楊健

摘 要：在我國(guó)進(jìn)行改革開放后，房地產(chǎn)行業(yè)得到了相應(yīng)的發(fā)展，并且逐漸壯大起來。隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，舊的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再滿足于現(xiàn)在人們的要求。所以我們要針對(duì)新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)性因素進(jìn)行研究。這也是房地產(chǎn)業(yè)正在面臨的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)要立足好自身的建設(shè)，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)周期的規(guī)律來應(yīng)對(duì)。在各種區(qū)位條件的影響下，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，如土地、資金、市場(chǎng)等因素。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家生產(chǎn)總值有著緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)的發(fā)展與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間有著很重要的關(guān)聯(lián)，調(diào)控好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以穩(wěn)定國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)，所以在國(guó)家發(fā)展的新形勢(shì)下，要積極對(duì)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)因素進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：周期性波動(dòng) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 宏觀調(diào)控 影響因素

中圖分類號(hào)：F293.3 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2022）01-282-03

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程，它所經(jīng)歷的周期是由復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)再到蕭條。在這樣一個(gè)發(fā)展過程中，每一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都大不相同。多種不同的區(qū)位條件影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而這些影響因素又可以分為直接影響和間接影響，直接影響主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需求在不斷變化，而間接影響則包括國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控以及人口紅利和土地實(shí)行的政策等方面。

本文針對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的區(qū)位因素進(jìn)行討論。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱。對(duì)于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，難免會(huì)出現(xiàn)一些不太符合市場(chǎng)發(fā)展的行為，例如擴(kuò)張過度或者樓盤價(jià)格上漲過快。產(chǎn)業(yè)運(yùn)行周期波動(dòng)顯示這一情況很不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，所以為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，我們要針對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的問題進(jìn)行討論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱，管控好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)問題，還能促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，而且這對(duì)我們建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)具有非凡的意義。

二、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的理論

房地產(chǎn)周期波動(dòng)是指因?yàn)槭艿揭恍┮蛩氐挠绊憽⒎康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)而形成循環(huán)的現(xiàn)象，現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)象可分為兩個(gè)時(shí)期：一個(gè)是擴(kuò)張，一個(gè)是收縮。這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期還可以分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。根據(jù)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的波峰和波谷可以推斷出這個(gè)周期波動(dòng)具有幅度、時(shí)間和頻率上的巨大差異。隨著市場(chǎng)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)周期波動(dòng)呈現(xiàn)出一種規(guī)律的變化，每一個(gè)周期都與上一個(gè)周期具有類似的性質(zhì)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)主要根據(jù)波峰波谷的差值來判斷波動(dòng)周期的大小。

要想深刻理解房地產(chǎn)周期波動(dòng)，還要從這幾個(gè)方面來加以思考，具體方面如下：第一，房地產(chǎn)周期持續(xù)的時(shí)間波動(dòng)的幅度不同，但每個(gè)周期之間都有相似的模式，如經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和收縮兩個(gè)時(shí)期輪流進(jìn)行。四個(gè)周期之間具有連接性。第二，雖然影響房地產(chǎn)的區(qū)位因素各不相同，但是其影響的方式，途徑以及范圍都十分的相似。影響房地產(chǎn)的方式多以外部的沖擊和內(nèi)部傳導(dǎo)為主。第三，必須要清楚地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制的運(yùn)作過程以及展開的方式等，雖然這些方面也比較相似，但不能全面否認(rèn)他們存在著時(shí)間、頻率以及幅度上的差異。而這些差異也使房地產(chǎn)周期波動(dòng)具有更鮮明的特征?？偟脕碚f，我們要了解以上這三個(gè)方面的問題，才能更好地把握房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的變化情況。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素

（一）影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的直接因素

市場(chǎng)的供需變化是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的最主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給大于需求的話，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)緊縮，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給小于需求的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)擴(kuò)張。固定的資產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間有著密不可分的聯(lián)系，這個(gè)聯(lián)系是從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)里的供應(yīng)主體中分析出來的。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資周期、經(jīng)濟(jì)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀態(tài)這三者之間存在著聯(lián)系。若要深入了解房地產(chǎn)投資周期，就應(yīng)著眼于消費(fèi)者，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行一定的調(diào)研，這有助于研究市場(chǎng)供需變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響。從與其他國(guó)家的對(duì)比來看，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)GDP占比在4%～5%左右。而發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)投資GDP投資占比會(huì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的變動(dòng)范圍大。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的普通化，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地發(fā)展，而房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例的1/5左右，占據(jù)了GDP的1/10左右。市場(chǎng)需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是一個(gè)很重要的概念。想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更高效地調(diào)節(jié)，那么就必須要把控正確的市場(chǎng)需求規(guī)律，從需求的根本上探究原因，這樣才可以緩解房地產(chǎn)供求問題。有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，房地產(chǎn)與其他的物品不同，不能適用于其他物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值來討論，它需要一個(gè)獨(dú)立的需求體系來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過大量市場(chǎng)調(diào)查，研究者們把對(duì)房地產(chǎn)的需求分為兩大類：第一種為消費(fèi)需求，而另一種是投機(jī)需求。到目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)需求的彈性相對(duì)于投資需求的彈性要小一些，根據(jù)這個(gè)情況，政府在制定相關(guān)的法律法規(guī)時(shí)，就可以根據(jù)不同的情況，針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行相關(guān)的調(diào)節(jié)調(diào)控。

（二）影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的間接因素

1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素。國(guó)家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)與消費(fèi)者之間的供求關(guān)系可能都會(huì)受到影響。當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于慢速發(fā)展的情況下，政府會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求來制定相關(guān)的擴(kuò)張政策，通過拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快時(shí)，政府也會(huì)出臺(tái)緊縮性政策來降低市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的需求，減少出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的現(xiàn)象。

2.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變化是有規(guī)律的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變動(dòng)之間存在著緊密的聯(lián)系。整個(gè)市場(chǎng)的整體上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較先開始，隨后國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值周期才開始變化。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)處在產(chǎn)業(yè)鏈的最開始階段，我們可以從房地產(chǎn)行業(yè)的變化預(yù)示到宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)發(fā)生的變化。許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都與房地產(chǎn)業(yè)有著緊密的聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，那么其他行業(yè)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的變化。不過這一系列的事情有相對(duì)的時(shí)間差值。在房地產(chǎn)變化的時(shí)候，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值還未開始變化，所以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化會(huì)比房地產(chǎn)行業(yè)的變化晚。因?yàn)閲?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較穩(wěn)定，它的波動(dòng)頻率較小，從整體上來說都要比房地產(chǎn)行業(yè)要緩一些。得出這樣的結(jié)果也與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的核算方式有一定的關(guān)系。其他行業(yè)發(fā)展的變化也會(huì)影響GDP的核算變化，最終影響到的是GDP波動(dòng)周期。

3.土地政策。國(guó)家頒布的土地政策及其實(shí)施也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成很大的影響，政府調(diào)整土地政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠有效地進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。從20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就進(jìn)行了多次的調(diào)控工作。由于在調(diào)控過程中，有一些措施與貨幣調(diào)控政策的目的產(chǎn)生了沖突，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不得不通過實(shí)施其他的手段來進(jìn)行調(diào)節(jié)，而土地政策正好能解決這些問題。土地政策是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的有力手段之一，從根本上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行影響。在不斷完善和改進(jìn)土地政策的情況下，政府出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)產(chǎn)生的作用越來越突出。

4.固定資產(chǎn)投資。在我國(guó)，通過投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是我國(guó)穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)一項(xiàng)手段。目前，固定資產(chǎn)投資的發(fā)展形勢(shì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了一些影響，這些影響甚至導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不穩(wěn)定。所以在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的時(shí)候，就應(yīng)該增加對(duì)固定資產(chǎn)的投資拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)的增長(zhǎng)，而不是依靠國(guó)外消費(fèi)情況。我國(guó)常見的經(jīng)濟(jì)手段就是拉動(dòng)內(nèi)需，不過從宏觀調(diào)控上來看，根據(jù)宏觀調(diào)控的規(guī)律這一方式并不能說是一個(gè)持久而長(zhǎng)期有效的方式。在未來的過程中，我國(guó)會(huì)不斷地深化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的調(diào)控，減少固定資產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

5.財(cái)政貨幣政策。從全球經(jīng)驗(yàn)來看，各個(gè)國(guó)家主要實(shí)行的政策，都是逆周期的政策，就可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過于迅猛的階段也能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效地控制調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)過冷的階段，可以通過政策鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)不同的發(fā)展階段，可以制定不同的政策對(duì)其進(jìn)行正確引導(dǎo)。這些做法都是為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。財(cái)政政策是為實(shí)現(xiàn)某種經(jīng)濟(jì)目的而使用的政策，從而對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的干預(yù)。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)里，財(cái)政政策是不可忽視的一種政策手段。在政府對(duì)城市基礎(chǔ)進(jìn)行建設(shè)的過程中，房?jī)r(jià)的變化更為明顯。放寬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制，房?jī)r(jià)的變化也會(huì)十分的明顯。稅收也算在房地產(chǎn)的成本里面，放寬稅收等于降低成本。

四、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，可能會(huì)受到很多區(qū)位因素的影響，這些因素可能有土地、資金、市場(chǎng)等因素，而且房地產(chǎn)行業(yè)的變化與我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變化有著密切的聯(lián)系。仔細(xì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)進(jìn)行研究，可以讓我們深入了解國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化。同時(shí)我們也要認(rèn)真反思在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一些不太良好的問題。所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控是很有必要的，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變化晚于房地產(chǎn)行業(yè)的變化。因此，要把握國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，就要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行先一步的調(diào)控。在國(guó)家的促進(jìn)和引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將走向一個(gè)比較穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。國(guó)家還可通過一些經(jīng)濟(jì)政策手段調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。

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（作者單位：廣發(fā)基金管理有限公司 廣東廣州 510308）

（責(zé)編：玉山）