既然同意出讓共有物，而又主張優(yōu)先購買權(quán)，出爾反爾，有違誠實(shí)信用原則?！? 〕但筆者認(rèn)為，同意出讓共有物，僅僅意味著共有人因?yàn)榉N種原因不再愿意與他人保持共有關(guān)系，并不當(dāng)然意味著其不愿意再保有該（共有）物，也許，同意出讓共有物的共有人的目的就是，促使其他共有人退出共有關(guān)系，而僅僅使其單獨(dú)享有該物所有權(quán)。所以，同意出讓共有物，并不意味著相應(yīng)的共有人不再愿意保有共有物，也許恰恰相反。相應(yīng)地，在其愿意購買的情況下，賦予其優(yōu)先購買權(quán)，考慮到其共有人的特定身份，也許更加有利于共有物價(jià)值的發(fā)揮，減少因物之權(quán)屬移轉(zhuǎn)產(chǎn)生的變更現(xiàn)狀成本，并維系共有人對(duì)于共有物之情感。

如上所述，比較“擴(kuò)張解釋按份共有人優(yōu)先購買權(quán)”思路和“引入共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)共有人優(yōu)先購買權(quán)”思路可以看出，雖然相關(guān)釋義書表明，民法典是意圖選擇前者，其實(shí)后者思路也許更為科學(xué)合理，且也更符合第726條的文義表述。依第726條文義，系“出租人出賣租賃房屋時(shí)，房屋按份共有人可以行使優(yōu)先購買權(quán)，并優(yōu)先于房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)”。依字面所指，此時(shí)乃“出售房屋”，而非“出售房屋份額”，故并無依據(jù)認(rèn)為，此時(shí)能夠發(fā)生民法典第305條的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。

檢索房屋租賃解釋（2009）第24條第一項(xiàng)，也有證據(jù)表明，最高院似乎也是意圖引入“共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)共有人優(yōu)先購買權(quán)”。房屋的按份共有人和屬于一個(gè)整體的房屋原共有人對(duì)于房屋顯然也享有優(yōu)先購買權(quán)。如此一來，在房屋共有人將其已經(jīng)出租的房屋出售時(shí)，就會(huì)發(fā)生承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。這一表述明確指出，系按份共有人對(duì)于“出售的房屋”享有優(yōu)先購買權(quán)。而且，該優(yōu)先購買權(quán)并非如“擴(kuò)張解釋按份共有人優(yōu)先購買權(quán)”思路所理解的，實(shí)質(zhì)上為少數(shù)不同意出售房屋的按份共有人基于共有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)享有的優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)椋搩?yōu)先購買權(quán)的主體范圍涵蓋所有按份共有人，而不論其份額的多少，本條沒有具體規(guī)定共有的份額對(duì)共有人優(yōu)先購買權(quán)的限制，即無論行使優(yōu)先購買權(quán)的共有人占共有房屋的份額是多少，只要其要求購買共有房屋，即具有法定的優(yōu)先權(quán)。

基于以上理解，筆者認(rèn)為，可以將第726條理解為新增加一種優(yōu)先購買權(quán)類型——共有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，即按份共有房屋經(jīng)2/3以上共有人同意轉(zhuǎn)讓時(shí)，按份共有人（不論是否同意出售共有物）享有的優(yōu)先購買權(quán)。該優(yōu)先購買權(quán)雖然效力優(yōu)先于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，但并不以房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)為前提。換言之，只要按份共有房屋被決定出售，即發(fā)生按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)榈?26條明確規(guī)定：出租房屋出售時(shí)，“房屋按份共有人（可以）行使優(yōu)先購買權(quán)”?！? 〕

（二）關(guān)于“出售給近親屬時(shí)，不得行使優(yōu)先購買權(quán)”問題

對(duì)于“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，但出租人將房屋出賣給近親屬的除外”，有觀點(diǎn)認(rèn)為，此實(shí)際上是新增加了一類“出租人近親屬優(yōu)先購買權(quán)”，即“出租人將出租房屋出賣給承租人，近親屬（可以）主張以同等條件優(yōu)先購買”?！? 〕對(duì)于這一觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為值得商榷。一則，我國古代歷史上確實(shí)有土地、房屋出售時(shí)“先問親鄰”的傳統(tǒng)，但是，該制度形成于五代、唐，盛行于宋、元，而到明、清之后，不僅律令中不再規(guī)定此項(xiàng)制度，甚至官府判例明確否定此項(xiàng)習(xí)慣的適用?！?0 〕及至清末、民國以來的中國法律現(xiàn)代化，各項(xiàng)法律中均不再承認(rèn)親鄰優(yōu)先購買權(quán)?！?1 〕這主要是因?yàn)殡S著家族、宗族制度的式微，市場經(jīng)濟(jì)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)自由觀念的普及，親屬在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面已經(jīng)沒有了優(yōu)先于外人的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治意義上的正當(dāng)性。二則，不論是原婚姻法、原合同法，還是現(xiàn)在的民法典“婚姻家庭編”“合同編”（租賃合同）中，均沒有規(guī)定“近親屬優(yōu)先購買權(quán)”制度。第726條亦只是表述為“出租人將房屋出賣給近親屬”的除外，而并沒有“近親屬對(duì)于出售房屋享有優(yōu)先購買權(quán)”等表述。優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上是對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種限制，在欠缺“法律依據(jù)”的前提下，恐難以承認(rèn)“近親屬優(yōu)先購買權(quán)”制度。三則，有學(xué)者認(rèn)為，“近親屬優(yōu)先購買權(quán)”僅僅局限于“不動(dòng)產(chǎn)出租人出賣出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，出租人的近親屬享有的優(yōu)先于承租人購買該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利”。〔12 〕如此理解，所謂的近親屬優(yōu)先購買權(quán)適用范圍將過于狹隘，僅能是“出租的不動(dòng)產(chǎn)被出售時(shí)”，且必須是“只能在承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，近親屬方才可以同時(shí)主張并優(yōu)先行使優(yōu)先購買權(quán)”。這種只針對(duì)“出租不動(dòng)產(chǎn)”，只能在“承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)行使”的情形下，近親屬才享有優(yōu)先購買權(quán)，其適用范圍、社會(huì)效能究竟有多大，能否構(gòu)成一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利？恐值得懷疑。

基于以上理解，民法典第726條第1款不宜被認(rèn)為我國新增承認(rèn)了“近親屬優(yōu)先購買權(quán)”，其本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是，出租人基于近親屬情感而設(shè)置的房屋出售條件，“無法作為承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的同等條件，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)”?！?3 〕換言之，其法律性質(zhì)為“房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的一種限制情形”。實(shí)際上，房屋租賃解釋（2009）對(duì)此亦持相同見解。

還值得注意的是，標(biāo)的在轉(zhuǎn)讓給近親屬時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利行使受到限制，恐應(yīng)當(dāng)僅僅限于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)于其他優(yōu)先購買權(quán)而言，恐不存在此類限制?；谫I賣不破租賃原則，即便房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)因?yàn)闃?biāo)的系轉(zhuǎn)讓給出賣人近親屬而行使受阻，房屋承租人的租賃利益還是會(huì)得以保障。但在其他類型優(yōu)先購買權(quán)制度中，如果因?yàn)闃?biāo)的系轉(zhuǎn)讓給出賣人近親屬，即阻止優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利，則可能會(huì)使優(yōu)先購買權(quán)人利益遭受嚴(yán)重?fù)p害。如按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度系為了維持共有人的人身信任關(guān)系，如果因?yàn)楣灿蟹蓊~受讓人是出賣人近親屬，即否定其他共有人優(yōu)先購買權(quán)，則必然容易導(dǎo)致外人加入共有關(guān)系，增加共有人之間的磋商成本，降低共有物利用效率?！?4 〕總之，其他各類優(yōu)先購買權(quán)制度，由于缺少買賣不破租賃制度的協(xié)同，恐不能類推適用第726條，因?yàn)橘I受人為出賣人近親屬而限制優(yōu)先購買權(quán)的行使。

三、細(xì)化優(yōu)先購買權(quán)行使規(guī)則

優(yōu)先購買權(quán)的行使過程，正常情況下應(yīng)當(dāng)是：出賣人通知優(yōu)先購買權(quán)人同等條件，優(yōu)先購買權(quán)人以此決定是否購買。這其中涉及“同等條件的認(rèn)定”“通知義務(wù)人”“通知的內(nèi)容”“承諾期限”等諸多細(xì)節(jié)。民法典并未對(duì)上述所有問題予以明確。民法典移植相關(guān)司法解釋，新增第306條按份共有人優(yōu)先購買權(quán)中通知的內(nèi)容，新增第726條、第306條的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。

（一）通知義務(wù)的內(nèi)涵

權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提自然是獲悉標(biāo)的出賣的相關(guān)情況。鑒于此，出賣人有“通知”優(yōu)先購買權(quán)人的義務(wù)，如原合同法第230條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)“通知”承租人……由于法律未予明確，對(duì)于通知的具體含義，學(xué)理上有兩種觀點(diǎn)： 〔15 〕一是出賣人通知優(yōu)先購買權(quán)人有出售意愿即可，無須明確出售條件。優(yōu)先購買權(quán)人獲悉通知后，即應(yīng)當(dāng)與出賣人進(jìn)行接洽，商談交易條件。如果能夠達(dá)成一致，即訂立合同;不能夠達(dá)成一致，出賣人亦已經(jīng)尊重優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利，自可以另行選擇第三人出賣標(biāo)的。二是出賣人通知優(yōu)先購買權(quán)人時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確出售條件，優(yōu)先購買權(quán)人可以決定是否依此同等條件成立買賣關(guān)系。如果優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利，則和出賣人成立買賣關(guān)系;如果優(yōu)先購買權(quán)人不行使權(quán)利，則出賣人可以此條件和第三人成立買賣關(guān)系。

依第一種觀點(diǎn)，優(yōu)先購買權(quán)人僅僅是獲悉出賣人的出售意愿，還需要與出賣人就交易條件自行進(jìn)行磋商，此時(shí)的法律地位和一般的獲悉交易信息的第三人是完全相同的，基本上體現(xiàn)不出任何的優(yōu)先性，此與優(yōu)先購買權(quán)制度立法初衷相沖突，故多數(shù)學(xué)者對(duì)此持否定態(tài)度?！?6 〕有鑒于此，最高院在原物權(quán)法解釋一第11條第1項(xiàng)中規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向其他按份共有人發(fā)出“包含同等條件內(nèi)容的通知”。民法典吸收了學(xué)理和司法解釋相關(guān)觀點(diǎn)，明確了出賣人的通知應(yīng)當(dāng)包含交易的同等條件，第306條第1款規(guī)定，共有份額轉(zhuǎn)讓人“應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人”。

值得討論的是，民法典第306條針對(duì)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，明確了通知的內(nèi)容，即必須包含交易的同等條件，而不能僅僅是交易意愿。但是，民法典在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)，以及三類技術(shù)成果優(yōu)先購買權(quán)部分，均未明確出賣人（出租人）的通知義務(wù)包含此項(xiàng)內(nèi)容。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)“不僅共享同一名稱，在制度內(nèi)涵上也有實(shí)質(zhì)的相通性”?！?7 〕依據(jù)體系解釋，民法典乃至其他法律中各類優(yōu)先購買權(quán)，除法律特別有規(guī)定外，出賣人的通知義務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作如上相同理解。

（二）優(yōu)先購買權(quán)的行使期限

長期以來，我國法律對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)的行使期限缺少明確規(guī)定，原物權(quán)法、原合同法均無相關(guān)規(guī)定。民法典第726條第2款規(guī)定：“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)”;第306條第1款規(guī)定：按份共有人將共有份額的轉(zhuǎn)讓條件通知其他共有人后，“其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)”。依據(jù)上述條文可知，就房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)而言，承租人應(yīng)當(dāng)在獲悉出售條件后“15天內(nèi)”行使權(quán)利，就按份共有人優(yōu)先購買權(quán)而言，按份共有人應(yīng)當(dāng)在獲悉出售條件后“合理期限內(nèi)”行使權(quán)利。據(jù)此，民法典對(duì)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)和按份共有人優(yōu)先購買權(quán)分別規(guī)定了兩個(gè)不同的權(quán)利行使期限。

考察民法典和此前司法解釋關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)：第726條房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期限和房屋租賃解釋（2009）第24條第3項(xiàng)一致，均為15天。原物權(quán)法解釋一第11條也規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使期限：有約定的按約定;無約定的，自知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起15天內(nèi)行使。但第306條按份共有人優(yōu)先購買權(quán)未移植該規(guī)則，反使用了“合理期限”表述。兩相比較，筆者認(rèn)為，第306條“合理期限”的表述顯然是立法者有意為之，故意采納了和原物權(quán)法解釋一不同的思路。究其原因在于，為按份共有人優(yōu)先購買權(quán)具有特殊性。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的客體僅為“房屋”，考慮到其不動(dòng)產(chǎn)特性，同時(shí)兼顧出賣人交易效率的需要，將權(quán)利行使期限限定為15天，亦屬合理。然而按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的客體可能是“不動(dòng)產(chǎn)共有份額”，亦可能是“動(dòng)產(chǎn)共有份額”，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)共有份額，給予15天權(quán)利行使期限，亦屬合理。但對(duì)于動(dòng)產(chǎn)共有份額，特別是有些動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較小，亦給予15天的權(quán)利行使期限，確實(shí)過長了?！?8 〕考慮到不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的差異，對(duì)于交易效率要求的不同，立法者沒有移植最高院統(tǒng)一的15天權(quán)利行使期限，而籠統(tǒng)以“合理期限”概括，也屬合理。但值得注意的是，物權(quán)編解釋一第11條仍然保留了原物權(quán)法解釋一第11條有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)15天行使期限的規(guī)定?！?9 〕如此做法，是否符合民法典立法原意，是否符合按份共有人優(yōu)先購買權(quán)運(yùn)行實(shí)踐，恐值得商榷。

民法典對(duì)于三類技術(shù)成果優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利行使期限，亦未予規(guī)定。筆者認(rèn)為，通過以上分析，可以明顯看出立法者對(duì)于不同類型優(yōu)先購買權(quán)區(qū)分設(shè)定權(quán)利行使期限的立法意圖，而15天的期限，僅僅是針對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定的期限。因此，對(duì)于三類技術(shù)成果優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)等，恐還是依據(jù)標(biāo)的類型、權(quán)利性質(zhì)分別確定權(quán)利行使的“合理期限”較為妥當(dāng)?！?0 〕如房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)，考慮其租賃權(quán)性質(zhì)，權(quán)利行使期限兩三天足矣。

四、厘定優(yōu)先購買權(quán)法律效果

優(yōu)先購買權(quán)法律效果系優(yōu)先購買權(quán)制度中的核心與難點(diǎn)，涉及出賣人和第三人自行訂立買賣合同法律效力，優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人、第三人雙重買賣關(guān)系法律效果，出賣人對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人賠償責(zé)任性質(zhì)等諸多問題。原物權(quán)法、原合同法對(duì)此缺少明確規(guī)范，民法典參照原司法解釋新增設(shè)第728條，對(duì)于出賣人和第三人買賣合同效力，以及對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人的賠償責(zé)任，予以了規(guī)定。

（一）出賣人和第三人自行訂立買賣合同的法律效力

出賣人在未通知優(yōu)先購買權(quán)人的前提下和第三人訂立的買賣合同，其法律效力如何？理論上素有爭議，有的認(rèn)為其無效，有的認(rèn)為其可撤銷 〔21 〕，有的認(rèn)為其應(yīng)合法有效 〔22 〕。我國各部司法解釋思路也不一致。做法一：以優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利為前提，出賣人和第三人買賣合同為“可撤銷”或“無效”。如原物權(quán)法解釋一第12條規(guī)定，其他共有人“以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效”的，人民法院不予支持。據(jù)此，如果其他共有人不主張以同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)，則該合同有效;如果其他共有人主張以同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)，則該合同可以被撤銷或宣告無效。司法解釋在股東優(yōu)先購買權(quán)中也采取了類似的態(tài)度?！?3 〕做法二：即便優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)，出賣人和第三人的買賣合同繼續(xù)有效。如房屋租賃解釋（2009）第21條規(guī)定，承租人“請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。據(jù)此，無論優(yōu)先購買權(quán)人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，出賣人和第三人之間的買賣合同均是有效。

依合同法原理，合同自訂立時(shí)生效，除非具有法定的效力瑕疵原因，方才可以被撤銷或宣告無效。但縱觀原民法通則、原合同法、原民法總則，以及民法典，就出賣人與第三人訂立的買賣合同而言，似乎均不符合相關(guān)的無效、可撤銷事由。最為可能的影響該合同效力的理由是“出賣人和第三人惡意串通損害優(yōu)先購買權(quán)人利益” 〔24 〕，依據(jù)民法典總則編第154條規(guī)定，“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效”。但筆者認(rèn)為：第一，該效力瑕疵非為可撤銷事由，而是無效事由，既屬于無效事由，即當(dāng)自始無效、當(dāng)然無效、絕對(duì)無效，不應(yīng)因優(yōu)先購買權(quán)人是否行使優(yōu)先購買權(quán)而有不同。但如果一旦認(rèn)定出賣人和第三人買賣合同絕對(duì)無效，而優(yōu)先購買權(quán)人又不主張行使優(yōu)先購買權(quán)，這將會(huì)導(dǎo)致出賣人既不能將標(biāo)的出賣給第三人，又不能出賣給優(yōu)先購買權(quán)人的尷尬境地。在過去的司法實(shí)踐中，就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的惡意優(yōu)先購買權(quán)人?！?5 〕也正是因?yàn)榇?，前述司法解釋特別強(qiáng)調(diào)，“僅僅”對(duì)于出賣人和第三人合同要求撤銷或宣告無效的，人民法院不予支持。第二，此時(shí)，出賣人和第三人訂立買賣合同的行為能否算作是“惡意串通”，恐亦難以成立。惡意串通要求出賣人和第三人相互意思聯(lián)絡(luò)，共同形成損害優(yōu)先購買權(quán)人利益的意思共識(shí)。〔26 〕如若第三人被出賣人隱瞞了存在優(yōu)先購買權(quán)人的事實(shí)，因?yàn)槿鄙僖馑悸?lián)絡(luò)，顯然不能構(gòu)成惡意串通;即便第三人知曉存在優(yōu)先購買權(quán)人的事實(shí)，但出于對(duì)出賣人消除優(yōu)先購買權(quán)承諾的信任而締結(jié)了買賣合同，恐亦不能認(rèn)為雙方之間有惡意串通之嫌。更何況，出賣人和第三人訂立買賣合同，實(shí)際上并不妨礙優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)，其仍然可以繼續(xù)主張優(yōu)先購買權(quán)，繼續(xù)成立和出賣人之間的買賣合同，甚至在出賣人不履行標(biāo)的交付義務(wù)時(shí)，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。如此情形下，優(yōu)先購買權(quán)人利益是否真的因?yàn)槌鲑u人和第三人訂立買賣合同而“合法權(quán)益受損”，恐也存在疑義。實(shí)際上，縱觀域外立法例和當(dāng)前學(xué)說觀點(diǎn)，也均一致認(rèn)為，此時(shí)出賣人和第三人的買賣合同應(yīng)當(dāng)合法有效。〔27 〕

在我國司法實(shí)踐中，也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到相關(guān)司法解釋將出賣人和第三人訂立的買賣合同認(rèn)定為可撤銷、無效觀念的不妥當(dāng)性，已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)糾正。如《全國法院第九次民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡稱“《九民紀(jì)要》”）第9條指出：“審判實(shí)踐中，部分人民法院對(duì)公司法司法解釋（四）第21條規(guī)定的理解存在偏差，往往以保護(hù)其他股東的優(yōu)先購買權(quán)為由認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效”，這種作法是不正確的，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如無其他影響合同效力的事由，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。

民法典第728條借鑒房屋租賃解釋（2009）第21條明確規(guī)定，即便出租人未通知承租人，“出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響”。而同時(shí)，原物權(quán)法解釋一第12條有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)人在行使權(quán)利的前提下可以宣告出賣人和第三人買賣合同無效的條文，民法典在按份共有人優(yōu)先購買權(quán)部分卻未予移植。兩相比較可知，立法者顯然是采納了“出賣人和第三人訂立的買賣合同有效，不受優(yōu)先購買權(quán)人是否行使權(quán)利影響”的觀點(diǎn)。換言之，出賣人在未通知優(yōu)先購買權(quán)人的情況下和第三人訂立了買賣合同，原則上，優(yōu)先購買權(quán)人任何情況下均不得對(duì)該合同請求撤銷或認(rèn)定無效。

但值得討論的是，物權(quán)編解釋一第12條卻仍然保留了 “優(yōu)先購買權(quán)人可以在主張權(quán)利的情況下請求撤銷出賣人和第三人買賣合同或者認(rèn)定該合同無效”的規(guī)定。而且，最高院配套民法典實(shí)施相關(guān)司法解釋修改中，公司法解釋四（2017）第21條，《外商投資糾紛規(guī)定一（2010）》第11、12條中的類似規(guī)定，均被完整保留了。筆者認(rèn)為，如此，將形成各類優(yōu)先購買權(quán)法律適用中的沖突。同樣是出賣人自行和第三人訂立買賣合同，就房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)而言，依據(jù)民法典第728條，優(yōu)先購買權(quán)人不得對(duì)該合同請求撤銷或宣告無效，該合同效力不容否定，然對(duì)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、股東優(yōu)先購買權(quán)，依據(jù)上述司法解釋，在優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的同時(shí)，可以對(duì)該合同請求撤銷或宣告無效。對(duì)于不同種類優(yōu)先購買權(quán)項(xiàng)下的出賣人和第三人買賣合同法律效力，作出如此不一致的規(guī)范，是否合適？恐值得商榷。

（二）優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)定位

關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，理論上有“普通請求權(quán)說”“形成權(quán)說”“附條件形成權(quán)說”“附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說”等觀點(diǎn)。“普通請求權(quán)說”實(shí)質(zhì)上將優(yōu)先購買權(quán)人的地位同等于普通競買人，沒有優(yōu)先購得標(biāo)的的實(shí)益，故為理論和實(shí)務(wù)所否定。“附條件形成權(quán)說”和“形成權(quán)說”的區(qū)別在于，對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)可實(shí)際行使的條件的法律性質(zhì)的不同理解，兩者并沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別。境外立法例以及我國學(xué)者多認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)、附條件形成權(quán)性質(zhì)?！?8 〕房屋租賃解釋（2009）采納了“附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說”，其第22條規(guī)定：“承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！痹餀?quán)法解釋一采納了“附有條件的形成權(quán)說”，第12條規(guī)定：“按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人……請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。”就法律效果來看，其實(shí)兩者之間差異不大。依“形成權(quán)說”，可依優(yōu)先購買權(quán)人單方面意思表示成立買賣關(guān)系;依“附強(qiáng)制締約義務(wù)請求權(quán)說”，對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人的要約，出賣人有強(qiáng)制承諾義務(wù)，故本質(zhì)上還是依優(yōu)先購買權(quán)人單方面意愿成立買賣關(guān)系。一旦請求權(quán)附以強(qiáng)制締約義務(wù)，其與形成權(quán)之間的界限就變得非常模糊，因此，“形成權(quán)說”并不是不能被附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說所取代。

民法典對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)采何種觀念，從現(xiàn)有法條中無從判斷。全國人大法工委黃薇主編釋義書中對(duì)有關(guān)第728條的解釋稱，理論上對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)有“附條件形成權(quán)說”“期待權(quán)說”“請求權(quán)說”，并指出，“請求權(quán)說”可以進(jìn)一步概括為“附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)”，同時(shí)，明確指出民法典“采納請求權(quán)說的觀點(diǎn)”?！?9 〕加之，考慮到民法典第728條移植自房屋租賃解釋（2009）第21條，而后者采優(yōu)先購買權(quán)為“附強(qiáng)制締約義務(wù)請求權(quán)說”，故似乎可以認(rèn)為民法典亦采用了同樣觀點(diǎn)?！?0 〕

房屋租賃解釋（2020）第15條、物權(quán)編解釋一第12條分別延續(xù)了房屋租賃解釋（2009）第22條、原物權(quán)法解釋一第12條的規(guī)定，即優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)依單方面意愿購買標(biāo)的，法院應(yīng)予以支持?？紤]房屋租賃解釋（2020）第15條來源于房屋租賃解釋（2009）第22條，故承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)恐仍應(yīng)理解為“附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)”。而物權(quán)編解釋一第12條系延續(xù)原物權(quán)法解釋一所采用的“附條件形成權(quán)”，抑或轉(zhuǎn)采“附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)”，從條文表述中，尚難以判斷?？紤]兩種不同理解的實(shí)踐效果差異不大，故進(jìn)一步甄別的意義亦有限。

（三）出賣人和第三人、優(yōu)先購買權(quán)人形成雙重買賣的法律效果

如前所述，出賣人和第三人自行訂立的買賣合同合法有效，而優(yōu)先購買權(quán)人又可以依單方面意思表示成立和出賣人買賣關(guān)系，但交易標(biāo)的只有一份，此時(shí)，該兩份買賣關(guān)系當(dāng)如何履行呢？

傳統(tǒng)民法理論對(duì)此通過“雙重買賣規(guī)則”“區(qū)分優(yōu)先購買權(quán)的債權(quán)效力、物權(quán)效力”的方法加以解決?！?1 〕（1）兩份買賣關(guān)系均屬有效，出賣人享有選擇權(quán)，基于出賣人的選擇，可能是優(yōu)先購買權(quán)人獲得標(biāo)的權(quán)屬，也可能是第三人獲得標(biāo)的權(quán)屬?！?2 〕（2）優(yōu)先購買權(quán)區(qū)分為“債權(quán)效力”和“物權(quán)效力”。所謂債權(quán)效力者，若出賣人履行和第三人買賣合同，將標(biāo)的權(quán)屬移轉(zhuǎn)給第三人，優(yōu)先購買權(quán)人不能再向第三人主張權(quán)利。所謂物權(quán)效力者，該優(yōu)先購買權(quán)具有類似預(yù)告登記的效果，未經(jīng)優(yōu)先購買權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）同意，出賣人將標(biāo)的權(quán)屬移轉(zhuǎn)給第三人的行為，對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人不發(fā)生法律效力。換言之，物權(quán)效力優(yōu)先購買權(quán)人可以“未經(jīng)其同意為由”否定出賣人將標(biāo)的權(quán)屬移轉(zhuǎn)給第三人的效力，進(jìn)而主張自己獲得標(biāo)的權(quán)屬。一類優(yōu)先購買權(quán)究竟屬于“債權(quán)效力”，還是“物權(quán)效力”？需遵循“物權(quán)法定原則”，即應(yīng)當(dāng)由“法律”明確規(guī)定，“法律”未賦予其物權(quán)效力者，一概視為“債權(quán)效力”。〔33 〕

原合同法、原物權(quán)法，以及原公司法等法律對(duì)出賣人和第三人、優(yōu)先購買權(quán)人形成雙重買賣的法律效果問題，均未予以規(guī)定，相關(guān)條文除了“權(quán)利人同等條件下優(yōu)先購買”外，別無它話。司法實(shí)踐似乎采納了與傳統(tǒng)民法理論不同的觀點(diǎn)。（1）最高院認(rèn)為，鑒于出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人之間已經(jīng)成立買賣關(guān)系，且其為優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的結(jié)果，故當(dāng)然具有優(yōu)先性，與此相對(duì)應(yīng)，出賣人和第三人之間的買賣合同當(dāng)“不具有可履行性”，應(yīng)成立“履行不能”?！?4 〕據(jù)此，公司法解釋四（2017）第21條第4款規(guī)定，“因股東行使優(yōu)先購買權(quán)而不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，”只能要求轉(zhuǎn)讓股東承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任;《九民紀(jì)要》第9條針對(duì)有限公司股東優(yōu)先購買權(quán)稱，“股東以外的股權(quán)受讓人關(guān)于繼續(xù)履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的請求不能得到支持。”（2）既然出賣人和第三人的買賣合同屬于履行不能，則出賣人的相關(guān)履行行為、移轉(zhuǎn)標(biāo)的權(quán)屬的結(jié)果應(yīng)當(dāng)是無效的，優(yōu)先購買權(quán)人仍然可以請求標(biāo)的權(quán)屬的移轉(zhuǎn)?；诖?，原物權(quán)法解釋一第11條第4項(xiàng)規(guī)定，“共有份額權(quán)屬移轉(zhuǎn)之日起六個(gè)月內(nèi)”，其他按份共有人仍然可以行使優(yōu)先購買權(quán);公司法解釋四（2017）第21條第1款規(guī)定，“股權(quán)變更登記之日起一年內(nèi)”，其他股東仍然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。依此推論，所有的優(yōu)先購買權(quán)（法定優(yōu)先購買權(quán)）人行使權(quán)利而成立的和出賣人之間的買賣關(guān)系，由于其屬于優(yōu)先購買權(quán)行使結(jié)果，故都必定優(yōu)先于出賣人和第三人之間的買賣合同得到優(yōu)先履行，即實(shí)質(zhì)上均具有物權(quán)效力。（3）如果第三人知曉優(yōu)先購買權(quán)的存在（即惡意的），如此規(guī)范，似乎亦屬可行。但如果第三人是善意的，其在不知情的情況下已經(jīng)實(shí)際獲得標(biāo)的權(quán)屬的，亦認(rèn)為其權(quán)屬不能對(duì)抗優(yōu)先購買權(quán)人，似乎過于苛刻。因此，最高院認(rèn)為，舉重以明輕，應(yīng)當(dāng)類推適用善意取得制度，對(duì)于善意的已經(jīng)獲得標(biāo)的權(quán)屬的第三人提供特殊保護(hù)。〔35 〕基于此，房屋租賃解釋（2009）第24條第4項(xiàng)規(guī)定，“第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的”，承租人不得再行使優(yōu)先購買權(quán)。而同時(shí)，對(duì)于接受共有份額、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的第三人而言，由于其不可能為不知道存在優(yōu)先購買權(quán)人的善意情形，故而原物權(quán)法解釋一、公司法解釋四（2017）中并沒有類似條款。

對(duì)于上述問題，民法典再次保持沉默，未有任何條文予以涉及。但物權(quán)編解釋一第11條第4項(xiàng)保留了原物權(quán)法解釋一第11條第4項(xiàng)的規(guī)定，公司法解釋四（2020）亦保留了第21條第4款的規(guī)定，加之《九民紀(jì)要》系頒布于民法典出臺(tái)前夕的2019年11月，故我們有理由認(rèn)為，最高院仍然秉持了“出賣人和第三人的買賣合同屬于履行不能，出賣人向第三人的履行行為無效”這一觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，最高院的做法值得商榷。

第一，憑何認(rèn)為“在優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利，成立和出賣人買賣關(guān)系的情況下，出賣人和第三人的買賣合同應(yīng)為履行不能”？何為“合同履行不能”？依通說，系指依一般交易觀念，合同義務(wù)履行處于不可能的狀態(tài)?！?6 〕在優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利，存在其和出賣人買賣關(guān)系的情況下，為何出賣人就沒有“可能”再履行和第三人的買賣合同呢？出賣人完全可以與優(yōu)先購買權(quán)人協(xié)商解除合同，或者以向優(yōu)先購買權(quán)人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任為代價(jià)，向第三人履行合同給付義務(wù)。有學(xué)者認(rèn)為，如果認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)“是不可侵害的權(quán)利”，向第三人履行是“法律所不予認(rèn)可或應(yīng)制止的行為”，即優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，那么，出賣人和第三人買賣合同“將因客觀不能而不予履行，已經(jīng)履行的則應(yīng)認(rèn)定為履行無效”?！?7 〕然而事實(shí)恐非如此。在優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力的情況下，亦只是出賣人向第三人的履行對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人而言無效，并非該履行客觀上不可能實(shí)現(xiàn)?！?8 〕實(shí)際上，假使優(yōu)先購買權(quán)人沒有對(duì)于出賣人向第三人的履行行為提出異議，該履行將完全合法有效。反之，如果認(rèn)為此時(shí)出賣人向第三人必定為履行不能，則反而與社會(huì)實(shí)踐相悖，置第三人所實(shí)際獲得的標(biāo)的權(quán)屬現(xiàn)實(shí)于不顧。

第二，上述理解將導(dǎo)致各類優(yōu)先購買權(quán)事實(shí)上均具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，但是如此廣泛地賦予優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，是否妥當(dāng)？出賣人和第三人的買賣合同均為履行不能;已經(jīng)履行的，亦為無效。而只能履行出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的買賣關(guān)系，此實(shí)質(zhì)上賦予了優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力。優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)是對(duì)于出賣人財(cái)產(chǎn)自由的一種限制，對(duì)于出賣人、第三人，以及市場交易秩序均有一定不利影響，如果確有足夠的社會(huì)政策需求，未嘗不可予以確認(rèn)，甚至賦予其對(duì)抗第三人的物權(quán)效力?！?9 〕但我國（法定）優(yōu)先購買權(quán)內(nèi)容龐雜、種類繁多，是否均需要賦予其如此高的保護(hù)力度，值得商榷。如對(duì)于租賃公寓的承租人優(yōu)先購買權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)共有份額優(yōu)先購買權(quán)、租賃公寓的承租人優(yōu)先承租權(quán)等，賦予其對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，確保其一定能夠?qū)嶋H取得標(biāo)的權(quán)屬，未嘗不可。但是，對(duì)于經(jīng)營性用房（別墅）承租人優(yōu)先購買權(quán)、動(dòng)產(chǎn)共有份額優(yōu)先購買權(quán)、三類技術(shù)成果優(yōu)先購買權(quán)，甚至有限公司股東優(yōu)先購買權(quán)，是否亦需要賦予其物權(quán)效力，在第三人已經(jīng)實(shí)際取得標(biāo)的權(quán)屬的情況下，還剝奪第三人的既得利益，使相關(guān)標(biāo)的權(quán)屬歸還給優(yōu)先購買權(quán)人，恐已無必要?！?0 〕上述情形中，即便第三人出于惡意，明知有優(yōu)先購買權(quán)人存在，但鑒于優(yōu)先購買權(quán)人利益保護(hù)需求有限，筆者認(rèn)為，賦予其可向出賣人追究相應(yīng)賠償責(zé)任，以資救濟(jì)足矣?？傊?，最高院的相關(guān)理解擴(kuò)大了優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)效力的適用范圍，過度保護(hù)了優(yōu)先購買權(quán)人利益，存在損害出賣人、第三人利益，擾亂市場交易秩序危險(xiǎn)。

第三，上述做法和最高院一直秉持的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)效力的立場相抵觸。鑒于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)際價(jià)值，最高院自房屋租賃解釋（2009）以來，一直認(rèn)為，出賣人和第三人訂立的買賣合同為有效合同，且房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)為“債權(quán)性質(zhì)”，不具有“對(duì)世性”?！?1 〕但同時(shí)，最高院又認(rèn)為，“出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的買賣關(guān)系”相較于“出賣人和第三人的買賣合同”具有優(yōu)先履行性，似有缺乏法理依據(jù)的嫌疑，但該處理符合優(yōu)先購買權(quán)的立法意旨，在法律規(guī)定上難言無據(jù)。此實(shí)質(zhì)上即又承認(rèn)了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)可以對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。這且不是和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)效力的立法目標(biāo)相沖突？而且，房屋租賃解釋（2009）和原物權(quán)法解釋一11條、公司法解釋四（2017）第21條不同，沒有限定標(biāo)的權(quán)屬移轉(zhuǎn)后優(yōu)先購買權(quán)人仍可行使權(quán)利的時(shí)間，依推論，似乎不論第三人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬多長時(shí)間，優(yōu)先購買權(quán)人都仍然可以向第三人主張權(quán)利，這顯然極其不利于社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定。而更嚴(yán)重的是，房屋租賃解釋（2020）刪除了房屋租賃解釋（2009）第24條第4項(xiàng)關(guān)于“第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，優(yōu)先購買權(quán)人不得行使優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定。換言之，過去，如果第三人是善意的，其取得房屋權(quán)屬后，可類推適用善意取得制度，以此對(duì)抗優(yōu)先購買權(quán)人。而現(xiàn)在，即便是善意第三人，在取得房屋權(quán)屬后的無限時(shí)間內(nèi)，優(yōu)先購買權(quán)人仍可以向其主張權(quán)利，要求取得房屋權(quán)屬。如此，顯然對(duì)于市場交易秩序產(chǎn)生巨大沖擊，嚴(yán)重?fù)p害第三人的正當(dāng)權(quán)益。

基于以上對(duì)于最高院相關(guān)做法的評(píng)析，以及由此產(chǎn)生的理論邏輯悖論、實(shí)踐效果偏差，筆者建議，我國民法對(duì)于該問題還是應(yīng)當(dāng)回歸傳統(tǒng)，即依據(jù)雙重買賣規(guī)則處理出賣人和第三人、優(yōu)先購買權(quán)人間兩個(gè)買賣關(guān)系，兩者均具有可履行性，而是否履行，可賦予出賣人以選擇自由。但同時(shí)，法律可以甄別不同類型的優(yōu)先購買權(quán)，遵循“物權(quán)法定原則”，由法律明確賦予那些確實(shí)存在法律政策傾斜保護(hù)需求的優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，如租賃公寓的承租人優(yōu)先購買權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)共有份額優(yōu)先購買權(quán)、租賃公寓的承租人優(yōu)先承租權(quán)等。具有物權(quán)效力者，發(fā)生類似預(yù)告登記的法律效果，未經(jīng)優(yōu)先購買權(quán)人同意，即便第三人取得標(biāo)的權(quán)屬，對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人亦屬無效，可以主張返還。而未由法律明確賦予物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)，則只是債權(quán)效力，在第三人已經(jīng)獲得標(biāo)的權(quán)屬的情況下，優(yōu)先購買權(quán)人不得向第三人主張權(quán)利，而只能以追究出賣人賠償責(zé)任進(jìn)行救濟(jì)。

（四）出賣人對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人賠償責(zé)任的性質(zhì)

優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，遭受侵害，自然需要提供相應(yīng)的救濟(jì)，原物權(quán)法原合同法等法律對(duì)此均無規(guī)范。針對(duì)這一缺漏，民法典第728條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹摋l移植自房屋租賃解釋（2009）第21條，該條雖然系針對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)作出的規(guī)定，但基于體系解釋，對(duì)于其他類型的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)亦具有參考價(jià)值。而值得討論的是，該條使用了優(yōu)先購買權(quán)人可以請求出賣人“承擔(dān)賠償責(zé)任”這一表述，卻對(duì)于“賠償責(zé)任”的性質(zhì)，未予以明確。

查閱全國人大法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人主編的民法典釋義一書中有關(guān)第728條的解釋，該書介紹了“締約過失責(zé)任說”和“違約責(zé)任說”兩種觀點(diǎn)，并且指出，前者“賠償優(yōu)先購買權(quán)人的費(fèi)用損失”，后者“賠償優(yōu)先購買權(quán)人的利潤損失”，但該書未明確指出民法典系采用何種觀點(diǎn)。不過，該書明確指出：“此處所說的賠償范圍是實(shí)際損失，即優(yōu)先購買權(quán)人要獲得類似房屋所多支出的價(jià)款損失，以及在購買房屋過程中支出的費(fèi)用損失?！?〔42 〕違約責(zé)任賠償以履行利益為范圍，除實(shí)際支出費(fèi)用等損失外，還包括合同得到有效履行后所可能獲得的利潤;締約過失責(zé)任賠償以信賴?yán)鏋榉秶?，除?shí)際支出費(fèi)用等損失外，還包括因?yàn)閷?duì)方妨礙而多支出的費(fèi)用?！矮@得類似房屋所多支出的價(jià)款損失”不屬于合同履行后的可得利益，而是因?yàn)閷?duì)方妨礙行為多支出的費(fèi)用，故顯然屬于締約過失責(zé)任賠償范圍。綜上所述，立法者似乎傾向第728條“賠償責(zé)任”的性質(zhì)為“締約過失責(zé)任”。

雖然民法典所持優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)尚不明確，但無外乎“形成權(quán)說”“附強(qiáng)制締約義務(wù)請求權(quán)說”兩種可能，而這兩種觀點(diǎn)在實(shí)際效果上差別甚微。無論采取何種觀點(diǎn)，出賣人實(shí)施了未通知等妨害優(yōu)先購買權(quán)行使的行為，只要優(yōu)先購買權(quán)人獲悉第三人的交易條件，都可以同等條件單方面主張成立和出賣人的買賣關(guān)系，而不論出賣人是否愿意，也不論出賣人和第三人買賣關(guān)系是否已經(jīng)履行。如果出賣人履行了和優(yōu)先購買權(quán)人的買賣關(guān)系，則優(yōu)先購買權(quán)人利益得到保護(hù)，無所謂賠償責(zé)任;如果出賣人拒不履行和優(yōu)先購買權(quán)人的買賣關(guān)系，則優(yōu)先購買權(quán)人可以通過違約責(zé)任向出賣人尋求履行利益救濟(jì)。從這一角度講，即便出賣人實(shí)施了妨害優(yōu)先購買權(quán)的行為，優(yōu)先購買權(quán)人仍可以單方面主張權(quán)利，成立和出賣人買賣關(guān)系。而后，完全可以借助于違約責(zé)任規(guī)則實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)先購買權(quán)人的救濟(jì)，故法律根本無須特別規(guī)定妨害優(yōu)先購買權(quán)的損害救濟(jì)規(guī)則。因此，筆者認(rèn)為，第728條所稱“賠償責(zé)任”實(shí)質(zhì)上應(yīng)為“出賣人對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人的違約責(zé)任”。

還需要特別強(qiáng)調(diào)的是，通過追究出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人買賣關(guān)系的違約責(zé)任來實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)人由于出賣人妨害其權(quán)利行使而產(chǎn)生的賠償責(zé)任，還能夠確保優(yōu)先購買權(quán)人損失的真實(shí)性、救濟(jì)的必要性。優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)權(quán)利，其可以行使，亦可以不行使。若優(yōu)先購買權(quán)人主觀上不愿意購買標(biāo)的，故即便出賣人實(shí)施妨害行為，亦不存在對(duì)其的損害。而只有在優(yōu)先購買權(quán)人主觀上愿意購買，但出賣人實(shí)施妨害行為，阻礙了其購買目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，方才發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)人利益受損的問題。反之，如果優(yōu)先購買權(quán)人主觀上并沒有購買標(biāo)的意愿，即僅憑出賣人實(shí)施了妨害行為，即判令其對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任，則實(shí)際上使并未遭受損失的優(yōu)先購買權(quán)人獲得了額外收益，此顯然違反了民法“有損害方有補(bǔ)償”的基本原理。如何判斷優(yōu)先購買權(quán)人主觀上系愿意購買該標(biāo)的的呢？通過強(qiáng)調(diào)優(yōu)先購買權(quán)人必須行使權(quán)利，成立和出賣人的買賣關(guān)系，即可以很好解決此問題。如若優(yōu)先購買權(quán)人沒有購買意愿，則其自然不會(huì)主張優(yōu)先購買權(quán)，成立和出賣人的買賣關(guān)系。如若其有購買意愿，則其自然會(huì)主張優(yōu)先購買權(quán)，成立和出賣人的買賣關(guān)系，而出賣人繼續(xù)實(shí)施妨害行為，拒不履行買賣關(guān)系，則責(zé)令出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，予以損害賠償，也是理所當(dāng)然的結(jié)果了。

五、拍賣情形下優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)

優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)適用范圍極廣的法律制度，在拍賣情況下同樣適用，原合同法、物權(quán)法等法律缺少相關(guān)規(guī)范，民法典增設(shè)第727條對(duì)此予以了規(guī)定。但第727條規(guī)定相對(duì)簡約，其在實(shí)踐中如何理解與適用，尚需要進(jìn)一步探討。

（一）拍賣時(shí)優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則

原物權(quán)法、原合同法等法律對(duì)于拍賣程序中如何行使優(yōu)先購買權(quán)，并無明文規(guī)定。民法典第727條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！鄙鲜鰲l文系移植于房屋租賃解釋（2009）第23條，民事執(zhí)行拍賣規(guī)定（2004）第14條、最高院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定（2016）》（以下簡稱“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定（2016）”）第16條亦有類似規(guī)定。該條雖然是針對(duì)租賃房屋拍賣時(shí)承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，但基于民法典中各類優(yōu)先購買權(quán)的體系化理解，考慮到其他各類優(yōu)先購買權(quán)的行使在拍賣程序中并無差異的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，第727條規(guī)定應(yīng)當(dāng)可以類推適用于其他各類優(yōu)先購買權(quán)類型。

根據(jù)民法典第727條可以明確，出賣人應(yīng)當(dāng)提前5天通知優(yōu)先購買權(quán)人參加拍賣，優(yōu)先購買權(quán)人不參加的，視為棄權(quán)。但需要進(jìn)一步明確的是，優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何參加拍賣呢？是和一般競拍人法律地位完全相同，還是存在特殊？如果存在特殊，如何特殊？對(duì)此，民法典未予規(guī)范，房屋租賃解釋（2009）也未予規(guī)范。民事執(zhí)行拍賣規(guī)定（2004）第16條第1款規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人?！保袷聢?zhí)行拍賣規(guī)定（2020）第13條第1款對(duì)此予以了保留）網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定（2016）第21條第1款采納了類似規(guī)則。該規(guī)則理論上稱為“跟價(jià)法”，即優(yōu)先購買權(quán)人需要不斷跟進(jìn)最高競價(jià)，在優(yōu)先購買權(quán)人表示愿意購買的情況下，競拍人仍然可以提高競價(jià)，優(yōu)先購買權(quán)人只能在競拍人不愿再抬高價(jià)格的前提下，以和最后競拍價(jià)相同的價(jià)格優(yōu)先購買拍賣標(biāo)的。全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人所著民法典釋義書認(rèn)為，在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，即應(yīng)當(dāng)采用跟價(jià)法?！?3 〕理論上，亦有學(xué)者持相同見解?！?4 〕

但依據(jù)前述“跟價(jià)法”，此時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)還有什么價(jià)值呢？其實(shí)質(zhì)上和一般競拍人的法律地位是完全相同的，是一樣地參與拍賣競價(jià)，只不過不需要高于最高競價(jià)，只要和最高競價(jià)相同即可。民事強(qiáng)制執(zhí)行往往是以被執(zhí)行人資不抵債為背景，拍賣價(jià)格的高低直接關(guān)系到申請執(zhí)行人能在多大程度上實(shí)現(xiàn)債權(quán)，故而必須以最大限度實(shí)現(xiàn)拍賣標(biāo)的價(jià)值為追求目標(biāo)。因?yàn)樯婕吧暾垐?zhí)行人這一第三方利益，故而對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)人利益予以適當(dāng)限制，剝奪其以優(yōu)惠條件購買標(biāo)的的權(quán)利，也具有一定的正當(dāng)性。域外立法和理論上，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，民事強(qiáng)制執(zhí)行程序中，不得行使優(yōu)先購買權(quán)?！?5 〕如此理解我國前述民事強(qiáng)制執(zhí)行司法解釋中有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)行使規(guī)則，也具有一定的合理性，畢竟這樣可以最大程度實(shí)現(xiàn)標(biāo)的價(jià)值，以此保障申請執(zhí)行人的利益。但是，在非強(qiáng)制執(zhí)行程序的正常拍賣過程中，由于不存在申請執(zhí)行人這一第三方利益保障需求，我們?nèi)匀徊捎眠@一“跟價(jià)法”，實(shí)質(zhì)上否定優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)惠購買利益，是否妥當(dāng)，值得商榷。

理論上，拍賣中如何行使優(yōu)先購買權(quán)，除了“跟價(jià)法”外，還有“詢價(jià)法”，即優(yōu)先購買權(quán)人雖然參加拍賣，但無須參與競拍，而只需等競拍結(jié)束，出現(xiàn)最高競價(jià)后，表示是否愿意以同等條件購買。如果不愿意以同等價(jià)格購買的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán);如果愿意以同等價(jià)格購買的，則優(yōu)先購買權(quán)人以此價(jià)格購得標(biāo)的，最高競價(jià)者亦不得再行抬高價(jià)格。筆者認(rèn)為，這種方式更接近于優(yōu)先購買權(quán)制度所指的“以同等條件優(yōu)先購買”的含義。綜上所述，筆者認(rèn)為，就強(qiáng)制執(zhí)行中拍賣而言，可以繼續(xù)適用民事執(zhí)行拍賣規(guī)定（2020）、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定（2016）等，以“跟價(jià)法”予以適用;而就一般拍賣而言，民法典未予明確，解釋上恐以適用“詢價(jià)法”為宜。

（二）拍賣時(shí)，數(shù)個(gè)共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則

共有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果有數(shù)個(gè)共有人均主張按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，權(quán)利如何行使？對(duì)此，原物權(quán)法未予規(guī)定。民法典第306條第2款規(guī)定：“兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)?！痹摋l和原物權(quán)法解釋一第14條完全一致。筆者認(rèn)為，上述規(guī)則具有科學(xué)性。按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的目的是減少共有人數(shù)量，在共有份額轉(zhuǎn)讓的情況下，不論哪一個(gè)共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，都符合立法目標(biāo)。但是，在數(shù)個(gè)共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，由各按份共有人依據(jù)各自份額比例行使對(duì)于轉(zhuǎn)讓份額的優(yōu)先購買權(quán)，可以較好地維持各共有人在共有關(guān)系中的份額比例，保持既有的共有物利用關(guān)系穩(wěn)定和平衡。〔46 〕考察域外立法可以發(fā)現(xiàn)，這也是一種立法通例?！?7 〕實(shí)際上，公司法第71條第3款也采用了類似的立法例?！?8 〕

但值得注意的是，最高院有關(guān)民事執(zhí)行司法解釋中，對(duì)于“標(biāo)的被拍賣時(shí)，順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示買受的，如何行使權(quán)利”，設(shè)有規(guī)定。民事執(zhí)行拍賣規(guī)定（2004）第16條第2款規(guī)定：“以抽簽方式?jīng)Q定買受人?！保袷聢?zhí)行拍賣規(guī)定（2020）第13條第2款對(duì)此予以了保留）而網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定（2016）第21條第3款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)由出價(jià)在先的優(yōu)先購買權(quán)人競得?！惫灿蟹蓊~出讓時(shí)，數(shù)個(gè)共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)，其順序自然相同。由此產(chǎn)生的問題是：在共有份額被民事強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，以及網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，數(shù)個(gè)共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，如何行使權(quán)利？是依據(jù)上述司法解釋，還是依據(jù)民法典第306條第2款？

筆者認(rèn)為，一方面，從制度的科學(xué)性角度看，按照各共有人共有份額比例分享優(yōu)先購買權(quán)可以較好地維持各共有人在共有關(guān)系中的共有比例，保持既有利益格局的穩(wěn)定。而上述司法解釋以“抽簽”“最先出價(jià)”規(guī)則確定共有份額的獲得人，很可能破壞原有共有人之間的比例關(guān)系，打破原有共有物利用秩序，增加新的交易成本。另外，從法律規(guī)則的統(tǒng)一性角度看，就民事強(qiáng)制執(zhí)行拍賣中共有份額轉(zhuǎn)讓而言，其和一般的共有份額轉(zhuǎn)讓，對(duì)于其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)而言，難謂存在特殊性。無論是一般的、正常的共有份額轉(zhuǎn)讓，還是民事強(qiáng)制執(zhí)行拍賣中共有份額轉(zhuǎn)讓，各其他共有人均應(yīng)當(dāng)是平等地享有優(yōu)先購買權(quán)，兩者之間似乎并無差異，第306條第2款對(duì)于后者亦完全可以適用?；诖耍坪鯖]有針對(duì)民事強(qiáng)制執(zhí)行拍賣中共有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)數(shù)個(gè)共有人均行使優(yōu)先購買權(quán)的情況，適用不同于第306條第2款的特殊規(guī)則的必要性。綜上所述，筆者認(rèn)為，數(shù)個(gè)共有人均主張行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，共有份額轉(zhuǎn)讓規(guī)則應(yīng)當(dāng)依據(jù)第306條第2款，即便是民事強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，遵循“上位法優(yōu)先于下位法”規(guī)則，亦應(yīng)當(dāng)予以適用，而不能適用上述司法解釋規(guī)則。

結(jié)? 語

民法典在諸多方面修改、充實(shí)了我國優(yōu)先購買權(quán)制度內(nèi)涵，最高院有關(guān)司法解釋的修訂進(jìn)一步細(xì)化了制度要素，但是，我國優(yōu)先購買權(quán)制度中有些問題還需要進(jìn)一步厘清，有些司法解釋條文是否符合民法典意旨，尚值得商榷。（1）優(yōu)先購買權(quán)類型方面。民法典第726條第1款可以理解為承認(rèn)了一種新型優(yōu)先購買權(quán)——共有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，同時(shí)，在出租人將房屋出賣給近親屬時(shí)限制了房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但沒有引入“近親屬優(yōu)先購買權(quán)”制度。（2）優(yōu)先購買權(quán)行使規(guī)則方面。民法典第306條第1款確立的共有份額轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將“轉(zhuǎn)讓條件通知優(yōu)先購買權(quán)人，且不得反悔”規(guī)則，適用于所有的優(yōu)先購買權(quán)類型。各類優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利行使期限，應(yīng)當(dāng)為收到通知后的“合理期限”，民法典第726條第2款僅僅是針對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)確立了15天的權(quán)利行使期限。物權(quán)法解釋一第11條保留了原物權(quán)編解釋一第11條有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)15天行使期限的規(guī)定，其合理性值得商榷。（3）優(yōu)先購買權(quán)法律效果方面。民法典第728條確認(rèn)的“房屋出租人與第三人自行訂立的房屋買賣合同有效”規(guī)則，具有合理性。物權(quán)編解釋二、公司法解釋四（2020）、外商投資糾紛規(guī)定一（2020）等司法解釋仍然保留“優(yōu)先購買權(quán)人可以在主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下請求撤銷出賣人和第三人買賣合同或者認(rèn)定該合同無效”的規(guī)定，似有不妥。民法典中優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)似乎采“附強(qiáng)制締約義務(wù)請求權(quán)說”，其法律效果和采“形成權(quán)說”，差別不大。出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人、第三人形成的雙重買賣關(guān)系，應(yīng)當(dāng)都具有可履行性，當(dāng)然，可依“物權(quán)法定”，確定某些優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。物權(quán)法解釋一、公司法解釋四（2020）、《九民紀(jì)要》等法律文件，似乎仍然秉持“出賣人和第三人的買賣合同屬于履行不能，出賣人向第三人的履行行為無效”的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，這一觀點(diǎn)過分?jǐn)U大了優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)效力范圍，擾亂了市場交易秩序，損害了交易第三人利益。民法典第728條確立的出租人妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)所承擔(dān)的“賠償責(zé)任”，性質(zhì)應(yīng)為“違約損害賠償責(zé)任”。（4）拍賣時(shí)優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)方面。民法典第727條確立的享有優(yōu)先購買權(quán)的房屋承租人也需要參加拍賣的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)適用于各類型優(yōu)先購買權(quán)。就強(qiáng)制執(zhí)行拍賣而言，可以繼續(xù)適用民事執(zhí)行拍賣規(guī)定（2020）、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定（2016）采用的“跟價(jià)法”;就一般拍賣而言，民法典未予明確，解釋上恐以適用“詢價(jià)法”為宜。民法典第306條第2款確立的按照各自的共有份額比例解決數(shù)個(gè)共有人同時(shí)行使優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則，具有科學(xué)性，即便在民事強(qiáng)制執(zhí)行中亦應(yīng)當(dāng)予以適用，民事執(zhí)行拍賣規(guī)定（2020）、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定（2016）規(guī)定的“抽簽”“出價(jià)在先”等規(guī)則，并不符合民法典意旨。

蘇州大學(xué)王健法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。

本文系國家社科項(xiàng)目“民法典優(yōu)先購買權(quán)制度的體系性建構(gòu)研究”（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：16BFX096）階段性研究成果，同時(shí)受江蘇省區(qū)域法治發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新中心資助。

〔1〕民法典保留了原合同法中的“職務(wù)技術(shù)成果完成人技術(shù)成果優(yōu)先受讓權(quán)”“發(fā)明創(chuàng)造委托人專利申請權(quán)優(yōu)先受讓權(quán)”“合作發(fā)明創(chuàng)造人共有專利申請權(quán)優(yōu)先受讓權(quán)”等三類技術(shù)成果優(yōu)先購買權(quán)，第734條第2款還新增設(shè)了“房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)”，但上述相關(guān)條文僅以一句“同等條件下優(yōu)先受讓（承租）”籠統(tǒng)概括。

〔2〕參見黃薇主編：《中華人民共和國民法典釋義》（中），法律出版社2020年版，第1365頁。

〔3〕黃文煌：《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度之適用——〈物權(quán)法〉第101條的解釋與完善》，載《法律科學(xué)》2010 年第6期;常鵬翱：《論優(yōu)先購買權(quán)的行使要件》，載《當(dāng)代法學(xué)》2013年第6期。

〔4〕陳立夫：《“土地法”第三十四條之一若干問題之探討》，載《臺(tái)灣本土法學(xué)》2003年2月總第43期。我國臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第34條之一第1款規(guī)定：“共有土地或建筑改良物，其處分、變更……，應(yīng)以共有人過半數(shù)及其應(yīng)有部分合計(jì)過半數(shù)之同意行之”;第4款規(guī)定：“共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購?！?/p>

〔5〕謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國政法大學(xué)出版社2010年版，第349頁。

〔6〕巴西民法亦有類似規(guī)范，其民法典第1322條：“（共有物）在出售時(shí)，在報(bào)價(jià)相同的條件下，共有人相對(duì)于外人享有優(yōu)先權(quán)。”

〔7〕參見同前注〔3〕，黃文煌文。

〔8〕相同見解，參見房紹坤：《民法典物權(quán)編之檢視》，載《東方法學(xué)》2020年第4期。

〔9〕楊立新、韓煦：《近親屬優(yōu)先購買權(quán)及適用》，載《法律適用》2013年第10期。

〔10〕宋刑統(tǒng)·戶婚律·典賣、元典章·戶部五·典賣均有明確的“先問親鄰”的規(guī)定。但是，大明律·戶律、大清律例·戶律等，均沒有“先問親鄰”類規(guī)范。此后，民間中，雖不乏認(rèn)可該類習(xí)慣的傳統(tǒng)，但國家主導(dǎo)觀點(diǎn)則是不承認(rèn)此類優(yōu)先購買權(quán)。如民國大理院統(tǒng)字第九四三號(hào)解釋例指出：“無共有權(quán)之親族，并非就物上有利用關(guān)系，即使有先買之習(xí)慣，亦應(yīng)認(rèn)為有背公序，不許存在?！眳⒁姽l(wèi)：《大理院解釋例全文》（第五版），上海會(huì)文堂書局1931年版，第524頁。

〔11〕〔12〕參見同前注〔9〕，楊立新、韓煦文。

〔13〕同前注〔2〕，黃薇主編書，第1365頁。

〔14〕杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第289頁。也有學(xué)者持不同觀點(diǎn)，基于優(yōu)先保護(hù)親屬利益的考量，主張共有份額轉(zhuǎn)讓給近親屬時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)限制按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使。參見戴孟勇：《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則》，載《法學(xué)雜志》2020年第9期。

〔15〕參見戴孟勇：《論優(yōu)先購買權(quán)中的通知義務(wù)》，載《云南社會(huì)科學(xué)》2019年第4期。

〔16〕參見崔建遠(yuǎn)：《論共有人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《河北法學(xué)》2009年第5期;張禮洪：《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實(shí)現(xiàn)——〈物權(quán)法〉第101條的法解釋和適用》，載《法學(xué)》2009年第5期。

〔17〕常鵬翱：《論優(yōu)先購買權(quán)的法律效力》，載《中外法學(xué)》2014年第2期。

〔18〕參見同前注〔14〕，戴孟勇文。

〔19〕理論上，也有持相同看法的觀點(diǎn)。參見楊立新、李怡雯：《民法典物權(quán)編對(duì)物權(quán)規(guī)則的修改與具體適用》，載《法律適用》2020年第11期。

〔20〕全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人民法典釋義書即認(rèn)為，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使期限應(yīng)為“合理期限”。參見同前注〔2〕，黃薇主編書，第1374頁。

〔21〕參見鐘濤：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)若干爭議之解決》，載《法律適用》2005年第10期。

〔22〕參見冉克平：《論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)——兼評(píng)最高人民法院〈房屋租賃合同司法解釋〉第21-24條》，載《法學(xué)評(píng)論》2010年第4期。

〔23〕公司法解釋四（2017）第21條第2款規(guī)定：“其他股東僅提出確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及股權(quán)變動(dòng)效力等請求，未同時(shí)主張按照同等條件購買轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，人民法院不予支持。”《外商投資糾紛規(guī)定一》（2010）第11、12條規(guī)定，外商投資企業(yè)一方股東擅自轉(zhuǎn)讓股權(quán)給第三人的，“其他股東以該股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵害了其優(yōu)先購買權(quán)為由請求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的”，人民法院應(yīng)予支持，但是，“其他股東不同意轉(zhuǎn)讓，又不購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)”的除外。

〔24〕如《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》（2008 年12 月10 日審判委員會(huì)第40 次會(huì)議討論通過）第7條第2款規(guī)定：“承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。”

〔25〕參見王建華：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性法律保護(hù)》，載《人民司法》2005年第10期。

〔26〕參見石宏主編：《中華人民共和國民法總則條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2017年版，第366頁。

〔27〕依德國民法典第463條、第469條，瑞士民法典第681a條，我國臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1995年第五次民庭總會(huì)決議，出賣人和第三人的買賣合同的合法有效是優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件。我國贊成此觀點(diǎn)的學(xué)者，參加同前注〔16〕，崔建遠(yuǎn)文;同前注〔17〕，常鵬翱文;同前注〔15〕，戴孟勇文。

〔28〕如德國民法典第464條、瑞士民法典第681a條均采優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)說。我國學(xué)者，如常鵬翱、李永軍、戴孟勇等，亦支持該觀點(diǎn)。參見李永軍：《論優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力——對(duì)我國合同法第230條及最高法院關(guān)于租賃的司法解釋的評(píng)述》，載《中國政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2014年第4期;同前注〔14〕，戴孟勇文;趙磊：《股東優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與效力》，載《法學(xué)家》2021年第1期。

〔29〕同前注〔2〕，黃薇書，第1366—13677頁。

〔30〕但是，全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人民法典釋義書中將承租人優(yōu)先承租權(quán)明確定性為“形成權(quán)”。參見同前注〔2〕，黃薇書，第1373頁。

〔31〕相關(guān)論述參見[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上），張雙根譯，法律出版社2004年版，第463—468頁;[德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林等譯，法律出版社2007年版，第131—134頁;同前注〔17〕，常鵬翱書;同前注〔22〕，冉克平書。

〔32〕也有學(xué)者認(rèn)為，基于優(yōu)先購買權(quán)形成權(quán)性質(zhì)，在權(quán)利人單方面意思表示下，將發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果，優(yōu)先購買權(quán)人直接取得標(biāo)的權(quán)屬，而非僅僅成立優(yōu)先購買權(quán)人和出賣人的買賣關(guān)系。趙磊：《股東優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與效力》，載《法學(xué)家》2021年第1期。

〔33〕參見張鵬：《物債二分體系下的物權(quán)法定》，載《中國法學(xué)》2013年第6期。依據(jù)原《民法通則實(shí)施意見》第118條，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的絕對(duì)效力。但最高院認(rèn)為，“依照‘物權(quán)法定原則’，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)情形下，該權(quán)利不應(yīng)納入物權(quán)保護(hù)的范疇，不具有排他性權(quán)利”。故于2008年廢止了該條司法解釋，并于房屋租賃解釋（2009）中將“承租人優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)”。參見關(guān)麗：《最高人民法院〈關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉涉及的若干問題解析》，載《法律適用》2009年第10期。

〔34〕在“北京新奧特公司訴華融公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛”（最高院（2003）民二終字第143號(hào)）中，最高院認(rèn)為，“華融公司與新奧特集團(tuán)、比特科技簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)的法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同”，但是，“電子公司（優(yōu)先購買權(quán)人）實(shí)際行使優(yōu)先權(quán)的行為，使華融公司與新奧特集團(tuán)等簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的標(biāo)的不復(fù)存在，繼續(xù)履行已不可能”。

〔35〕參見同前注〔33〕，關(guān)麗文。

〔36〕參見韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2018年版，第522頁。

〔37〕趙旭東：《股東優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力》，載《當(dāng)代法學(xué)》2013年第5期。

〔38〕參見同前注〔17〕，常鵬翱書。

〔39〕參見史浩明、張鵬：《優(yōu)先購買權(quán)制度的法律技術(shù)分析》，載《法學(xué)》2008年第9期。

〔40〕如德國民法典規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)共有人共有份額優(yōu)先購買權(quán)等，僅具有債權(quán)效力。

〔41〕參見“最高院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問”中“五、依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)”部分。

〔42〕同前注〔2〕，黃薇主編書，第1368頁。

〔43〕參見同前注〔2〕，黃薇主編書，第1366頁。

〔44〕參見同前注〔14〕，戴孟勇文。

〔45〕德國民法典第471條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式，或由支付不能財(cái)團(tuán)進(jìn)行出賣的，排除優(yōu)先購買權(quán)?！蓖鯘设b先生亦認(rèn)為，“在強(qiáng)制拍賣之情形，優(yōu)先承買權(quán)若亦得行使，應(yīng)買之人勢必銳減，賣價(jià)難免偏低，……不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人?！蓖鯘设b：《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，載《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第511頁。

〔46〕參見同前注〔8〕，房紹坤文。

〔47〕法國民法典第815—814條規(guī)定：“如有多名共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，視他們各自在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得擬出賣的財(cái)產(chǎn)，有相反約定時(shí)除外?！?/p>

〔48〕公司法第71條第3款：兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

Abstract： China has introduced "the preemptive right of co-owner by fractional shares in the transfer of co-owned housing". At the same time， it restricts the exercise of preemptive right by the lessee when the lessor sells the house to the close relatives. China has established the rule that "the seller notifies the preemptive right holder of the transfer conditions and shall not go back"， and the time limit for exercising the preemptive right is generally "reasonable". The rule of "validity of the sales contract concluded by the seller and the third party" is reasonable. The preemptive right adopts the theory of "right of claim with compulsory contracting obligation"， and the theory of "right of formation"， which have little difference. The double sale between the seller and the preemptive right holder or the third party should be performed. Some preemptive right can be determined to have the real right effect against the third party according to the "legal real right". The "liability for compensation" of the seller for infringement of preemptive right should be "liability for damages for breach of contract". Compulsory execution of auction can use "bidding method". In general auction， it is appropriate to apply the "inquiry method". It is reasonable to solve the issue in which several co-owners exercise preemption right at the same time according to the proportion of their shares， and it should be applied even in civil enforcement.

Key words： house tenant;co-owner;co-owner in the transfer of co-owned house;close relatives; preemptive right;house transaction