■/朱志強

一、優(yōu)先購買權(quán)及其行使前提

（一）優(yōu)先購買權(quán)的概念

優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依據(jù)法律規(guī)定或約定而享有的在出賣人出賣某項特定財產(chǎn)時，得以同等條件下優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。我國民商法律體系中優(yōu)先購買權(quán)的類型主要有：（1）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)；（2）財產(chǎn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)；（3）有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)；（4）法律特別賦予的優(yōu)先購買權(quán)。比如，金融資產(chǎn)管理公司在轉(zhuǎn)讓涉及國有（控股、參股）企業(yè)金融不良債權(quán)時，為防止國有資產(chǎn)流失，法律賦予相關(guān)地方政府或者代表本級政府履行出資人職責(zé)的機構(gòu)、部門或者持有國有企業(yè)債務(wù)人國有資本的集團公司在同等條件下可以對不良債權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。此外，根據(jù)《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

由此可見，我國民商法規(guī)定的法定優(yōu)先購買權(quán)，既涉及到房屋等物權(quán)轉(zhuǎn)讓，也涉及到股權(quán)和特定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在出賣人出賣某項特定財產(chǎn)時，法定優(yōu)先購買權(quán)的行使并不區(qū)分具體的交易方式，即無論是當(dāng)事人雙方自主交易轉(zhuǎn)讓（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓）或公開轉(zhuǎn)讓（如拍賣，包括司法強制拍賣轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易轉(zhuǎn)讓等），優(yōu)先購買權(quán)制度均得以適用。本文僅討論在拍賣程序下優(yōu)先購買權(quán)的行使問題。

（二）優(yōu)先購買權(quán)行使的前提

法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使的前提是“同等條件”，即在同等條件下才能享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”并不僅僅意味著“同等價格”，至少還應(yīng)包括相同的付款條件或方式、相同的付款期限等其他條件。在拍賣程序下，優(yōu)先購買權(quán)人欲行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的拍賣規(guī)則，包括但不限于按照拍賣規(guī)則的要求進行競買登記、交納競拍保證金、在拍賣日到達拍賣現(xiàn)場等。從實質(zhì)上看，優(yōu)先購買權(quán)是法律基于一定的原因而對第三人受讓權(quán)利的一種限制，但這種限制應(yīng)合理地控制在一定限度內(nèi)，法律需要考慮第三人與優(yōu)先購買權(quán)人之間利益的平衡。因此，法律規(guī)定的“同等條件”可以理解為“相同條件”，即優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的前提是應(yīng)遵守第三人應(yīng)遵守的全部交易條件。

二、拍賣程序下優(yōu)先購買權(quán)的具體行使

（一）履行通知優(yōu)先購買權(quán)人的義務(wù)

對于優(yōu)先購買權(quán)人的通知期限，相關(guān)法律及司法解釋并不相同。對有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，我國《公司法》第73條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！惫P者認(rèn)為，該通知期限僅適用于法院強制執(zhí)行程序中當(dāng)事人協(xié)商轉(zhuǎn)讓或變賣程序，并不適用于股權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓的情形。在拍賣程序下，只需在拍賣日前的合理期限內(nèi)通知其他股東即可，其“合理期限”應(yīng)為其他股東有足夠的決策、競拍報名時間為衡量標(biāo)準(zhǔn)。對出租房屋的出賣或轉(zhuǎn)讓，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)?！蔽覈逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ河?009年9月1日起施行的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！睂τ谏鲜鰶_突，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照新法優(yōu)于舊法原則確定，即在拍賣程序下，承租人的通知期限為拍賣日的五日前。

未在法律規(guī)定期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人，其法律后果在上述相關(guān)法律規(guī)定也不一致。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?按照新法優(yōu)于舊法原則，未在法律規(guī)定期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人的，并不會導(dǎo)致房屋買賣合同無效，但承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）如何保障優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的行使

在拍賣程序中，優(yōu)先購買權(quán)人因享有在一切交易條件確定后決定是否行使優(yōu)先權(quán)的權(quán)利，可坐享其他競買人博弈結(jié)果的權(quán)利，并非必須參與舉牌競價，關(guān)鍵是在競買人最高報價出現(xiàn)后，拍賣人如何保障優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的行使。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人?！币涝撘?guī)定，拍賣過程中，在出現(xiàn)最高應(yīng)價時，若優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，即是否行使優(yōu)先購買權(quán)的主動權(quán)在優(yōu)先購買權(quán)人，拍賣人無需主動征詢優(yōu)先購買權(quán)人的受讓意愿。為保障優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的行使，防止拍賣成交后可能出現(xiàn)的糾紛，在拍賣實踐中，筆者建議在存在優(yōu)先購買權(quán)人的拍賣場合，當(dāng)最高競價出現(xiàn)，經(jīng)拍賣師三次叫價后仍無更高出價者應(yīng)價拍賣師落錘確定成交前，拍賣師應(yīng)直接當(dāng)場征詢優(yōu)先購買權(quán)人是否買受。若優(yōu)先購買權(quán)人表示不愿意買受或拒絕表示，則拍賣師落錘確定成交，買賣合同在上述最高出價競買人與委托人之間成立并生效。若優(yōu)先購買權(quán)人表示愿意買受，則所有競買人可繼續(xù)應(yīng)價，直至確定不變的最高競價后，由拍賣師按照上述規(guī)則確定最終買受人。

三、拍賣中優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決

在拍賣實踐中會出現(xiàn)同一標(biāo)的物可能存在兩個或兩個以上優(yōu)先購買權(quán)人的情形，當(dāng)發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)沖突時，主要根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)的種類采用以下原則予以解決：一是根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，物權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)。例如，當(dāng)拍賣房產(chǎn)時，在共有人和承租人都擁有優(yōu)先購買權(quán)的情形，因共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)（租賃合同）而產(chǎn)生。因此，在同等條件下，共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。二是在順序相同的債權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)按最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條第2款“順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人”的規(guī)定執(zhí)行。比如在金融資產(chǎn)管理公司委托拍賣涉及國有（控股、參股）企業(yè)金融不良債權(quán)時，多個相關(guān)優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)，或房產(chǎn)拍賣中兩個以上承租人均主張優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)以抽簽方式?jīng)Q定最終買受人。三是順序相同的股權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)按照《公司法》第72條“兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定執(zhí)行。