王雅正

【摘要】隨著城市的發(fā)展，越來(lái)越多的人開(kāi)始重視文明建設(shè)，為此，城市老舊小區(qū)需要實(shí)施全方位的改造，為人們的生活創(chuàng)造舒適的環(huán)境。城市老舊小區(qū)改造屬于龐大的工程，如果出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)引發(fā)安全隱患。為了推進(jìn)全面小康社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，確保百姓安居樂(lè)業(yè)，就必須對(duì)城市老舊小區(qū)實(shí)施改造，本文對(duì)城市老舊小區(qū)改造進(jìn)行了一定探討，希望對(duì)推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造建設(shè)有所裨益。

【關(guān)鍵詞】城市發(fā)展;城市建設(shè);老舊小區(qū)改造;改造策略

【Abstract】with the development of the city， more and more people begin to pay attention to civilization construction. Therefore， the old urban community needs to implement all-round transformation to create a comfortable environment for peoples life. The reconstruction of old urban communities is a huge project. If there are problems， it will lead to potential safety hazards. In order to promote the further development of a well-off society in an all-round way and ensure that people live and work in peace and contentment， it is necessary to transform the old urban community. This paper discusses the transformation of the old urban community， hoping to be beneficial to promoting the transformation and construction of the old urban community.

【Key words】urban development;urban construction;Transformation of old residential areas;Transformation strategy

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

時(shí)代的發(fā)展提高了人們的生活水平，老舊小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間久遠(yuǎn)，已經(jīng)不能滿足人們的需求。另外，老舊小區(qū)存在著多角度的問(wèn)題，在一定層面上制約著城市的發(fā)展，所以說(shuō)，城市老舊小區(qū)改造非常迫切[1]。初步研究發(fā)現(xiàn)，2000年至2015年，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，增加了約90億平方面的住房面積，而其中的50億平方住房都需要實(shí)施改造。我國(guó)重視城市老舊小區(qū)改造的研究，也提出了針對(duì)性的法律法規(guī)，推動(dòng)了改造工程的進(jìn)行，但是目前來(lái)看，我國(guó)仍有20億平方住房仍處于改造難的環(huán)境下，約束了城市的發(fā)展[2]。

1、老舊小區(qū)改造的意義

1.1 有助于城市的全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)

城市的發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的提升，科學(xué)化的城市老舊小區(qū)改造是實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的重要方式。為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須開(kāi)展城市老舊小區(qū)改造工作，解決老舊小區(qū)存在的安全隱患。到2022年，基本實(shí)現(xiàn)全部危房改造，為居民創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。城市老舊小區(qū)改造直接決定著城市的發(fā)展速度，被視為城市建設(shè)的核心，需要深入探索[3]。

1.2 老舊小區(qū)改造屬于民生工程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

從定義上看，城市老舊小區(qū)的建造者是政府和企業(yè)，建造時(shí)期是單位體制改革前，主要的特點(diǎn)是樣式陳舊、使用年限較長(zhǎng)，已經(jīng)無(wú)法滿足時(shí)代的發(fā)展[4]。近年來(lái)，建筑行業(yè)發(fā)展迅速，尤其是重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，而城市老舊小區(qū)除了基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善外，還存在一定的違章搭建現(xiàn)象，不僅降低了生活質(zhì)量，也約束了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市老舊小區(qū)改造的實(shí)施是一個(gè)必然趨勢(shì)，能夠改善人們的生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，屬于當(dāng)前重要的民生工程。

1.3 老舊小區(qū)改造需要資金支持，屬于重要的投資項(xiàng)目

對(duì)于城市老舊小區(qū)改造來(lái)說(shuō)，其不僅滿足了社會(huì)市場(chǎng)的投資需求，又不會(huì)影響房?jī)r(jià)，可以稱得上是穩(wěn)定的投資項(xiàng)目。商品房的價(jià)格受市場(chǎng)調(diào)節(jié)的影響較為明顯，當(dāng)受到調(diào)控時(shí)，商品房的價(jià)格將不斷上漲，一旦失去了調(diào)控，就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)下滑，極其不穩(wěn)定。而城市老舊小區(qū)改造完全不同，符合市場(chǎng)項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)。初步研究發(fā)現(xiàn)，城市老舊小區(qū)改造的實(shí)施有效的拉動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)，緩解了房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力。

2、城市老舊小區(qū)改造方式與實(shí)施問(wèn)題

2.1 城市老舊小區(qū)改造方式

從宏觀角度來(lái)看，我國(guó)重視城市老舊小區(qū)改造的研究，相關(guān)工作取得了一定的進(jìn)展。總結(jié)城市老舊小區(qū)改造的方式有三種：首先是維護(hù)保留，也就是說(shuō)，城市老舊小區(qū)改造的過(guò)程中將歷史文化較高的建筑進(jìn)行保留，其目的是維護(hù)傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格。維護(hù)保留改造模式的優(yōu)勢(shì)是維護(hù)了小區(qū)的原貌，缺點(diǎn)是修繕過(guò)程成本較高，工作量大[5]。其次是修繕升級(jí)，該方式主要適用于歷史文化價(jià)值不高的小區(qū)，該類(lèi)小區(qū)結(jié)構(gòu)建筑，缺少完善的配套實(shí)施，此時(shí)僅需要修繕小區(qū)的外觀即可，并不斷完善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活環(huán)境。最后是拆遷重建，面對(duì)年代久遠(yuǎn)的小區(qū)，其建筑結(jié)構(gòu)逐漸出現(xiàn)了問(wèn)題，周邊的環(huán)境較為混亂，無(wú)法滿足人們的需求。但是，這樣的老舊小區(qū)往往地理位置優(yōu)越，復(fù)雜的改造過(guò)程需要龐大的資金支持，為了節(jié)約資金，往往選擇拆遷重建的方式，以居民生活需求為基礎(chǔ)，合理實(shí)施城市老舊小區(qū)改造。

2.2 城市老舊小區(qū)改造實(shí)施問(wèn)題

老舊小區(qū)改造屬于一項(xiàng)龐大的工程，其改造的是建筑，但使用的是群眾，所以必須考慮群眾的需求[6]。隨著城市老舊小區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)，對(duì)應(yīng)的危房和舊房的數(shù)量顯著減少，與此同時(shí)，仍存在著大量的小區(qū)需要改造，且面對(duì)著多角度的改造問(wèn)題，詳細(xì)如下。

2.2.1缺乏充足的改造資金，維修基金長(zhǎng)期閑置

要想確保城市老舊小區(qū)改造工作的順利進(jìn)行，就必須具備充足的改造資金。初步研究發(fā)現(xiàn)，城市老舊小區(qū)改造資金的獲取方式較為單一，主要來(lái)源于政府的撥款，而政府資金的投入金額有限，難以滿足城市老舊小區(qū)改造的需求。例如，某小區(qū)在實(shí)施改造過(guò)程中，預(yù)算所需要的資金是2.3億元，而政府只能提供1億元的扶持資金，剩余的部分需要小區(qū)自行承擔(dān)，如此龐大的資金缺口使得小區(qū)改造改造難以進(jìn)行，久而久之形成了“爛尾工程”。值得注意的是，某小區(qū)本身具備一定的經(jīng)濟(jì)能力，即維修基金部分，但由于城市老舊小區(qū)改造過(guò)程不成熟，小區(qū)負(fù)責(zé)人無(wú)法發(fā)揮維修基金的價(jià)值，導(dǎo)致其長(zhǎng)時(shí)間閑置，進(jìn)一步加劇了城市老舊小區(qū)改造的實(shí)施難度。

2.2.2小區(qū)改造流程復(fù)雜，部門(mén)間的協(xié)調(diào)工作難度大

一般來(lái)說(shuō)，城市老舊小區(qū)改造過(guò)程繁瑣，涉及到了諸多的部門(mén)，例如小區(qū)的供電部門(mén)、小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部門(mén)、小區(qū)的道路修復(fù)部門(mén)等，諸多的部門(mén)難以做到全面的協(xié)調(diào)，進(jìn)而使得城市老舊小區(qū)改造觀眾進(jìn)展緩慢。另外，城市老舊小區(qū)改造還會(huì)涉及到網(wǎng)絡(luò)的安裝、消防的管理、居委會(huì)的創(chuàng)建等，以上部門(mén)也需要做到及時(shí)協(xié)調(diào)，一旦協(xié)調(diào)工作出現(xiàn)問(wèn)題，經(jīng)會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的改造麻煩，減緩城市老舊小區(qū)改造進(jìn)度，造成改造資金的浪費(fèi)。

2.2.3過(guò)分重視小區(qū)的外觀改造，忽視了物業(yè)管理改造

老舊小區(qū)改造不同于常規(guī)的項(xiàng)目改造，有著要求高、關(guān)注度高、質(zhì)量高等要求，這就對(duì)物業(yè)管理提出了新的要求?？茖W(xué)化的老舊小區(qū)物業(yè)管理改造是小區(qū)改造的前提，當(dāng)前來(lái)說(shuō)，小區(qū)物業(yè)管理主要為粗狂的方式為主，存在嚴(yán)重的問(wèn)題。為了提高小區(qū)的生活環(huán)境，改造人員將外觀改造視為核心，取得了不錯(cuò)的成績(jī)。與此同時(shí)，改造人員忽視了物業(yè)改造，使得小區(qū)改造后的物業(yè)管理模式未發(fā)生變化，仍然實(shí)施傳統(tǒng)的“自掃門(mén)前雪”模式，即使制定了復(fù)雜的小區(qū)物業(yè)管理辦法，也僅僅停留在紙上，實(shí)踐過(guò)程極度匱乏。如果小區(qū)長(zhǎng)時(shí)間缺乏科學(xué)化的物業(yè)管理，那么改造后的小區(qū)也將越來(lái)越差，形成激烈的矛盾。

2.2.4配套設(shè)施改造力度不大

對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，其關(guān)注的核心是城市老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造，換句話說(shuō)，只有配套設(shè)施完善了，居民的業(yè)余生活才會(huì)豐富，生活環(huán)境才會(huì)和諧。小區(qū)中年輕的群體忙于上班，大部分時(shí)間不在，而老年群體為了看孫子孫女，成為了小區(qū)的主力軍。老年群體腿腳不便，如果高層不具備電梯，那么其活動(dòng)范圍就會(huì)極大的縮小。另外，小區(qū)建設(shè)初期對(duì)于道路的施工不重視，導(dǎo)致路面不平，且道路狹窄，隨著生活水平的改善，家家戶戶買(mǎi)了小車(chē)，但由于道路狹窄，無(wú)法停車(chē)，居民只能將車(chē)停放在百米外的小區(qū)外，無(wú)形之中增加了居民的負(fù)擔(dān)。

3、城市老舊小區(qū)改造對(duì)策

3.1 實(shí)現(xiàn)小區(qū)改造模式的創(chuàng)新

小區(qū)改造流程并非是一致的，其需要根據(jù)小區(qū)的地理狀況對(duì)改造計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。換句話說(shuō)，老舊小區(qū)的改造有難有易，當(dāng)前需要做的是掌握小區(qū)改造的需求，隨后實(shí)現(xiàn)小區(qū)改造模式的創(chuàng)新，提高小區(qū)改造的質(zhì)量和效率。首先來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造需要以政府為主導(dǎo)，提高相關(guān)部門(mén)間的協(xié)調(diào)性，必要時(shí)建立統(tǒng)籌的小區(qū)改造管理機(jī)制。例如，供電和供水部門(mén)的管理、道路施工管理等，確保小區(qū)改造相關(guān)部門(mén)得以正常運(yùn)行;其次來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造還需要制定科學(xué)化的改造方案，以小區(qū)的實(shí)際狀況為基礎(chǔ)，創(chuàng)建改造施工計(jì)劃和施工進(jìn)度，做好對(duì)應(yīng)的施工監(jiān)督任務(wù)，提高改造施工效率;最后來(lái)說(shuō)，借助多個(gè)渠道激發(fā)改造人員的積極性，尤其對(duì)改造效果顯著的小區(qū)進(jìn)行表彰，可適當(dāng)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，促使改造人員長(zhǎng)時(shí)間保持改造激情。

3.2 多途徑保證改造資金

為了確保改造資金的充足性，當(dāng)前需要從兩個(gè)角度開(kāi)展：首先是改造籌資渠道的拓展，盡可能注入新鮮血液，避免出現(xiàn)因資金不足而延緩改造工作的現(xiàn)象。一般來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)位置優(yōu)越，處于城市的中心，此時(shí)，可考慮對(duì)小區(qū)周邊的土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，最大化吸引資金的投入。其次是加大政府的資金支持，向政府申請(qǐng)小區(qū)改造資金，引導(dǎo)政府以不同形式向小區(qū)注入資金，例如申請(qǐng)政府協(xié)助基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等，另外，政府還出臺(tái)了相關(guān)的小區(qū)改造政策，例如稅收的減免等，緩解改造單位的施工壓力。

3.3 重視小區(qū)改造后的維護(hù)

小區(qū)物業(yè)公司是維護(hù)小區(qū)的主要執(zhí)行者，其管理能力的強(qiáng)弱直接決定著小區(qū)的管理質(zhì)量，所以，必須對(duì)物業(yè)公司的能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，挑選管理能力強(qiáng)的物業(yè)公司。在小區(qū)改造的維護(hù)階段，物業(yè)公司必須深入到業(yè)主家中，明確業(yè)主對(duì)小區(qū)改造的看法，掌握業(yè)主的真實(shí)想法，進(jìn)而制定合理的物業(yè)管理辦法。另外，小區(qū)內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的業(yè)主委員會(huì)，不斷監(jiān)督物業(yè)公司的管理過(guò)程，實(shí)現(xiàn)小區(qū)改造后的有效維護(hù)。

3.4 拓展改造內(nèi)容

城市老舊小區(qū)改造不僅僅是增強(qiáng)建筑的強(qiáng)度，還需要完善對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施。詳細(xì)表現(xiàn)在三個(gè)層面：首先，增設(shè)必要的建筑設(shè)施，例如電梯和供水系統(tǒng)等;其次，改善小區(qū)環(huán)境，主要是環(huán)境的綠化和道路的加寬，并根據(jù)業(yè)戶的需要增加停車(chē)設(shè)施;最后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)于老舊的管道線路實(shí)施改造，提高其服務(wù)性。隨著我國(guó)老齡化程度的加劇，必須考慮老年人的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如無(wú)障礙道路的改造等，便捷老年群體的生活方式。

結(jié)語(yǔ)：

老舊小區(qū)的改造已成為必然的趨勢(shì)，需要消耗資金和精力，必須考慮住戶的利益，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，改善小區(qū)的生活環(huán)境。在未來(lái)的時(shí)間里，老舊小區(qū)的改造工作還將繼續(xù)推進(jìn)，這就需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，設(shè)計(jì)科技化的改造方案，創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境。

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