戴木海

（廈門祺翎企業(yè)管理有限公司，福建 廈門 361001）

就我國市場經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)行業(yè)不僅占據(jù)著重要的地位，同時它還對我國國民經(jīng)濟的整體發(fā)展具有重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要想在保障企業(yè)有充足運營資金的基礎(chǔ)上，最大限度地節(jié)約運營成本，做好稅務(wù)管控工作十分必要。從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中往往面臨著各種風(fēng)險，其中最為常見的就是稅務(wù)風(fēng)險。如何有效防范稅務(wù)風(fēng)險尤為重要，需要著力進行研究。

一、稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)涵

企業(yè)在實際運營的過程中，稅務(wù)風(fēng)險管理是一個持續(xù)的過程，而并非一個短暫的時間，這一過程要能夠體現(xiàn)較強的動態(tài)性。通常來說，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險都是存在于納稅過程之中，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然采取了一系列的措施進行稅務(wù)風(fēng)險管控，但個別企業(yè)由于缺乏足夠的納稅意識，加之對于稅法的相關(guān)規(guī)定缺乏足夠的了解，在運營過程中非常容易出現(xiàn)未依法納稅的情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的特征及構(gòu)成

為了使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠更好地滿足當(dāng)今社會的發(fā)展需要，國家陸續(xù)出臺了一系列的監(jiān)管政策，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的市場行為，但在此過程中，運營所面臨的稅務(wù)風(fēng)險也受到了廣泛的關(guān)注[1]。

首先，從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的特征來看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨以下幾方面的稅務(wù)風(fēng)險。一是在企業(yè)建設(shè)的過程中，每個環(huán)節(jié)都有發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險的概率，尤其是在土地獲取、投融資、建筑設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、清算結(jié)算、地產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險問題的概率更高。二是從房地產(chǎn)行業(yè)自身來講，稅務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，且這種風(fēng)險很難被完全消除，對此，企業(yè)只能采取必要的措施對稅務(wù)風(fēng)險進行防控。三是房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營的過程中，所遇到的稅務(wù)風(fēng)險往往不是顯性的，房地產(chǎn)企業(yè)的各種涉稅行為都有概率發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要能夠被動接受相應(yīng)的稅務(wù)檢查，另一方面需要主動針對稅務(wù)風(fēng)險進行自查，要積極配合稅務(wù)部門的核查以及審核工作，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。

其次，從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的構(gòu)成來看，大體分為以下幾個方面。一是在取得土地的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在實際落實一個項目的過程中，其中占比較大的成本就是土地成本，這也是開發(fā)工作能否順利展開的一個關(guān)鍵因素。若企業(yè)在購買土地的過程中沒有得到土地轉(zhuǎn)讓方開具的增值稅發(fā)票（或是土地出讓金財政票據(jù)），那么在實際進行土地增值稅清算時，因為土地出讓方的股權(quán)變動等因素就非常容易發(fā)生風(fēng)險。因此，在實際進行稅務(wù)檢查的時候，要能夠重點檢查支付購買土地款項的合理性以及所取得發(fā)票的合理性。二是在項目建設(shè)環(huán)節(jié)。在實際落實項目建設(shè)開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的稅種就有十來個，常見的主要包括契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、附加稅、個稅等，而這也是稅務(wù)機關(guān)在進行稅務(wù)檢查的過程中重點關(guān)注的內(nèi)容。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自身在實際運營過程中經(jīng)常涉及的企業(yè)員工獎勵、以房抵債等方面的內(nèi)容也經(jīng)常會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險[2]。三是在房地產(chǎn)的清算以及交付階段。在交付房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)之后往往需要處理一些涉稅事項，需要對開發(fā)項目發(fā)票、所得稅實際毛利、增值稅申報等問題進行明確，這些都會直接影響企業(yè)的利潤。因此，一旦出現(xiàn)處理不當(dāng)?shù)那闆r，就會在一定程度上影響企業(yè)的最終收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制面臨的主要問題

1.納稅資金不足

在常規(guī)情況下，取得發(fā)票的起始日，企業(yè)就要主動繳納增值稅。但是我國建筑市場在實際運轉(zhuǎn)的過程中，針對項目運營的各個環(huán)節(jié)并沒有形成統(tǒng)一的管理規(guī)范，加之業(yè)主方主導(dǎo)作用的發(fā)揮以及其他方面因素的影響，則會在一定程度上導(dǎo)致業(yè)主方拖延支付工程款的情況。正因為如此，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要面臨資金拖欠等方面的問題，進而增加稅務(wù)風(fēng)險[3]。

2.進項發(fā)票獲取帶來的風(fēng)險較大

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度來講，由于生產(chǎn)周期普遍較長、資金投入力度整體較大、產(chǎn)業(yè)鏈較長以及資金流動性大等因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)在實際獲取增值稅發(fā)票的過程中難度普遍較高。從現(xiàn)階段的情況來看，征地拆遷費和拆遷補償費都需要提供真實有效的憑證材料才能在銷售額中扣除，但是，由個人簽訂的合同以及臨時租用的房屋所獲得的也只能是普通發(fā)票，因此很難進行抵扣。針對這一情況，企業(yè)在實際進行進項抵扣稅額的過程中相對困難，以及由于增值稅額相應(yīng)增加，進而在一定程度上增加了納稅的風(fēng)險。

3.組織機構(gòu)復(fù)雜導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險

增值稅最為主要的特點就是鏈條抵扣、征管嚴(yán)苛以及稅票控稅，在實際核算過程中，需要確保進項稅與銷項稅能夠完全互抵，進而達到對增值稅進行計征的目的[4]。從現(xiàn)階段的情況來看，相比于其他類型的企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層級較多，往往會設(shè)置一些子公司或分公司，在總公司中標(biāo)之后，具體負責(zé)項目施工的往往是分公司，這種管理方式具有一定的分散性，但是卻影響了發(fā)票主體、核算方式以及合同管理三者之間的統(tǒng)一，導(dǎo)致增值稅的抵扣難度進一步增加。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務(wù)風(fēng)險防范的措施

1.強化風(fēng)險防范意識

首先，企業(yè)在日常落實稅務(wù)管理相關(guān)工作的過程中，要想更好地防范稅務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)該建立完善的監(jiān)督機制以及防控體系，并在各項工作中予以全面落實。

其次，企業(yè)的財務(wù)管理人員以及高層管理人員都需要形成良好的稅務(wù)風(fēng)險防范意識，并在實際的管理工作開展過程中融入這種思想意識。在這一過程中，高層管理人員需要加強學(xué)習(xí)，深化對于稅務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，改變自己的傳統(tǒng)認(rèn)知，對稅務(wù)風(fēng)險防范的相關(guān)知識有更加全面的把握，確保自身工作的開展能夠始終遵循國家相應(yīng)的法律法規(guī)制度規(guī)定，并在企業(yè)內(nèi)部管理制度的制定過程中融入國家方面出臺的一系列法律規(guī)范。

最后，要能夠根據(jù)本企業(yè)的實際情況，進行稅務(wù)管理文化的構(gòu)建，使企業(yè)內(nèi)部能夠擁有良好的稅務(wù)風(fēng)險防范氛圍，使企業(yè)內(nèi)部的每一位員工都能具備較強的稅務(wù)風(fēng)險防范意識，企業(yè)管理者需要加大對于稅務(wù)風(fēng)險防范重要意義以及具體操作方法的科普與宣傳，為后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險防范及管理相關(guān)工作的高質(zhì)量展開打好基礎(chǔ)。

2.加大資金管理力度

從我國現(xiàn)有的稅制政策情況來看，雖然國家方面在充分考慮我國現(xiàn)有情況的基礎(chǔ)上，對稅制體制政策進行了積極的創(chuàng)新和調(diào)整，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營的過程中有其特殊性，相比于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的投資整體更高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營的過程中也更容易出現(xiàn)資金短缺的問題[5]。針對上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)自身就需要在資金管理的方面主動加大力度，相關(guān)工作的開展要嚴(yán)格依照合同約定，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)有針對性地對需要收繳的工程款進行催收，確保施工人員能夠及時拿到屬于自己的工資，減少工程款拖欠情況，使施工人員的整體利益能夠切實得到保障。

從企業(yè)管控的角度來講，在進行企業(yè)內(nèi)部資金管理的過程中，也要能實現(xiàn)資金管理嚴(yán)謹(jǐn)性的提高，尤其是需要加大預(yù)算工作的落實力度。資金預(yù)算不僅要能夠保證預(yù)算的嚴(yán)格性，同時要最大限度地保證預(yù)算的合理性，使企業(yè)資金能夠得到適當(dāng)分散使用。一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)自身存在潛在的稅務(wù)風(fēng)險，則需要能夠及時地采取有效措施進行處理，進而有效降低稅務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生概率。

3.建立稅務(wù)風(fēng)險防范體系

稅務(wù)管理機構(gòu)要重視事前控制，并對事前控制的重要意義有充分的把握，進而有效降低稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率，同時還需要在企業(yè)內(nèi)部建立完善的風(fēng)險預(yù)警機制。更加重要的一個問題是，所謂的事前預(yù)防并不僅僅是在風(fēng)險出現(xiàn)之前采取相應(yīng)的處理措施，從一個相對成熟的預(yù)警體系來說，要通過相應(yīng)預(yù)警體系的運轉(zhuǎn)，確保能夠在企業(yè)運營過程中及早地感知其中潛在的稅務(wù)風(fēng)險，并且通過及早采取相應(yīng)的處理手段，使企業(yè)的損失能夠盡可能地降到最小。針對上述情況，管理部門要能夠持續(xù)提升自身的管理水平，針對房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中風(fēng)險管理的相關(guān)知識要加大學(xué)習(xí)力度，同時還需要積極學(xué)習(xí)稅務(wù)法律的相關(guān)知識，建立適合本企業(yè)的預(yù)警體系，使預(yù)警體系能夠真正發(fā)揮防控稅務(wù)風(fēng)險的積極作用。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)實際運營的過程中，稅務(wù)風(fēng)險管理是十分重要的一項工作。企業(yè)要以國家財稅制度改革的相關(guān)規(guī)定為依托，做好稅務(wù)風(fēng)險的防范，從企業(yè)內(nèi)部控制發(fā)展的角度，明確稅務(wù)風(fēng)險防范與企業(yè)內(nèi)控管理之間所存在的必要的聯(lián)系，并在企業(yè)內(nèi)部建立完善的監(jiān)督體系、內(nèi)控體系以及審批體系，使企業(yè)自身能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險進行合理、有效的規(guī)避，促進企業(yè)稅務(wù)籌劃能力的整體提升，推動房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。