王海剛

摘要：關于物產(chǎn)權中的不動產(chǎn)法，這一大法則的重要性在物權中可以說是占有著重要地位，在生活中處處都體現(xiàn)著這一點，所以不動產(chǎn)法規(guī)的完善是非常重要的。而不動產(chǎn)登記檔案則是幫助法規(guī)能夠安全有效地穩(wěn)定進行，在這個過程中需要有完善的監(jiān)管組織體系，經(jīng)過專業(yè)的培訓達到合理化實施登記信息。之所以要強調(diào)監(jiān)管的重要性，重要在于不動產(chǎn)的價值遠遠高出一般物品，對當事權益人的權益影響較大，登記系統(tǒng)不完善所導致的錯誤對當事權益人的侵害是巨大的。

關鍵詞：不動產(chǎn);登記檔案;信息安全

引言：

不動產(chǎn)錄入規(guī)則是我國物權法的重要規(guī)則，是公信準則的規(guī)則基礎。從規(guī)則性質(zhì)上講，不動產(chǎn)錄入規(guī)則從屬于物權規(guī)則，其目的是為了不動產(chǎn)的公示提供服務，對于社會、公民及社會組織具有極端的重要性。在不動產(chǎn)錄入過程中，對于錄入數(shù)據(jù)真實性的保證，是錄入單位應盡的法定義務。但現(xiàn)實社會的錯綜復雜，各種主觀或客觀的原因常導致錄入產(chǎn)生失敗，從而損害權益人的利益，為此必須從風險防范和事后補救兩個方面建立相應的規(guī)則，以保護權益人的合法權益。

一、不動產(chǎn)物權登記檔案信息安全風險防范

（一）統(tǒng)一錄入單位和登記程序

作為社會的審判單位，人民法院的職能決定了法官的任職條件與錄入單位工作人員大相徑庭，即便在德國，雖然掌管錄入職能的不動產(chǎn)錄入局屬于法院，但錄入官卻是由區(qū)別于法官的專職司法人員——司法官來擔任的。其次，我國有眾多行政單位有權行使錄入權，其中以土地錄入單位和房產(chǎn)管理單位為重點，所以在對不動產(chǎn)錄入進行統(tǒng)一時，可以將上述兩個單位合并為一個單位，并且將其他由農(nóng)業(yè)單位、水利單位或者林業(yè)單位掌管的不動產(chǎn)物權錄入業(yè)務也全部納入進來。就目前土地管理單位和房產(chǎn)管理單位在全國領域內(nèi)的覆蓋程度，是可以滿足錄入需求的;同時，各個單位分別掌管的錄入職能全部抽出，可以有效避免各單位因單位利益而產(chǎn)生的矛盾和沖突。不動產(chǎn)錄入的絕大部分業(yè)務出自土地和房屋，而土地管理單位和房產(chǎn)管理單位各自都已經(jīng)建立了一套較為完備的權屬錄入系統(tǒng)，掌握了詳細的資料，對于合并后的資源共享和互補也有積極意義[1]。與此同時，這一點在國外是相當成熟的，也是由于我國在這上面研究展開的太晚所致。對比國外的專業(yè)錄入信息技術，我國不僅在技術上還有待提升，而在重要的是在錄入系統(tǒng)上改變傳統(tǒng)落后的錄入方法，與快速增長的人民物質(zhì)文化需求不相適應。因此統(tǒng)一對信息的錄入是必要的。

（二）實行實質(zhì)主義的監(jiān)管方式

筆者認為，按照我國現(xiàn)階段的實際來看，建立實質(zhì)監(jiān)管主義是更為合適的。實質(zhì)監(jiān)管的優(yōu)點非常明顯，它對預防錄入失敗起著至關重要的作用，可以最大限度地確保錄入權益與真實權益狀態(tài)相一致。首先，實行實質(zhì)監(jiān)管可以確保錄入的準確性，有力地強化不動產(chǎn)物權錄入的公示公信功能。在監(jiān)管錄入申請這個環(huán)節(jié)，必須嚴格把關，對錄入形式的真實性予以認真監(jiān)管，從而確保錄入的形式盡可能是真實的。否則，如果錄入形式經(jīng)常性地與實際權益狀況相偏離，彌補錄入失敗則只能依靠太多的異議錄入和改變錄入的啟動，只有對錄入申請的相關資料進行實質(zhì)性監(jiān)管，使錄入的形式與真實權益狀況盡可能相一致，才能從源頭上預防錄入失敗的產(chǎn)生。其次，實質(zhì)監(jiān)管主義有利于強化不動產(chǎn)物權錄入單位的負擔感，從而預防錄入失敗的產(chǎn)生。如果實行形式主義監(jiān)管，產(chǎn)生錄入失敗以后，當事權益人很難追究錄入單位應當承擔的負擔[2]。

二、不動產(chǎn)物權登記檔案的補救措施

（一）完善改變錄入規(guī)則的具體措施

有關改變錄入的疑問不僅十分繁瑣，而且具有很強的技術性，所以在立法中應當進一步提高改變錄入的操作性。改變錄入當事權益人應具備的資格和條件，申請辦理改變錄入需要具備的手續(xù)，不動產(chǎn)物權錄入單位必須進行監(jiān)管的形式，監(jiān)管的期限以及改變錄入失敗時的補救措施等細節(jié)性疑問，都應當在統(tǒng)一后的不動產(chǎn)錄入法中予以詳細規(guī)定。改變錄入當事權益人的資格應當限定為不動產(chǎn)的所有人，申請辦理改變錄入所需要遞交的資料應當予以詳細規(guī)定：申請書、身份表明以及不動產(chǎn)的權屬表明。因為申請書是當事權益人要求變更錄入的意思表示的外在表現(xiàn)形式，所以是不可缺少的文件。而身份表明是當事權益人能否充當合格的變更錄入當事權益人的表明，變更錄入具有一定的穩(wěn)定性和嚴肅性，只有不動產(chǎn)的所有人才有申請變更錄入的資格。權屬表明更是能表明當事權益人與所要變更錄入的不動產(chǎn)之間的關系，也是變更錄入申請資料的必要文件之一。只有提高改變錄入的具體操作性，才能更快捷更準確地適用改變錄入，對錄入失敗予以修正[3]。在海域使用權方面，海域使用權人一旦發(fā)現(xiàn)海域使用權錄入形式有誤或者存在遺漏時，可以向原錄入單位申請改變錄入。經(jīng)檢查錄入失敗屬實的，由原錄入單位及時予以改變。海洋行政主管單位因監(jiān)管疏忽導致失敗錄入或者漏錄入的，應當予以及時改變，并應當以書面通知的方式通知海域使用權人改變后的錄入形式。

（二）健全損害補償規(guī)則的建議

建立損害補償規(guī)則，首要的是明確補償負擔的性質(zhì)。社會補償負擔區(qū)別于民事補償負擔的最大之處在于，社會補償以有限補償為準則，補償?shù)念I域僅限于直接損失，至于期待利益損失和當事權益人的精神損失等都是不予以補償?shù)模@無疑極大減輕了社會的負擔，不利于當事權益人損失的救濟。不可否認，社會行使統(tǒng)治權益是其存在的基礎性條件，所以，社會補償不應當隨意適用，不合理地減輕社會單位對受害人的補償負擔。將錄入失敗的補償負擔界定為民事侵權補償，則不論是直接損失還是可得利益的損失，錄入單位都應予以補償，對于全面而有力地救濟受害人，彌補其遭受的損失更為有利。歸根結(jié)底，錄入單位補償屬于民事補償負擔是由錄入行為的性質(zhì)決定的，是不動產(chǎn)物權錄入行為私法屬性的必然結(jié)論。如果讓不動產(chǎn)物權錄入單位承擔社會補償負擔，則其負擔過輕，對于受害人的損失無法起到最大限度的救濟作用。所以從平衡雙方在實體上、程序上的權益義務為出發(fā)點，適用過錯推定準則，采取舉證負擔倒置的方法，令不動產(chǎn)物權錄入單位對相反的事實負舉證負擔，是更為合理的。因不動產(chǎn)錄入失敗所引起的直接費用的損失，不動產(chǎn)物權錄入單位應當予以補償，這是完全沒有異議的。但關于間接損失是否應予以補償以及應當如何補償?shù)囊蓡枺壳安o一致的建議。有觀點認為對于間接損失只能予以適當?shù)难a償;另有觀點則認為如果對間接損失不可以進行全部的補償，則受害人的權益就無法得到全面的保護，加害人的違法行為也得不到應有的規(guī)則制裁，所以對間接損失也應當予以全部補償[4]。而且間接損失也屬于受害人的利益損失，有時間接損失甚至比直接損失更為巨大，所以對間接損失如果不予補償是顯失公平的。

三、結(jié)束語

在商品經(jīng)濟活動中，不動產(chǎn)交易占據(jù)著舉足輕重的地位，世界各國規(guī)則無不要求在錄入失敗產(chǎn)生之時，有配套的規(guī)則來對錄入單位應承擔的負擔予以明確。我國長期以來錄入規(guī)則不完備、錄入單位不統(tǒng)一、各項補救措施缺乏可操作性，從而在不動產(chǎn)物權錄入導致?lián)p害出現(xiàn)時，受害人索賠無門;錄入失敗的規(guī)則規(guī)定的缺失使受害人索賠時規(guī)則依據(jù)不足。錄入行為并不屬于行政管理行為，但鑒于我國的錄入職能一直以來都由行政單位行使的傳統(tǒng)，為了節(jié)省改革的成本，降低改革難度，可以選擇行政單位統(tǒng)一行使錄入職權。

參考文獻：

[1]吳麗敏.新形勢下不動產(chǎn)錄入檔案利用服務工作探析——以福州市不動產(chǎn)錄入檔案館為例[J].城建檔案，2020，000（001）：38-42.

[2]滕玉波.新時期檔案館的安全風險與防控研究[J].蘭臺世界，2019，000（S02）：100-101.

[3]程海燕.不動產(chǎn)錄入檔案數(shù)據(jù)資源管理模式的探究[J].赤子，2018，000（010）：149.

[4]饒林師詩，余曉芳，張瑩.不動產(chǎn)檔案管理中的風險與控制研究[J].人文之友，2019，012（012）：67.