摘要：隨著中國的城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已逐漸成為國家和地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場存在資金密集，時間價值長、產(chǎn)業(yè)鏈廣，產(chǎn)品金融屬性高等特點，同時受政策影響較大，地方房地產(chǎn)市場與土地財政、市政建設(shè)、地方負債、個人貸款之間存在復雜的金融關(guān)系，因此房地產(chǎn)市場的金融風險將會影響地方經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。本文從信貸融資風險、市場風險、風險形成及傳導機制等角度對我國房地產(chǎn)金融風險進行分析，總結(jié)結(jié)論并對我國地方房地產(chǎn)金融穩(wěn)定政策提出合理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);金融信貸;風險分析;政策建議

引言

中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了30多年，不僅成為我國經(jīng)濟的巨大推動力，同時還促進了眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。土地拍賣、地方財政、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)商以及居民消費者之間已經(jīng)形成了較完善的資金流動鏈。但由于高杠桿、高負債以及房產(chǎn)金融產(chǎn)品化，導致房地產(chǎn)所面對的金融風險巨大，當風險不斷積累，則就容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。若泡沫破裂，危機會從房地產(chǎn)行業(yè)傳導進入金融市場，從而導致系統(tǒng)性的金融風險產(chǎn)生。獨山縣400億“地方債”、恒大地產(chǎn)破產(chǎn)等事件已經(jīng)為房地產(chǎn)市場敲響警鐘。因此有必要對地方房地產(chǎn)市場進行分析改革：嚴格監(jiān)管地產(chǎn)金融市場，拓展投融資渠道，建立多層次的金融信貸體系，以分散房地產(chǎn)風險。

1.房地產(chǎn)金融風險分析

1.1銀行信貸風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)聯(lián)系緊密，由于房地產(chǎn)信貸的高利潤率，以及貸款回收的穩(wěn)定性，商業(yè)銀行的信貸資金大量流向房地產(chǎn)市場，貫穿開發(fā)建筑的全過程，數(shù)據(jù)顯示，2020年7月我國金融機構(gòu)以個人房地產(chǎn)貸款為主的住戶中長期貸款為45.41萬億元，占境內(nèi)貸款總額之比為27.26%。房地產(chǎn)貸款集中度過高。就會造成房地產(chǎn)泡沫增大，一方面，銀行的流動資產(chǎn)相對減少，同時其資金信貸受房地產(chǎn)企業(yè)還款能力制約加劇，一旦房地產(chǎn)杠桿破裂，普通儲戶無法正常提取流動性資產(chǎn)，從而造成流動性欠缺，最終會形成金融信用風險與流動性風險。同時由于各大地產(chǎn)商加杠桿、高周轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴重，在很多地區(qū)出現(xiàn)“爛尾樓”、“無人區(qū)”，很容易出現(xiàn)不良資產(chǎn)堆積，也會造成銀行金融風險。

我國的土地儲備制度，實質(zhì)是地方政府壟斷土地使用權(quán)，通過拍賣土地獲得收益，作為地方財政的重要來源。但土地儲備機構(gòu)收購的資金，同樣是從銀行借貸而得，受長期房地產(chǎn)市場增長觀念，土地儲備機構(gòu)傾向于大面積購地、囤地，而缺少科學市場調(diào)查。一旦市場行情下降，土地大面積流拍或者拍賣收入不能抵消借貸本利和，就會造成貸款風險，形成銀行壞賬。

截至2018年，我國大型房企資產(chǎn)負債率普遍超過70%，遠超國際上以50%作為企業(yè)負債率的警戒線。房地產(chǎn)開發(fā)項目習慣回收一部分資金后立即加杠桿借貸進入下一個項目，高周轉(zhuǎn)、高負債是地產(chǎn)行業(yè)的一個顯著特征，很多企業(yè)甚至采用假首付、假按揭這些方式來騙取銀行的貸款。一旦監(jiān)管加強，銀行提高放貸門檻或者減少貸款額度，很容易造成開地產(chǎn)商資金鏈斷裂，從而可能導致爛尾樓、欠債、欠貨、欠薪等社會問題。

此外我國居民購置房屋幾乎都涉及銀行貸款，目前居民購置房屋的首付及貸款幾乎需要傾盡所有。若經(jīng)濟下行導致不良貸款率過高就會造成房價下降，同樣造成流動性風險。

1.2 其他房產(chǎn)融資方式風險

眾多房地產(chǎn)企業(yè)利用金融手段進行融資，如發(fā)行債券、理財產(chǎn)品等進行融資，通過高于平均利率和支取方便來吸引用戶，但實際是通過市通過配股和增發(fā)等其他方法來進行轉(zhuǎn)移銀行貸款。資金鏈一旦斷裂，就會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。

2.房地產(chǎn)市場風險分析

2.1地方房地產(chǎn)市場泡沫

由于全球貨幣發(fā)行量激增，同時經(jīng)濟危機下優(yōu)質(zhì)投資減少，使得資金進一步流入樓市尋求穩(wěn)定收益，而部分經(jīng)濟上行，人口流入多的城市就成了資金的最大蓄水池，同時又帶動了經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低的三四線城市的房價上漲，導致地方房地產(chǎn)市場泡沫溢出現(xiàn)象嚴重，大量城市居民平均收入水平很低，但房價卻居高不下，同時土地財政作為政府最重要的收入源又無法真正調(diào)控，導致了金融結(jié)構(gòu)性的矛盾

2.2 房屋空置資源浪費

大量開發(fā)商盲目投資地產(chǎn)項目，導致了眾多空置房，空置房越多，時間越久，占用的機會成本與沉沒成本就越高，不但占用開發(fā)資金，還有維護費用，如果市場真實需求不足時，就會面臨銷售難導致資金無法回收，這同樣會形成經(jīng)濟泡沫。

3.房地產(chǎn)金融風險的傳導機制

當房地產(chǎn)市場處于擴張峰值的時，其信用不斷的擴展，導致信貸數(shù)量不斷增加，從而造成房地產(chǎn)金融風險不斷積累直至爆發(fā)金融危機。從風險形成到風險顯現(xiàn)是一個并不漫長的過程，若政策逆轉(zhuǎn)，市場低迷，那些債務(wù)又無法按規(guī)定的時間償還時，這個時候風險就會顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)風險形成的基礎(chǔ)是信貸擴張，而前提則是房地產(chǎn)泡沫。

4.政策建議

完善土地儲備制度是降低房地產(chǎn)金融風險的重要方式，政府通過建立土地儲備庫，對土地用途進行分類，并以市場需求來決定土地供應(yīng)的數(shù)額，同時建立有效的監(jiān)督機制防止土地儲備貸款挪用。建立嚴格的開發(fā)商和個人的征信制度、金融監(jiān)管機制和專門法律體系，對抵押物價值缺口嚴格進行控制;管理好房地產(chǎn)信貸的差異性和區(qū)域性，對不同地區(qū)銀行的信貸額度及標準進行嚴格的區(qū)分，以分散融資渠道潛在的風險;建立好保障房與租房市場，使得廣大居民能夠有地可住，有房可居，從而降低資金集中于地產(chǎn)領(lǐng)域的情況。

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作者簡介：

劉思奇（1994-），男，漢族，江蘇鎮(zhèn)江人，江蘇大學京江學院碩士研究生，助教，建筑經(jīng)濟與管理方向。