管 怡

（深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的必要性

1.適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的要求

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，信貸政策日趨收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日益劇烈，企業(yè)生存和發(fā)展面臨著更大的壓力和挑戰(zhàn)。而且房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期長，受政策影響大，環(huán)境控制難，屬于資金密集型企業(yè)，大部分都是高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行[1]。

2.建立現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理體制的需要

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，能夠幫助企業(yè)建立并完善內(nèi)部經(jīng)營管理體制，例如：崗位責(zé)任制度、報(bào)告制度、內(nèi)部審計(jì)制度等各項(xiàng)規(guī)章制度，提高企業(yè)內(nèi)部控制力。內(nèi)部控制賦有的監(jiān)督職能，可以監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的規(guī)范性，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)嚴(yán)格按公司計(jì)劃推進(jìn)，促進(jìn)計(jì)劃任務(wù)的完成和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必要措施

內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)加強(qiáng)管理，將企業(yè)戰(zhàn)略細(xì)分成為各階段發(fā)展目標(biāo)，并在企業(yè)實(shí)現(xiàn)階段發(fā)展目標(biāo)過程中起到監(jiān)督、促進(jìn)的作用，是企業(yè)內(nèi)部管理的重要工具和手段。隨著日益劇烈的市場競爭和消費(fèi)者需求的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷進(jìn)行產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，才能更好地適應(yīng)市場。而內(nèi)部控制是促進(jìn)企業(yè)各部門溝通合作、協(xié)同完成企業(yè)任務(wù)目標(biāo)的重要保證。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

1.缺乏完善的內(nèi)部控制管理體系

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)，行業(yè)利潤相對(duì)較為可觀，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)展到一定的規(guī)模，但粗放型管理的仍然較多。大部分企業(yè)缺乏完善的內(nèi)部控制管理體系，或者雖然部分企業(yè)順應(yīng)市場的要求制定了一定的內(nèi)部控制制度，但也只是流于形式，沒有真正執(zhí)行落到實(shí)處[2]?；蛘?，有些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)只是完全參考了其他企業(yè)的制度，而不是結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際的發(fā)展情況量身定做，因此未能形成適合企業(yè)發(fā)展的、有針對(duì)性的完整內(nèi)部控制體系，導(dǎo)致內(nèi)控管理失去了原本作用，甚至在一定程度上還阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)缺失及內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)不完全，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，企業(yè)無法有效采取對(duì)應(yīng)措施，及時(shí)預(yù)警、防范及規(guī)避企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，致使企業(yè)經(jīng)營陷入困境，遭受損失，甚至還可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，部分管理層內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控意識(shí)薄弱，在其經(jīng)營理念中，大多數(shù)將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售看成是企業(yè)經(jīng)營的全部，而忽視了企業(yè)自身內(nèi)部控制的重要性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者沒有對(duì)內(nèi)部控制形成應(yīng)有的重視，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)控建設(shè)工作進(jìn)行不順，存在諸多漏洞，部分領(lǐng)導(dǎo)者還存在錯(cuò)誤概念，認(rèn)為內(nèi)部控制工作是多余的，是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的障礙。這樣的想法直接影響了企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)，也導(dǎo)致了內(nèi)控執(zhí)行力不足。

3.內(nèi)部控制執(zhí)行不力

部分企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的重視不足，內(nèi)控制度不完善或內(nèi)容不夠合理，致使內(nèi)控執(zhí)行缺乏基礎(chǔ)依據(jù)；有些企業(yè)將已制定的制度“印在紙上，掛在墻上”，只為應(yīng)付相關(guān)部門檢查卻不執(zhí)行，制度形同虛設(shè)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，包括項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)及市場推廣等較多環(huán)節(jié)，整個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)程較長，因此實(shí)際涉及需要監(jiān)控的關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)較多。但由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較大的利潤空間，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)往往只注重最終結(jié)果，從而降低了對(duì)整個(gè)開發(fā)過程業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)注，缺乏對(duì)業(yè)務(wù)流程內(nèi)控的監(jiān)督和優(yōu)化，致使內(nèi)控執(zhí)行不力，給企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也影響了企業(yè)經(jīng)營管理效益的進(jìn)一步提升[3]。

4.內(nèi)部控制信息溝通不暢

隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)內(nèi)部層級(jí)的增多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、分工不明的情況，內(nèi)部控制溝通不暢致使整體工作效率低下。雖然大部分企業(yè)都建立了信息溝通渠道，但企業(yè)內(nèi)部員工之間、不同部門之間信息溝通不暢的情況還是普遍存在。一是員工上下級(jí)之間的溝通，只是簡單的上傳下達(dá)，缺乏及時(shí)的反饋和跟進(jìn)；二是內(nèi)部職能部門之間溝通協(xié)調(diào)性不足，不能快速地傳遞內(nèi)控信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制有效運(yùn)行。缺乏有效率的信息溝通和有效執(zhí)行力，使企業(yè)在面臨突發(fā)問題與外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)無法及時(shí)做出有效應(yīng)對(duì)，直接導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

5.內(nèi)部監(jiān)督不到位

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的重要職能部門，但大部分企業(yè)的內(nèi)審部門缺乏獨(dú)立性，不能發(fā)揮應(yīng)有的效果，對(duì)內(nèi)控制度的執(zhí)行效果、執(zhí)行力度及存在缺陷等進(jìn)行獨(dú)立監(jiān)督；或者有些企業(yè)的內(nèi)控監(jiān)督管理人員僅由財(cái)務(wù)人員擔(dān)任，因?qū)I(yè)性、全面性不足，致使內(nèi)部監(jiān)督缺乏足夠的說服力和監(jiān)控力度，監(jiān)督管理不到位。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1.建設(shè)完善的內(nèi)部控制管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了參考行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)先進(jìn)做法外，更要結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際業(yè)務(wù)情況制定、完善企業(yè)相關(guān)內(nèi)控制度，包括企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，完善企業(yè)內(nèi)控制度的自我評(píng)估制度，并根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展情況對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行定期和不定期的評(píng)估，以便及時(shí)修訂和完善，從而使制度體系得以不斷健全和優(yōu)化，一則避免墨守成規(guī)，二則真正讓企業(yè)內(nèi)控業(yè)務(wù)執(zhí)行有據(jù)可依。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，強(qiáng)化內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，是企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督部門，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行，對(duì)其中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析和評(píng)估，并給出科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)手段，降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

首先，強(qiáng)化企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，是提升企業(yè)內(nèi)部控制的重要基礎(chǔ)。企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度的建立健全和有效實(shí)施負(fù)責(zé)，同時(shí)企業(yè)管理者也應(yīng)受到企業(yè)內(nèi)控制度的約束。只有企業(yè)管理者真正認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，企業(yè)才能夠上行下效，全員形成內(nèi)控意識(shí)。其次，企業(yè)要做好內(nèi)控建設(shè)的宣傳作用，確保員工都熟知制度內(nèi)容，明確自身職責(zé)，每個(gè)人每項(xiàng)業(yè)務(wù)都能按公司規(guī)章制度辦理，讓內(nèi)控執(zhí)行落到實(shí)處。

3.加大內(nèi)控執(zhí)行力度

加強(qiáng)內(nèi)控執(zhí)行力度，首先要明確內(nèi)控執(zhí)行的責(zé)任人，企業(yè)負(fù)責(zé)人是內(nèi)控制度執(zhí)行的最終負(fù)責(zé)人，各部門負(fù)責(zé)人則是部門執(zhí)行層面的具體負(fù)責(zé)人，所有員工則均應(yīng)參與到企業(yè)的內(nèi)控活動(dòng)中，各負(fù)其責(zé)。其次，要建立全面預(yù)算管理制度，通過預(yù)算執(zhí)行及時(shí)糾偏，降低內(nèi)控發(fā)生問題的可能性。另外，加強(qiáng)內(nèi)控實(shí)施情況的檢查與評(píng)估是保證內(nèi)控執(zhí)行力度的重要保障，內(nèi)控執(zhí)行情況應(yīng)納入企業(yè)和員工的考核體系，與績效掛鉤。

4.完善信息溝通渠道

信息的充分收集獲取和在企業(yè)內(nèi)外部進(jìn)行充分和有效的溝通貫穿于企業(yè)內(nèi)部控制管理的整個(gè)過程。優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，減少溝通層級(jí)可以有效提高溝通效率，如扁平化的組織架構(gòu)比較有利于信息的及時(shí)傳遞。另外，發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代為大量信息的及時(shí)傳遞提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持，房地產(chǎn)企業(yè)可借助專業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)（如房地產(chǎn)企業(yè)常用的明源系統(tǒng)）將房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)納入信息系統(tǒng)管理。一方面實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)信息在相關(guān)部門的及時(shí)傳遞和共享，另一方面也規(guī)范了業(yè)務(wù)操作，降低管控風(fēng)險(xiǎn)，提高了公司的經(jīng)營管理效率。

5.加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督管理

對(duì)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，是保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度得以有效實(shí)施的重要手段，通常包括企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)和外部內(nèi)控審計(jì)監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獨(dú)立于企業(yè)管理層的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督部門，如董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的審計(jì)管理委員會(huì)，以保證內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和客觀性[4]。由于內(nèi)控審計(jì)范圍涉及企業(yè)所有經(jīng)營模塊，不僅限于財(cái)務(wù)審計(jì)，還包括經(jīng)營審計(jì)和管理審計(jì)等，因此內(nèi)審人員的配備應(yīng)包括各方面的專業(yè)人才，如財(cái)務(wù)、工程、技術(shù)等，必要時(shí)可聘請(qǐng)外部專家顧問。從而提高內(nèi)審隊(duì)伍的整體水平，以保證審計(jì)結(jié)果的專業(yè)性和權(quán)威性。同時(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范工作程序，明確內(nèi)審部門及相關(guān)配合部門的具體職責(zé)，確保其監(jiān)督職能的有效發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可借助外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)的內(nèi)控制度建設(shè)和執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督評(píng)價(jià)，幫助企業(yè)進(jìn)一步提高內(nèi)控水平。

四、結(jié)語

我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但發(fā)展迅猛。在如今激烈的市場競爭環(huán)境下，高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行的房地產(chǎn)企業(yè)必須提高核心競爭力，不斷完善內(nèi)部控制體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，加大對(duì)內(nèi)控的執(zhí)行力度和加強(qiáng)監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和可持續(xù)發(fā)展離不開內(nèi)部控制的保駕護(hù)航。