梁 穎

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050000）

“很多發(fā)展中國(guó)家的居民擁有數(shù)量龐大的房屋和土地等財(cái)產(chǎn)，但因?yàn)槿狈φ降漠a(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致“沉睡”的財(cái)產(chǎn)缺乏融資能力，難以轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性的資本?！盵1]

1 農(nóng)村宅基地抵押融資的現(xiàn)狀

農(nóng)村宅基地的抵押融資一直是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的話(huà)題，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，其主要的目的在于使農(nóng)民的住房問(wèn)題得到保障，[2]但對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，固有資產(chǎn)的不能流轉(zhuǎn)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展因不能得到資金的支持而陷入一種停滯不前的狀態(tài)。

作為一種用益物權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)被法律賦予了嚴(yán)格的限制。比如，對(duì)于使用權(quán)主體的限制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人一般情況下必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城鎮(zhèn)居民無(wú)法獲得宅基地；對(duì)于獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的程序的嚴(yán)格法定化，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)必須嚴(yán)格經(jīng)過(guò)法定程序并在集體經(jīng)濟(jì)組織的審核和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的審批之下獲得，并且不得抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)給村集體之外的其他人；對(duì)于物權(quán)的限制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人只能建造居住房屋及其附屬設(shè)施并且在流轉(zhuǎn)方面受到嚴(yán)格限制，處分權(quán)更是少之又少。

現(xiàn)如今，國(guó)家為實(shí)現(xiàn)全面的小康社會(huì)高度重視農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活現(xiàn)狀，在農(nóng)村的建設(shè)方面也是大量投資，但即便如此農(nóng)戶(hù)依然存在著獲得足額貸款難的情況。其關(guān)鍵的原因在于農(nóng)村宅基地、房屋等財(cái)產(chǎn)固化，流通難和抵押難。隨著社會(huì)的發(fā)展、文化的進(jìn)步，人們的法律意識(shí)逐漸增強(qiáng)，尤其是在融資市場(chǎng)上，大額貸款或者是資金周轉(zhuǎn)都需要有擔(dān)保,這對(duì)于農(nóng)村來(lái)說(shuō)絕對(duì)是一個(gè)難題。根據(jù)宅基地的性質(zhì)和特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，農(nóng)村的宅基地和農(nóng)業(yè)用地是為了解決農(nóng)民社會(huì)保障問(wèn)題，所以農(nóng)民對(duì)于農(nóng)地或者宅基地都只是占有使用的權(quán)利而沒(méi)有處分的權(quán)利，并且農(nóng)村宅基地和農(nóng)業(yè)用地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織。

2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資必要性分析

根據(jù)以上對(duì)于農(nóng)村宅基地抵押融資的現(xiàn)狀分析，如果實(shí)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資必然會(huì)面臨許多困難和挑戰(zhàn)，缺乏理性規(guī)劃就有可能面臨社會(huì)動(dòng)蕩、農(nóng)民生活水平惡化、社會(huì)不和諧的局面。因此，是否有必要實(shí)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資就成為社會(huì)發(fā)展過(guò)程中必須要面臨的問(wèn)題。

首先，宅基地作為不動(dòng)產(chǎn)存在著占有、使用、收益、處分等各項(xiàng)權(quán)利，但由于宅基地的特殊性，使宅基地在一開(kāi)始就處于所有權(quán)和使用權(quán)分離的狀態(tài)，然而國(guó)家對(duì)于房地一體原則的限制使農(nóng)村宅基地使用權(quán)這種不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)益在抵押融資方面存在著諸多矛盾?，F(xiàn)如今，隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，法學(xué)觀念的人性化，物權(quán)的理念正從以所有權(quán)為中心向以使用權(quán)為中心轉(zhuǎn)變，物盡其用，最大限度得發(fā)揮物的效用。[3]因此，對(duì)于農(nóng)村宅基地集體所有制性質(zhì)不變的情況下也應(yīng)充分地發(fā)揮宅基地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

其次，隨著社會(huì)現(xiàn)代化的發(fā)展和人均日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求以及為了實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的盛況，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村社會(huì)保障和經(jīng)濟(jì)文化等方面的關(guān)注和支持仍然達(dá)不到農(nóng)村快速發(fā)展的效果，其關(guān)鍵問(wèn)題在于農(nóng)村的資金流轉(zhuǎn)方面就需要加大解決力度。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的收益和處分權(quán)有待放寬，從而拓寬農(nóng)村的融資渠道，盤(pán)活農(nóng)村存在的財(cái)產(chǎn)權(quán)益固化的局面，順應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢(shì)。

然后，國(guó)家對(duì)于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、改善農(nóng)民生活狀況持續(xù)投資巨大，然而農(nóng)村的發(fā)展仍然存在很大的資金缺口，同時(shí)在現(xiàn)如今大眾法律意識(shí)的增強(qiáng)，融資市場(chǎng)對(duì)于高額的融資都需要較大財(cái)產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等作為擔(dān)保。而農(nóng)村宅基地作為大多數(shù)農(nóng)民最大的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)益，如果只是限制在對(duì)宅基地的占有和使用的層面必然會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民貸款難、融資難的一系列問(wèn)題，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資不僅能盤(pán)活這些高財(cái)產(chǎn)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益和價(jià)值，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程的實(shí)施中會(huì)有許多的外來(lái)資金向內(nèi)引進(jìn)，壯大了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收入和物質(zhì)保障。

總的來(lái)說(shuō)，國(guó)家整體規(guī)劃需要農(nóng)村快速的有質(zhì)量的發(fā)展；農(nóng)民的日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求需要農(nóng)村快速的有質(zhì)量的發(fā)展；社會(huì)的和諧和穩(wěn)定也需要農(nóng)村快速的有質(zhì)量的發(fā)展。所以，拓寬農(nóng)村融資渠道、盤(pán)活固化的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)益、放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資等資金流轉(zhuǎn)方式符合社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，也是一條有效的致富途徑。

3 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的試點(diǎn)實(shí)踐分析

現(xiàn)如今，我國(guó)把工作重心放在了農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展上，不僅提供了巨額資金支持，同時(shí)也出臺(tái)了一系列的相關(guān)的政策和地方性法規(guī)，實(shí)行了多種完善辦法。針對(duì)現(xiàn)如今農(nóng)村存在大量空置房，國(guó)家通過(guò)開(kāi)展試點(diǎn)工作慢慢地積累和總結(jié)了相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，一步步地完善和借鑒宅基地使用權(quán)抵押融資的制度。2015年之后，全國(guó)已經(jīng)達(dá)到了59個(gè)以上的試點(diǎn)工作。

首先，河南試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，提到農(nóng)業(yè)大省就一定有河南，作為全國(guó)的農(nóng)業(yè)核心區(qū)，國(guó)家對(duì)幾處縣級(jí)市開(kāi)設(shè)了試點(diǎn)工作，其中包括安陽(yáng)和長(zhǎng)葛，通過(guò)以國(guó)家金融機(jī)構(gòu)為主要融資方的方式，同時(shí)借鑒其他試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)抵押的主體和程序的限制、限制貸款用途，設(shè)立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度，從登記對(duì)抗制度轉(zhuǎn)向登記確權(quán)制度。同時(shí)政府介入農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資，通過(guò)政府的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)助來(lái)減輕雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)從而引進(jìn)更多的融資方參與農(nóng)村土地的抵押融資，也為更多的農(nóng)民提供保障、鼓勵(lì)農(nóng)民安全有效地引進(jìn)資金，實(shí)現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)。[4]

其次，成都試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，成都試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)在重慶試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)的工作實(shí)施之上有了進(jìn)一步的完善和補(bǔ)充，在重慶試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)要求和程序的規(guī)定之上，在價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、評(píng)估專(zhuān)業(yè)性普遍不強(qiáng)的情況下，通過(guò)民事法律規(guī)定中平等主體意思自治的原則，規(guī)定關(guān)于抵押物的價(jià)值評(píng)估由貸款人和發(fā)放貸款人之間商量決定，同時(shí)除了告知發(fā)放貸款方貸款用途外，抵押權(quán)人也有權(quán)隨時(shí)了解貸款人的貸款用途活動(dòng)，對(duì)于虛假行為及時(shí)終止貸款協(xié)議。政府作為最后保障，設(shè)立了“風(fēng)險(xiǎn)防控”資金機(jī)構(gòu)來(lái)處置未被拍賣(mài)變賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)。這樣的實(shí)踐措施在一定程度上降低了融資市場(chǎng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于融資機(jī)構(gòu)積極地參與到農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的活動(dòng)之中。

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的試點(diǎn)工作進(jìn)行的范圍很廣，并且大部分的實(shí)施都有不錯(cuò)的收獲，以上兩點(diǎn)試點(diǎn)工作只是個(gè)例。從這些試點(diǎn)工作的進(jìn)行中我們可以看到，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資激活了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，為農(nóng)村引進(jìn)了大量的流動(dòng)資金，推動(dòng)了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

4 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資存在的問(wèn)題

現(xiàn)如今，農(nóng)村宅基地使用權(quán)通過(guò)政策支持、地方性法規(guī)的規(guī)定以及試點(diǎn)工作的實(shí)踐等，在逐步得完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資，但是即便如此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資仍然存在著除了一些問(wèn)題。

在農(nóng)村參與不動(dòng)產(chǎn)的抵押融資的過(guò)程中存在的一些阻礙完善相關(guān)立法的問(wèn)題。比如，國(guó)家在制定相關(guān)政策的時(shí)候有意得偏向農(nóng)民，保障農(nóng)民在抵押融資的時(shí)候不過(guò)分處于弱勢(shì)地位，國(guó)家對(duì)于僅有一處農(nóng)村住房的農(nóng)戶(hù)，如果在抵押融資過(guò)程中，貸款人到期未能償還債務(wù)，則金融市場(chǎng)不能把該農(nóng)戶(hù)作為擔(dān)保的宅基地變賣(mài)或者拍賣(mài)。這一維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的政策，看似是在保護(hù)農(nóng)民的社會(huì)保障和居住生活，其實(shí)這種政策必然會(huì)使融資市場(chǎng)面對(duì)可能對(duì)自身造成巨大損失的“假抵押”不敢接受，從而導(dǎo)致這種農(nóng)戶(hù)依然處于融資難的局面。

其次，在國(guó)家進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)的過(guò)程中，針對(duì)上面問(wèn)題做出了以政府來(lái)為農(nóng)戶(hù)貸款無(wú)力償還時(shí)承擔(dān)大部分甚至是無(wú)限連帶的責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)對(duì)策。但是就市場(chǎng)的潛規(guī)則來(lái)看，政府過(guò)分得參與市場(chǎng)必然會(huì)引起市場(chǎng)失控、失去平衡的市場(chǎng)規(guī)則。

然后，融資市場(chǎng)對(duì)于農(nóng)戶(hù)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資開(kāi)放的窗口很少。著名學(xué)者曾慶芬說(shuō)過(guò)：“農(nóng)村信用社是農(nóng)村信貸市場(chǎng)的主力軍，其發(fā)放的農(nóng)業(yè)貸款和農(nóng)戶(hù)貸款占整個(gè)國(guó)家農(nóng)業(yè)貸款和農(nóng)戶(hù)貸款的70%以上?！眥5}這種局面的形成在很大的程度上說(shuō)明了關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資，很多融資機(jī)構(gòu)是不愿意參與的。所以，在不更正法律和政策的情況下即使放開(kāi)了農(nóng)戶(hù)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資，仍然是農(nóng)戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值固有化，金融市場(chǎng)的消極應(yīng)對(duì)。

5 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資是喚醒農(nóng)村大量固定化的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，是滿(mǎn)足農(nóng)民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求和推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑。本文對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，首先從宅基地使用權(quán)的抵押融資的理論概述、宅基地使用權(quán)抵押融資的必要性闡述了農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資是解決農(nóng)村大量財(cái)產(chǎn)價(jià)值固定化問(wèn)題，同時(shí)處于對(duì)農(nóng)村實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的需要、農(nóng)民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化的需要等的考慮，突出農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的重要性。然而，由于種種原因，農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資通過(guò)試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)的實(shí)踐逐漸地暴漏了很多的問(wèn)題，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資在實(shí)施的過(guò)程中阻礙重重。