劉勛濤　劉雨思　靳劍輝

[摘 要]市場(chǎng)法作為土地價(jià)值評(píng)估的基本方法還存在不足，尤其是在因素修正過(guò)程中的主觀性和隨意性問(wèn)題，會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不能客觀反映土地價(jià)值。文章針對(duì)現(xiàn)行土地市場(chǎng)法區(qū)域因素修正過(guò)程中的不足，引入層次分析法進(jìn)行改進(jìn)，并結(jié)合案例進(jìn)行計(jì)算分析，對(duì)比改進(jìn)前后的市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果，證實(shí)運(yùn)用層次分析法進(jìn)行區(qū)域因素修正的可行性和優(yōu)越性。

[關(guān)鍵詞]市場(chǎng)法;區(qū)域因素修正;土地估價(jià)

中圖分類號(hào)：F301.3? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-1722（2021）20-0019-03

一、研究背景

市場(chǎng)法是在土地估價(jià)實(shí)踐中非常常用的評(píng)估方法。市場(chǎng)法通過(guò)對(duì)可比交易案例各項(xiàng)因素的修正，確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。其測(cè)算方法以及應(yīng)用原理都相對(duì)簡(jiǎn)單，而且貼近市場(chǎng)，使得估價(jià)結(jié)果更易被接受，更具說(shuō)服力，更能客觀體現(xiàn)土地價(jià)值。但在實(shí)際操作中，由于影響評(píng)估對(duì)象因素的多樣性、可比案例選取的不唯一、因素修正權(quán)重的不確定等，評(píng)估結(jié)果往往會(huì)受評(píng)估人員的主觀性判斷影響。在進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)，各因素修正因子較多，尤其是區(qū)域因素的修正，更是市場(chǎng)法評(píng)估過(guò)程中的難點(diǎn)和關(guān)鍵之一。

文章通過(guò)引進(jìn)層次分析法，改進(jìn)傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法，并運(yùn)用改進(jìn)方法對(duì)相關(guān)實(shí)例進(jìn)行評(píng)估，減少因區(qū)域因素修正過(guò)于主觀帶來(lái)的一些誤差，盡可能使估價(jià)結(jié)果貼合市場(chǎng)，更具客觀性。

二、現(xiàn)行土地估價(jià)市場(chǎng)法分析

（一）土地估價(jià)市場(chǎng)法概述

市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法。其基本含義為：在評(píng)估某一待估宗地時(shí)，依據(jù)替代原則在近期公開(kāi)的土地交易市場(chǎng)上尋找與待估宗地可比的類似交易案例，并將這些可比交易案例與待估宗地相關(guān)情況和因素狀況進(jìn)行對(duì)比分析，然后進(jìn)行修正。這樣就可以得到每一個(gè)可比案例的比準(zhǔn)價(jià)格，然后采用相關(guān)數(shù)學(xué)公式，從而得到評(píng)估基準(zhǔn)日下待估宗地價(jià)格的評(píng)估方法[1]。

土地評(píng)估市場(chǎng)法公式：

P比=可比交易案例價(jià)格×可比實(shí)例各項(xiàng)因素修正系數(shù)

（二）土地估價(jià)市場(chǎng)法區(qū)域因素分析

土地區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合而形成的地區(qū)特性，從一定程度上可以直接影響一個(gè)地區(qū)的地價(jià)層級(jí)水平，而且不同用途的土地，其區(qū)域因素影響因子也有所不同。

1.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素：繁榮程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件

2.不同用途的土地區(qū)域因素因子不同：包括住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服用地、公共管理與公共服務(wù)和交通運(yùn)輸用地

（三）現(xiàn)行土地估價(jià)市場(chǎng)法區(qū)域因素修正時(shí)存在的不足

1.修正方法

目前土地估價(jià)市場(chǎng)法區(qū)域因素修正時(shí)是以待估宗地的區(qū)域因素狀況作為比較基準(zhǔn)，通過(guò)逐項(xiàng)對(duì)比待估對(duì)象與可比實(shí)例，分析兩者在區(qū)域因素方面存在的差異性，從而得出區(qū)域因素修正比率。

2.存在的不足

在土地評(píng)估實(shí)操中，區(qū)域因素的修正往往比較簡(jiǎn)單，還伴隨著比較大的主觀隨意性，缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和理論支撐，往往會(huì)影響土地估價(jià)結(jié)果的客觀性。而且評(píng)估人員能力水平參差不齊，從業(yè)時(shí)間有長(zhǎng)有短，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)有多有少，這就會(huì)導(dǎo)致區(qū)域因素的修正結(jié)果的不同，使估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，不能客觀反映土地價(jià)值。

三、運(yùn)用層次分析法進(jìn)行區(qū)域因素修正的可行性分析

（一）層次分析法概述

層次分析法根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和要達(dá)到的總目標(biāo)，將問(wèn)題分解成不同的組成因素，并按照因素間的相互關(guān)聯(lián)影響以及隸屬關(guān)系將因素按不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型，從而使問(wèn)題最終歸結(jié)為最低層相對(duì)于最高層的相對(duì)重要權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排定，具體的操作流程如下。

（1）建立評(píng)價(jià)指標(biāo)層次結(jié)構(gòu)

層次分析結(jié)構(gòu)，一般分為最高層、中間層和最底層三個(gè)層次：最高層是分析問(wèn)題的預(yù)定目標(biāo)和理想結(jié)果;中間層次主要考慮一些指標(biāo)和準(zhǔn)則;最底層則是各種方案。

（2）構(gòu)建判斷矩陣

從層次結(jié)構(gòu)模型的第二層開(kāi)始，對(duì)于從屬于或影響上一層每個(gè)因素的同一層諸因素構(gòu)建判斷矩陣。

（3）層次單排序以及一致性檢驗(yàn)

層次單排序就是根據(jù)判斷矩陣計(jì)算對(duì)于上一層某因素而言，本層次與之有聯(lián)系的因素的重要性次序的權(quán)值。判斷矩陣的最大特征根λmax所對(duì)應(yīng)的特征向量經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后就是這個(gè)權(quán)值。

一致性檢驗(yàn)是層次單排序必須完成的步驟。判斷矩陣A是一個(gè)兩兩相互比較的正負(fù)反矩陣，當(dāng)且僅當(dāng)其最大特征值λ=n（n為n階一致矩陣的唯一非零特征根）時(shí)，判斷矩陣為一致矩陣。

（4）層次總排序及其一致性檢驗(yàn)

計(jì)算某一層次所有因素對(duì)于最高層（總目標(biāo)）相對(duì)重要性的權(quán)值，稱為層次總排序，其操作過(guò)程與層次單排序基本一致[2]。

（二）層次分析法下區(qū)域因素的修正

運(yùn)用層次分析法對(duì)土地市場(chǎng)法區(qū)域因素進(jìn)行修正，主要體現(xiàn)在對(duì)因素權(quán)重的確定上。權(quán)重反映的是各因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響程度，因此在建立區(qū)域因素層次結(jié)構(gòu)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況確定必選的區(qū)域因素。

所謂必選因素需要遵循以下兩點(diǎn)：①所選擇的因素對(duì)于該類型土地價(jià)值的估價(jià)結(jié)果有顯著影響。②所選擇的因素應(yīng)該有針對(duì)性地適用于待估宗地。在選擇區(qū)域因素因子時(shí)，要從待估宗地和可比案例之間的差異性入手。在選擇了必要的因素建立了目標(biāo)層次結(jié)構(gòu)后，就要進(jìn)行兩兩因素之間的相互比較以及賦值，從而構(gòu)造判斷矩陣。然后按照層次分析法的操作步驟，進(jìn)行運(yùn)算，求得各層的因素指標(biāo)權(quán)重，從而完成對(duì)區(qū)域因素的修正。層次分析法將因素修正的過(guò)程數(shù)學(xué)化，有利于提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

四、實(shí)例論證分析

（一）估價(jià)對(duì)象描述

本次估價(jià)對(duì)象為S科技公司擁有的位于S工業(yè)新區(qū)的項(xiàng)目地塊，坐落于S市工業(yè)新區(qū)，出讓用地，有50年的土地使用年限，評(píng)估基準(zhǔn)日選擇2020年11月30日。

待估宗地處于S市工業(yè)新區(qū)，面積為16693平方米，工業(yè)用地四級(jí)，成交總價(jià)為319萬(wàn)元，即191.10元/平方米。其四至：北臨建設(shè)大道，東臨車城西路，處于十字路口的交界處;附近300米內(nèi)有三個(gè)公交站，途徑公交20輛，交通出行方便;距離最近的高速路距離為5.3千米，距離最近的港口16.4千米，距離2.5千米有H物流園;周邊有幼兒園、連鎖酒店、H診所等，超市、便利店、藥店，配套設(shè)施比較齊全[3]。

（二）估價(jià)過(guò)程

（1）選取可比交易案例

根據(jù)替代原則，結(jié)合待估宗地的實(shí)際情況，選擇了以下三塊工業(yè)用地作為此次的可比交易實(shí)例，具體如表1所示。

本次所選擇的交易案例與待估工業(yè)用地在土地用途、交易情況、交易方式、使用年限這些方面都保持一致，交易時(shí)間也接近，故不對(duì)這些因素進(jìn)行修正，權(quán)重取100。

（2）運(yùn)用改進(jìn)前評(píng)估測(cè)算

對(duì)各可比實(shí)例進(jìn)行修正，根據(jù)相關(guān)工業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表和工業(yè)用地宗地面積修正表，計(jì)算得到三個(gè)必轉(zhuǎn)價(jià)格為200.46、180.47、201.75，對(duì)得到的三個(gè)比準(zhǔn)單位價(jià)格，進(jìn)行算術(shù)平均得到待估宗地單價(jià)。

（3）改進(jìn)后評(píng)估測(cè)算

由于本次所選擇的可比交易實(shí)例與待估對(duì)象在個(gè)別區(qū)域因素上具有相似性，本次采用層次分析法主要針對(duì)有差異性的區(qū)域因素進(jìn)行修正。首先建立層次分析結(jié)構(gòu)，目標(biāo)層為區(qū)域因素A，因素層B包括道路通達(dá)程度B1、距離火車站距離B2、距離汽車站距離B3、工業(yè)集聚程度B4、距離商圈距離B5、商業(yè)集聚程度B6。然后，建立相應(yīng)判斷矩陣，并根據(jù)9級(jí)標(biāo)度法邀請(qǐng)專家對(duì)因素進(jìn)行打分。得到判斷矩陣后就需要進(jìn)行運(yùn)算，首先對(duì)矩陣分別進(jìn)行列向量歸一化和行向量歸一化，得到WBi=[0.246，0.063，0.054，0.434，0.061，0.142]。此時(shí)判斷矩陣的λmax=6.395。根據(jù)上文中的公式可以求出CI=0.079，此判斷矩陣為6階矩陣，查表可知RI=1.24。故根據(jù)公式可以求出CR=0.064<0.1，滿足一致性檢驗(yàn)。

算出了相應(yīng)的權(quán)重，就需要根據(jù)指標(biāo)Bi對(duì)四個(gè)地塊進(jìn)行打分，如表2所示。

故待估宗地單價(jià)

待估宗地總價(jià)=192.42×16693=3，212，100.00（元）（保留至百位）

（4）改進(jìn)前后對(duì)比

對(duì)比改進(jìn)前后，現(xiàn)行市場(chǎng)法修正下宗地單價(jià)為194.32元/㎡，層次分析法下宗地地單價(jià)為192.42元/㎡，兩者相差將近2元/㎡。待估宗地的交易價(jià)格為191.10元/㎡，層次分析法的計(jì)算結(jié)果更為貼近。這表明了層次分析法在區(qū)域因素修正方面的可行性和優(yōu)越性。層次分析法相較于現(xiàn)行的區(qū)域因素修正方法，其定量性分析元素更多，在因素權(quán)重的確定上更具合理性;修正后得到的比準(zhǔn)價(jià)格也更具客觀性，減少了因主觀性導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果偏差[4]。

五、結(jié)語(yǔ)

文章借用層次分析法對(duì)現(xiàn)行市場(chǎng)法區(qū)域因素修正進(jìn)行改進(jìn)，對(duì)比改進(jìn)前后，層次分析法展示出了一定的優(yōu)越性。但是在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，層次分析法也存在計(jì)算工作量大和專家打分人為主觀性問(wèn)題，不可避免地存在一些誤差。

參考文獻(xiàn)：

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