嚴(yán)躍進(jìn)

租房難、租金貴、房源差，一直困擾著大城市的年輕人。不過(guò)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)于“保障性租賃住房”的討論明顯增多了，其能夠在多大程度上解決住房租賃問(wèn)題呢？客觀(guān)看待這類(lèi)新住房產(chǎn)品、充分了解最近兩年住房制度的改革精神，對(duì)于每一個(gè)關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者而言，都是很有必要的。

政策從多角度給予支持

今年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。該文件指出，近年來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，有效改善了城鎮(zhèn)戶(hù)籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系?；诖?，文件明確，要加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題。

此次會(huì)議后，7月22日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話(huà)會(huì)議”。此次會(huì)議明確，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問(wèn)題。要把握好保障性租賃住房的政策重點(diǎn)，明確保障對(duì)象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。堅(jiān)持“?；尽?，以小戶(hù)型為主，注重實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)”原則，建立科學(xué)的租金定價(jià)機(jī)制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點(diǎn)，落實(shí)城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

在此次會(huì)議的基礎(chǔ)上，土地、財(cái)政、金融、稅收等部門(mén)明確給予了各類(lèi)支持。其中銀行系統(tǒng)方面，今年10月，銀保監(jiān)會(huì)明確，加大對(duì)保障性租賃住房支持力度，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。而從住建系統(tǒng)角度看，其明確對(duì)住房供應(yīng)提出了新要求。10月21日，住建部在福州召開(kāi)發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套，1-9月已開(kāi)工72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%。其中南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

地方上也形成了各類(lèi)支持。比如今年11月，廣東發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，明確支持市場(chǎng)主體參與。相關(guān)部門(mén)將定期組織產(chǎn)品推介會(huì)，促進(jìn)市場(chǎng)主體與企事業(yè)單位、村集體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有發(fā)展保障性租賃住房需求的合作主體對(duì)接。此類(lèi)地方性的政策，對(duì)于各地更好更快地推進(jìn)保障性租賃住房的發(fā)展，具有積極作用，將助力這一市場(chǎng)的做大做強(qiáng)。

市場(chǎng)認(rèn)可程度逐漸提高

在保障性租賃住房概念提出和產(chǎn)品入市的初期，市場(chǎng)上存在各類(lèi)誤解和質(zhì)疑。大家可能會(huì)認(rèn)為，此類(lèi)房子難以消化，最終面臨無(wú)人問(wèn)津的尷尬。但實(shí)際上從今年下半年各地的試點(diǎn)和推進(jìn)情況看，市場(chǎng)認(rèn)可度很高，且不斷在提高。

這里以上海松江某保障性租賃住房的項(xiàng)目為例。2018年10月，某央企競(jìng)得了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)租賃住房地塊的使用權(quán)。該地塊屬于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，項(xiàng)目定位是只租不售。到今年3月，該項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)，并被命名為“某某國(guó)際公寓社區(qū)”。雖然該項(xiàng)目在此前并沒(méi)有貼上“保障性租賃住房”的標(biāo)簽，但恰是項(xiàng)目入市的過(guò)程中，上海逐漸明確了發(fā)展保障性租賃住房的思路。因此，此類(lèi)產(chǎn)品本身就納入到政府層面的供應(yīng)體系中，屬于上海具有典型意義的保障性租賃住房產(chǎn)品。

可能有人會(huì)問(wèn)，類(lèi)似住房和其他租賃住房有什么區(qū)別呢？或者說(shuō)保障體現(xiàn)在哪里呢？總結(jié)來(lái)看，主要體現(xiàn)在申請(qǐng)無(wú)門(mén)檻、租金低于市場(chǎng)化水平、戶(hù)型以小戶(hù)型為主三個(gè)特點(diǎn)。從申請(qǐng)門(mén)檻看，其實(shí)沒(méi)有硬約束，無(wú)論有無(wú)戶(hù)籍均可申請(qǐng)。換句話(huà)說(shuō)，雖是保障性住房，但可以從市場(chǎng)化的方式去租賃。且申請(qǐng)方式靈活多樣，無(wú)論是去門(mén)店申請(qǐng)還是APP上都可以。從租金水平看，此類(lèi)產(chǎn)品定價(jià)為2000-4000元/月不等。若對(duì)比周邊新房項(xiàng)目和租賃價(jià)格，類(lèi)似租金屬于較為便宜的類(lèi)型，真正體現(xiàn)了保障的屬性。而從戶(hù)型角度看，以35平方米左右的一室戶(hù)、一室一廳為主，較好地吻合了年輕人的居住需求和特性。從入住者的構(gòu)成看，一部分是周邊產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人，一部分則是大學(xué)畢業(yè)生。此類(lèi)產(chǎn)品和中央“解決好大城市住房突出問(wèn)題”的思路高度吻合。此類(lèi)群體對(duì)于此類(lèi)租房的模式非常認(rèn)可，滿(mǎn)意度很高。

實(shí)際上除了上海，全國(guó)各地都在加快此類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)，且形成了“多渠道供給”的模式。部分城市科研企業(yè)通過(guò)利用自有土地建設(shè)此類(lèi)住房，解決了新入職科研人員的住房困難問(wèn)題。部分城市的廠(chǎng)區(qū)獲得了配建保障性租賃住房項(xiàng)目的資格，將低效廠(chǎng)房拆除，騰出土地建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，解決了廠(chǎng)區(qū)職工住房問(wèn)題。部分城市則規(guī)定了軌道交通站點(diǎn)要配建此類(lèi)住房的比例，如不能低于30%。此類(lèi)地方版本豐富了保障性租賃住房的供給渠道，具有非常好的效應(yīng)。

社會(huì)應(yīng)多支持此類(lèi)新產(chǎn)品

回顧過(guò)去20多年中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，可以看出，住房的產(chǎn)品變化是最直觀(guān)的一種變化。1998年中國(guó)住房制度改革的大潮中，新建商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、公租房等大量涌現(xiàn)，其也顯著影響了我們的住房或居住模式。而當(dāng)前中央明確了保障性租賃住房的地位，即其為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。據(jù)此，社會(huì)各界需要關(guān)注此類(lèi)政策表述，積極學(xué)習(xí)和了解此類(lèi)產(chǎn)品，同時(shí)積極做謀劃和策略的調(diào)整。

中國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展，和商業(yè)銀行的關(guān)系非常密切。對(duì)于保障性租賃住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需要關(guān)注商業(yè)銀行的信貸等行為。而對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，也需要據(jù)此轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，圍繞房地產(chǎn)的大趨勢(shì)和變化做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前商業(yè)銀行對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品的理解還停留在初級(jí)階段，更多的還是圍繞傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款做業(yè)務(wù)。但是，既然房地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，那么商業(yè)銀行的金融服務(wù)也需要變。比如全國(guó)重點(diǎn)城市每年大約新增2萬(wàn)-5萬(wàn)套保障性租賃住房，那么其衍生出的金融市場(chǎng)需求有多大？銀行又需要配置多少力量去開(kāi)拓此類(lèi)新業(yè)務(wù)呢？這都是保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展中形成的新問(wèn)題。

而明確了此類(lèi)問(wèn)題，就需要在實(shí)際操作過(guò)程中細(xì)分金融業(yè)務(wù)。比如說(shuō)，現(xiàn)在都在提農(nóng)地入市的概念，一些農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也要進(jìn)入此類(lèi)市場(chǎng)。如何對(duì)此類(lèi)土地進(jìn)行抵押處理，同時(shí)如何給予相關(guān)參與者貸款支持，這都是值得探索的問(wèn)題。在房屋建設(shè)過(guò)程中，其貸款業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸是否有差異，顯然也需要給予思考。到了房屋運(yùn)營(yíng)階段，如何給租客提供金融保障，從過(guò)去的購(gòu)房按揭貸款轉(zhuǎn)為租賃消費(fèi)貸款？此類(lèi)問(wèn)題解決了，就將真正創(chuàng)新金融服務(wù)，也促進(jìn)租賃消費(fèi)需求的更好釋放。

當(dāng)然，對(duì)于大城市里打拼的年輕人來(lái)說(shuō)，也應(yīng)該多關(guān)注下此類(lèi)產(chǎn)品。當(dāng)前租賃消費(fèi)群體對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的關(guān)注度是不高的，可能也有很多疑問(wèn)和顧慮。但是多關(guān)注所在城市此類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)和租賃信息，對(duì)于更好解決租賃住房需求是有幫助的。而且，經(jīng)過(guò)今年下半年的試點(diǎn)，預(yù)計(jì)到明年此類(lèi)產(chǎn)品會(huì)更為豐富，也更宜居。租賃需求將被更好激活，保障性租賃住房市場(chǎng)也將更為活躍。

嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)。