【摘要】隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來發(fā)展的黃金時期。在快速發(fā)展的同時，地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量安全管理也成為保障居民生命財產(chǎn)安全的重要手段?；诖?，本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理概念進(jìn)行介紹，闡述了全過程質(zhì)量管理的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在投資策劃、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、施工建設(shè)、交付運(yùn)營等全過程階段質(zhì)量管理存在問題，最后提出構(gòu)建項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系的方法，以期能減少工程安全隱患，排除項(xiàng)目施工風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程;房地產(chǎn)項(xiàng)目;全過程;質(zhì)量管理;體系構(gòu)建

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.049

1、全過程質(zhì)量管理內(nèi)容

1.1投資策劃階段質(zhì)量管理

在投資策劃階段，房地產(chǎn)商需要進(jìn)行投資可行性分析，分析潛在客戶的未來預(yù)期和實(shí)際需求，尋找高回報的投資領(lǐng)域[1]。通過市場調(diào)研收集市場數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，確定價值區(qū)間，挖掘市場中的發(fā)展機(jī)遇，同時規(guī)避潛在投資風(fēng)險。進(jìn)行項(xiàng)目投資策劃方案的開發(fā)和設(shè)計，聘請專業(yè)的設(shè)計團(tuán)隊(duì)，制定投資計劃，形成多套投資建設(shè)方案，為確定最優(yōu)方案奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目投資設(shè)計方案包括項(xiàng)目環(huán)境測評和改善、項(xiàng)目開發(fā)分期、項(xiàng)目實(shí)施流程、項(xiàng)目資金籌集和使用等內(nèi)容。最后，通過評估多套項(xiàng)目投資策劃方案的整體經(jīng)濟(jì)參數(shù)和技術(shù)優(yōu)勢，完善優(yōu)化方案缺陷，最終確定投資策劃方案。

1.2規(guī)劃設(shè)計階段質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到規(guī)劃設(shè)計階段，在立項(xiàng)工作中，應(yīng)明確項(xiàng)目總體質(zhì)量目標(biāo)，包括建筑物的使用年限、項(xiàng)目市場競爭力等。接下來，對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行多維度深入分析，多方位評估項(xiàng)目設(shè)計方案，根據(jù)評價結(jié)果進(jìn)行優(yōu)化。由于項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理過程中，設(shè)計單位不參與項(xiàng)目建設(shè)，對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損失不承擔(dān)直接責(zé)任，在這種情況下，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量難以保障[2]。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)的方式，進(jìn)行多種規(guī)劃設(shè)計方案比選，采用物質(zhì)獎勵等方式激勵規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊(duì)，從而提升項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。

1.3招標(biāo)采購階段質(zhì)量管理

項(xiàng)目招標(biāo)階段，主要有以下幾個方面會對質(zhì)量管理造成影響，包括項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容、項(xiàng)目資源需求預(yù)測、項(xiàng)目招標(biāo)流程、與項(xiàng)目中標(biāo)單位簽訂合同等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在招標(biāo)階段進(jìn)行質(zhì)量管理，首先要為項(xiàng)目招標(biāo)做好預(yù)算、參數(shù)等數(shù)據(jù)準(zhǔn)備，確定項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)[3]。其次，確定好項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容，有計劃的按照招標(biāo)流程組織投標(biāo)單位參加競標(biāo)活動，為確保標(biāo)書質(zhì)量，可以進(jìn)行專家評審，評標(biāo)后確定中標(biāo)單位，與中標(biāo)單位簽訂合同，保障項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。在招標(biāo)采購階段，還應(yīng)該確定項(xiàng)目質(zhì)量保證金，進(jìn)行項(xiàng)目合同完善和管理。

1.4施工建設(shè)階段質(zhì)量管理

項(xiàng)目建設(shè)階段是項(xiàng)目質(zhì)量控制的關(guān)鍵階段，直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際水平。根據(jù)預(yù)先設(shè)計方案，進(jìn)行工程施工，在施工前期、中期和完工期進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管控。工程施工建設(shè)階段，施工周期往往較緊張，工程量較大，項(xiàng)目質(zhì)量管控難度大，既要注意施工現(xiàn)場環(huán)境、施工設(shè)備、操作工藝的安全，又要注重施工人員素質(zhì)和施工材料質(zhì)量等，受到多重因素的影響，要時刻保持警惕，避免出現(xiàn)質(zhì)量事故。

1.5交付運(yùn)營階段質(zhì)量管理

項(xiàng)目交付和運(yùn)營階段也是全過程項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要一環(huán)，在這一過程中，要繼續(xù)改進(jìn)和維護(hù)產(chǎn)品，為房屋提供可持續(xù)性的服務(wù)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目施工階段遺留的質(zhì)量問題，確保房屋質(zhì)量，向消費(fèi)者交出一張滿意的答卷。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理存在問題

2.1投資策劃階段質(zhì)量管理的主要問題

投資最重要的一點(diǎn)是能夠發(fā)現(xiàn)別人沒有發(fā)現(xiàn)的商機(jī)，從而能夠在前期就能夠取得優(yōu)勢，從而實(shí)現(xiàn)高回報的融資。在挖掘項(xiàng)目投資契機(jī)過程中，要謹(jǐn)慎行事，善于觀察事實(shí)，深入市場內(nèi)部，尋找收益內(nèi)容，及時察覺風(fēng)險點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中盡早實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個重要影響因素是地理位置，位置的好壞在很大程度上影響著房子或者房地產(chǎn)的效益，對整個房地產(chǎn)的整體發(fā)展帶來影響，甚至影響其項(xiàng)目的聲譽(yù)。正是由于前期的判斷對于房地產(chǎn)后期的發(fā)展具有關(guān)鍵性的影響，所以如果在前期階段不能準(zhǔn)確地認(rèn)識到此階段的問題，對其價值定位判斷失誤的話將會使得整個項(xiàng)目的價值有所較少，不利于項(xiàng)目的正常發(fā)展，最后使得項(xiàng)目無法正常進(jìn)行。在這一階段要不斷優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，將更多的精力集中在前期的選址以及定位上。

2.2規(guī)劃設(shè)計階段質(zhì)量管理的主要問題

選址確定了之后直接影響著后期的規(guī)劃設(shè)計工作，定位準(zhǔn)確則在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計工作時會事半功倍，但在規(guī)劃設(shè)計階段也會存在一些影響整個項(xiàng)目的順利完成的不利因素。隨著時代的發(fā)展，越來越多的年輕人加入了設(shè)計師的行列，這也會加快設(shè)計水平的提高，促進(jìn)設(shè)計的更新?lián)Q代，但隨著年輕設(shè)計師的加入在促進(jìn)設(shè)計師隊(duì)伍年輕化的同時也會帶來設(shè)計師水平雖然高，懂得多種理論知識，但年齡較小，這將直接導(dǎo)致其生活經(jīng)驗(yàn)與工作經(jīng)驗(yàn)較少，在將理論應(yīng)用于實(shí)踐時會遇到很多問題，但有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計師在理論水平方面了解甚少;這種群體之間的差異性在嚴(yán)重時會導(dǎo)致設(shè)計環(huán)節(jié)與施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極大影響工程或者項(xiàng)目的整體進(jìn)程[6]。

2.3招標(biāo)采購階段質(zhì)量管理的主要問題

在設(shè)計環(huán)節(jié)確保能夠順利進(jìn)行之后需要根據(jù)設(shè)計圖進(jìn)行采購和協(xié)商，這一環(huán)節(jié)往往會出現(xiàn)以下幾個問題，如采購人員與商家溝通協(xié)商的能力會直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量。及時地解決好工程在采購階段的問題，盡快將建設(shè)材料投入工程施工，從而保證工程的如期完成。

2.4施工建設(shè)階段質(zhì)量管理的主要問題

在完成前面幾個工程的程序之后就面臨著將所需要的材料投入使用的問題，在這一階段要具備優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)包含管理人員、執(zhí)行人員以及相關(guān)的監(jiān)督人員，人員的分工越精準(zhǔn)，那么團(tuán)隊(duì)的工作效率就會越高，就越能夠出精品。此外，施工建設(shè)階段質(zhì)量控制過程中，由于深基坑技術(shù)不過關(guān)，常出現(xiàn)深基坑滲漏、變形、不均勻位移等問題。砌塊吸水能力不符合施工要求，建筑整體強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)以及外墻抹灰出現(xiàn)滲漏開裂等問題[7]。

2.5交付運(yùn)營階段質(zhì)量管理的主要問題

前期工作的順利完成需要各方人員的共同努力與互相配合，當(dāng)項(xiàng)目完成并能夠交付使用后，此時的工作將會轉(zhuǎn)移到樓盤的相關(guān)后勤或者服務(wù)人員，易出現(xiàn)服務(wù)人員忽視與消費(fèi)者的交流溝通、售后質(zhì)量管理責(zé)任劃分不細(xì)致、責(zé)任分配不到位等問題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系構(gòu)建策略

3.1明確決策程序，選擇最優(yōu)投資方案

配備專業(yè)人員進(jìn)行投資決策方案的預(yù)判與驗(yàn)證，確保工程的營利性與穩(wěn)定性。首先要召集專業(yè)的投資決策人員組成投資決策機(jī)構(gòu)，其中的人員應(yīng)該來自不同的部門，以便在出現(xiàn)相關(guān)的問題時能夠及時解決而不至于在出現(xiàn)問題時無法及時解決而影響整體的工程進(jìn)度，最終使得工程的建設(shè)權(quán)不翼而飛，直接損害企業(yè)或者公司的社會聲譽(yù);其次要建立嚴(yán)格、系統(tǒng)的決策程序，在配備專業(yè)的工作人員之后要遵循合理、準(zhǔn)確、清晰的工作流程或者程序來進(jìn)行決策，保證各項(xiàng)決策能夠有理可循，使得各項(xiàng)工作在進(jìn)行后期展示或者分享時能夠提供一定的工作證據(jù);在進(jìn)行投資之前除了內(nèi)部工作人員要進(jìn)行細(xì)致全面的評估之外，也要聘請?jiān)擃I(lǐng)域的重要且有聲望的專家進(jìn)行評估，只有全面地分析問題才能夠?qū)栴}看得更加全面，同時在傾聽專家講解的過程中可以學(xué)習(xí)相關(guān)的理論知識，將理論知識與實(shí)踐相結(jié)合，提升本公司專業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平。

3.2嚴(yán)格設(shè)計招標(biāo)制度，達(dá)成最優(yōu)設(shè)計方案

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段，為推動招標(biāo)環(huán)節(jié)順利實(shí)施，可以借助競爭機(jī)制，制定發(fā)布完整詳細(xì)的招標(biāo)文件，進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計招標(biāo)信息宣傳，提升項(xiàng)目知名度，吸引高水平設(shè)計單位前來，為房地產(chǎn)企業(yè)提供最優(yōu)的設(shè)計方案。為保證設(shè)計方案質(zhì)量，可以采取設(shè)計責(zé)任制，引入設(shè)計監(jiān)理，對設(shè)計單位進(jìn)行約束。對設(shè)計單位提出明確要求，通盤考慮設(shè)計方案的可行性，估算設(shè)計施工經(jīng)濟(jì)性。明確設(shè)計成本和變更次數(shù)上限，對設(shè)計方案的不合理之處提出異議，要求設(shè)計單位進(jìn)行完善，對設(shè)計方案進(jìn)行仔細(xì)審查，選擇最佳方案。

3.3明確招標(biāo)清單內(nèi)容，規(guī)范招標(biāo)制度和流程

綜合考慮項(xiàng)目成本和收益，在可控的成分范圍內(nèi)，吸引高水平監(jiān)理單位、供應(yīng)商、承包商參與到競標(biāo)活動中。告知參與投標(biāo)的單位項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量管理要求，包括必須具備的執(zhí)業(yè)資格文件、施工資質(zhì)等。準(zhǔn)確說明需要招標(biāo)單位提供的單位信息，定期進(jìn)行現(xiàn)場勘察，明確項(xiàng)目的整體方案設(shè)計思路和施工圖紙?jiān)O(shè)計，最終綜合評估投標(biāo)單位各項(xiàng)條件，公平、公開確定中標(biāo)單位。聘用有經(jīng)驗(yàn)的工程開發(fā)人員、財務(wù)人員、律師制定合同條款，中分預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險因素，通過質(zhì)量保證金等手段體改中標(biāo)單位履約質(zhì)量同時轉(zhuǎn)嫁質(zhì)量風(fēng)險。在進(jìn)行招標(biāo)的過程中要堅(jiān)持營利性與安全性的原則，從不同的角度考慮標(biāo)書的可行性，以保證在成本允許的前提下將工程建設(shè)成為一流工程，提高房地產(chǎn)企業(yè)社會信譽(yù)[9]。

3.4提升施工人員素質(zhì)，注重完善管理理念

在施工階段要保證工程的安全性，只有建筑工人是安全且積極的才能建設(shè)出更加優(yōu)秀的、高質(zhì)量的建筑，要最大程度地保證建筑的質(zhì)量，這樣對企業(yè)或者公司的信譽(yù)也會有良好的影響。選材方面也要嚴(yán)格檢查材料的質(zhì)量與安全，減少工作失誤。做好技術(shù)人員、施工人員管理，將各個部門的工作量化，使得工程建設(shè)精細(xì)化，保證整個工程的順利完成。注重管理理念應(yīng)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定管理標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，統(tǒng)一注重人員的技能培訓(xùn)和個人職業(yè)素養(yǎng)提升，通過物質(zhì)獎勵和精神獎勵等方式，提升各部門人員對質(zhì)量管理工作的重視程度，確保安全管理質(zhì)量。

3.5完善竣工驗(yàn)收流程，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理

完善竣工驗(yàn)收管理流程，建立專門的竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目總監(jiān)的統(tǒng)一管理下，執(zhí)行竣工驗(yàn)收程序，解決項(xiàng)目潛在的質(zhì)量問題。可以采取現(xiàn)場驗(yàn)收的方式保障驗(yàn)收準(zhǔn)確性，還可以要求第三方驗(yàn)收人員，提升驗(yàn)收工作質(zhì)量[10]。在房屋交付和運(yùn)營階段，是房地產(chǎn)商和消費(fèi)者接觸最密切的階段，也是樹立房地產(chǎn)品牌的關(guān)鍵時期，通過提升房屋整體質(zhì)量，確保房屋交付效果，及時處理房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題。成立專門的售后服務(wù)組織，進(jìn)行統(tǒng)一的售后服務(wù)管理，對于業(yè)主的要求盡量滿足，收集業(yè)主的意見，對于業(yè)主投訴的問題要高度重視，關(guān)注業(yè)主的需求，及時溝通交流，與業(yè)主形成良好的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡彥利.基于全過程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理成效關(guān)鍵影響因素分析[J].房地產(chǎn)世界，2021（07）：66-68.

[2]曹建忠，司加偉.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本的精細(xì)化管理與造價控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2021（09）：44-45.

[3]韋良，付玉華.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理研究[J].上海房地，2021（03）：31-34.

作者簡介：

信義，男，漢族，山東省濟(jì)南市商河縣，職稱工程師，本科，濟(jì)南市工程質(zhì)量與安全中心，研究方向工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理。