王 艷
(大連勝鼎創(chuàng)美置業(yè)有限公司,遼寧 大連 116000)
目前房地產(chǎn)企業(yè)融資政策:近年來,政府針對房地產(chǎn)企業(yè)融資出臺了多項(xiàng)限制性規(guī)定,針對各行業(yè)融資業(yè)務(wù)全面收緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資難度逐步加大。2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。也就是2021年的第一天,央行和銀保監(jiān)會再次給房地產(chǎn)資金監(jiān)管加碼,要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限,開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行。
通過這些政策看出調(diào)整過程或加大分化,利好頭部房企、高線城市。調(diào)整過渡期將可能產(chǎn)生擾動(dòng),具體而言:第一,開發(fā)商融資分化。在融資額度有限情況下,商業(yè)銀行將優(yōu)選客戶,整體上有利于財(cái)務(wù)健康、規(guī)模更大的頭部房企。原先擴(kuò)張較激進(jìn)的房企受限制會更大,為了抓緊提款被迫削弱議價(jià)能力,信用利差可能拉大。第二,按揭額度分化。同理,商業(yè)銀行將優(yōu)先把資源配置于客戶資質(zhì)更好的高線房地產(chǎn)市場。城市間按揭額度可能出現(xiàn)分化,部分三四線城市的按揭投放額度將受到影響。完善長效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。該制度是對房地產(chǎn)長效機(jī)制的進(jìn)一步完善,通過對融資供給端涉房貸款進(jìn)行管控,意在強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束,控制涉房貸款增量規(guī)模,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)融資能力的財(cái)務(wù)指標(biāo);利用經(jīng)營性負(fù)債獲得資金,對于一些庫存去化速度款、回款周期短、周轉(zhuǎn)速度快的房地產(chǎn)企業(yè)可以做到以自有資金撬動(dòng)大型項(xiàng)目,杠桿驚人。高杠桿率是房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益回報(bào)率高的重要因素。
由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求量大,從項(xiàng)目建設(shè)初期至銷售包括后期清算過程,都需要有大量的資金支持,現(xiàn)金為王在房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)更為深刻。資金是房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和有力的支撐,以往房地產(chǎn)企業(yè)都會利用土地融資、在建工程融資,大部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上還是存在依賴商業(yè)銀行貸款渠道單一,但是在新的行業(yè)背景下單一的融資渠道存在著明顯后勁不足,包括新的政策的制約,銀行政策的緊縮,目前單一的融資方式無法支撐整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)對大量資金的需求,加上融資風(fēng)險(xiǎn)的存在,嚴(yán)重情況下會直接使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,影響房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展。
在實(shí)際財(cái)務(wù)管理中,首先要通過財(cái)務(wù)預(yù)算對項(xiàng)目全周期融資成本進(jìn)行測算。在實(shí)際使用中,由于各種因素和市場的影響,對現(xiàn)金流發(fā)展有一定影響,要根據(jù)項(xiàng)目具體情況控制融資成本,避免由于現(xiàn)金回流不足而影響還款進(jìn)度,增加融資成本。這就需要有專業(yè)的人員對融資整個(gè)項(xiàng)目全周期包括融資板塊進(jìn)行預(yù)算,如果預(yù)算做得不合理,后續(xù)隨著市場及客觀環(huán)境的變化會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)及加大資金成本,就不能起到財(cái)務(wù)管理的積極作用,不利于企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。同時(shí),由于不可控因素可能增加融資成本,減少企業(yè)利潤。
財(cái)務(wù)預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃,是企業(yè)成本控制工作的核心。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程,是財(cái)務(wù)預(yù)算中的一部分,也是財(cái)務(wù)管理首先要進(jìn)行的工作。對預(yù)算應(yīng)該進(jìn)行精細(xì)化管理,從投資前的預(yù)算、之后的包括售價(jià)、流速、強(qiáng)排方案、成本、運(yùn)營計(jì)劃、融資方案、稅率等影響都要進(jìn)入預(yù)算中。只有不斷改進(jìn)完善財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化,才能有效地實(shí)施成本控制,可以說財(cái)務(wù)預(yù)算是融匯整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營體系的每一個(gè)環(huán)節(jié),是企業(yè)成本控制工作的核心,對于房地產(chǎn)行業(yè)同樣重要。通過財(cái)務(wù)預(yù)算,從而確定在一個(gè)完成項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)融資的融資規(guī)模、進(jìn)度;要做好項(xiàng)目的全周期預(yù)算,根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展和完成情況,據(jù)實(shí)更新最新發(fā)生的銷售、成本等相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù),為經(jīng)營決策這提供及時(shí)的財(cái)務(wù)分析及更新的財(cái)務(wù)預(yù)算要好預(yù)實(shí)對比,同時(shí)對預(yù)算發(fā)展執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控對比,分析發(fā)生變化的原因和產(chǎn)生的影響;對影響利潤以及資金流發(fā)展,以及影響整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的原因,甚至是可能發(fā)生的原因進(jìn)行偏離分析,從而根據(jù)項(xiàng)目的需要及完成情況對預(yù)算進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整,保證預(yù)算可操作性和執(zhí)行性。對融資方式、現(xiàn)金流情況、資金成本全面性進(jìn)行分析,避免不必要的資金成本浪費(fèi)。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套提高資金使用率的資金預(yù)算管理體制,制定相應(yīng)的管控和獎(jiǎng)罰措施來提高資金管理水平。針對各城市公司、項(xiàng)目應(yīng)該按照預(yù)算、有計(jì)劃有原則地使用資金,提高資金的使用效率。
就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言,融資增加了企業(yè)的運(yùn)營成本。自國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后,融資成本呈現(xiàn)逐漸上升趨勢,對房地產(chǎn)企業(yè)而言嚴(yán)重影響到各種房地產(chǎn)項(xiàng)目投資拿地以及已有項(xiàng)目的順利開展。
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資源整合型行業(yè),同時(shí)作為一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè),融資的順暢和體量對項(xiàng)目發(fā)展有很重要的影響因素。在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,不能單單依靠一種融資方式,因?yàn)檫@樣不會增加融資成本,可能提高資金風(fēng)險(xiǎn)、利潤風(fēng)險(xiǎn),可以通過調(diào)整融資比例、融資方式等辦法來降低融資成本。
“三道紅線”后,傳統(tǒng)的土地紅利、金融紅利等全部消失,就要向管理要效益;房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作顯得尤為重要。理順房地產(chǎn)公司內(nèi)部的融資標(biāo)準(zhǔn)、融資流程,以保證選擇到最優(yōu)的融資方式。通過對市場不同融資成本的考慮,評價(jià)能夠增加融資額度的可能性,再根據(jù)公司自身發(fā)展的需要,結(jié)合企業(yè)的資金狀況,產(chǎn)品情況、運(yùn)營模式等情況合理確定融資模式,從而將融資成本控制在較低水平,降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本,減小融資風(fēng)險(xiǎn)。
建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系,加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本精細(xì)化的管理,這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理的需要,也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中,要充分考慮到融資過程中各環(huán)節(jié)的成本需要,注意收入與支出間的關(guān)系,通過合理的管理發(fā)放,加強(qiáng)對財(cái)務(wù)成本的有限管理,才能在融資中獲取最大的利益。
“三道紅線”的出現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明顯的變化就是債性杠桿降低,非債務(wù)性杠桿增加。前幾年,很多大型房地產(chǎn)公司沖規(guī)模、沖千億階段,通過合作開發(fā),快速發(fā)展做大了規(guī)模。這段時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作,主要是資源的合作,通過資源互補(bǔ),一些手中有土地,在資金、能力不足的本土房企和全國性規(guī)模房企合作,實(shí)現(xiàn)了土地資源、人力品牌資源的互補(bǔ)。也有一些通過座子項(xiàng)目來共同成長型大型企業(yè),通過戰(zhàn)略合作來增強(qiáng)資金實(shí)力、提高土地獲取能力,利潤獲取能力。
從項(xiàng)目拿地—項(xiàng)目開發(fā)—銷售這一有序的環(huán)節(jié)如果資金鏈出現(xiàn)短缺,就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期,影響土地、工程款以及相關(guān)費(fèi)用的支付,嚴(yán)重的會使項(xiàng)目停滯,對公司的業(yè)務(wù)造成不利影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目發(fā)展、全周期、整體區(qū)域戰(zhàn)略等必要因素,努力拓展融資渠道。
可以借鑒學(xué)習(xí)一些集團(tuán)型大型企業(yè)對融資程序設(shè)立科學(xué)的方法,構(gòu)建出適合本地區(qū)、本企業(yè)、本項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)評估方法,也可以通過中介機(jī)構(gòu)及時(shí)有效評估各種融資渠道風(fēng)險(xiǎn)及成本,從而為選擇出適合本企業(yè)、本項(xiàng)目的融資方式來降低風(fēng)險(xiǎn)、降低成本。
部分企業(yè)融資步伐將受制約,疊加今年疫情影響,銷售增速下降更為明顯,可能會延遲或者取消投資計(jì)劃;企業(yè)自身就要通過抓銷售、促回款;緩解資金壓力;在投資方面應(yīng)選擇基本面優(yōu)質(zhì)的城市深耕,有利于銷售去化。在經(jīng)營方面注重對產(chǎn)品和服務(wù)的精心打造,試試升級產(chǎn)品。中小房企不排除部分高負(fù)債企業(yè)出售項(xiàng)目或土地資源。
跨行業(yè)合作也是一些企業(yè)可以選擇的合作方式;政府在選擇合作對象是,對產(chǎn)業(yè)資源非常看重。在土拍市場中,地方政府也從開始一次性出讓土地,轉(zhuǎn)為關(guān)注土地的增值效應(yīng)例如對回遷房、社會公共事業(yè)建設(shè)等,價(jià)格已經(jīng)不再是土地市場唯一的決定因素。房企如果在和政府談判拿地過程中,綁定產(chǎn)業(yè)資源,在拿地中就會處于更有利地位。
房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在項(xiàng)目建設(shè)周期長,外界影響因素大,不確定因素多等特征,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中要提高自身對風(fēng)險(xiǎn)的識別能力和應(yīng)對能力,更要加強(qiáng)整體的籌劃能力。面對“三道紅線”更應(yīng)該在投資、經(jīng)營、融資等方面提升自己的實(shí)力,并根據(jù)公司發(fā)展及整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略部署等情況,選擇多種融資渠道優(yōu)化,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。