賈存博（甘肅煤田地質(zhì)局一三三隊）

■ 前言

近年來房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房價一路飆升、炒房熱現(xiàn)象層出不窮，在信息技術(shù)更迭頻繁的當代社會，房地產(chǎn)成為投資行業(yè)的香餑餑。但由于房地產(chǎn)行業(yè)具有流動性強、周期長、范圍廣、維度深等特性，在成本和收入的會計核算與稅務(wù)處理上繁復(fù)且冗雜，造成了數(shù)據(jù)失實、偷稅漏稅等不良現(xiàn)象，會計核算與稅務(wù)處理的優(yōu)化升級還需要進一步探究。

■ 會計核算與稅務(wù)處理的差異性

會計核算與稅務(wù)處理和而不同，主要體現(xiàn)在實現(xiàn)方式、核算規(guī)范、核算基礎(chǔ)、核算對象、核算程序和會計要素六點上。就會計核算來看，主要目的是對內(nèi)完成全部資金運動的把控和記錄，依托權(quán)責(zé)發(fā)生制按照會計準則和會計制度進行核算，它的會計要素體現(xiàn)為資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤。稅務(wù)處理則是對外以實現(xiàn)稅務(wù)繳納為最終目的而進行的稅務(wù)資金運動，它相較于會計核算更為簡潔，以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，通過分類系數(shù)法、計劃成本法、單位成本法和估計推算法將預(yù)收款項與營業(yè)收入實現(xiàn)轉(zhuǎn)換，它的會計要素體現(xiàn)為應(yīng)稅收入、扣除費用、納稅所得、應(yīng)繳稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算區(qū)分于其他企業(yè)之處還在于收入確認，這也是造成企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理差異性的緣由之一。房地產(chǎn)主打以預(yù)售為主要占比的銷售模式，在會計核算時，由于不能完全執(zhí)行傳統(tǒng)“一手交錢一手交貨”的商業(yè)原則，在會計制度中預(yù)收的款項記為預(yù)收賬款，最終在結(jié)算時不能作為當期收入確認的依據(jù)，從而列入負債科目中。而稅務(wù)處理主要包括營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，它將預(yù)售款項收入時便可作為收入確認，將其列入企業(yè)收入中用以繳納稅務(wù)。由此看來，會計核算與稅務(wù)處理的差異性取決于會計制度和稅收制度對于各科目之間的界定和實現(xiàn)方式，二者適度分離又相互聯(lián)系。

■ 企業(yè)中會計核算對稅務(wù)處理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的靈魂，它作為財務(wù)活動的基礎(chǔ)和依據(jù)貫穿了從土地開發(fā)到投入使用的全過程，甚至直接影響著企業(yè)的資金調(diào)度和資源分配。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會計核算主要體現(xiàn)在預(yù)算、決算、結(jié)算三個方面，也可稱之為算賬、記賬和報賬，在不同階段對企業(yè)經(jīng)濟活動作出適時的調(diào)整和安排以達到利益與效益的統(tǒng)一。

不論是會計核算還是稅務(wù)處理，遵循的都是國家既定法律法規(guī)進行成本核算，最終敲定時還是以實際發(fā)生的數(shù)額為準，從這個角度來看，會計核算與稅務(wù)處理都是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理而服務(wù)。此外，也可以說稅務(wù)處理在一定程度上依托了會計核算，由于房地產(chǎn)的特殊性，在經(jīng)歷周期結(jié)束后，工程本身復(fù)雜的程序加上變更后導(dǎo)致不確定性因素增加，對于部分不能及時處理的稅務(wù)就需要參考會計核算，以確保數(shù)據(jù)的科學(xué)嚴謹。

■ 會計核算與稅務(wù)處理的問題分析

（一）數(shù)據(jù)失實

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨多種風(fēng)險，如項目開發(fā)過程中由于設(shè)計、施工條件等因素的影響，導(dǎo)致開發(fā)成本提高的風(fēng)險；在土地開發(fā)過程中由于市政規(guī)劃調(diào)整、土地閑置和地價變化等導(dǎo)致的土地風(fēng)險；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等導(dǎo)致的企業(yè)籌資風(fēng)險；由于開發(fā)項目存在質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的工程質(zhì)量風(fēng)險等。房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)市場為風(fēng)向標，二者環(huán)環(huán)相扣，稍有變動便引起一系列的連鎖反應(yīng)，落實到會計核算具體工作中時往往已不具時效性，最終呈現(xiàn)出的結(jié)論也不夠精準。例如，本該作為營業(yè)收入的預(yù)收款項在會計核算中因無法確認收入，在最終交付商品時因周期較長和期間變更導(dǎo)致數(shù)據(jù)不及時，無法真實反映出資金狀況。

在各方面因素的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理等問題出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變，因為工序和成本等方面的多邊性因素使得成本核算也會出現(xiàn)諸多變化，那么相應(yīng)的稅務(wù)處理也會隨之改變。加之由于收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)，相應(yīng)的稅收不能及時上交，影響國家稅收收入的實現(xiàn)；同時預(yù)售收入大多用來支持房屋建設(shè)的投資，其實質(zhì)上可以看作是企業(yè)大額的無息貸款。這給會計核算和稅務(wù)處理帶來了額外工作，在后續(xù)清算和繳納中容易出現(xiàn)重復(fù)或遺漏現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期過程，不論是人力、材料、機械、資金、政策乃至進度、質(zhì)量都具有不確定性因素，這些不確定性因素在實際工作中包含眾多環(huán)節(jié)，因此使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算和稅務(wù)處理過程中難度增大，數(shù)據(jù)失實。

（二）管理缺失

除去行業(yè)特性、市場環(huán)境、政策變革等外部因素，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅收處理問題的內(nèi)部因素便是內(nèi)部管理。內(nèi)部管理主要從人力和制度兩個方面來分析，其一是部分監(jiān)管部門和財務(wù)部門的管理人員松散無作為，員工專業(yè)性不高，導(dǎo)致工程進度拉垮；其二財務(wù)部門與監(jiān)管部門相互勾結(jié)，致使會計核算和稅收處理中資金問題頻出。這還要歸咎于政府關(guān)于會計和稅收管理體制的不健全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行會計和稅收體制時不能優(yōu)化整合用于自身，在此機制下財務(wù)部門人員專業(yè)性不高，對于風(fēng)險分析把握和資金調(diào)節(jié)運轉(zhuǎn)不夠精準，在會計核算中缺失精度，在稅收處理中也容易被鉆空子。

■ 改進會計核算與稅務(wù)處理的建議

（一）縮小會計核算與稅務(wù)處理的差異性

會計與稅務(wù)雖出發(fā)點不同，但最終目的都是為了企業(yè)發(fā)展，在兩種制度下要想做到減小差異性，還需國家加強監(jiān)管協(xié)調(diào)力度。首先應(yīng)當健全房地產(chǎn)稅收體制，一方面可以適當降低稅率用以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作開發(fā)間接費用之途，用激勵政策促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的良性競爭；另一方面嚴格執(zhí)行稅收政策，對稅收處理過程進行嚴格把控，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行社會義務(wù)，依法納稅。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當在符合政府和國家政策的前提下，制定出適合本企業(yè)發(fā)展的會計核算體系，盡量明確各部門的職責(zé)范圍，細化會計核算與稅務(wù)處理的界限，整理出高頻率問題的解決辦法，同時做好二者間的合作聯(lián)系，確保數(shù)據(jù)無誤。

（二）提升會計工作人員素質(zhì)和能力

生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，人作為生產(chǎn)力的主體，在一切社會活動中都有著不可替代的地位。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員的素質(zhì)和能力，還需要加強力度精準調(diào)節(jié)。人員素質(zhì)體現(xiàn)在不作為、亂作為，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了響應(yīng)國家政策設(shè)立監(jiān)察部門，實質(zhì)上是致使貪污腐敗滋生的溫床，人員素質(zhì)低下、工作懶散、作風(fēng)不良。可以通過提高招聘門檻、思想培訓(xùn)和激勵政策來提升人員素質(zhì)，采用權(quán)責(zé)追究制和獎懲制，責(zé)任、獎勵和懲罰具體到個人，不僅可以促進相互間的監(jiān)督，還能一定程度上杜絕“踢皮球”現(xiàn)象。人員能力體現(xiàn)在專業(yè)性不高，有的企業(yè)還停留在舊的會計核算模式，應(yīng)盡量取消傳統(tǒng)的人力核算和評估，推進企業(yè)信息化建設(shè)，引進先進工作模式和高素質(zhì)人才，組建出一支高強隊伍來進行會計核算和稅務(wù)處理工作。

（三）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露制度

房地產(chǎn)行業(yè)是集高風(fēng)險、高投資、高利潤于一體的“三高”行業(yè)，這意味著要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重信息披露制度的實施。在以往市場中信息披露亂象主要歸納為以下四個特征：姍姍來遲、前后矛盾、避重就輕、打補丁。信息披露是企業(yè)與社會的橋梁，它的存在不僅是為了反映行業(yè)情況，也是為了企業(yè)間的互相了解和監(jiān)督，促進市場信息透明度。對于上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，信息披露是必不可少的一個工作環(huán)節(jié)，由于許多小型房地產(chǎn)公司依附于大型企業(yè)下，相互間錯綜復(fù)雜，信息披露的真實性和合規(guī)性有待考證。信息披露需要監(jiān)管部門加強檢查，不能流于形式做表面功夫；同時還需要對信息披露的范圍加以具體，在會計核算中對存疑科目和內(nèi)容具體化。

■ 總結(jié)

隨著我國社會制度的不斷完善和經(jīng)濟實力的不斷提升，各行各業(yè)跟隨著實現(xiàn)中國夢的腳步走向改革創(chuàng)新的風(fēng)口，房地產(chǎn)行業(yè)作為近年來熱度居高不下的行業(yè)，它不僅關(guān)系著社會市場經(jīng)濟，更與人們的生活息息相關(guān)。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為對象，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理的差異與聯(lián)系，針對數(shù)據(jù)失實和管理缺失問題做出了縮小差異、提高能力和完善制度的優(yōu)化建議。改革不是一蹴而就的，還需要上到國家、下到個人的努力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的先行者，建立一個良好市場環(huán)境的任務(wù)還任重而道遠。