喬博娟

內(nèi)容提要：住房反向抵押養(yǎng)老保險是將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，有利于將社會存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源，發(fā)揮保險業(yè)風險控制、資金管理等優(yōu)勢，多方位參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。公民私有財產(chǎn)權(quán)保護、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及商業(yè)養(yǎng)老保險制度共同構(gòu)成住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律基礎?，F(xiàn)有法律制度與市場體系尚不健全，無法滿足創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務的實際需求，制約了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的發(fā)展。亟需借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，加強制度建設與法律保障，強化政策引導，培育市場體系，同時加快立法進程，完善監(jiān)管體制，規(guī)范保險機構(gòu)行為，保護消費者合法權(quán)益。

一、問題的提出

我國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展時期，仍普遍存在養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題，亟待加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，滿足不斷增長的養(yǎng)老服務需求，推進經(jīng)濟社會和諧健康發(fā)展。2013 年9 月，國務院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，一大亮點就是開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，從而促進養(yǎng)老服務與保險行業(yè)互動發(fā)展。2014 年6 月，為貫徹落實上述文件，鼓勵保險業(yè)積極參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，原保監(jiān)會決定在北京、上海、廣州、武漢四城開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，俗稱“以房養(yǎng)老”。此后，為進一步促進老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務發(fā)展，銀保監(jiān)會先后兩次延長試點期間，并將試點范圍逐步擴大到全國。從試點情況來看，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務開展情況不盡如人意。目前，僅有幸福人壽和中國人保壽險兩家公司推出了住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，①《中國保監(jiān)會關(guān)于幸福人壽保險股份有限公司幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A 款）保險條款和保險費率的批復》（保監(jiān)許可 〔2015〕 280 號）、《中國保監(jiān)會關(guān)于中國人民人壽保險股份有限公司安居樂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險條款和費率的批復》（保監(jiān)許可 〔2016〕 1015 號）。但承保人數(shù)寥寥，尚未達到預期效果。

究其原因，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國屬于新生事物，相關(guān)法律制度和配套政策尚不健全，加之房屋價值、產(chǎn)權(quán)處置、預期壽命以及險種收益等均存在不確定性，故參與各方分歧較大，供需雙方各有顧慮。一方面，老年人認為抵押房屋后每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額較低，②根據(jù) 《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A 款）》 保險條款和保險費率，當延期年金無身故和退保利益時，每100萬有效保險價值，60 歲男性月度基本養(yǎng)老保險金額（未扣除應當承擔的保險相關(guān)費用）為2514 元，60 歲女性則為2082元；當延期年金有身故和退保利益時，60 歲男性月度基本養(yǎng)老保險金額（未扣除應當承擔的保險相關(guān)費用）為2124 元，60歲女性則為1827 元。無法滿足其實際需求，并且因當前房價上漲預期較強以及受房屋傳承等傳統(tǒng)觀念影響，作為目標消費者的老年人群體認可度和接受度不高。另一方面，住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務流程復雜，運營周期較長，保險公司不僅面臨利率變化、房價波動、長壽風險、現(xiàn)金流壓力等業(yè)務風險，還可能受到房地產(chǎn)調(diào)控、稅收和金融等相關(guān)政策和法律法規(guī)的影響，故保險公司對此項業(yè)務的參與意愿不強，態(tài)度頗為謹慎。此外，近幾年社會上出現(xiàn)了打著“以房養(yǎng)老”名義，實為非法侵占財物的“套路貸”詐騙等新型犯罪，不法分子設局向老年人提供民間借貸或推銷理財產(chǎn)品，通過規(guī)避法律、制造違約、惡意串通等方式謀取房屋所有權(quán)。此類案件主要涉及抵押住房借貸房屋買賣糾紛，法律問題復雜、交易風險較高，頻頻見諸媒體的負面新聞也使?jié)撛诘南M者望而卻步。由此可見，開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務，亟需相關(guān)法律制度的規(guī)范和保障。本文擬從法律視角對住房反向抵押養(yǎng)老保險的制度基礎、障礙因素以及完善建議等進行探討，以期為我國推廣這一新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務提供法律保障。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法理邏輯

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險的內(nèi)涵和意義

住房反向抵押養(yǎng)老保險起源于西方發(fā)達國家，各國業(yè)務類型和運作模式有所不同，如美國的“住房凈值轉(zhuǎn)換抵押”（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）、加拿大的“反向年金抵押貸款”（Reverse Annuity Mortgage，RAM）以及英國的“房產(chǎn)價值釋放機制”（Equity Release Mechanism，ERM）等。日本、韓國和新加坡等亞洲國家也相繼推出了政府主導或私營發(fā)行的住房養(yǎng)老金融產(chǎn)品和服務。在我國，老年人反向抵押養(yǎng)老保險將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合，屬于創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務。具體而言，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，同時繼續(xù)占有、使用房屋并獲取收益，經(jīng)抵押權(quán)人同意也可處置，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；作為對價，老年人過世后，保險公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。③參見 《中國保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》（保監(jiān)發(fā)〔2014〕 53 號）。

住房反向抵押貸款的法律邏輯和社會背景是，隨著老年人收入能力下降，難以負擔較大面積的房屋的維修、物業(yè)和稅費，成為“房子富翁、現(xiàn)金窮人”。而住房反向抵押貸款正好可以解決這一難題，老年人抵押房屋后仍可繼續(xù)居住，還能定期從貸款機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金；在老年人永久搬離或身故后，貸款機構(gòu)依合同取得房屋所有權(quán)，或者由其繼承人償還貸款本息后贖回房屋。④參見李建偉：《住房反向抵押貸款制度研究》，載 《中國不動產(chǎn)法研究》 2007 年第2 期。因此，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，不僅可以盤活老年人房產(chǎn)資源，拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，而且能夠發(fā)揮保險業(yè)在風險和資金管理方面的優(yōu)勢，積極參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，對于我國應對當前“未富先老”的困境具有重要意義。

此前，我國已有部分養(yǎng)老機構(gòu)和商業(yè)銀行積極探索“以房養(yǎng)老”模式。例如，2005 年南京湯山的溫泉留園老年公寓率先試水“以房換養(yǎng)”項目。⑤根據(jù)該模式，在南京市擁有60 平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60 歲以上的孤寡老人，可自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費用。在老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院。該模式不向老年人發(fā)放貸款或年金，而是靠抵押房屋的租金支付老年人在養(yǎng)老院的各項費用。2011 年10 月，中信銀行推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務，以金融服務方式為部分老年人解決養(yǎng)老資金需求，成為國內(nèi)首個由商業(yè)銀行開展的反向抵押貸款業(yè)務。⑥中信銀行發(fā)行針對中老年客戶的“信福年華”借記卡及配套金融服務，憑此卡可辦理養(yǎng)老按揭貸款。凡年滿55 周歲并且擁有兩套以上住房的中老年人或年滿18 歲的法定贍養(yǎng)人以其房產(chǎn)作為抵押，即可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2 萬元。目前，養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10 年，貸款利率按照央行公布的同檔次基準利率或者上浮。貸款期限屆滿后，銀行只收回貸款本息，不收回房產(chǎn)，房產(chǎn)歸屬由借款人決定，以符合國人房屋傳承的習慣。與過去商業(yè)銀行開展的單一反向抵押業(yè)務不同，此次保險公司基于自身業(yè)務優(yōu)勢，打出了將反向抵押業(yè)務與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的組合拳。一方面，老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，保險公司按照合同約定，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，以增加老年人的養(yǎng)老資金來源。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得優(yōu)先償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險費用，剩余部分仍歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司付出的成本，則由保險公司承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。由此可見，反向抵押養(yǎng)老保險只是通過市場化手段運作的一種補充養(yǎng)老方式，為已經(jīng)擁有房產(chǎn)的老年人提供一種新選擇，并不會影響老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險的制度基礎

推行住房反向抵押養(yǎng)老保險的前提條件是老年人擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，并且能夠?qū)⑵浞慨a(chǎn)抵押給保險公司，從而按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金。這就涉及公民私有財產(chǎn)權(quán)保護制度、不動產(chǎn)抵押登記制度以及商業(yè)養(yǎng)老保險制度，三者共同構(gòu)成開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的法律制度基礎。

1.公民私有財產(chǎn)權(quán)保護制度

財產(chǎn)權(quán)是指民事主體依法享有的具有一定物質(zhì)內(nèi)容并且直接體現(xiàn)為經(jīng)濟利益的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等。為了適應保護私有財產(chǎn)的客觀需要，2004 年憲法修正案首次將財產(chǎn)權(quán)條款載入憲法，進一步完善和發(fā)展了我國私有財產(chǎn)保護制度。《中華人民共和國憲法》 第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！必敭a(chǎn)權(quán)入憲，有利于提升私有財產(chǎn)保護的法律地位，加大對私有財產(chǎn)的保護力度，擴大私有財產(chǎn)的保護范圍，并且為其他部門法保護私有財產(chǎn)的具體規(guī)定提供了憲法依據(jù)。此外，繼承權(quán)是繼承人依法取得被繼承人生前合法財產(chǎn)的權(quán)利，是公民私有財產(chǎn)權(quán)的必然延伸?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱 《民法典》）繼承編對公民私有財產(chǎn)的繼承制度作出了明確規(guī)定。

作為財產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，涵蓋所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)?！睹穹ǖ洹?物權(quán)編延續(xù)了原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）之精神，平等保護國家、集體和私人的物權(quán)，并且明確私有財產(chǎn)范圍。根據(jù) 《民法典》第二百六十六條的規(guī)定，私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。實踐中，房屋是我國公民最主要的生活資料，包括依法購買的城鎮(zhèn)住宅，在農(nóng)村宅基地上依法建造的住宅，以及商鋪、廠房等建筑物。據(jù)此，老年人對其合法擁有的房屋享有所有權(quán)，可以根據(jù)自身情況自愿投保住房反向抵押養(yǎng)老保險，不受包括繼承人在內(nèi)的任何單位和個人的干涉。此外，為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，《民法典》 在用益物權(quán)部分專章規(guī)定居住權(quán)。可見，居住權(quán)制度的建立和完善，有利于為老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險提供更多的制度選擇和法律保障。

2.不動產(chǎn)抵押登記制度

擔保物權(quán)制度是現(xiàn)代民法的一項重要制度，旨在確保債權(quán)的實現(xiàn)，促進社會的融資。債務人可以依法設立抵押，即以抵押財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償，《民法典》 第三百九十四條明確規(guī)定了抵押權(quán)的基本權(quán)利。⑦《民法典》 第三百九十四條規(guī)定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！睋?jù)此，作為抵押權(quán)客體的財產(chǎn)，必須是債務人或者第三人所有的或者依法有權(quán)處分的，且抵押權(quán)設定后，抵押人不必將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人，抵押人仍享有對抵押財產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利。以房屋抵押為例，抵押人以其合法的房屋向抵押權(quán)人提供債務履行擔保，債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押房屋優(yōu)先受償。此外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱 《城市房地產(chǎn)管理法》）第四十八條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)?！睋?jù)此，老年人可以將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司，但無需將房屋轉(zhuǎn)移給保險公司，老年人仍享有對房屋的占有、使用和收益的權(quán)利。

此外，根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。⑧《民法典》 第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！辫b于財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，設立抵押權(quán)除了應當訂立書面合同外，還需要對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，其中就包括屬于不動產(chǎn)的房屋，抵押權(quán)自登記時設立。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依法辦理權(quán)屬登記。由此可見，我國采用不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的立法體例，并且實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)抵押登記能夠為住房反向抵押交易安全提供法律保障，有利于保險公司就房屋這一抵押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。

3.商業(yè)養(yǎng)老保險制度

商業(yè)養(yǎng)老保險是由商業(yè)保險機構(gòu)提供，以養(yǎng)老風險保障、養(yǎng)老資金管理等為主要內(nèi)容的保險產(chǎn)品和服務，是我國養(yǎng)老保障體系的重要組成部分。根據(jù) 《中華人民共和國保險法》（以下簡稱 《保險法》）和《保險公司養(yǎng)老保險業(yè)務管理辦法》，保險公司的業(yè)務范圍涵蓋人身保險業(yè)務，包括人壽保險、健康保險、意外傷害保險等保險業(yè)務，而且養(yǎng)老保險業(yè)務屬于人壽保險業(yè)務范疇，包括個人、團體養(yǎng)老年金保險業(yè)務和企業(yè)年金管理業(yè)務。其中，個人養(yǎng)老年金保險，是指同時符合下列條件的人壽保險產(chǎn)品：（1）以提供養(yǎng)老保障為目的；（2）由個人向保險公司交納保險費；（3）保險合同約定被保險人生存至特定年齡時，可以選擇由保險公司分期給付生存保險金；（4）分期給付生存保險金的，相鄰兩次給付的時間間隔為一年或者不超過一年。此外，國家鼓勵保險公司開發(fā)含有終身年金領(lǐng)取方式的個人養(yǎng)老年金保險產(chǎn)品，而住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務正是將反向抵押業(yè)務與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的產(chǎn)物。

2017 年6 月，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險的若干意見》，提出創(chuàng)新商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品和服務，允許商業(yè)養(yǎng)老保險機構(gòu)依法合規(guī)發(fā)展具備長期養(yǎng)老功能、符合生命周期管理特點的個人養(yǎng)老保障管理業(yè)務。在此背景下，開展老年人反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務，是保險業(yè)響應號召、推動商業(yè)養(yǎng)老保險發(fā)展的重要手段，能夠獲得國家稅收優(yōu)惠等配套政策的支持和保障。

三、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法治困境

開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點以來，相關(guān)配套政策和法律制度保障不足的問題逐漸凸顯，成為阻礙業(yè)務推廣的主要因素之一。根據(jù)試點情況反饋，主要涉及抵押房屋處分、繼承和產(chǎn)權(quán)到期處理，保險公司抵押權(quán)保障、業(yè)務風險控制，以及在房屋登記、抵押、公證和處置等各個環(huán)節(jié)與不同行政部門溝通協(xié)調(diào)等問題。從某種程度上來看，現(xiàn)行法律制度與政策體系無法滿足創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務的實際需求，制約了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的推廣與發(fā)展。

（一）反向抵押制度缺失與抵押雙方權(quán)利保障

由于我國現(xiàn)行法律體系并未規(guī)定反向抵押制度，開展反向抵押業(yè)務是否欠缺合法性基礎？已有法律規(guī)范能否直接調(diào)整反向抵押法律關(guān)系？即使不存在法律障礙，但住房反向抵押養(yǎng)老保險與正向抵押貸款和傳統(tǒng)保險業(yè)務在業(yè)務模式、現(xiàn)金流向等方面存在較大差異，現(xiàn)行圍繞正向抵押貸款建立的擔保法律制度無法對其進行有效調(diào)整，集中體現(xiàn)在抵押人房屋處分權(quán)利限制、抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)以及抵押雙方權(quán)利保障等方面。

1.抵押人房屋處分權(quán)利限制

由于抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的物權(quán)，即抵押人仍享有對物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這也使抵押權(quán)人承擔了一定的風險。一方面，對于抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，《民法典》 刪除了《物權(quán)法》 中“未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”的規(guī)定，承認了抵押權(quán)的追及效力。⑨《民法典》 第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！睋?jù)此，在房屋反向抵押期間，老年人享有對房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，且無需經(jīng)過抵押權(quán)人同意也可轉(zhuǎn)讓抵押房屋。換言之，老年人可以通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房屋轉(zhuǎn)讓給他人，而且其處分行為無需征得保險公司的同意。另一方面，關(guān)于抵押財產(chǎn)毀損或者價值減少，《民法典》 延續(xù)了 《物權(quán)法》 中關(guān)于抵押財產(chǎn)價值減少的處理規(guī)定。⑩《民法典》 第四百零八條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為；抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值，也不提供擔保的，抵押權(quán)人有權(quán)請求債務人提前清償債務?！睋?jù)此，在房屋反向抵押期間，老年人不得采取積極的行為或者消極的不作為致使房屋價值減少，如破壞、拆除房屋，不維護、修繕房屋，或者拒繳物業(yè)費、房產(chǎn)稅等。

2.抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)

按照現(xiàn)在的制度設計，老年人過世后，保險公司就其房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，剩余部分仍歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險費用，保險公司也不再向其家屬追償，實為“無追索權(quán)”保證。11無追索權(quán)貸款（non-recourse loan），指在借貸雙方都嚴格遵守約定的前提下，如果房屋價值在合同期間內(nèi)非由于雙方當事人的原因而貶值，且在合同到期時低于預估價值，貸款人不得自行減少對借款人的貸款額，仍應按照合同約定的數(shù)額定期支付給借款人，且貸款人不得向借款人或其繼承人追償；而如果房屋價值在合同到期時償還本息后仍有盈余，則盈余部分歸借款人或其繼承人所有。實踐中，可能面臨以下問題：其一，《民法典》 第二百三十條規(guī)定，“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力”。據(jù)此，繼承可以直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，老年人的繼承人自繼承開始時即取得對房屋的所有權(quán)，能夠?qū)υ摲课葸M行處分。盡管現(xiàn)行法律規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應當清償債務，12《民法典》 第一千一百六十一條規(guī)定：“繼承人以所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。”且抵押物被繼承不受抵押權(quán)影響，但因處分抵押房屋而取得房屋所有權(quán)的，應當依法辦理過戶登記，此時保險公司就需要繼承人配合，這無疑將增加溝通成本和法律風險。其二，保險公司要求實現(xiàn)抵押權(quán)，按照協(xié)議以抵押房屋折價或拍賣、變賣該房屋，但如果該房屋是老年人子女或其他直系親屬的唯一住房，此時能否順利執(zhí)行設定抵押的房屋？盡管針對司法實踐中“唯一住房”執(zhí)行難問題，最高人民法院出臺了一系列司法解釋確保被執(zhí)行人居住房屋能夠得以執(zhí)行，13《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 第四條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》 第一條規(guī)定：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！钡趯嶋H操作中保險公司會謹慎評估風險，難免對日后處置房屋有所顧慮。其三，雖然保險公司在壽命風險管理方面具有優(yōu)勢，但由于房地產(chǎn)價格中長期走勢不明，相關(guān)政策法規(guī)存在不確定性，保險公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務面臨較大風險?？紤]到當期現(xiàn)金流壓力與遠期房屋折舊損失等因素，保險公司不斷下調(diào)預期，導致老年人每月領(lǐng)取養(yǎng)老金數(shù)額較低。

（二）土地使用權(quán)期間與房屋產(chǎn)權(quán)確定性

我國實行土地社會主義公有制，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有。國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度，即國家通過出讓的方式，使建設用地使用權(quán)人獲得一定期間內(nèi)利用土地的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《城市房地產(chǎn)管理法》 等法律規(guī)定，房屋僅指土地上的建筑物及構(gòu)筑物，不包括其占有的土地。私人可以對房屋享有所有權(quán)，但對房屋占用的土地只能依法享有建設用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)，即“房地所有權(quán)分離”。需要注意的是，雖然房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相互獨立，但是在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中實行“房地一致”原則，從而避免房地分屬于不同權(quán)利主體的情形。14例如，《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！蹦壳?，居住用地使用權(quán)出讓的最高年限為七十年，期間屆滿后將面臨建設用地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。對此，《民法典》 延續(xù)了《物權(quán)法》 關(guān)于住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期的原則性規(guī)定，增加了“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”的表述。問題在于，在住房反向抵押時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，而住宅建設用地使用權(quán)期間問題將會影響房屋產(chǎn)權(quán)的確定性，如反向抵押房屋能否續(xù)期、續(xù)期費用由誰承擔，續(xù)期次數(shù)是否有限制、期限屆滿是否影響房屋處置等，對此尚無明確法律規(guī)定，房地產(chǎn)政策的不確定性加大了保險公司的經(jīng)營風險，阻礙了該業(yè)務的順利開展。

此外，雖然目前住房反向抵押養(yǎng)老保險主要針對城市住宅，但隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高以及農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的需求，不排除未來該業(yè)務擴大到農(nóng)村地區(qū)的可能性。然而，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否抵押一直存在不同意見。最初考慮到我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民賴以生存的根本，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟，故原 《物權(quán)法》 和 《擔保法》均禁止以宅基地占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押。15《物權(quán)法》 第一百八十四條規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外?！薄稉７ā?第三十七條規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外?！彪S著農(nóng)村土地“三權(quán)分置”改革的推進，允許以承包土地的經(jīng)營權(quán)進行融資擔保，《民法典》 第三百九十九條刪除了 《物權(quán)法》 中關(guān)于耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，但保留了宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。日后，待宅基地使用權(quán)的抵押條件成熟，農(nóng)房抵押貸款業(yè)務也將逐步放開，但實際執(zhí)行還存在諸多問題，如能否將農(nóng)民住房抵押貸款與養(yǎng)老保險相結(jié)合，參與金融機構(gòu)是否包括保險公司，抵押物處置的受讓人范圍能否擴大，等。

（三）保險業(yè)務模式創(chuàng)新與行政管理體制滯后

按照我國金融業(yè)“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管”的原則，銀行、證券、保險按行業(yè)性質(zhì)分別由銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會依法進行監(jiān)管。因此，無論是過去由商業(yè)銀行探索開展反向抵押貸款業(yè)務，還是現(xiàn)在由保險公司試點反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務，二者之間缺乏有效合作，既無法利用銀行業(yè)充足的現(xiàn)金流和抵押貸款業(yè)務經(jīng)驗，也無法發(fā)揮保險業(yè)在壽險經(jīng)營、風險管理方面的優(yōu)勢。近年來，隨著金融業(yè)綜合化、多元化發(fā)展，混業(yè)經(jīng)營趨勢日益明顯，而分業(yè)監(jiān)管下的標準差異與溝通成本卻不斷催生監(jiān)管套利空間，亟需構(gòu)建現(xiàn)代金融監(jiān)管框架。2018 年3 月，為深化金融監(jiān)管體制改革，解決交叉監(jiān)管和監(jiān)管空白等問題，國務院機構(gòu)改革方案整合銀監(jiān)會和保監(jiān)會的職責，組建中國銀行保險監(jiān)督管理委員會。如此一來，銀行業(yè)和保險業(yè)將開啟統(tǒng)一監(jiān)管模式，這就為商業(yè)銀行與保險公司協(xié)作開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務奠定了基礎。當然，在現(xiàn)有制度條件下，能否對反向住房抵押貸款進行資產(chǎn)證券化16資產(chǎn)證券化，是指將具有可預期的、穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收入流的資產(chǎn)進行組合和信用增級，并依托該現(xiàn)金流在金融市場上發(fā)行可以流通買賣的有價證券的融資活動。根據(jù)被證券化的基礎資產(chǎn)的不同，資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款證券化和資產(chǎn)支持證券化。仍值得商榷。

如前所述，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險屬于創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，其業(yè)務流程包括房屋估值、抵押、登記、公證等多個環(huán)節(jié)，涉及房產(chǎn)管理部門、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、公證機構(gòu)以及金融監(jiān)管等不同部門，但現(xiàn)有監(jiān)管規(guī)定不適應創(chuàng)新業(yè)務模式，無形中增加了業(yè)務開展的難度。目前，僅有銀保監(jiān)會發(fā)布指導意見，其他主管部門尚未出臺配套規(guī)定，缺乏相應的法律依據(jù)和操作指引。例如，為防范“以房養(yǎng)老”“套路貸”詐騙等新型犯罪，司法部于2017 年印發(fā)了《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》，但各地公證機構(gòu)存在理解和執(zhí)行偏差問題，對應當辦理的公證事項不予辦理，“一刀切”的做法反而影響了住房反向抵押正常公證事項的辦理。又如，申請房屋抵押登記時，需要確定被擔保債權(quán)的數(shù)額以及抵押期限等事項，但作為終身養(yǎng)老年金保險的住房反向抵押養(yǎng)老保險，其債權(quán)數(shù)額和抵押期限受預期壽命影響，無法在抵押登記時確定。此外，不僅各部門之間缺乏相互協(xié)調(diào)的規(guī)定，而且各地區(qū)的實施細則也有所不同，導致實際操作中困難重重。

四、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的法治理路

創(chuàng)新商業(yè)養(yǎng)老保險服務，推行住房反向抵押養(yǎng)老保險，首先要加強制度建設，提供政策支持，完善配套措施。因此，亟需在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎上，修改完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策，制定符合反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務特點的監(jiān)管制度，公平配置參與主體的權(quán)利義務，規(guī)范保險公司經(jīng)營行為，保護消費者合法權(quán)益。

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險的域外經(jīng)驗

在美國住房養(yǎng)老金融模式中，根據(jù)申請人房屋價值的高低設計了不同的金融產(chǎn)品，包括私營公司提供的財務自由計劃（Financial Freedom）、聯(lián)邦政府資助機構(gòu)房利美（Federal National Mortgage Association，F(xiàn)annie Mae）開展的住房保留計劃（Home Keeper）以及聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，F(xiàn)HA）支持的住房凈值轉(zhuǎn)換抵押計劃（Home Equity Conversion Mortgage，HECM），從而最大程度地滿足了老年人的住房養(yǎng)老金融需求。17參見韓再：《住房反向抵押貸款運作機制》，中國金融出版社2014 年版，第70-72 頁。其中，HECM 計劃最為普遍和成功，美國國會于1987 年根據(jù)《國家住宅法》（National Housing Act）授權(quán)住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）開展該計劃，18Section 255，National Housing Act.后又通過聯(lián)邦住房管理局對列入HECM 計劃的反向抵押貸款予以保險。HECM 計劃通過控制借款人的貸款年限或在貸款期限內(nèi)所領(lǐng)取的金額來實現(xiàn)對貸款損失風險的管理。該金額即為本金限額（Principal Limit），是通過綜合考慮最大求償金額、預期平均貸款利率、最年輕的合格借款人的年齡等因素計算所得，且將根據(jù)貸款利率以及聯(lián)邦住房管理局所要求的貸款保險年金不斷進行浮動。HECM 計劃旨在由聯(lián)邦住房管理局為借貸雙方提供保險，確保貸方可以足額獲得貸款清償，而借方可以獲得約定的貸款金額和期限，從而促進反向抵押貸款的發(fā)展。19參見王偉：《住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展與借鑒——以美國反向抵押貸款市場為例》，載 《保險研究》 2014 年第7 期。目前，美國擁有全球最大的反向抵押金融市場，業(yè)務運作市場化程度很高，既擁有健全的反向抵押貸款發(fā)行市場，又融入其發(fā)達的證券市場體系。因此，反向抵押貸款參與者既包括借款人、出借人、貸款發(fā)起機構(gòu)、房產(chǎn)評估、法律和業(yè)務咨詢機構(gòu)等，還涉及證券發(fā)行人、經(jīng)紀交易商和機構(gòu)投資者等。

加拿大住房反向抵押貸款的主流產(chǎn)品是住房收入計劃（Canadian Home Income Plan，CHIP），該計劃于1986 年由私人金融機構(gòu)推出，現(xiàn)由住房凈值銀行（Home Equity Bank）負責運營。20The CHIP Program：A Canadian Solution for Homeowners，https://www.chip.ca/chip-reverse-mortgage/.2021 年5 月3 日訪問。該計劃面向加拿大55 歲及以上的房屋所有者，借款人可以向銀行申請貸款，金額上限為房屋評估價值的55%。借款人始終保有房屋所有權(quán)，無需定期償還抵押貸款，除非搬離或出售該房屋。此外，借款人所獲貸款可以免稅，且不會影響其可能享受的老年保障（Old-Age Security）或收入保證（Guaranteed Income Supplement，GIS）等其他福利。作為房屋所有者，借款人需要負責維護房屋并且支付房產(chǎn)稅和業(yè)主保險。

為解決房屋短缺問題，新加坡于1960 年成立建屋發(fā)展局（Housing &Development Board，HDB），負責建造公共房屋，也稱為組屋，21Stephen H.K.Yeh.Public Housing in Singapore:A Multi-Disciplinary Study，Singapore University Press，1975，p.5-6.目前其居住人口占比高達八成以上。1997 年，新加坡保險合作社（職總英康保險公司）率先向私人建造房屋的業(yè)主提供住房反向抵押貸款，但因僅限于私有房產(chǎn)而難以普及。此后，新加坡建屋局于2006 年允許公共房屋的業(yè)主參與私營公司的反向住房抵押貸款，22參見金曉彤、崔宏靜：《亞洲國家“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例》，載 《亞太經(jīng)濟》 2014 年第1 期。并于2009 年推出屋契回購計劃（Lease Buyback Scheme，LBS）。23該計劃允許符合條件的65 歲及以上業(yè)主將其居住公共房屋的部分租約出售給建屋局進行套現(xiàn)，并可根據(jù)最年輕業(yè)主的年齡選擇保留租約的長度，所獲收益將用于充實中央公積金退休賬戶（CPF Retirement Account），再通過該賬戶加入老年人終身收入計劃（CPF LIFE）每月領(lǐng)取現(xiàn)金。

綜上所述，住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務在發(fā)達國家已經(jīng)開展多年，具備較為成熟的經(jīng)營模式、市場體系以及政策支持。從各國發(fā)展歷程來看，成功經(jīng)驗主要包括以下幾個方面：一是政府積極引導發(fā)展反向抵押養(yǎng)老業(yè)務，提升其在養(yǎng)老保障方面的作用，將其作為應對人口老齡化的重要手段；二是重視立法和監(jiān)管，針對住房反向抵押貸款制定專門法律，詳細規(guī)定貸款目的、主體資格、權(quán)利義務、監(jiān)管要求、信息披露和消費者保護等內(nèi)容；三是由于反向抵押貸款風險高于其他類型貸款業(yè)務，通常由政府或其指定機構(gòu)負責運作并提供擔保，政府通過多種形式提供政策支持、參與風險控制；四是鼓勵私營機構(gòu)參與，引入市場化機制，通過資產(chǎn)證券化等方式分散風險、提高流動性，促進住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務可持續(xù)發(fā)展。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險的完善建議

1.強化政策引導，培育市場體系

一方面，積極發(fā)揮政府引導和推動作用，給予住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展必要的政策支持，創(chuàng)造良好的法律和營商環(huán)境。事實上，住房反向抵押貸款具有一定的準公共產(chǎn)品性質(zhì)，得到政府的支持或補貼才能更好地激發(fā)供給者的積極性。例如，美國的HECM 計劃就是由政府為供給雙方提供保險，從而推動了該業(yè)務的發(fā)展。因此，對于住房反向抵押養(yǎng)老保險這種具有社會公益性、關(guān)系民生保障且處于發(fā)展初期的保險業(yè)務，可以給予必要的扶持，發(fā)揮政府的引導作用。雖然我國已提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，但現(xiàn)階段仍停留在鼓勵倡導層面，缺乏具體有效的制度設計和政策支持，僅僅依靠市場主體推動難以取得顯著成果。政府應當直接或間接地參與到住房反向抵押養(yǎng)老保險試點進程中，可以借鑒他國經(jīng)驗建立政府擔?；虮ｋU機制，打消借貸雙方對于政策環(huán)境和業(yè)務風險的顧慮，從而增加市場供給和需求。在政策支持方面，除了落實已有的支持現(xiàn)代保險服務業(yè)和養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，如對商業(yè)保險機構(gòu)一年期以上人身保險保費收入免征增值稅，開展個人稅收遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險試點等，還需要研究制定政策性、非盈利性保險業(yè)務的稅收優(yōu)惠政策，給予住房反向抵押養(yǎng)老保險相應的稅收激勵。

另一方面，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，營造公平競爭的市場環(huán)境，培育住房反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)市場體系。住房反向抵押養(yǎng)老保險將反向抵押貸款與終身養(yǎng)老年金相結(jié)合，不僅包含房屋估值、抵押貸款、年金發(fā)放和處置受償?shù)榷鄠€交易環(huán)節(jié)，而且涉及銀行、保險、證券和擔保等多種金融機構(gòu)，甚至能夠銜接貸款發(fā)放的初級市場與信貸資產(chǎn)證券化的二級市場，必須建立健全相關(guān)市場體系，為住房反向抵押養(yǎng)老保險構(gòu)建完善的市場體系。具體而言，不僅可以通過鼓勵私營公司參與以提高住房養(yǎng)老金融的市場化程度，而且隨著我國信用體系、金融中介機構(gòu)、信息咨詢機構(gòu)以及功能性監(jiān)管職能的不斷完善，積極發(fā)展二級市場實現(xiàn)信貸資產(chǎn)的證券化，24Edward J.Szymanoski，James C.Enriquez &Theresa R.DiVenti，Home Equity Conversion Mortgage Terminations:Information to Enhance the Developing Secondary Market，Cityscape，Vol.9，No.1，(2007) pp.5-45.進而為轉(zhuǎn)移住房養(yǎng)老金融市場的風險和增強相關(guān)金融產(chǎn)品的流動性奠定市場基礎。25參見朱大旗：《法理念視野下住房養(yǎng)老金融的推進理路》，載 《政治與法律》 2014 年第6 期。2014 年8 月，《國務院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務業(yè)的若干意見》（以下簡稱“新國十條”）提出，促進保險市場與貨幣市場、資本市場協(xié)調(diào)發(fā)展，探索保險機構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這將有利于完善住房反向抵押養(yǎng)老保險金融市場體系。

2.加快立法進程，完善監(jiān)管體制

與國外專門立法不同，我國尚無法律法規(guī)對住房反向抵押養(yǎng)老保險制度進行調(diào)整，目前僅有銀保監(jiān)會發(fā)布的部門規(guī)范性文件，不僅效力級別過低難以成為法律依據(jù)，而且并未涉及居住保證、房屋處置以及其他金融機構(gòu)參與等關(guān)鍵問題，諸多政策和法律的不確定性制約了該業(yè)務的發(fā)展。為了解決住房反向抵押的合法性問題，可以考慮借鑒已有的“最高額抵押”制度，26《民法典》 第四百二十條規(guī)定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。”單獨設置住房反向抵押制度，明確規(guī)定反向抵押的概念、主體資格、設立條件、借貸雙方的權(quán)利義務等，為推行住房反向抵押養(yǎng)老保險提供法律依據(jù)。此外，積極推進與住房反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)的立法工作，及時修訂存在法律沖突的條款，如 《民法典》 關(guān)于抵押權(quán)的規(guī)定，《土地管理法》 和 《城市房地產(chǎn)管理法》 關(guān)于抵押物的規(guī)定，《保險法》 關(guān)于分業(yè)經(jīng)營及保險業(yè)務范圍的規(guī)定等。

鑒于住房反向抵押養(yǎng)老保險屬于金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，必然涉及金融監(jiān)管問題。首先，制定完善反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)監(jiān)管制度，明確監(jiān)管目標、原則、措施和程序，指導建立住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務標準。例如，為了推動建立社區(qū)發(fā)展金融機構(gòu)，使之符合安全穩(wěn)健的銀行業(yè)運行要求，美國國會于1994 年通過 《里格爾社區(qū)發(fā)展和管制改善法案》（Riegle Community Development and Regulatory Improvement Act of 1994），規(guī)范并監(jiān)管社區(qū)發(fā)展金融機構(gòu)的服務內(nèi)容，重點對住房反向抵押貸款進行監(jiān)管。其次，堅持審慎監(jiān)管與行為監(jiān)管相結(jié)合，落實償付能力監(jiān)管制度要求，加強商業(yè)養(yǎng)老保險資金運用監(jiān)管，加強對住房反向抵押養(yǎng)老保險的風險識別、監(jiān)測預警和信息披露，維護市場有序運行。最后，健全住房反向抵押養(yǎng)老保險監(jiān)管工作機制，加強金融監(jiān)管與房屋管理、不動產(chǎn)登記等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，如在房屋交易、登記、公證等機構(gòu)設立綠色通道，建立跨部門的金融消費者教育、糾紛解決和監(jiān)管執(zhí)法合作機制，加強信息共享，形成監(jiān)管合力，推動創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展。2019 年4 月，《國務院辦公廳關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》 提出發(fā)展養(yǎng)老普惠金融，支持商業(yè)保險機構(gòu)在地級以上城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務，在房地產(chǎn)交易、抵押登記、公證等機構(gòu)設立綠色通道，簡化辦事程序，提升服務效率。

3.規(guī)范保險機構(gòu)行為，保護消費者合法權(quán)益

作為創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，反向抵押養(yǎng)老保險將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場相結(jié)合，法律關(guān)系復雜，風險因素較多，社會關(guān)注度較高。保險機構(gòu)應當堅持審慎經(jīng)營，加強在產(chǎn)品設計、條款制定、法律合規(guī)、業(yè)務管理等方面的風險防范，提高投資能力和風險管控能力，實現(xiàn)商業(yè)養(yǎng)老保險資金保值及合理回報，提升保險保障水平。此外，由于反向抵押養(yǎng)老保險的現(xiàn)金流與傳統(tǒng)保險業(yè)務不同，保險公司應當重視現(xiàn)金流管理，確?，F(xiàn)金流持續(xù)充足，適時探索現(xiàn)金流補充機制。為規(guī)范保險資金投資不動產(chǎn)行為，原保監(jiān)會于2010 年7 月發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，允許保險公司遵循穩(wěn)健、安全的原則投資不動產(chǎn)，堅持資產(chǎn)負債匹配管理，審慎投資運作，有效防范風險。在此基礎上，“新國十條”鼓勵設立不動產(chǎn)、基礎設施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)，允許專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)設立夾層基金、并購基金、不動產(chǎn)基金等私募基金?？梢?，隨著反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的開展，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)可以設立不動產(chǎn)基金，用于投資不動產(chǎn)或不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，有利于專業(yè)化運作，降低交易成本，分散投資風險，提升資金運用效率和資產(chǎn)管理能力。

盡管對于金融消費者范圍以及消費與投資的界定等問題仍存在分歧，但通過立法促進金融領(lǐng)域交易公平、防范市場欺詐、平衡雙方信息不對稱等，已經(jīng)形成普遍共識?；谛畔⒉粚ΨQ理論，購買住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的老年人在交易信息、專業(yè)知識和判斷能力等方面明顯處于劣勢地位，無疑應當納入金融消費者保護的范疇。因此，《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》 增加了金融消費等特定領(lǐng)域經(jīng)營者的信息披露義務，27《消費者權(quán)益保護法》 第二十八條規(guī)定：“提供證券、保險、銀行等金融服務的經(jīng)營者，應當向消費者提供經(jīng)營地址、聯(lián)系方式、商品或者服務的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險警示、售后服務、民事責任等信息?！倍渲杏嘘P(guān)風險警示的內(nèi)容對于金融消費者而言至關(guān)重要。鑒于住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及房屋評估、抵押登記、維護處置和年金發(fā)放等諸多環(huán)節(jié)，業(yè)務流程和法律關(guān)系較為復雜，而且客戶群體為老年人，保險公司應當考慮到老年人的消費習慣和接受程度，產(chǎn)品設計簡單易懂，業(yè)務流程規(guī)范可行。在合同簽訂方面，保險公司應對消費者進行簽約前輔導，如實解釋說明業(yè)務模式、風險因素以及合同條款相關(guān)內(nèi)容，確保消費者正確理解保險產(chǎn)品及自身權(quán)利義務，可以采取錄音、錄像等方式增強合同簽訂過程的公正性。在業(yè)務運行方面，保險公司應充分保障消費者的知情權(quán)，及時告知消費者房產(chǎn)的評估、抵押和維護情況，定期披露業(yè)務運行中的相關(guān)信息，如房產(chǎn)評估價值信息、年金領(lǐng)取情況、退保贖回價值等。在制度完善方面，我國可以借鑒其他國家經(jīng)驗，向借款人提供居住、收益以及無追索權(quán)保證，28為了保障老年消費者的權(quán)益，美國HECM 計劃允許借款人保留房產(chǎn)所有權(quán)，而且可以隨時出售房產(chǎn)或搬家，只需確保房產(chǎn)銷售所得超過抵押貸款數(shù)額。即使抵押貸款數(shù)額超過房產(chǎn)價值，借款人也不會被迫出售房屋以償還抵押貸款。在借款人搬家、出售房產(chǎn)或死亡前，無需償還FHA 承保的反向抵押貸款。當貸款到期或應償還時，如果貸款金額超過房產(chǎn)價值，借款人（或繼承人）無需向貸款人償還超出房產(chǎn)價值部分的貸款。并且建立住房反向抵押養(yǎng)老保險的消費者教育制度以及保險銷售人員資格考試制度等。

結(jié)語

開展住房反向抵押養(yǎng)老保險，有利于滿足老年人日益增長的養(yǎng)老需求，健全多層次、可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度，有效應對我國人口老齡化趨勢以及“未富先老”的困境，對于保障和改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。然而，由于這一創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務仍處于起步階段，相關(guān)法律制度與市場體系尚不健全，供需兩端均持觀望態(tài)度，制約了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的推廣和發(fā)展。因此，有必要借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，在法律移植過程中探索符合國情的“以房養(yǎng)老”模式，堅持市場化和法治化原則，公平配置各方權(quán)利義務，建立多元化糾紛解決機制，促進反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展。