董檸檸，張振興

（1.吉首大學(xué) 人文學(xué)院，湖南 吉首 416000；2.貴州醫(yī)科大學(xué) 馬克思主義學(xué)院，貴州 貴陽(yáng) 550025）

民間契約文書(shū)是人們?cè)谌粘＝煌涣髦行纬傻脑嘉淖植牧?，體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)與文化狀況。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)作為民間契約文書(shū)的一個(gè)重要組成部分，主要分為屋宇買(mǎi)賣(mài)文書(shū)與屋地（宅基地）買(mǎi)賣(mài)文書(shū)。近年來(lái)，隨著契約文書(shū)等民間文獻(xiàn)不斷被收集、整理與出版，學(xué)界關(guān)于民間契約的研究成果豐碩，但多集中于對(duì)田地買(mǎi)賣(mài)或山林買(mǎi)賣(mài)等契約文書(shū)的研究，有關(guān)清代以來(lái)房產(chǎn)契約買(mǎi)賣(mài)文書(shū)的研究稍顯薄弱。如王肅羽以清代湖北天門(mén)熊氏房屋基地買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)為例，探究了傳統(tǒng)交易中的民事糾紛與規(guī)則適用［1］109。付天驕從語(yǔ)言文字學(xué)的角度出發(fā)，對(duì)明清以來(lái)北方契約文書(shū)中出現(xiàn)的“建筑”類詞語(yǔ)進(jìn)行全面系統(tǒng)的梳理，總結(jié)北方契約文書(shū)中的“建筑”類詞匯具有地域性、方位性、概括性和口語(yǔ)性強(qiáng)的特點(diǎn)［2］45-46。劉海波在探究民國(guó)初年田宅買(mǎi)賣(mài)契約制度時(shí)，認(rèn)為中國(guó)傳統(tǒng)田宅買(mǎi)賣(mài)具有濃厚的人格化色彩，深受形式主義的桎梏［3］34-35。羅將等人以甘肅民間契約文書(shū)為研究對(duì)象，認(rèn)為清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約從形制上講是完備的，交易貫徹了“先問(wèn)親鄰”制度，從內(nèi)容上來(lái)講記載了雙方的權(quán)利與義務(wù)等［4］142。本文以新發(fā)現(xiàn)的懷集縣房產(chǎn)契約文書(shū)為研究對(duì)象，對(duì)清至民國(guó)時(shí)期懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的原因和契約的構(gòu)成要素進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)其交易特點(diǎn)進(jìn)行探討。

一、懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約所見(jiàn)的交易原因

懷集縣位于北江支流綏江的上游，漢朝時(shí)是四會(huì)縣（現(xiàn)四會(huì)市）的轄地，劉宋元嘉十三年（436 年）劃四會(huì)縣銀屯鄉(xiāng)設(shè)立懷集縣，屬?gòu)V州綏建郡［5］27。元代至元十五年（1278 年），懷集改屬賀州，自此懷集縣劃歸廣西管轄直至近代。1949 年11 月24 日，懷集縣解放，屬?gòu)V西省平樂(lè)行政專員公署。1951 年5月后，懷集縣又劃入廣東省，現(xiàn)屬肇慶市管轄。由于懷集縣位于廣東和廣西的交界處，地理位置特殊，歷史上的懷集縣先后歸屬?gòu)V東和廣西，所以懷集縣有著“七百余載屬?gòu)V西，八百多年隸廣東”的說(shuō)法。懷集縣緊靠北回歸線北側(cè)，千山聳翠，水資源豐富，有著適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的水熱條件。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為商品被頻繁交易，懷集民間留下了大量土地交易過(guò)程中簽訂的契約文書(shū)。賀州民族文化博物館現(xiàn)收藏有數(shù)百份清至民國(guó)時(shí)期懷集縣的契約文書(shū)，這些契約文書(shū)的類型主要有土地買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、兌換、租佃、分家析產(chǎn)等，其中涉及農(nóng)田、房屋、山場(chǎng)林地、陰地等不動(dòng)產(chǎn)交易的內(nèi)容，是研究當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的原始資料，有著重要的史料價(jià)值。本文選取了其中17 份清至民國(guó)時(shí)期懷集縣房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)①為研究對(duì)象，其中有明確時(shí)間的文書(shū)11 份，最早為道光三十年（1850 年），最晚是民國(guó)三十四年（1945 年），另外6 份契約文書(shū)無(wú)明確訂立年月，大致為光緒年間1 份、民國(guó)年間5 份，具體情況見(jiàn)表1。

從表1 可以看到，出賣(mài)的房產(chǎn)文書(shū)中有15 份寫(xiě)明了為祖輩或父輩遺留下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)，占總數(shù)的88%。房屋是人們?nèi)粘＞幼≈?，乃安身立命之所，一般不輕易出賣(mài)，根據(jù)契約文書(shū)中的內(nèi)容進(jìn)行分析，其房產(chǎn)出賣(mài)的原因主要有以下四種。

表1 懷集縣房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約統(tǒng)計(jì)

（一）因家中日用不足而出賣(mài)房產(chǎn)

在中國(guó)鄉(xiāng)村社會(huì)，村民如遇到經(jīng)濟(jì)困難，則會(huì)將房產(chǎn)出賣(mài)，以換取錢(qián)財(cái)解決經(jīng)濟(jì)上之問(wèn)題，故家中日用不足為大多數(shù)房產(chǎn)出賣(mài)的重要原因。在這批契約文書(shū)中，有13 份乃因房主家中“正用不足”，以通過(guò)變賣(mài)房產(chǎn)來(lái)解決經(jīng)濟(jì)上的困難。如契1 道光三十年（1850 年）的一份房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約。

契1：

立斷產(chǎn)賣(mài)屋地人莫益賢，今因費(fèi)用不足，夫妻商議，情將祖置土名巷口屋地四間，四至尊賢石腳為界，北至買(mǎi)主滴水為界，東南俱至巷口為界，愿肯出賣(mài)。先問(wèn)房?jī)?nèi)兄弟，無(wú)銀承買(mǎi)，后來(lái)請(qǐng)中托問(wèn)同堂叔母莫門(mén)葉氏、李氏處愿肯買(mǎi)。三面親至地所踏看，基界明白，回家量地估價(jià)，時(shí)值地價(jià)花銀一十兩正（整），稅米二合正（整）。自立契之日，其銀親手接授回家費(fèi)用，其地任便買(mǎi)主創(chuàng)造房屋，卬撥歸戶，并無(wú)異言。又言日后不得稱說(shuō)地廣價(jià)輕、稅不足。此系明買(mǎi)明賣(mài)，二家情允意諾，并無(wú)逼迫等情。今恐人心難信，當(dāng)中寫(xiě)立斷產(chǎn)文契并上手一紙交收為據(jù)。

一實(shí)賣(mài)土名巷口房屋地四間，時(shí)值花銀一十兩正（整），稅米二合正（整）。

引中人：莫富業(yè)

在位賣(mài)主：莫益賢筆

代筆：兄莫廣賢筆

見(jiàn)銀：男莫新興

道光三十年十月廿六日立斷產(chǎn)賣(mài)屋地人莫益賢

這是一份加蓋了官府印章的紅契。通讀此份清代斷賣(mài)屋地契約可知，賣(mài)家莫益賢由于“費(fèi)用不足”，夫妻兩人商議，將祖置的巷口四間屋地出賣(mài)以換取金錢(qián)，該屋地四至分明，界址明白。在中人莫富業(yè)的見(jiàn)證下，買(mǎi)方叔母莫門(mén)葉氏與李氏以十兩花銀的價(jià)錢(qián)買(mǎi)下了這四間屋地。立契之后，莫門(mén)葉氏與李氏依照契約可在屋地上建造房屋，賣(mài)家莫益賢不得異言。契中強(qiáng)調(diào)“斷產(chǎn)文契”，日后賣(mài)方不可因土地交易市場(chǎng)價(jià)格的上漲等緣故，上門(mén)與買(mǎi)方找補(bǔ)差價(jià)。自賣(mài)之后，屋地所附的賦稅由買(mǎi)家負(fù)責(zé)繳納。在此份契約中，有見(jiàn)證交易作用的第三方群體除了有中人外，還有其他見(jiàn)證人及代筆人，是一份典型的絕賣(mài)房產(chǎn)紅契。

（二）為喪葬費(fèi)用支出而賣(mài)房產(chǎn)

中國(guó)人歷來(lái)重視禮節(jié)，《禮記》曰：“故禮義也者，人之大端也，所以講信修睦，而固人之肌膚之會(huì)、筋骸之束也。所以養(yǎng)生、送死、事鬼神之大端也，所以達(dá)天道、順人情之大竇也?！保?］88古人所提倡的正心、修身、齊家、治國(guó)、平天下，均有賴于“禮”。在“禮”中，以治死的喪禮為“大端”，長(zhǎng)輩去世后，晚輩要對(duì)其進(jìn)行安葬。古時(shí)懷集盛行土葬，按照傳統(tǒng)的喪葬文化，懷集人重視棺槨的使用、喪服的規(guī)格和墓地的選擇。人們普遍認(rèn)為對(duì)先人的厚葬是孝道觀念的體現(xiàn)，整個(gè)喪禮具有一套繁復(fù)的程序，大體上都要經(jīng)歷終別、安尸、報(bào)喪、入殮、停柩、守靈、祭奠、擇吉、出殯、下葬、守孝、祭掃等程序［7］88。操辦喪事需要一筆大支出，一些無(wú)力承擔(dān)喪葬費(fèi)用的家庭只能通過(guò)變賣(mài)土地來(lái)?yè)Q取金錢(qián)。由于農(nóng)田是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，一般不輕易出賣(mài)，因此，家中閑置的房屋便成了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。如契2 民國(guó)九年（1920年）的一份賣(mài)房屋契約。

契2：

立沒(méi)賣(mài)斷根屋契人，系方郭里五冬梁肄雅戶戶丁人梁土好，今因祖母身故，無(wú)淚家簾（廉），無(wú)銀墳葬。今因年紹（少）無(wú)人所靠，思有祖遺分聘頭座左邊大屋一間，廊屋一間，左與琴生屋界止，右與所屋同管，上與可人屋界止，下至橫巷界止，并及門(mén)樓，出入路道依舊同行，內(nèi)載秋糧余米五合正，心愿一概盡行出賣(mài)。先問(wèn)親房兄弟，各說(shuō)不力，后托中人堂祖梁和發(fā)同行問(wèn)到同里冬戶戶丁人梁建猷處允肯承買(mǎi)。即日臨屋踏看，四至界止明白。三面訂明，時(shí)值屋價(jià)銀一百二十兩正（整）。其銀一足兌交賣(mài)人親手收訖，不少分毫，其屋隨契退交買(mǎi)主管業(yè)，一賣(mài)千秋，永不向贖，糧盡價(jià)足。此乃二家心諾，并無(wú)勒迫請(qǐng)交，其屋并無(wú)先當(dāng)重押別人，明賣(mài)明買(mǎi)，己賣(mài)己業(yè)，不干兄弟之事。倘有來(lái)歷不明，賣(mài)人同中理明，不干買(mǎi)主之事。日后家中有吉兇二事，不得滋事生端，勒贖索補(bǔ)等情。如有此情，任由買(mǎi)主執(zhí)契赴公，甘罰無(wú)辭。人心用信，恐口無(wú)憑，寫(xiě)立沒(méi)賣(mài)契一紙，交與買(mǎi)主日后為據(jù)。

民國(guó)九年八月梁土好借本艮（銀）□②按押契一紙

民國(guó)庚申年買(mǎi)受梁成才石巷林吟坃□□一股，中人和發(fā)

在這份房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約中，賣(mài)屋人梁土好因祖母去世，家中貧困，無(wú)錢(qián)承擔(dān)起祖母的安葬費(fèi)用，于是將祖遺分到自己名下的大屋一間和廊屋一間出賣(mài)，賣(mài)得白銀一百二十兩。買(mǎi)方梁建猷有意承買(mǎi)時(shí)，曾現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)賣(mài)方的房屋。立契之日，買(mǎi)方梁建猷將議定的屋價(jià)交與賣(mài)方梁土好，梁土好用此錢(qián)來(lái)安葬祖母，買(mǎi)方梁建猷依契對(duì)交易的房屋進(jìn)行管業(yè)。契首寫(xiě)明“沒(méi)賣(mài)斷根”，即房主將房產(chǎn)絕賣(mài)，交易過(guò)后，賣(mài)方梁土好不得找借口將屋子回贖或加價(jià)。從契約要件的構(gòu)成看，這份契約包含了房屋的賣(mài)方與買(mǎi)方、房屋的坐落四至、房屋的來(lái)源、房?jī)r(jià)、中人以及責(zé)任分擔(dān)等。

（三）因絕戶而賣(mài)房

戶，即戶口，是古代統(tǒng)計(jì)人口的基本單位。絕，即斷絕，無(wú)人承接。受中國(guó)傳統(tǒng)宗法制度的影響，廣大鄉(xiāng)村社會(huì)在繼承家業(yè)方面遵從“父死子承，兄終弟及”。北宋《喪葬令》規(guī)定：“諸身喪戶絕者，所有部曲、客【女】、【奴】婢（女）、宅店、資財(cái)，令近親轉(zhuǎn)易貨賣(mài)，將營(yíng)葬事及量營(yíng)功德之外，余財(cái)并（不）與女。無(wú)女均入以次近親。無(wú)親戚者，官為檢校。若亡人在日，自有遺囑處分，證驗(yàn)分明者，不用此令。即別敕有制者，從別敕?！保?］357民間若出現(xiàn)絕戶，即沒(méi)有嫡庶子孫承接家族宗祧，則由兄弟等親屬接手其財(cái)產(chǎn)。房屋作為農(nóng)村重要的不動(dòng)產(chǎn)之一，在繼承上也遵照了傳統(tǒng)的宗法制度，房主去世后，若無(wú)妻兒繼承房產(chǎn)，則房產(chǎn)交由房主的其他親屬進(jìn)行處置。在懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)中，契3 是一份關(guān)于房主絕戶后，其親屬將其房產(chǎn)出賣(mài)的契約。

契3：

立沒(méi)賣(mài)隨推隨補(bǔ)斷根屋契約人，系方郭里五冬梁肄雅戶丁人梁權(quán)師，孫可持，侄結(jié)發(fā)、果發(fā)、都發(fā)、應(yīng)發(fā)叔侄等，思有叔祖梁宜球公絕歸，土名學(xué)埇房屋左邊大屋一間，并及屋仔廊屋三間，共屋四間，及屋內(nèi)莫行崀柜、樓梯、行條、角仔、□石、瓦片、門(mén)頭、門(mén)扇，左與廳堂滴水界止，右至□入路界止，上與買(mǎi)主界，下至大門(mén)樓界止，出入路通，一概通行。內(nèi)載秋糧民米一粒正（整），一概自愿盡行出賣(mài)。憑中人梁為讓引至梁大昌同行，問(wèn)到里冬梁肄雅戶丁梁舉發(fā)處允肯承買(mǎi)。眾面訂定，時(shí)值屋價(jià)花銀一百三十五兩正（整）。立約之日，其銀一足兌交賣(mài)人叔侄親手收足，不少分毛。其屋亦即日隨約退交買(mǎi)主，任由修造居住。此乃二家心諾，并非私債準(zhǔn)折勒迫相交。此屋無(wú)先當(dāng)重賣(mài)別人。尚有不明，賣(mài)人、中（人）理明，絕不遺累買(mǎi)主。一賣(mài)百了，永不收贖。兇兇二事，不敢再來(lái)索補(bǔ)霸踞□贖滋事生端。如有此等，任由買(mǎi)主執(zhí)約赴公，甘罰無(wú)辭。人心用信，恐口無(wú)憑，自愿寫(xiě)立沒(méi)賣(mài)屋宇契一紙，交與買(mǎi)主日后為據(jù)。

引至人：梁大昌（公心）

作中人：梁為讓（公心）

同賣(mài)：侄梁紹發(fā)（中心）

同賣(mài)：兄梁可持（中心）

同賣(mài)：兄梁可益（中心）

同賣(mài)：兄梁師孫（中心）

光緒二十七年月日立沒(méi)賣(mài)屋宇契約人梁可權(quán)的筆（公心）

這份賣(mài)屋契中，賣(mài)家梁權(quán)師、梁可持等人，因叔祖梁宜球去世后，無(wú)子孫繼承家業(yè)，于是將梁宜球遺下的房產(chǎn)進(jìn)行出賣(mài)。出賣(mài)的房產(chǎn)包括了大屋一間、屋仔廊屋三間，以及屋內(nèi)的所有建筑陳設(shè)，以及進(jìn)出房屋的道路。買(mǎi)方梁舉發(fā)用一百三十五兩花銀將四間房屋買(mǎi)入。在交易過(guò)程中，有中人，也有引至人，在契尾部分，所有繼承房產(chǎn)的親屬均簽字畫(huà)押。

（四）移居別地而賣(mài)房

隨著人口的增加以及商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，清代移居的現(xiàn)象十分普遍。人口遷移之后，其之前所居住的房屋就空置下來(lái)了，出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮，人們往往會(huì)在遷移之前將其出賣(mài)。契4 為一份光緒年間由于移居而出賣(mài)房產(chǎn)的契約。

契4：

立沒(méi)賣(mài)屋宇契人，系坊郭里六冬黎陳祝戶丁人黎長(zhǎng)孫、長(zhǎng)盛兄弟等。今因徙居耕種，欲求生活，苦自無(wú)本，思有祖遺分聘己名下糞麻頭頂座屋，依屋坐向左邊屋仔二間，所有桁條、瓦桷、樓梯、閣板、門(mén)扇，屋地廊巷屋口大門(mén)出入路道等項(xiàng)，內(nèi)載民米一粒，一概愿將出賣(mài)。先問(wèn)親房兄弟，不力。后憑中人蔡佩乾托到同里八冬陳子昌戶丁人陳家齊□處允肯承買(mǎi)。眾面訂定，時(shí)值屋價(jià)銀七十二兩正（整）。立契之日，其銀一足兌交賣(mài)人親手收訖，不少分毫，其屋亦隨約退交買(mǎi)主，任由居住或變賣(mài)他人，斷不敢霸踞。一賣(mài)百了，永不收贖。自賣(mài)以后，亦不敢再來(lái)索補(bǔ)勒贖滋事等情，如有此情，任由買(mǎi)主執(zhí)約赴公，甘罰無(wú)辭?？挚跓o(wú)憑，（□□□）的筆寫(xiě)立沒(méi)賣(mài)屋地契一紙，交買(mǎi)主日后為據(jù)。

作中人：蔡佩乾（中心）

光緒年日立沒(méi)賣(mài)屋字契人黎長(zhǎng)盛、黎長(zhǎng)孫兄等（中心）

從契4 可知，賣(mài)家黎長(zhǎng)孫、長(zhǎng)盛兄弟于光緒年間因移居別地生活，于是將祖上遺下分給自己的座屋一間、屋仔兩間，包括房屋內(nèi)的桁條、瓦桷、樓梯、閣板、門(mén)扇，以及屋門(mén)口進(jìn)出的道路全部出賣(mài)，以獲取生活資本。雙方自愿交易房屋，契中約定“一賣(mài)百了，永不收贖。自賣(mài)之后，亦不敢再來(lái)索補(bǔ)勒贖滋事等情”。為避免出現(xiàn)“賣(mài)而不斷”的情況，契首寫(xiě)明是“沒(méi)賣(mài)屋宇契”?！皼](méi)”在懷集的方言中是“斷絕”的意思，由此判斷此契約為絕賣(mài)契?？赡苁浅鲇诮灰纂p方相熟的緣故，契中并未寫(xiě)明房屋的大小和四至方位。

總之，從契約的內(nèi)容看，以上幾種出賣(mài)房產(chǎn)的原因均為個(gè)人原因，而個(gè)人原因是受到多方面因素影響的，如自然環(huán)境與社會(huì)因素等。歷史上的懷集，曾多次出現(xiàn)特大旱災(zāi)與洪災(zāi)，有時(shí)還會(huì)有地震發(fā)生。懷集處于石灰?guī)r地帶，地下隱藏著許多溶洞，若是遇上干旱缺水，地下溶洞的水位下降，有的溶洞因?yàn)閴毫κテ胶猓瑹o(wú)力托住上面的土層，容易發(fā)生地表塌陷，給百姓造成經(jīng)濟(jì)損失。自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生，對(duì)窮苦的百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。社會(huì)因素主要與國(guó)家的稅收政策和戰(zhàn)亂相關(guān)。就清代來(lái)說(shuō)，自康熙宣布“永不加賦”之后，田賦加派的現(xiàn)象日益增多，并愈加嚴(yán)重［9］48。太平天國(guó)時(shí)期，清政府為了籌集軍費(fèi)，不斷增加眾多賦稅項(xiàng)目以增加財(cái)政收入，加重了百姓的負(fù)擔(dān)。同時(shí)戰(zhàn)亂也是加劇百姓窮苦的原因之一，1944 年9 月，日軍為了側(cè)擊梧州，攻打平南，沿懷集縣東部的魚(yú)坑、階洞一線進(jìn)攻懷城，進(jìn)而西犯梁村，竄往開(kāi)建、信都而撲向梧州，侵略者沿途燒殺擄掠，懷集縣的百姓慘遭日寇蹂躪。百姓在百般無(wú)奈之下，不得不將家中產(chǎn)業(yè)進(jìn)行變賣(mài)。

二、懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的構(gòu)成要素

民國(guó)時(shí)期懷集的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)，在書(shū)寫(xiě)格式上基本上延續(xù)了清代的定式，所含要素基本相同。以契2 與契4 兩份契約為例，契2 為民國(guó)的白契，契4 為清代的白契，兩份房契契式規(guī)定的內(nèi)容與手續(xù)基本一致，現(xiàn)作對(duì)比分析如下。

立契人：立契人為房產(chǎn)的出賣(mài)者，對(duì)房產(chǎn)具有絕對(duì)處置權(quán)，在契約的開(kāi)頭就已寫(xiě)明。契4 為“立沒(méi)賣(mài)屋宇契人，系坊郭里六冬黎陳祝戶丁人黎長(zhǎng)孫、長(zhǎng)盛兄弟等”，契2 為“立沒(méi)賣(mài)斷根屋契人，系方郭里五冬梁肄雅戶戶丁人梁土好”，從內(nèi)容上看，兩份契約的立契人具體都到了居住地。

房屋來(lái)源及所有權(quán)說(shuō)明：契約中為了確保交易對(duì)象的合法性，必須將房產(chǎn)來(lái)源寫(xiě)明。契2 與契4均為“祖遺”，是祖上分給自家的遺產(chǎn)。由此亦可以看出，多數(shù)人都是在生活窘迫、不得已的情況下出賣(mài)祖產(chǎn)。

出賣(mài)原因：賣(mài)家為何要將房產(chǎn)出賣(mài)，契約中一般寫(xiě)在立契人即賣(mài)家之后，契4 出賣(mài)的原因是“今因徙居耕種，欲求生活，苦無(wú)資本”，契2 是由于“祖母身故，無(wú)淚家簾（廉），無(wú)銀墳葬”，遂將房屋出賣(mài)。

交易房產(chǎn)的情況：一般來(lái)說(shuō)，契約中要寫(xiě)明房屋的坐落、四至、間數(shù)、附帶物品等項(xiàng)。契4 的是“糞麻頭頂座屋，依屋坐向左邊屋仔二間，所有桁條瓦桷樓梯閣板門(mén)扇，屋地廊巷屋口大門(mén)出入路道等項(xiàng)，內(nèi)載民米一?！?。契2 的是“頭座左邊大屋一間，廊屋一間，左與琴生屋界止，右與所屋同管，上與可人屋界止，下至橫巷界止，并及門(mén)樓出入，路道依舊同行，內(nèi)載秋糧余米五合正”。兩份契約都交代了交易房產(chǎn)的基本情況。

買(mǎi)主：即購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)者，契4 的買(mǎi)方為“同里八冬陳子昌戶丁人陳家齊”，契2 的買(mǎi)方為“同里冬戶戶丁人梁建猷”，可見(jiàn)親鄰在不動(dòng)產(chǎn)交易中具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

立契手續(xù)：首先是家族內(nèi)四鄰，親鄰有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在親鄰中無(wú)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)，才能對(duì)外出賣(mài)房產(chǎn)；其次是“請(qǐng)中托問(wèn)”，中人在訂立契約中是不可或缺的角色，契4 與契2 皆有中人的參與；再者是要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行“交割”。立契之后，錢(qián)屋兩交，并無(wú)相欠。有的還會(huì)訂立定帖，如契3 中，就附帶有定帖。在立定帖時(shí)，買(mǎi)方支付給賣(mài)方部分錢(qián)財(cái)，剩余部分在正式交割時(shí)一并付清。交易雙方還須到政府繳納契稅，《大清律例》規(guī)定：“活契典當(dāng)田房，一概免其納稅。其一切賣(mài)契無(wú)論是否杜絕，俱令納稅?！保?0］213契稅一般由賣(mài)方承擔(dān)。從這兩份契約的內(nèi)容看，立契手續(xù)完備，與民間交易程序相符。

權(quán)利與義務(wù)：交易的雙方既享有一定的權(quán)利，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。賣(mài)方不能“一屋二賣(mài)”，買(mǎi)方需要在約定時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)價(jià)錢(qián)交付賣(mài)方。若是日后房產(chǎn)發(fā)生糾紛，賣(mài)方與中人都有承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)。在契4 和契2 中都規(guī)定了“倘有來(lái)歷不明，賣(mài)人同中理明，不干買(mǎi)主之事”。買(mǎi)方依照契約對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行管業(yè)，并且繳納房產(chǎn)所附帶的地稅，不管是清代還是民國(guó)，這都是約定俗成的規(guī)矩。

訂立契約時(shí)間及畫(huà)押：為了更好地履行契約，在契尾處，寫(xiě)明訂立契約的時(shí)間，賣(mài)方、中人、見(jiàn)證人等需要簽字畫(huà)押，有時(shí)為了強(qiáng)調(diào)契約精神，在簽字畫(huà)押后面還會(huì)加上“正心”“公心”“中心”等詞語(yǔ)。契4 與契2 均有賣(mài)方簽字畫(huà)押，在契4 中，賣(mài)方簽字畫(huà)押后還帶有“中心”一詞。

隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，清代的土地交易頻繁，土地的價(jià)格上漲幅度大，一些賣(mài)方就向買(mǎi)方索要加價(jià)或要求回贖土地。由于在許多地方都存在有田宅交易過(guò)后，賣(mài)方認(rèn)為價(jià)格不合理或者別的原因，想要將田宅回贖或找補(bǔ)差價(jià)的現(xiàn)象。為了減少糾紛的發(fā)生，《大清律例》明確規(guī)定：“賣(mài)產(chǎn)立有絕賣(mài)文契，并未注有找貼字樣者，概不準(zhǔn)貼贖。如契未載‘絕賣(mài)’字樣，或注定年限回贖者，并聽(tīng)回贖。若賣(mài)主無(wú)力回贖，許憑中公估找貼一次，另立絕賣(mài)契紙。若買(mǎi)主不愿找貼，聽(tīng)其別賣(mài)歸還原價(jià)。倘已經(jīng)絕賣(mài)，契載確鑿，復(fù)行告找告贖，及執(zhí)產(chǎn)動(dòng)歸原先盡親鄰之說(shuō)，借端掯勒，希圖短價(jià)，并典限未滿而業(yè)主強(qiáng)贖者，俱照不應(yīng)重律治罪?！保?0］212為避免“斷而不死”的情況發(fā)生，清代以后懷集的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)在契約中寫(xiě)明契約的性質(zhì)為斷賣(mài)，一般在契首部分會(huì)有“立斷產(chǎn)房屋”“立沒(méi)賣(mài)房屋”等字樣，在契約中間部分，亦注明其房屋或屋地在交易過(guò)后，賣(mài)家不得出現(xiàn)“找補(bǔ)”“滋事生端”“回贖”等情況。契約的書(shū)寫(xiě)格式具有一定的規(guī)范性，契約內(nèi)容相對(duì)完善，符合社會(huì)和法律的要求，因而可以從根源上去規(guī)避房產(chǎn)糾紛的發(fā)生。在懷集有關(guān)房屋的買(mǎi)賣(mài)契約中，未發(fā)現(xiàn)與找補(bǔ)相關(guān)的契約文書(shū)。

三、懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約中所見(jiàn)之交易特點(diǎn)

（一）中人參與且責(zé)任明確

從表1 可以看到，每份契約中的房產(chǎn)交易都有中人的參與，中人作為契約中的第三方，在契約訂立中發(fā)揮著重要作用。在中國(guó)傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)中，買(mǎi)賣(mài)雙方通常情況下是相互認(rèn)識(shí)的，但在整個(gè)交易過(guò)程中，中人都不可或缺。通常是賣(mài)方找一個(gè)相熟的且具有一定社會(huì)地位的人作為中人，一起尋找買(mǎi)方。簽訂契約前，中人作為中介人，與賣(mài)方一同尋找買(mǎi)方，并陪同買(mǎi)方進(jìn)行實(shí)地考察。接著中人作為見(jiàn)證人與交易雙方一起訂立合同，有的契約中還展現(xiàn)一個(gè)信息就是買(mǎi)家通過(guò)中人將錢(qián)支付給賣(mài)家。將安身立命的房屋進(jìn)行出賣(mài)，大多數(shù)房主是因缺錢(qián)而迫不得已作出的決定。在交易的過(guò)程中，買(mǎi)方往往為強(qiáng)勢(shì)一方，而賣(mài)方則處于弱勢(shì)地位，中人則從中發(fā)揮權(quán)衡雙方利益的作用，確保交易雙方的利益均能得到保障，所以在訂立契約時(shí)，往往是“三面訂明”。訂立契約并不意味著交易責(zé)任的終結(jié)，在交易過(guò)后，若是交易房屋發(fā)生糾紛，即產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，作為憑中擔(dān)保的中人有責(zé)任與賣(mài)方一起解決糾紛，契約中往往會(huì)以“倘有來(lái)歷不明，系賣(mài)主同中理直”等相關(guān)語(yǔ)句將中人的責(zé)任進(jìn)行明確。有時(shí)候中人還充當(dāng)契約的書(shū)寫(xiě)人?？傊腥藚⑴c到契約中來(lái)，體現(xiàn)了房產(chǎn)交易的相對(duì)公平性，促進(jìn)了房產(chǎn)交易的正常進(jìn)行，使得交易雙方的權(quán)益得到均衡。通常情況下，民間訂立契約，中人是有一定報(bào)酬的，但是在本文所考察的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)中，并未發(fā)現(xiàn)付與中人報(bào)酬等相關(guān)信息。

（二）房屋與地基連同周邊土地一并買(mǎi)賣(mài)

通過(guò)對(duì)清至民國(guó)時(shí)期懷集縣房屋買(mǎi)賣(mài)的契約進(jìn)行分析可發(fā)現(xiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)不僅是將所建造的屋宇進(jìn)行交易，交易的內(nèi)容還包含了地基以及周邊土地。如契2 中，“頭座左邊大屋一間，廊屋一間，左與琴生屋界止，右與所屋同管，上與可人屋界止，下至橫巷界止，并及門(mén)樓，出入路道依舊同行，內(nèi)載秋糧余米五合正（整），心愿一概盡行出賣(mài)?！逼? 中，“學(xué)埇房屋左邊大屋一間，并及屋仔廊屋三間，共屋四間，及屋內(nèi)莫行崀柜樓梯行條角仔□石瓦片門(mén)頭門(mén)扇，左與廳堂滴水界止，右至□入路界止，上與買(mǎi)主界，下至大門(mén)樓界止，出入路通，一概通行，內(nèi)載秋糧民米一粒正（整）。一概自愿盡行出賣(mài)?！逼? 中，“糞麻頭頂座屋，依屋坐向左邊屋仔二間，所有桁條瓦桷樓梯閣板門(mén)扇，屋地廊巷屋口大門(mén)出入路道等項(xiàng)，內(nèi)載民米一粒，一概愿將出賣(mài)?！逼渌慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約中，也可見(jiàn)相似表述，即賣(mài)家將房屋連同周邊的土地一概進(jìn)行出賣(mài)。筆者通過(guò)查閱資料得知，在懷集鄉(xiāng)村，由于地形緣故，房屋建筑錯(cuò)落有致，房屋與公共大路之間往往有一條小道連接，小道通常為屋主所有，因此將房產(chǎn)出賣(mài)時(shí)，為了讓買(mǎi)家以后能夠出入方便，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)通常是將進(jìn)出的小道包含在內(nèi)。在不考慮自然環(huán)境等影響下，房屋的居住期可長(zhǎng)達(dá)上百年，為避免后代產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)通常是包含了宅基地和房屋的建筑陳設(shè)，屋宇買(mǎi)賣(mài)必定是將其宅基地涵蓋在內(nèi)。

（三）買(mǎi)主集中且交易的范圍小

中國(guó)傳統(tǒng)鄉(xiāng)村是由地緣與血緣結(jié)合起來(lái)的共同體，在宗族觀念的影響下，人們有著“產(chǎn)不出戶”的觀念，田宅的交易受到一定的限制，即田宅的買(mǎi)賣(mài)，親鄰具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這一習(xí)慣起源于唐朝，到了宋朝時(shí)，已經(jīng)有明文規(guī)定：“應(yīng)典、賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)親房；親房不要，次問(wèn)四鄰；四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。”［11］232由此可見(jiàn)，在宋朝時(shí)期，對(duì)于物產(chǎn)的交易，親鄰是有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，且具一定的排序。明清時(shí)期，雖然國(guó)家法律沒(méi)有明文規(guī)定親鄰優(yōu)先，但是親鄰優(yōu)先乃為民間買(mǎi)賣(mài)交易約定俗成。從清至民國(guó)懷集縣的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)中可見(jiàn)，僅一份契約是房主將房產(chǎn)賣(mài)與異姓，其余的都是賣(mài)與同戶或同姓的，甚至是親房的。如道光三十年（1850 年）和咸豐元年（1851年）的賣(mài)屋契，買(mǎi)主都是同堂叔母莫葉氏與李氏，民國(guó)三十四年（1945 年）孔煜棠因?yàn)檎貌蛔銓⒎课菀婚g出賣(mài)與自己的堂兄。由此可見(jiàn)，在房屋交易前，要“先問(wèn)親房兄弟”，在親房兄弟無(wú)意承買(mǎi)的情況下，才托請(qǐng)中人尋找買(mǎi)家。在這批契約文書(shū)中，同戶的梁建猷、梁建臺(tái)作為買(mǎi)家的契約文書(shū)有8 份?！巴瑧簟笔侵鸽p方屬于同一宗族，由于以血緣關(guān)系為紐帶建立起來(lái)的宗族大多是居住地相距不遠(yuǎn)，所以從契約中可見(jiàn)房產(chǎn)交易的范圍不大。這批文書(shū)雖然只有17 份，且時(shí)間跨度大，但從中亦可窺見(jiàn)在田宅交易時(shí)，親鄰是有絕對(duì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，所交易的范圍相對(duì)較小。

（四）使用單契

傳統(tǒng)契約的訂立分為單契和合同契。單契是指只有一份契約，由賣(mài)家立契，契約上只有賣(mài)家簽字畫(huà)押，買(mǎi)家執(zhí)契對(duì)物業(yè)進(jìn)行管業(yè)。合同契是雙方或多方當(dāng)事人各執(zhí)一份契約，契約的數(shù)量是雙份或多份，在畫(huà)押處是共同署名或者全部不署名。中國(guó)傳統(tǒng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約多使用單契，從契約的內(nèi)容看，立契時(shí)，交易對(duì)象地的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移了，買(mǎi)家今后擁有交易房產(chǎn)的所有權(quán)，契約中所標(biāo)明的交易價(jià)款賣(mài)家已經(jīng)親手收訖，分毫不欠，這是買(mǎi)家成為房產(chǎn)新主的收據(jù)。契內(nèi)包含了賣(mài)家向買(mǎi)家作出的承諾，日后房產(chǎn)若是發(fā)生糾紛，由賣(mài)家和中人負(fù)責(zé)解決，各方的權(quán)利與責(zé)任明確，契約的內(nèi)容已經(jīng)滿足了交易行為發(fā)生后的權(quán)利秩序的維系。因此，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，通常使用單契。在本文所考察的懷集縣清至民國(guó)時(shí)期房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)中，契尾處均有“立寫(xiě)沒(méi)賣(mài)契一紙，交與買(mǎi)主日后為據(jù)”類似的表述，表明所使用的均為單契，目前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)合同契。

結(jié) 語(yǔ)

在中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雖然是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的重要組成部分，但是房產(chǎn)交易并不像農(nóng)田交易那樣頻繁常見(jiàn)。在賀州民族文化博物館收藏的清至民國(guó)懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)中，顯示房產(chǎn)交易的原因主要是家中日用不足、缺少喪葬費(fèi)用、絕戶、移居別地等。通過(guò)對(duì)清至民國(guó)時(shí)期契約文書(shū)的書(shū)寫(xiě)進(jìn)行比較，可以看到清代以來(lái)關(guān)于房產(chǎn)交易的契約書(shū)寫(xiě)格式具有一定規(guī)范性，且內(nèi)容較為完善。房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)受到社會(huì)意識(shí)形態(tài)、倫理觀念、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的影響，在交易中，有著中人參與、交易范圍小等特點(diǎn)。又由于房產(chǎn)交易具有特殊性，因此在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋與宅基地連同周邊的土地是連帶一起進(jìn)行交易的。懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)的書(shū)寫(xiě)程式及所反映的交易特點(diǎn)，展現(xiàn)了清至民國(guó)桂東地區(qū)的房產(chǎn)交易習(xí)慣和地方經(jīng)濟(jì)文化特色?？傊?，懷集房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)，為進(jìn)一步研究懷集縣清至民國(guó)時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展提供了原始資料，具有重要的史料價(jià)值。

注釋：

①文中所引用契約均收藏于賀州民族文化博物館，未編目。為更好地反映契約原貌，所引用契約保留部分異體字及不規(guī)范使用的漢字，并在后面作了補(bǔ)充說(shuō)明。

②所引契約中的“□”均為缺字或無(wú)法識(shí)別之字。