梁 坤

（安徽國(guó)騰置業(yè)有限公司，安徽 合肥 230000）

新收入準(zhǔn)則給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是不可忽視的。在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)方式方面發(fā)生了改變，給各類財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐活動(dòng)帶來(lái)了不同程度的影響。

一、新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)帶來(lái)的影響

收入是衡量一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的指標(biāo)，在企業(yè)的發(fā)展中占據(jù)著重要的位置。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的收入確認(rèn)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效益有著直接的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的收入計(jì)量、確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)等受到了新收入準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在收入籌劃以及投資安排等各個(gè)方面均受到了新收入準(zhǔn)則影響，形成了前后差異性。企業(yè)要針對(duì)新收入準(zhǔn)則所帶來(lái)的影響，提高收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性和有效性。新的收入準(zhǔn)則明確了其適用范圍，并根據(jù)變更內(nèi)容是否增加，新增商品的單獨(dú)銷售價(jià)格是否通過(guò)新增價(jià)格反映出來(lái)，對(duì)商品和合同價(jià)格進(jìn)行了明確區(qū)分。在這種情況下，應(yīng)根據(jù)新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容進(jìn)行針對(duì)性處理，在履行義務(wù)的認(rèn)定、交易價(jià)格的確認(rèn)和分配等方面發(fā)生變化。收入確認(rèn)的內(nèi)容要求企業(yè)考慮到商品性質(zhì)，確認(rèn)履約進(jìn)度，通過(guò)相應(yīng)的方法，在客戶取得產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)房銷售和期房銷售的不同形式下，對(duì)于銷售收入的確認(rèn)也存在一定的差異性，同時(shí)受相關(guān)法律、合同約定以及新收入準(zhǔn)則的影響，對(duì)不同銷售方式下收入的確認(rèn)也存在不同的影響。

（一）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)變化

隨著新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)也發(fā)生了變化。在原有的收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的前提必須滿足收入和成本可量化的要求，不再享有控制權(quán)管理、風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移等各項(xiàng)條件。根據(jù)新收入準(zhǔn)則，在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)且獲得相關(guān)利益時(shí)確認(rèn)收入，并且控制權(quán)的轉(zhuǎn)移還有時(shí)點(diǎn)和時(shí)段的區(qū)分。新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最大的影響是，由以前交房時(shí)間確認(rèn)收入轉(zhuǎn)變?yōu)榉侄未_認(rèn)收入的可能性。比如，香港某上市房地產(chǎn)企業(yè)，因從2017年1月1日起執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，當(dāng)年收入總額中采用時(shí)段確認(rèn)收入金額達(dá)百億元，這對(duì)上市公司的收入和利潤(rùn)指標(biāo)的影響不容小覷。對(duì)于時(shí)段確認(rèn)收入，新收入準(zhǔn)則明確有三個(gè)條件，分別是：（1）客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益；（2）客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品；（3）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)生的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。對(duì)于不符合時(shí)段確認(rèn)條件的，便屬于時(shí)點(diǎn)履行義務(wù)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不同的銷售方式以及合同約定合理判斷收入確認(rèn)時(shí)間。比如，房屋銷售期間收入確認(rèn)復(fù)核上述標(biāo)準(zhǔn)，收入確認(rèn)點(diǎn)提前，能及時(shí)反饋房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)情況，將一定程度上解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息失真問(wèn)題。對(duì)于一些采用現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)企業(yè)，銷售過(guò)程中采用精裝修銷售的，為了確保房屋銷售收入盡早確認(rèn)，可以對(duì)精裝修合同作為單獨(dú)的履約義務(wù)，避免因銷售房屋與房屋裝修作為統(tǒng)一履約義務(wù)時(shí)，收入確認(rèn)延遲的情況。

（二）收入計(jì)量的變化

在新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行中，房地產(chǎn)企業(yè)的收入計(jì)量發(fā)生了變化，因?yàn)樾率杖霕?biāo)準(zhǔn)下收入確認(rèn)的主觀性大大增強(qiáng)，這要求管理層對(duì)許多內(nèi)容進(jìn)行判斷，包括履行義務(wù)的認(rèn)定和對(duì)各種履行義務(wù)的對(duì)價(jià)分配，計(jì)量模式以交易價(jià)格為基礎(chǔ)。在確定交易價(jià)格時(shí)，要考慮可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)以及合同中的重大融資部分等多個(gè)因素。在考慮可變對(duì)價(jià)時(shí)，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的合同，根據(jù)期望值或最有可能發(fā)生的金額，確定可變對(duì)價(jià)的最佳估計(jì)。特別是分期付款、售后回租等形勢(shì)下，對(duì)于收入計(jì)量，要充分考慮是否有融資成分，結(jié)合新收入準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，合理判斷商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)客戶支付的金額與實(shí)際合同價(jià)格之間的差異，在合同期內(nèi)需進(jìn)行合理攤銷。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將影響控制轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)銷售合同包括簡(jiǎn)單的商品房，包括停車位、相鄰設(shè)施等諸多內(nèi)容，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)收入計(jì)量?jī)?nèi)容的范圍，實(shí)施新的收入準(zhǔn)則，準(zhǔn)確區(qū)分企業(yè)的不同履約義務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在收入核算和收入確認(rèn)方面有更高的要求。同時(shí)，因計(jì)量方式的變化，也將影響房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的金額。

二、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)完善收入確認(rèn)的措施

（一）遵守新收入準(zhǔn)則實(shí)施要求

面對(duì)新收入準(zhǔn)則的推行和實(shí)施所帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要全面收集并分析往年有關(guān)的信息數(shù)據(jù)，適應(yīng)新收入準(zhǔn)則所帶來(lái)的變化，通過(guò)不斷的調(diào)整，遵守新收入準(zhǔn)則執(zhí)行的相關(guān)要求，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)要將新收入準(zhǔn)則的要求作為重要的參考依據(jù)，建立起企業(yè)內(nèi)部專門的部門負(fù)責(zé)對(duì)新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容進(jìn)行分析，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，配備專業(yè)型的崗位人才。新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)工作進(jìn)程需要適應(yīng)其所帶來(lái)的變化和影響，結(jié)合財(cái)政部對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高自身發(fā)展的適應(yīng)能力，要對(duì)新收入準(zhǔn)則的要求進(jìn)行全面分析后，嚴(yán)格在實(shí)際的企業(yè)運(yùn)行和發(fā)展中加以執(zhí)行。部分收入可通過(guò)提前分期確認(rèn)的方式展開(kāi)研究工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)新收入準(zhǔn)則所提出的相關(guān)要求進(jìn)行一個(gè)全面梳理，根據(jù)新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的影響，制定切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展為目標(biāo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的可行、高效。

（二）建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)應(yīng)適應(yīng)新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的變化和影響，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的功能，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，準(zhǔn)確定位現(xiàn)有的盈利模式，提高確認(rèn)計(jì)量的準(zhǔn)確性和財(cái)務(wù)信息的可靠性。由于新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，使房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)中的時(shí)點(diǎn)、計(jì)量、金額等均發(fā)生了改變，同樣也改變了財(cái)務(wù)報(bào)表的披露信息。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)提出了一個(gè)更高的要求，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)必須要及時(shí)更新，完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的功能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理信息的及時(shí)傳遞和共享，增加各部門之間的信息交流溝通與團(tuán)結(jié)協(xié)作。對(duì)財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，提高專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平。在房地產(chǎn)企業(yè)，由于部門組成復(fù)雜，涉及繁瑣的銷售流程，因此，在確保財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)得到及時(shí)升級(jí)的同時(shí)，也要強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部使用中及時(shí)高效處理和反饋，為收入確認(rèn)和計(jì)量創(chuàng)造良好的條件，對(duì)于合同內(nèi)容要進(jìn)行精準(zhǔn)的識(shí)別，保證交易價(jià)格的合理確認(rèn)，提高對(duì)收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)舊收入準(zhǔn)則和新收入準(zhǔn)則之間的順利銜接與過(guò)渡。

（三）加強(qiáng)專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)

新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)金額和時(shí)間發(fā)生了一定的變化，將影響企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等信息的披露。要加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，針對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員落實(shí)有效的培訓(xùn)活動(dòng)，提高監(jiān)督管理的力度，新收入準(zhǔn)則執(zhí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合新收入準(zhǔn)則所帶來(lái)的影響和工作上的變化，加強(qiáng)對(duì)往年財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的全面系統(tǒng)分析和掌握，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新能力，加強(qiáng)對(duì)不同部門的監(jiān)管，提高業(yè)務(wù)管理和財(cái)務(wù)管理的綜合水平，發(fā)揮監(jiān)督管理制度的積極作用，并將各項(xiàng)監(jiān)管制度執(zhí)行和落實(shí)到實(shí)際的工作中，通過(guò)合理的獎(jiǎng)懲制度，調(diào)動(dòng)人員的積極性，強(qiáng)化工作人員的責(zé)任意識(shí)。通過(guò)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、思想教育培訓(xùn)，督促員工不斷提高自我，確保計(jì)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和全面性。在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)活動(dòng)的核心將會(huì)由個(gè)人轉(zhuǎn)為團(tuán)體。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的變化，應(yīng)建立專業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，財(cái)務(wù)人員應(yīng)進(jìn)一步完善自己的知識(shí)體系，豐富自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自己的技能，積累更多的經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的變化。

三、結(jié)論

新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，使我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則逐漸趨同，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)要積極地適應(yīng)新變化，加強(qiáng)房地產(chǎn)合同管理，提高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)范性。要轉(zhuǎn)變?cè)械呢?cái)務(wù)管理理念和方法，提高對(duì)新收入準(zhǔn)則的適應(yīng)性，減少投入房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)中的時(shí)間成本，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展不斷拓展更廣闊的空間。