黃小星

在婚姻關(guān)系中，將共同房產(chǎn)登記在一方名下的情況并不鮮見。如果一方擅自以自己名義或者偽稱取得對方同意，將共同房產(chǎn)予以處分，那么，另一方該如何主張自己的權(quán)益呢？

夫妻一方擅自處分房產(chǎn)，如果第三人構(gòu)成善意取得，該房屋買賣合同有效

案例1：

曲先生與孟女士因感情不和，已經(jīng)分居一年，雙方都有了離婚的想法。

兩個人是工薪階層，婚后最大項(xiàng)的財(cái)產(chǎn)就是共同購買的一套兩居室，登記在曲先生名下。

曲先生對自己提起離婚訴訟的判決結(jié)果進(jìn)行了預(yù)判。他認(rèn)為，孩子還小，大概率會判給妻子，而幼小的孩子需要穩(wěn)定居所，那么，唯一的這套房產(chǎn)大概率也會判給妻子?？墒牵拮庸べY不高，很難一次性支付補(bǔ)償款，如果離婚，自己不是房錢兩空嗎？

為了避免這種可怕的結(jié)果，曲先生把房子低價轉(zhuǎn)讓給了自己的侄子，侄子也沒有實(shí)際支付房款，房子過戶到了侄子名下。

案例2：

王先生與蕭女士于2006年結(jié)婚，婚后二人共同購置了兩套房產(chǎn)，兩人名下各登記了一套。2017年，王先生因生意周轉(zhuǎn)，急需用錢，就私下將自己名下那套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給田先生，并偽造了有蕭女士簽名的配偶同意出售的證明，簽訂了房屋買賣合同，辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記。

2020年，蕭女士無意中得知王先生瞞著自己賣了一套房子，非常生氣。于是，她將丈夫告上了法庭，要求確認(rèn)王先生與田先生的房屋買賣合同無效。

案例3：

羅先生與趙女士是再婚夫妻。由于對羅先生頻繁聯(lián)絡(luò)前妻的行為不滿，趙女士對這段婚姻失去了信心。

感情已不在，財(cái)產(chǎn)成為她唯一的追求。趙女士擅自將夫妻共同購買的房屋出售給林先生，林先生已經(jīng)支付首付款，尚未支付剩余房款，未辦理變更產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這時候，羅先生獲知了這個消息，堅(jiān)決不同意出售該房產(chǎn)。

律師分析：

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條第一款規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

這一條實(shí)際是借鑒了原婚姻法司法解釋的規(guī)定。根據(jù)我國婚姻法解釋（三）第十一條的規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理價格并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

婚姻家庭編的解釋（一）把原司法解釋的“共同共有”調(diào)整為“共同所有”，將“辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”調(diào)整為“辦理不動產(chǎn)登記”，但條文主旨不變。

在案例1中，曲先生的侄子以明顯低于市場價的價格，和曲先生簽訂買賣合同，且未實(shí)際支付房款，不構(gòu)成善意取得，孟女士可以起訴追回房產(chǎn)。

在案例2中，王先生確實(shí)無權(quán)單方處分房屋。但購買人田先生對于王先生隱瞞妻子蕭女士出賣房屋的事實(shí)毫不知情，而且，王先生偽造了帶有妻子簽名的配偶同意出售的證明，田先生也無法判斷出蕭女士的簽名是偽造的。與此同時，田先生已經(jīng)支付了合理價格并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，構(gòu)成善意取得，所以，田先生與王先生簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。蕭女士雖然對出售房屋不知情，也不能以“不同意”或“不知道”為理由要求田先生返還房屋。

在案例3中，林先生對趙女士擅自出售房產(chǎn)的情況不知情，且通過買賣合同約定了合理價格，但還沒有來得及支付完全部房款，辦理產(chǎn)權(quán)登記。羅先生在這個時間段獲知了相關(guān)信息，他有權(quán)阻止這個買賣合同的繼續(xù)履行，主張合同無效，要求返還房屋。

如果一方擅自處分房產(chǎn)已經(jīng)既成事實(shí)，在不離婚情況下，可以起訴要求分割財(cái)產(chǎn)

案例：

郭先生與秦女士近日爭吵不斷，起因是兒子的教育問題。秦女士想讓兒子高中階段就出國留學(xué)，郭先生認(rèn)為孩子還小，人生觀還不成熟，在國內(nèi)完成大學(xué)學(xué)業(yè)后出國讀研比較實(shí)際。

夫妻倆實(shí)在無法達(dá)成一致，于是，秦女士瞞著丈夫把共同房產(chǎn)賣掉了，準(zhǔn)備用作兒子的學(xué)費(fèi)。郭先生一氣之下起訴到法院，要求和秦女士徹底“分家”。

律師分析：

在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，為了維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，原則上夫妻共同財(cái)產(chǎn)是不允許分割的，只有在特殊情況之下才允許分割。

民法典第一千零六十六條規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財(cái)產(chǎn)：

（一）一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為;

（二）一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用。

秦女士的行為既不尊重郭先生，也嚴(yán)重?fù)p害了郭先生作為丈夫?qū)Ψ蚱薰餐慨a(chǎn)的合法權(quán)益，郭先生在不離婚的情況下，可以通過分割財(cái)產(chǎn)的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。

如果一方擅自處分房產(chǎn)已經(jīng)既成事實(shí)，在離婚情況下，可以起訴要求賠償損失

案例：

鄭先生和王女士因性格不合，感情破裂，目前在離婚訴訟期間。在分割財(cái)產(chǎn)過程中，王女士經(jīng)查詢得知，鄭先生偽造她的簽名，已經(jīng)把夫妻共同房產(chǎn)出售，賣房款轉(zhuǎn)給了案外人，并聲稱是歸還做生意的欠款，但沒有提供借款證據(jù)。

為了盡快出手，鄭先生雖然沒有到明顯低價的程度，但賣房價格還是比一般價格低了30萬元左右。王女士認(rèn)為，鄭先生擅自賣房后，房價上漲，加上當(dāng)初低價賣房的損失，這套房子目前損失了七八十萬元，她不準(zhǔn)備追回房產(chǎn)了，但要求鄭先生賠償自己的損失。

律師分析：

對夫妻共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)對方同意不得擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，否則侵害了對方的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條第二款規(guī)定：夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。王女士的要求于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

與此同時，民法典第一千零九十二條規(guī)定：夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時，對該方可以少分或者不分。也就是說，王女士在要求鄭先生賠償損失的同時，還可根據(jù)鄭先生虛構(gòu)債務(wù)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為，要求法院對鄭先生予以懲戒，少分財(cái)產(chǎn)。

如何提前防范一方擅自處分房產(chǎn)

面對可能產(chǎn)生的種種風(fēng)險，大家應(yīng)該具備基本的風(fēng)險意識，在感情破裂或是一方有可能出賣房產(chǎn)的情況下，及時采取措施，防患于未然，最大限度地保護(hù)自身權(quán)益，具體可從以下幾個方面入手：

1.要求將房產(chǎn)權(quán)利人登記為夫妻雙方;

2.假如對方拒絕，未登記為房產(chǎn)權(quán)利人一方向不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行異議登記，并及時提起共有物確權(quán)之訴;

3.假如不準(zhǔn)備提起異議和提起確權(quán)訴訟，準(zhǔn)備直接起訴離婚，可在訴訟過程中進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。