蘇從舜 胡曉煜 劉 洋

根據(jù)民事執(zhí)行實現(xiàn)債權(quán)的不同性質(zhì)，可將執(zhí)行分為金錢債權(quán)執(zhí)行和非金錢債權(quán)執(zhí)行，在非金錢債權(quán)執(zhí)行中又進一步分為物之交付請求權(quán)執(zhí)行與行為請求權(quán)執(zhí)行。房屋作為不動產(chǎn)的主要代表，在非金錢債權(quán)執(zhí)行中體現(xiàn)了債權(quán)人主張的特定性，非以強制債務(wù)人交付特定物或履行義務(wù)而不能完結(jié)，在此期間涉及權(quán)屬查詢、協(xié)助執(zhí)行、查封、遷出、必需保障、變價拍賣等諸多措施，程序紛繁復雜，法律問題頗多。為突出重點，本文擬就房屋的直接交付執(zhí)行為視角作具體探討。

一、房屋交付執(zhí)行的樣態(tài)透析

（一）房屋交付執(zhí)行的理論性解構(gòu)

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)中的地上定著物，具體而言為固“定”，且附“著”于土地，具有獨立于土地之外的經(jīng)濟價值的物。[4]崔建遠：《物權(quán)法》（第四版），中國人民大學出版社2017 年版，第30 頁?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第5 條第2 款和第3 款規(guī)定：“有房屋等建筑物、構(gòu)筑物……的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物……與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。”“前款所稱房屋，包括獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間?！卑凑諏W界通說，在執(zhí)行程序中，由于當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)確定和無可爭執(zhí)，民事執(zhí)行要處理的問題核心是如何迅速地實現(xiàn)債權(quán)人的確定債權(quán)，公正性問題已經(jīng)不是執(zhí)行程序考慮的重心，而是更側(cè)重于效率。[5]譚秋桂：《民事執(zhí)行原理研究》，中國法制出版社2001 年版，第71 頁。因此，臺灣學者對房屋交付執(zhí)行定義之要義為“交出，指單純將執(zhí)行標的物之占有移轉(zhuǎn)于債權(quán)人及將房屋上之動產(chǎn)取去或使居住人遷出后，將其交付于債權(quán)人而言。”[6]楊與齡：《強制執(zhí)行法論》，中國政法大學2002 年1 版，第555 頁。對于交付之范圍，應(yīng)以合并執(zhí)行為原則，對輔助主物效用的從物一并執(zhí)行，例如，獨立院落內(nèi)的車庫、建筑物附屬之廚房、消防設(shè)施、區(qū)分所有建筑物的共有部分等。

1.物之交付請求權(quán)執(zhí)行。在房屋交付執(zhí)行中，物之交付請求權(quán)執(zhí)行一般分為由債務(wù)人占有的交出和由第三人占有的交出。執(zhí)行機關(guān)若要解除債務(wù)人占有，首先，須查封不動產(chǎn),禁止債務(wù)人處分,查封的方法與金錢債權(quán)執(zhí)行中查封不動產(chǎn)的方法相同。然后,將位于房屋之上屬于債務(wù)人的動產(chǎn)除去,或者強制債務(wù)人遷出房屋。再次,采取強制措施,解除債務(wù)人的占有。最后，將房屋交于債權(quán)人,并辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。對于非為債務(wù)人占有的,無論其占有自何時發(fā)生,原則上都不能對該第三人執(zhí)行。債權(quán)人為了實現(xiàn)其交付請求權(quán),應(yīng)另行起訴,取得新的執(zhí)行名義后再請求交付。[7]趙立昌：《非金錢債權(quán)執(zhí)行論綱》，西南政法大學2008 年碩士學位論文，第25 頁。

2.行為請求執(zhí)行權(quán)執(zhí)行。伴隨著房屋交付執(zhí)行的進行，行為亦可作為執(zhí)行標的與順利實現(xiàn)債權(quán)之目的緊密相連。債權(quán)人可以請求被執(zhí)行人為或不為一定行為，故而執(zhí)行法院采取一定的措施迫使被執(zhí)行人按照法律文書的規(guī)定履行義務(wù),使債權(quán)人的行為請求權(quán)發(fā)生實行的效果。[8]孫加瑞：《中國強制執(zhí)行制度概論》，中國民主法制出版社1999 年版，第543 頁。例如，在強制遷出房屋的執(zhí)行中，債務(wù)人搬出屬于自己的財產(chǎn)，是其交付房屋的前提，若不為此舉則債權(quán)人占有房屋的請求權(quán)就無法實現(xiàn)。又如，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需以在不動產(chǎn)所在地的房管登記部門辦理合法有效的過戶登記手續(xù)為生效要件，因此債務(wù)人須得配合債權(quán)人辦理房屋過戶登記，否則債權(quán)人的合法權(quán)益無從保護。此類行為請求權(quán)之執(zhí)行在學理上分為可替代行為請求權(quán)的執(zhí)行和不可替代行為請求權(quán)的執(zhí)行?？商娲袨檎埱髾?quán)的執(zhí)行由于第三人實施與債務(wù)人親自實施,在經(jīng)濟上及法律上的效果對債權(quán)人而言并無差異,因此多以代替履行的方式實施執(zhí)行；[9]即第三人代為履行，而由債務(wù)人來承擔相關(guān)費用,并就該費用依照金錢債權(quán)的執(zhí)行措施得以執(zhí)行。不可替代行為請求權(quán)的執(zhí)行由于非由債務(wù)人本人親自為該項行為,即無法實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)， 原則上采取間接執(zhí)行方法，[10]即在債務(wù)人(被執(zhí)行人)拒不履行執(zhí)行依據(jù)確定的義務(wù)時,由執(zhí)行法院命其于一定期間內(nèi)履行其義務(wù),如不履行則予以某種制裁,使其心理上受壓迫,而促使債務(wù)人自行履行債務(wù)。以罰款和拘留作為債務(wù)人拒不履行義務(wù)的處罰。

（二）房屋交付執(zhí)行現(xiàn)實性障礙

法院執(zhí)行中，對于房屋交付執(zhí)行統(tǒng)稱為“騰房執(zhí)行”，根據(jù)執(zhí)行依據(jù)以及執(zhí)行工作的不同特點，可以劃分為三類：一是執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人將執(zhí)行標的房屋騰空并交付給申請執(zhí)行人的執(zhí)行案件。二是政府或者政府職能部門申請強制執(zhí)行房屋拆遷、違章建筑拆除等行政裁決而引發(fā)的房屋騰退執(zhí)行。三是在金錢債權(quán)執(zhí)行過程中，將房屋處置變現(xiàn)引發(fā)的房屋騰退執(zhí)行。其中，第一類案件是騰房執(zhí)行的主要類型，[11]北京市第一中級人民法院執(zhí)行二庭：《關(guān)于北京市西片法院騰房執(zhí)行的調(diào)查報告——以執(zhí)行依據(jù)要求自然人騰退房屋案件為視角》，《人民司法》2013 年第09 期，第83 頁。尤以被執(zhí)行人為自然人的案件居多，當事人雙方通常是民事法律關(guān)系中的平等主體，矛盾激烈復雜，騰退困難重重。此類案件中普遍存在執(zhí)行依據(jù)不明、房產(chǎn)查封混亂、現(xiàn)場執(zhí)行不力等問題，成為“執(zhí)行難”的頑疾之一。正如臺灣學者陳榮宗所稱：“強制執(zhí)行之實務(wù)上，命債務(wù)人交出不動產(chǎn)之強制執(zhí)行，執(zhí)行法院遭受之困難最多，蓋債務(wù)人大都以消極行為不為搬遷，其兇惡者且以積極行動抗拒執(zhí)行人員之強制搬遷行動，通常非動員多數(shù)執(zhí)行人員不為功?！盵12]陳榮宗：《強制執(zhí)行法》，三民書局2000 年版，第592 頁。

房屋交付執(zhí)行難的原因，一方面在于立法規(guī)范較為粗略，執(zhí)行程序中的許多環(huán)節(jié)無據(jù)可循，各地法院在處理該類案件時常憑執(zhí)行經(jīng)驗和慣常做法，尺度不一。另一方面還在于執(zhí)行救濟制度尚不完善，雖然《民事訴訟法》賦予了債權(quán)人以及案外人部分的救濟途徑，但所涉條文大都是“授權(quán)性”規(guī)定，僅允許債權(quán)人及案外人在一定條件下就執(zhí)行標的物提出異議，屬于法院內(nèi)部程序性審查，能否保證審查的實質(zhì)公正不得而知。因此，房屋交付執(zhí)行程序中的固有缺陷和現(xiàn)實困難，為檢察機關(guān)行使監(jiān)督權(quán)預留了足夠的空間，能夠在監(jiān)督中規(guī)范、督促執(zhí)行活動的依法進行，保證當事人司法救濟權(quán)的全面實現(xiàn)。

二、 房屋交付執(zhí)行的實然表現(xiàn)

民事執(zhí)行措施作為民事執(zhí)行機關(guān)用來迫使義務(wù)人履行義務(wù)、實現(xiàn)債權(quán)人權(quán)利的方法和手段，一般而言具有以下四種特征：一是法定性。民事執(zhí)行措施是由法律根據(jù)執(zhí)行標的和執(zhí)行內(nèi)容的特征加以嚴格規(guī)定的，具有職權(quán)法定性。二是強制性。民事執(zhí)行措施是為實現(xiàn)生效法律文書確定的內(nèi)容而強制債務(wù)人履行義務(wù)所采取的法定措施。如果債務(wù)人不履行或者怠于履行，將會承受法律制裁后果。三是程序性。民事執(zhí)行措施的實施和運用需依照嚴格的法定程序，按照一定的先后次序逐項展開。四是靈活性。民事執(zhí)行措施可以根據(jù)不同的執(zhí)行對象、執(zhí)行內(nèi)容采取相應(yīng)的執(zhí)行措施，而非不加分類的籠統(tǒng)適用。[13]譚秋桂：《民事執(zhí)行法學》，北京大學出版社2005 年版，第218 頁。2012 年《民事訴訟法》第235 條規(guī)定：“人民檢察院有權(quán)對民事執(zhí)行活動實行法律監(jiān)督?！备鶕?jù)全面監(jiān)督原則，檢察機關(guān)需將法院在房屋交付執(zhí)行程序中采取的執(zhí)行措施納入視野，依照執(zhí)行法律規(guī)范對其合法性進行監(jiān)督。其中，主要涉及以下兩種執(zhí)行措施。

（一）查封

在執(zhí)行領(lǐng)域，查封被認為是限制不動產(chǎn)處分的主要手段之一，也是運用最為普遍的一種執(zhí)行措施。一旦執(zhí)行機關(guān)對房屋采取查封措施，就意味著債務(wù)人不得或者附條件才能轉(zhuǎn)移或處分其可支配的被執(zhí)行財產(chǎn)，因此在采取查封措施時必須遵守嚴格的法定程序，達到對外公示的效果。根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，[14]《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條至二百四十六條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》。查封一般就地進行，在查封的財產(chǎn)上加貼封條，不便加貼封條的，應(yīng)當張貼公告。對有產(chǎn)權(quán)證照的房屋查封，應(yīng)當向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責令債務(wù)人將有關(guān)財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證照交民事執(zhí)行機關(guān)保管。同時在查封時應(yīng)當制作筆錄，不得超標的查封。

實踐中，房屋查封有很多方式，比如，加貼封條、張貼公告、提存財產(chǎn)權(quán)證照、辦理登記等，都是旨在保障申請執(zhí)行人權(quán)利，限制被執(zhí)行人對房屋的處分。隨著立法的完善，該制度已經(jīng)由單一的物理查封向以登記公示為主要形式而轉(zhuǎn)變，通過不動產(chǎn)的公示對抗效力來反應(yīng)不動產(chǎn)物權(quán)的變動狀況，避免出現(xiàn)權(quán)利糾紛。雖然有人認為加貼封條、張貼公告等傳統(tǒng)方式效力范圍有限，公示效果易被客觀環(huán)境所影響，不符合現(xiàn)代社會的發(fā)展特點，傾向于以登記公示作為查封的唯一形式，但對于具有法律利害關(guān)系的案外人而言，在沒有到登記機構(gòu)處理產(chǎn)權(quán)變動事項時，無法及時知曉查封事實，會造成權(quán)利救濟的貽誤。因此，任何單一的查封方式都可能影響對外的公示效力，不利于合法權(quán)益的及時保障。

誠然，查封登記具有強大的宣示效力和公示公信力，其有效發(fā)生須以完備的數(shù)據(jù)信息共享為前提，從而使執(zhí)行機關(guān)與國土、房管等職能部門能夠搭建即時交流平臺，準確掌握不動產(chǎn)的具體去向、歸屬情況。然而，面對我國目前委托執(zhí)行、異地執(zhí)行的旺盛需求，數(shù)據(jù)信息共享尚未全面建立，異地產(chǎn)權(quán)登記查詢?nèi)匀浑y以實現(xiàn)。因此，查封登記也非萬全之策，還需構(gòu)建多元化的查封公示手段，以維護交易秩序的穩(wěn)定。

（二）遷出房屋或退出土地

遷出房屋或退出土地簡稱“騰房退地”。這是一種對于行為的執(zhí)行措施，債務(wù)人需即時放棄不動產(chǎn)的占有處分權(quán)，因此具有更高的強制性，也需遵守更強的程序約束。在實施中，既需要履行發(fā)出公告、通知有關(guān)人員到場、強制搬遷、全程記錄及交付等一系列程序措施，同時也要為債務(wù)人的基本生活保留必須的生活資料，以體現(xiàn)人權(quán)保障的價值理念。維護債務(wù)人能夠以人的尊嚴而生活下去的最低限度的生活水平，是對執(zhí)行制度的社會要求。[15][日]竹下守夫：《日本民事執(zhí)行法理論與事務(wù)研究》，重慶大學出版社1994 年版，第139 頁?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第7 條規(guī)定，超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋后，可予以執(zhí)行，但沒有明確規(guī)定超出生活必需房屋的具體情形，也沒有明確保障最低生活標準必需住房的操作模式。這些規(guī)定雖然對于保護債務(wù)人的居住權(quán)提供了法律保障，但是同時也帶來了相應(yīng)的負面效果，在實踐中如果被執(zhí)行人只有一套房屋，執(zhí)行機關(guān)往往就會采取“查封后待處理”的消極方式應(yīng)對，形成查封房屋后久拖不執(zhí)的局面，無法有效實現(xiàn)債權(quán)人的利益。

在面對執(zhí)行住房的問題上，執(zhí)行依據(jù)所確立的執(zhí)行對象應(yīng)具有明確性和強制性，也就是說執(zhí)行內(nèi)容究竟是房屋的物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當作為執(zhí)行機關(guān)執(zhí)行前的審查重點。只有具有給付內(nèi)容的債權(quán)案件，才可能涉及執(zhí)行唯一住房是否需要保留生活必需的問題。[16]張慧娟、汪學軍：《關(guān)于唯一生活住房執(zhí)行方案的構(gòu)想》，《神州》2013 年第5 期，第251 頁。如果本身就是對唯一住房強制過戶這一行為的執(zhí)行，則不需要考慮該房屋是否為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的住房。

三、房屋交付執(zhí)行的監(jiān)督路徑

相對于法院每年龐大的執(zhí)行案件，“執(zhí)行亂”“執(zhí)行難”現(xiàn)象已不單是純粹的法律問題，而是關(guān)系到社會各系統(tǒng)組織的整體配合，需要多元治理、協(xié)同合作才能有效解決。作為國家的法律監(jiān)督機關(guān)，檢察機關(guān)應(yīng)當依托現(xiàn)今“四大檢察”[17]即刑事檢察、民事檢察、行政檢察、公益訴訟檢察的全面協(xié)調(diào)充分發(fā)展。的發(fā)展趨勢，著重強化民事執(zhí)行監(jiān)督職能，針對執(zhí)行環(huán)節(jié)中的難點、痛點狠下功夫，幫助執(zhí)行機關(guān)共同破解上述難題。

（一）主動拓展監(jiān)督案件來源

以往的民事執(zhí)行監(jiān)督案件線索主要來自兩方面，一是當事人主動向民事監(jiān)督部門提出申請。二是民事監(jiān)督部門依職權(quán)自行發(fā)現(xiàn)。后者雖為主動監(jiān)督，但實踐中往往是在辦理其他案件時發(fā)現(xiàn)了相關(guān)線索才進行監(jiān)督，有的是依靠其他部門移送，更多的則是民事監(jiān)督部門自己在辦理法院生效裁判監(jiān)督案件中發(fā)現(xiàn)所得。囿于民事監(jiān)督案件的數(shù)量規(guī)模一直處于低位徘徊，符合執(zhí)行監(jiān)督條件的案件更是乏善可陳，加之執(zhí)行活動專業(yè)性強，執(zhí)行過程較為封閉，檢察人員缺乏參與執(zhí)行的直接經(jīng)驗，如何找準監(jiān)督切入點困難重重。因此，積極研究執(zhí)行規(guī)律，總結(jié)執(zhí)行特征，突破監(jiān)督的線索瓶頸是當前工作的首要問題?；谏鲜龇课萁桓秷?zhí)行案件的特點分析，民事監(jiān)督部門應(yīng)圍繞兩類主要的執(zhí)行措施展開工作，變“坐等上門”為“主動出擊”，通過在中國裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、京東、淘寶等網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺進行特征檢索或者從法院調(diào)取同類案由或執(zhí)行方式的案件卷宗，梳理涉及土地、房屋交付的裁判文書及土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)拍賣的執(zhí)行案件，以程序?qū)彶楹蛯嶓w審查相結(jié)合的方式積極尋找監(jiān)督線索。

（二）強化執(zhí)行監(jiān)督的合法性審查

民事執(zhí)行是行使國家公權(quán)力的行為，只有嚴格按照法律規(guī)定的程序?qū)嵤?，才能確保公權(quán)力的恰當行使，防止發(fā)生濫用民事執(zhí)行權(quán)、侵害當事人合法權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生。執(zhí)行活動必須以生效的執(zhí)行依據(jù)為根據(jù)、嚴格依照法定程序進行，并且在執(zhí)行過程中不得違背相關(guān)法律原則、超越實體法律規(guī)范。針對目前一些執(zhí)行機關(guān)自行創(chuàng)設(shè)的執(zhí)行措施，其開展并無相關(guān)的法律依據(jù)，大大影響了執(zhí)行活動的合法性，比如，查封企業(yè)的工商登記檔案，限制股東身份變更等，應(yīng)當予以嚴格限制。又比如，執(zhí)行機關(guān)在執(zhí)行唯一住房時，應(yīng)嚴格審核超過生活所需的認定標準，依據(jù)當?shù)胤康夭块T的管理規(guī)定、市場價格確認被執(zhí)行人的住房是否面積過大、價格過高，保證執(zhí)行具有法定依據(jù)。[18]程立：《唯一住房中的兩個問題》，《人民法院報》2013 年6 月19 日，第8 版。檢察機關(guān)不僅應(yīng)注重執(zhí)行法規(guī)的明確性，同時還應(yīng)關(guān)注相關(guān)民事、行政法規(guī)的準據(jù)性，據(jù)此提出正確的監(jiān)督意見。

（三）充分運用調(diào)查核實的監(jiān)督手段

傳統(tǒng)的民事監(jiān)督通常以調(diào)閱案卷為主，單純的書面審查無法全面審查紛繁復雜的執(zhí)行工作，還易受到“在卷證據(jù)”的誤導，無法發(fā)現(xiàn)違法或瑕疵問題。因此，現(xiàn)代的民事監(jiān)督已向更注重證據(jù)的實質(zhì)化審查轉(zhuǎn)變，通過調(diào)查核實充分發(fā)揮檢察機關(guān)的主觀能動性，主動深入到執(zhí)行的具體環(huán)節(jié)中開展監(jiān)督。針對查封措施，除查看不動產(chǎn)權(quán)利登記信息以外，還可以到房屋所在地查驗是否加貼封條或張貼公告，向當?shù)鼗鶎咏M織了解查封情況，是否在所在地范圍內(nèi)已起到公示效果，以保證不動產(chǎn)在使用、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)都能得到權(quán)利的保護與限制。針對騰房退地，積極配合執(zhí)行機關(guān)協(xié)同進行，派員見證活動全程，做好案件記錄和同步審查，增加檢察機關(guān)的親歷性，保證監(jiān)督時效性。此外，加大當事人、案外人的詢問力度也有助于糾正執(zhí)行不當，促使執(zhí)行機關(guān)針對相應(yīng)主體采取適當必要的執(zhí)行措施。

（四）加大法院執(zhí)行懲戒措施的監(jiān)督力度

對于妨害強制執(zhí)行的行為法律規(guī)定了可以適用限制高消費、納入失信被執(zhí)行人名單、支付遲延履行利息、遲延履行金、罰款、拘留甚至移交刑事犯罪處理等懲戒措施，但目前法院還是主要以限制高消費、納入失信名單為主要手段，對于其他措施具體適用的情況、方式、程度等內(nèi)容都缺乏細致的規(guī)范，實踐中的適用情況也并不理想，如在被執(zhí)行人未報告財產(chǎn)的情形下，很難看到法院進行懲戒的相關(guān)記錄，缺乏可操作性。因此，進一步完善相關(guān)制度規(guī)定，靈活制定相應(yīng)操作辦法，例如，可以制定彈性罰款數(shù)額、適當延長拘留期限等，加強對不履行執(zhí)行義務(wù)人的懲戒力度，同時加大對法院適用懲戒措施的監(jiān)督力度，適時的介入督促法院積極適用，可以為檢法兩家共同解決執(zhí)行難問題提供有效的幫助。